CHIẾN LƯỢC ĐẦU TƯ NGÀNH 2017
4. Tổng hợp các cổ phiếu lư uý năm 2017
Ngành Bất động sản 2017 [Trung lập]
Nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ chưa xảy ra trong năm 2017, thậm chí 2018 Cơ sở hạ tầng đang tiếp tục được cải thiện, gián tiếp tạo giá trị gia tăng cho BĐS
Chúng tôi đánh giá KHẢ QUAN về ngành bất động sản và khuyến nghị các mã: VIC, DXG, KDH. BSC nhận định triển vọng ngành bất động sản trong năm 2017 phụ thuộc vào các yếu tố sau:
Thị trường vẫn đang trong giai đoạn phát triển nhanh: Lượng giao dịch từng quý vẫn tăng trưởng đều 8%/quý tại thị trường HCM và có dấu hiệu chững lại tại thị trường Hà Nội. Giá bán chỉ tăng nhẹ 3-5% ở một số dự án cho thấy lượng cầu ảo chưa nhiều, những người mua nhà đa phần là khách hàng có nhu cầu thực. Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ vẫn rất thấp, chỉ đạt 19% ở HCM và 33% ở Hà nội, cho thấy sự lệch pha phân khúc vẫn đang tạo một khoảng trống trong thị trường.
Nguy cơ bong bóng bất động sản sẽ chưa xảy ra trong năm 2017, thậm chí 2018: Để xảy ra bong bóng BĐS cần có một số yếu tố cấu thành như (1) nền kinh tế tăng trưởng nóng, (2) tín dụng chảy vào BĐS tăng mạnh, (3) giá nhà đất tăng cao, (4) lệch pha phân khúc và (5) giới đầu cơ nhà đất hoạt động mạnh. Trong số các yếu tố trên, mới chỉ xảy ra yếu tố về lệch pha phân khúc, các yếu tố còn lại chưa bộc lộ rõ ràng. Để khắc phục tình trạng lệch pha trên, một số doanh nghiệp lớn đã bắt đầu phát triển các dự án nhà ở giá rẻ như dự án Vinhomes 700 triệu của VIC hay dự án … của Novaland. Chúng tôi cho rằng việc NHNN điều tiết tốt lượng vốn chảy vào BĐS đang phát huy tác dụng tích cực khi hạn chế tình trạng đầu cơ và ngăn chặn sự tăng giá mạnh của nhà đất, tránh rủi ro bong bóng BĐS như giai đoạn 2010.
Cơ sở hạ tầng đang tiếp tục được cải thiện tại hai thành phố lớn là Hà Nội và Tp.HCM gián tiếp giúp thị trường BĐS phát triển tích cực hơn, cụ thể như sau:
Tại Hà Nội: khu vực phía Tây Hà Nội đang là nơi thu hút nhiều nhà đầu tư BĐS nhờ chủ trương tập trung phát triển hạ tầng cũng như quy hoạch nhiều khu đô thị mới. Cơ sở hạ tầng đang được cải thiện nhằm giúp việc di chuyển đến khu vực trung tâm dễ dàng hơn, ví dụ: tuyến Metro Nhổn – Ga Hà Nội, đại lộ Thăng Long, quốc lộ 32,… Các doanh nghiệp có dự án tại khu vực này: SJS, NTL, VIC, HDG.
Tại Tp.HCM: Khu vực phía Đông và phía Nam đang được thành phố tập trung quy hoạch và phát triển đẩy mạnh đầu tư hạ tầng nhằm kết nối với khu vực trung tâm cũng như với các tỉnh lân cận: Đồng Nai, Bà Rịa – Vũng Tàu, Long An, cụ thể: tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên, đường vành đai 2,3, cao tốc Tp HCM – Long Thành – Dầu Giây,… Các doanh nghiệp có dự án ở các khu vực này: VIC, KDH, SCR, DXG.
BĐS khu công nghiệp vẫn được hưởng lợi từ nguồn vốn FDI: Mặc dù vốn FDI đăng ký năm 2016 đạt 20 tỷ USD, giảm 10% so với năm ngoái, nhưng vốn FDI giải ngân đạt 16 – 16.5 tỷ USD (+10% yoy). Trong bối cảnh tăng trưởng GDP Việt Nam đang thấp hơn năm trước và dòng vốn ngoại có xu hướng quay trở lại Mỹ do Fed tăng lãi suất, tăng trưởng vốn FDI giải ngân cho thấy khối ngoại vẫn đang đánh giá tích cực vào triển vọng của Việt Nam, nhờ đó gián tiếp tăng nhu cầu về thuê đất tại các khu công nghiệp. Các doanh nghiệp trên sàn có quỹ đất lớn và còn diện tích để mở rộng cho thuê là KBC, LHG và VGC.
Giai đoạn 2017-2018 sẽ là thời điểm tăng trưởng mạnh về KQKD: Do độ trễ trong việc ghi nhận doanh thu và lợi nhuận nên nhiều doanh nghiệp mặc dù có tốc độ bán hàng tốt nhưng chưa phản ánh vào KQKD 2016. KQKD của nhiều doanh nghiệp sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2017-2018 khi các doanh nghiệp tiến hành bàn giao nhà như VIC, DXG, CEO, SCR.
www.bsc.com.vn // 45 Quan điểm đầu tư - Trung lập
Chúng tôi đánh giá TRUNG LẬP về ngành bất động sản. Năm 2017-2018, kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS có khả năng cải thiện do chu kỳ ghi nhận doanh thu, tuy nhiên NĐT sẽ quan tâm nhiều cả đến tiến độ bán hàng mới. Chúng tôi và khuyến nghị các mã: VIC, DXG, KDH.
VIC – Mua – Giá mục tiêu 47.800 đồng (+13%)
Vingroup là chủ đầu tư BĐS lớn nhất Việt Nam với quỹ đất gần 8.600 ha. VIC đầu tư và vận hành toàn bộ chuỗi giá trị BĐS như nhà ở, văn phòng cho thuê, và khách sạn. Ngoài ra, doanh nghiệp còn tham gia phân khúc bán lẻ với thương hiệu Vinmart và thương mại điện tử. Cơ cấu doanh thu đang dịch chuyển theo hướng tăng tỷ trọng của mảng cho thuê bất động sản và dịch vụ du lịch - những mảng kinh doanh có tính ổn định cao. Với mảng bất động sản, doanh thu dự kiến 2017 có thể đạt 25.000 tỷ đồng (+18% yoy) do VIC vẫn đang triển khai và ghi nhận doanh thu dự án trọng điểm như Vincom Central Park, Park Hill, Vincom Nguyễn Chí Thanh. Bên cạnh đó, doanh nghiệp bắt đầu thâm nhập vào phân khúc nhà giá rẻ với thương hiệu Vincity, mục tiêu tạo ra những căn hộ có giá 700 triệu/m2. Đối với mảng cho thuê TTTM, nhiều trung tâm mua sắm tại các tỉnh như Hậu Giang, Trà Vinh, Hà Tĩnh, và Kiên Giang sẽ được khai trương. Tổng diện tích cho thuê lên đến gần 115 nghìn m2 (+15% yoy), doanh thu đạt 3.864 tỷ đồng (+23% yoy). Về mảng bán lẻ, công ty dự kiến sẽ tiếp tục tích cực mở rộng mạng lưới trong các năm tới, với việc dự kiến mở thêm 300 – 400 Vinmart+. Chúng tôi dự báo doanh thu 2017 đạt 70.000 tỷ (+30% yoy), LNST ~ 3.850 tỷ (+13.2% yoy), EPS 2017 = 1,308 đồng. DXG – Mua – Giá mục tiêu 13,300 đồng (+12.2%)
DXG là một công ty môi giới có uy tín với thị phần cả nước lên đến 20%. Công ty hiện đang nhanh chóng trở thành một chủ đầu tư, tập trung vào phân khúc trung cấp nhằm tận dụng kinh nghiệm của mảng môi giới và vị trí thu hút của các dự án. Với xuất phát điểm là một doanh nghiệp môi giới bất động sản, DXG có lợi thế trong việc nắm bắt nhu cầu của người mua cũng như lựa chọn được đúng dự án để tiến hành M&A. Công ty hiện có 12 dự án BĐS ở thành phố Hồ Chí Minh. KQKD của DXG năm 2017 được cải thiện nhờ các dự án Luxcity và Opal Riverside đạt tiến độ bán hàng tích cực và tiếp tục ghi nhận vào năm 2017. Chúng tôi dự báo doanh thu 2017 đạt 2.000 tỷ (+43% yoy), LNST 500 tỷ (+12% yoy), EPS 2017 = 1,976 đồng.
KDH – Mua – Giá mục tiêu 23.330 đồng (+15.5%)
Quỹ đất hiện tại của KDH tại Tp. HCM là 750 ha trong đó diện tích đất sạch là 450 ha, tăng đáng kể do việc hợp nhất với BCI. Doanh nghiệp dự kiến sẽ triển khai các dự án của BCI trong năm 2018 sau khi hoàn tất quá trình tái cơ cấu. Các dự án của KDH tập trung vào phân khúc nhà phố tại khu vực phía Đông đang rất hút khách khi lượng giao dịch 9T2016 đã tăng 109% so với cùng kỳ năm ngoái, theo Savills. Doanh nghiệp dự kiến sẽ đa dạng hóa sản phẩm khi triển khai các dự án trung cấp vào năm 2017 – 2018 tại khu vực quận 9, nơi có nhiều công trình hạ tầng quan trọng như Hầm Chui vòng xoay Mỹ Thủy Q2, cao tốc Long Thành- Dầu Giây. Chúng tôi dự báo doanh thu 2017 đạt 3.500 tỷ (+60% yoy), LNST 560 tỷ (+40% yoy), EPS 2017 = 2.393 đồng.
Mã CK DT2017 E (tỷ đ) LN2017 E (tỷ đ) EPS 2017 (VND/cp) P/E F 2017 P/B F 2017 ROE (2017) Dividend 2016 Giá đóng cửa 23/12/2016 Giá mục tiêu VIC 70,000 3,850 1,038 40.6 2.7 9% 11% CP 42,100 47,800 DXG 2,000 500 1,976 6.0 1.7 28% CP 20:3 11,850 13,300 KDH 3,500 560 2,939 6.9 1.1 13% 10% Tiền 30% CP 20,200 23,330 Nguồn: BSC dự báo
www.bsc.com.vn // 46 Ngành Gạch men 2017 [Trung lập]