IV. Thuế bất động sản (Property tax) 1 Khái niệm:
a. So sánh doanh số bán hàng.
Giá trị có thể được xác định dựa trên doanh số bán hàng gần đây của tài sản tương tự. Giá trị của hầu hết các ngôi nhà thường được xác định trực tiếp dựa trên doanh số bán nhà tương tự trong khu vực. Sự điều chỉnh định giá có thể cần thiết để đạt được sự so sánh giá này. Một số các yếu tố được xem xét trong việc xác định nếu một tài sản có thể so sánh là:
• Bản chất của tài sản (nhà, tòa nhà văn phòng, đất trống, vv) • Địa điểm
• Kích thước, diện tích
• Mục đích sử dụng tài sản (nhà ở, thương mại, nông nghiệp, vv) • Tính chất cải thiện
• Tính năng của tòa nhà (số lượng phòng ngủ, mức độ tiện nghi, v..) • Mong muốn của tài sản (hình thức, gần trường học, vv)
• Hạn chế về tài sản (quyền địa dịch, hạn chế đang xây dựng, hạn chế vật lý, vv)
• Tiện ích của tài sản (màu mỡ của đất, hệ thống thoát nước hoặc thiếu , vấn đề môi trường, vv)
• Điều kiện kinh tế chung
• …
b. Chi phí
Nếu thời gian gần đây doanh số bán bất động sản tương tự không có sẵn, một phương pháp tiếp cận dựa trên chi phí có thể được sử dụng. Trong phương pháp này, chi phí gốc( ban đầu ) hoặc chi phí thay thế của 1 một tài sản được giảm một khoản phụ cấp giảm giá (khấu hao) .Trong một số khu vực pháp lý, số khấu hao có thể bị giới hạn bởi quy chế. Trường hợp chi phí gốc được sử dụng, nó có thể được điều chỉnh theo lạm phát hoặc tăng hoặc giảm trong chi phí xây dựng cải tiến. Chi phí thay thế có thể được xác định bằng dự toán chi phí xây dựng.
c. Thu nhập
Một giá trị thay thế có thể được sử dụng cho bất động sản thu nhập sản xuất dựa trên khái niệm kinh tế. Sử dụng phương pháp thu nhập, giá trị được xác định dựa trên giá trị hiện tại dự kiến nguồn thu nhập từ bất động sản. Lựa chọn một tỷ lệ chiết khấu thích hợp trong việc xác định giá trị hiện tại là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến phán xét định giá theo phương pháp này.
4.7.6 Giá trị sử dụng đặc biệt
Hầu hết các nước đánh thuế quy định rằng tài sản được sử dụng trong bất kỳ một số cách cư xử phải tuân theo thủ tục định giá đặc biệt. Điều này thường được áp dụng cho bất động sản sử dụng cho nông nghiệp, lâm nghiệp, hoặc các sử dụng phổ biến trong phạm vi quản lý. Một số khu vực pháp lý có giá trị tài sản tại "cao nhất và tốt nhất sử dụng" của nó, với một số ngoại lệ như cung cấp cho nhà hoặc đất nông nghiệp. Các vấn đề định giá đặc biệt rất khác nhau giữa các khu vực pháp lý.
4.7.7 Đánh giá lại
Tất cả các khu vực pháp lý thuế nhận ra rằng giá trị của tài sản có thể thay đổi theo thời gian. Như vậy, giá trị phải được xác định lại theo định kỳ. Nhiều tiểu bang và địa phương yêu cầu giá trị tài sản được xác định lại trong khoảng thời gian ba hoặc bốn năm. Đánh giá lại như vậy có thể theo nguyên tắc định giá ở trên, hoặc có thể sử dụng kỹ thuật định giá hàng loạt.
4.7.8 Giới hạn về mức tăng
Một số quốc gia đã thiết lập giới hạn về bao nhiêu giá trị tài sản có thể tăng lên từ năm này sang năm cho các mục đích thuế bất động sản. Các giới hạn này có thể được áp dụng hàng năm hoặc tích lũy, tùy thuộc vào quy định của thẩm quyền.
IV.8 Quy trình đánh giá.
Quá trình đánh giá rất khác nhau bởi thẩm quyền như thủ tục và thời gian. Tại nhiều bang, quá trình đánh giá và thu thập có thể được xem như là một quá trình hai năm, nơi mà các giá trị được xác định trong năm đầu tiên và thuế đánh giá và trả tiền trong lần thứ hai.Hầu hết các khu vực pháp lý khuyến khích chủ sở hữu tài sản phải kê khai giá trị của tài sản của họ vào lúc bắt đầu của quá trình đánh giá. Chủ sở hữu bất động sản ở tất cả các khu vực pháp lý được đưa ra quyền kháng cáo quyết định quyền đánh thuế, nhưng quyền đó thay đổi mỗi nơi.
4.8.1 Định giá đánh giá bởi
Khu vực pháp lý áp đặt thuế bất động sản thống nhất chỉ thị một số quan chức xác định giá trị của tài sản chịu thuế theo thẩm quyền.Quan chức này có thể là một nhân viên hoặc nhà thầu chính quyền đánh thuế, và thường được gọi là người định giá thuế trong hầu hết các nước. Một số luật thuế có thể chia sẻ một giám định thuế chung cho một số hoặc tất cả tài sản trong khu vực pháp lý, đặc biệt là khi các khu vực pháp lý chồng chéo lên nhau.
Giám định thuế đầu tiên phải xác định tài sản là đối tượng chịu thuế, biên soạn danh sách của tài sản đó. Trong nhiều khu vực pháp lý, giám định thuế thông báo cho chủ sở hữu biết của mỗi tài sản mà tài sản là đối tượng chịu thuế. Giám định thuế phải xác định giá trị của mỗi tài sản để tính thuế. Thông thường, giá trị sử dụng là giá trị từ việc đánh giá trước đó, có thể tăng hoặc giảm bởi một yếu tố quyết định của giám định thuế.
4.8.2 Thông báo cho chủ sở hữu
Sau xác định giá trị, giám định thuế thường phải thông báo cho chủ sở hữu tài sản của giá trị để xác định. Các thủ tục thay đổi theo thẩm quyền. Ở Louisiana, không có thông báo chính thức là cần thiết, thay vào đó, giám định "mở" những cuốn sách để cho phép chủ sở hữu tài sản để xem định giá. Texas và một số nước khác cũng yêu cầu thông báo bao gồm các mục rất cụ thể, và thông báo đó có thể bao gồm nhiều khu vực pháp lý đánh thuế. Một số luật quy định rằng thông báo được thực hiện bằng cách xuất bản một danh sách các tài sản và giá trị trên một tờ báo địa phương.
Ở một số khu vực pháp lý, thông báo như vậy là cần thiết nếu tăng giá trị hơn một tỷ lệ nhất định. Ở một số khu vực pháp lý, thông báo giá trị cũng có thể tạo thành một hóa đơn thuế hoặc ấn định. Nói chung, thông báo của chủ sở hữu bắt đầu giai đoạn hạn chế trong quá trình đó mà có thể tranh cãi về giá trị.
4.8.3 Đánh giá, xem xét
Chủ sở hữu tài sản được gần như luôn luôn được thảo luận định giá với người định giá thuế, và các cuộc thảo luận như vậy có thể dẫn đến những thay đổi trong định giá của giám định viên. Nhiều khu vực pháp lý cho xem xét lại các quyết định giá trị. Xem xét như vậy thường được thực hiện bởi một hội đồng quản trị xem xét, thường bao gồm cư dân của thẩm quyền không phải là người khác liên quan đến chính phủ của thẩm quyền. Ngoài ra, một số quốc gia và một số bang cung cấp cho các cơ quan xem xét bổ sung
4.8.4 Khiếu nại tư pháp.
Tất cả các khu vực pháp lý đánh thuế thuế bất động sản phải cho phép chủ sở hữu tài sản để đi đến tòa án để tranh cãi định giá và thuế. [42] Thủ tục khiếu nại tư pháp như vậy rất khác nhau.Một số chính quyền có thể cấm khiếu nại tư pháp cho đến khi kháng cáo hành chính đang đã hết. Một số phân xử ràng buộc giấy phép.
4.8.5 Tiền thuế.
Thuế thu theo mức thuế suất và tỷ lệ đánh giá áp dụng cho năm. Thuế bất động sản tại Hoa Kỳ thường phải trả chỉ khi thẩm quyền đã đánh thuế lập hóa đơn thuế. Dưới hình thức thu thuế hoặc lập hóa đơn khác nhau, nhưng thường được thực hiện bằng cách gửi một hóa đơn thuế cho công ty chủ sở hữu tài sản thế chấp
IV.9 Miễn trừ thuế và ưu đãi thuế .
Khu vực pháp lý thuế cung cấp một loạt các phương pháp một chủ sở hữu tài sản có thể sử dụng để giảm thuế. Gần như tất cả khu vực pháp lý cung cấp một miễn thuế nhà giảm trị giá tính thuế . Nhiều cung cấp miễn áp dụng cho các cựu chiến binh.Khu vực pháp lý Đánh thuế cũng có thể cung cấp miễn tạm thời hoặc vĩnh viễn toàn bộ hoặc một phần từ thuế bất động sản, thường xuyên như một sự khuyến khích cho một doanh nghiệp đặc biệt để xác định vị trí cơ sở của nó thuộc thẩm quyền.Một số khu vực pháp lý cung cấp miễn thuế rộng rãi từ thuế bất động sản cho các doanh nghiệp nằm trong khu vực nhất định, chẳng hạn như khu doanh nghiệp.
Miễn trừ thuế có thể khá quan trọng. Ở thành phố New York một mình, một nghiên cứu Văn phòng Ngân sách độc lập phát hiện ra rằng các tổ chức tôn giáo sẽ bị đánh thuế $ 627M hàng năm mà không có ngoại lệ như vậy, tất cả các
nhóm được miễn tránh phải trả một kết hợp $ 13000000000 trong năm tài chính 2012 (ngày 1 tháng 7 năm 2011 đến 30 Tháng Sáu 2012).
IV.10 Thanh toán
Thời gian và cách thức nộp thuế tài sản thay đổi theo mỗi nơi. Thuế bất động sản ở nhiều khu vực pháp lý là phải trả trong một khoản thời gian thanh toán duy nhất là tháng 1. Nhiều khu vực pháp lý cung cấp cho thanh toán trong nhiều đợt.Trong một số khu vực pháp lý, các phương thức trả góp đầu tiên là căn cứ vào thuế năm trước. Thanh toán thường được yêu cầu bằng tiền mặt hoặc séc chuyển giao hoặc gửi đến thẩm quyền đánh thuế.
IV.11 Phạm pháp.
Trường hợp chủ tài sản không nộp thuế đúng thời hạn, thẩm quyền đánh thuế có thể đánh giá hình phạt và lãi. Số tiền, thời gian, và các thủ tục khác nhau. Nói chung, hình phạt và lãi suất được thực thi theo cách tương tự như thuế, và gắn với vào bất động sản.
4.12 Tịch thu và bán tài sản
Trường hợp chủ tài sản không phải nộp thuế, cơ quan đánh thuế có thể hành động để thực thi quyền nắm giữ của tài sản. Thủ tục thực thi khác nhau ở mỗi bang. Ở một số bang, quyền nắm giữ có thể được bán bởi chính quyền đánh thuế cho bên thứ ba, sau đó bên thứ có thể cố gắng thu.Trong hầu hết các quốc gia, cơ quan thuế có thể tịch thu tài sản và để bán, nói chung tại một cuộc đấu giá công khai.Trong một số quốc gia, quyền được hưởng tại bán này có thể được hạn chế.