HUYỆN PHÚC THỌ -THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Nội dung các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai theothủ tục sơ thẩm tại Tòa án thủ tục sơ thẩm tại Tòa án
2.1.1. Các quy định về giải quyết tranh chấp đất đai theo pháp luật đất
đai hiện hành
TCĐĐ là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Đây là khái niệm được xác định theo khoản 24 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013. Theo khái niệm này thì chúng ta cần lưu ý rằng đối tượng của TCĐĐ không phải là quyền sở hữu đất, các chủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối với đất. Đây là điều không phải tranh luận vì Điều 53 Hiến pháp năm 2013, hay Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 đã quy định rất rõ “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý” [29].
Theo quy định tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 thì tranh chấp về việc “ai” là người có quyền sử dụng đất bắt buộc phải qua thủ tục hòa giải ở cơ sở. Tranh chấp về đất đai phải được Hòa giải tại xã phường thị trấn, sau khi hòa giải mà không thành thì sẽ được giải quyết theo hai yêu cầu sau đây:
Một là nếu như các bên có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc các giấy tờ hợp pháp theo quy định tại Điều 100 của Luật đất đai thì cần giải quyết tại Tòa án.
Hai là, nếu các bên không có giấy tờ nêu trên thì được quyền lựa chọn một trong hai cách giải quyết là Tòa án hoặc UBND.
Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành), đối với loại tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất hoặc
tranh chấp về việc xác định ai là người có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất mà đương sự có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 hay chưa, nhưng đương sự khởi kiện đến Tòa án thì Tòa án đều có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục TTDS. Đây là một trong những điểm mới của Luật Đất đai năm 2013 (trước đây, theo quy định của Luật Đất đai năm 2003, đối với loại tranh chấp này thì điều kiện bắt buộc để xác định thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục TTDS là đương sự phải có GCNQSĐ hoặc có một trong các loại giấy tờ được quy định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003. Tuy nhiên, nếu đất đã có giấy tờ nêu trên nhưng đương sự khiếu nại cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc cấp GCNQSĐ không đúng thì thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND hoặc Tòa án theo thủ tục tố tụng hành chính [29].
Đối với trường hợp tranh chấp về quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì:
Thứ nhất, đối với tranh chấp về quyền sởhữu nhàở liên quan đến chính
sách cải tạo nhà ở. Theo quyết định số 297/QĐ-CT ngày 02/10/1991 của Chủ tịch Hội đồng Bộ trưởng về việc giải quyết một số vấn đề về nhà ở và Thông tư số 383/TT-BXD-ĐT ngày 05/10/1991 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thi hành Quyết định số 297/QĐ-CT, Nghị quyết số 23/2003/QH11 ngày 26/11/2003 của Quốc hội về nhà đất do Nhà nước đã quản lý, bố trí sử dụng trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991 và Nghị quyết số 755/2005/NQ-UBTVQGH11 ngày 02/4/2005 của Uỷ ban Thường vụ Quốc hội quy định việc giải quyết đối với một số trường hợp cụ thể về nhà đất trong quá trình thực hiện các chính sách quản lý nhà đất và chính sách cải tạo XHCN trước ngày 01/7/1991, thì sẽ thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND.
Thứ hai, đối với tranh chấp về quyền sở hữu nhà không liên quan đến
định của pháp luật TTDS, bởi đây là dạng cụ thể của tranh chấp về quyền sở hữu tài sản. Về nguyên tắc, nếu tài sản tồn tại trên đất đã có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì Tòa án có thẩm quyền giải quyết cả tranh chấp về nhà ở và tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đối với trường hợp nhà ở tồn tại trên đất chưa có GCNQSĐ hoặc giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/01/2002 của TAND tối cao, Viện kiểm sát nhân dân tối cao và Tổng cục Địa chính hướng dẫn về thẩm quyền của TAND trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thì tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất do TAND giải quyết khi các tài sản tranh chấp gắn liền với đất có thể là một trong các tài sản sau: nhà bếp, nhà tắm, nhà vệ sinh, giếng nước, nhà để ô tô, nhà thờ, tường xây làm hàng rào gắn với nhà ờ, các công trình xây dựng trên đất để sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh (nhà xưởng, kho tàng, hệ thống tưới tiêu nước, chuồng trại chăn nuôi) hoặc trên đất có những tài sản khác như: cây lấy gỗ, cây lấy lá, cây ăn quả, cây ăn quả hay cây lâu năm khác gắn liền với việc sử dụng đất.
Bên cạnh đó, khi giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất, nếu đương sự có yêu cầu bằng văn bản hoặc trình bày yêu cầu tại Tòa án trong quá trình Tòa án giải quyết vụ việc dân sự yêu cầu hủy quyết định cấp GCNQSĐ, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở thì Tòa án sẽ xem xét hủy quyết định đó, nếu quyết định rõ ràng trái pháp luật, xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của đương sự trong vụ việc dân sự mà Tòa án có nhiệm vụ giải quyết (Điều 34 Bộ luật TTDS năm 2015) [29].
Theo khoản 9 Điều 26 BLTTDS năm 2015, Tòa án có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục TTDS đối với: “TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai…”[29]. Do đó, việc giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất theo trình tự TTDS cụ thể là: cá nhân, cơ quan, tổ chức có quyền tự
mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởi kiện vụ án tại Tòa án (Tòa án nơi có bất động sản). Ai khởi kiện thì người đó phải nộp án phí, hồ sơ và đơn.
Cơ sở để xác định chính xác thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục TTDS, trước tiên cần dựa trên việc xác định quan hệ pháp luật tranh chấp của vụ án thuộc loại TCĐĐ nào? Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Tòa án theo thủ tục TTDS thường thuộc các quan hệ tranh chấp sau: (1) TCĐĐ mà trên đất không có tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất;và (2) Tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất. Trong mỗi trường hợp trên lại chia thành bốn dạng: (i) Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất; (ii) Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; (iii) Tranh chấp liên quan đến các giao dịch về đất, tài sản gắn liền với đất; (iv) Thừa kế quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Xác định thẩm quyền theo lãnh thổ đó là Tòa án nơi có bất động sản có thẩm quyền giải quyết. Do đó, tranh chấp đất sẽ do Tòa án nơi có đất có thẩm quyền giải quyết. Nếu đất đai có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các diện tích đất giải quyết (điểm i khoản 1 Điều 40 Bộ luật TTDS năm 2015).
2.1.2. Các quy định của pháp luật tố tụng dân sự về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án
2.1.2.1. Về thời hiệu giải quyết tranh chấp
Theo quy định tại Điều 149 BLDS năm 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện là thời hạn do luật quy định mà khi kết thúc thời hạn đó thì phát sinh hậu quả pháp lý đối với chủ thể theo điều kiện do luật quy định.
Theo quy định tại Điều 155 BLDS 2015 quy định: Thời hiệu khởi kiện không áp dụng trong trường hợp sau đây: Tranh chấp quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai [27].
Như vậy, Điều này có nghĩa là không cần xác định về thời hiệu tranh chấp còn các tranh chấp khác như tranh chấp về hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất thì thời hiệu khởi kiện là 02 năm kể từ ngày cá nhân, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm.
Riêng tranh chấp về thừa kế thì thời hiệu khởi kiện để người thừa kế yêu cầu chia di sản, xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là mười năm, kể từ thời điểm mở thừa kế.Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ về tài sản của người chết để lại là ba năm, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 BLDS năm 2015).
2.1.2.2 Thẩm quyền xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai * Phân định thẩm quyền giữa các cấp Tòa án
Bộ luật tố tụng dân sự quy định tại Điều 26 thì thì TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai nằm trong những tranh chấp về dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Điều 35, 36, 37, 38, 39, 40 BLTTDS năm 2015 quy định thẩm quyền giải quyết của Tòa án các cấp, theo đó:
- Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ tại TAND cấp huyện theo trình tự xét xử sơ thẩm các TCĐĐ được quy định tại Điều 26, 28 và khoản 1 Điều 30 BLTTDS.
-Thẩm quyền giải quyết TCĐĐ tại TAND cấp tỉnh theo trình tự xét xử sơ thẩm được xác định như sau:
Thứ nhất, TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm
quyền xét xử sơ thẩm của TAND cấp tỉnh, bao gồm những TCĐĐ mà đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần ủy thác tư pháp cho cơ quan Lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án nước ngoài, cụ thể: (1) TCĐĐ giữa người sử dụng đất trong nước (tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất) với tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam; (2) TCĐĐ giữa tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài sử dụng đất tại Việt Nam với nhau.
Thứ hai, TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết theo thủtục sơ thẩm
những vụ việc TCĐĐ theo quy định của pháp luật về đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của TAND cấp huyện quy định tại Điều 35 BLTTDS năm 2015 mà TAND cấp tỉnh tự mình lấy lên để giải quyết khi xét thấy cần thiết hoặc theo đề nghị của TAND cấp huyện.
* Phân định thẩm quyền Tòa án cùng cấp
Thứ nhất, các quy định có tính nguyên tắc về phân định thẩm quyền xét
xử sơ thẩm TCĐĐ giữa các Tòa án cùng cấp:
-Một là, thẩm quyền của Tòa án nơi có bất động sản
Theo Điều 39 BLTTDS năm 2015 thì Tòa án nơi có bất động sản (BĐS) có thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản. Quy định này được xây dựng dựa trên quan niệm là Tòa án nơi có bất động sản là Tòa án có điều kiện tốt nhất cho việc giải quyết tranh chấp. Bởi lẽ, tất cả các hồ sơ, giấy tờ về bất động sản do cơ quan quản lý bất động sản ở đó nắm giữ. Cơ quan này nắm vững thực trạng, nguồn gốc của bất động sản. Do vậy, Tòa án nơi có bất động sản có điều kiện xác minh để giải quyết sát với tình hình thực tế; xem xét, thẩm định tại chỗ (xác minh thực địa); tổ chức định giá tài sản, thu thập tài liệu từ cơ quan nhà đất mà mất ít thời gian và chi phí so với Tòa án các nơi khác.
-Hai là, việc xác định thẩm quyền nơi bị đơn cư trú đó là tòa án nơi cư trú của bị đơn.
Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, nếu bị đơn là cá nhân hoặc nơi bị đơn có trụ sở, nếu bị đơn là cơ quan, tổ chức có thẩm quyền giải quyết theo thủ tục sơ thẩm những tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động…
Thứ hai, các quy định khác về phân định thẩm quyền sơ thẩm TCĐĐ
-Theo Điểm b khoản 1 Điều 39 Bộ luật TTDS 2015: “Các đương sự có quyền tự thỏa thuận với nhau bằng văn bản yêu cầu Tòa án nơi cư trú, làm việc của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cá nhân hoặc nơi có trụ sở của nguyên đơn, nếu nguyên đơn là cơ quan, tổ chức giải quyết những tranh chấp về dân sự, hôn nhân và gia đình, kinh doanh, thương mại, lao động...”.
- quy định về phân định thẩm quyền sơ thẩm dân sự giữa các Tòa án cùng cấp theo sự lựa chọn của nguyên đơn Theo quy định tại Khoản 1 Điều 40 Bộ luật TTDS năm 2015 thì nguyên đơn có quyền lựa chọn Tòa án giải quyết TCĐĐ trong các trường hợp: (1) Nếu không biết nơi cư trú, làm việc, trụ sở của bị đơn thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở cuối cùng hoặc nơi bị đơn có tài sản giải quyết; (2) Nếu tranh chấp phát sinh từ hoạt động của chi nhánh tổ chức thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi tổ chức có trụ sở hoặc nơi tổ chức có chi nhánh giải quyết; (3) Nếu bị đơn không có nơi cư trú, làm việc, trụ sở ở Việt Nam hoặc vụ án về tranh chấp việc cấp dưỡng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết; (4) Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc, có trụ sở hoặc nơi xảy ra việc gây thiệt hại giải quyết; (5) Nếu tranh chấp phát sinh từ quan hệ hợp đồng thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi hợp đồng được thực hiện giải quyết; (6) Nếu các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở ở nhiều nơi khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi một trong các bị đơn cư trú, làm việc, có trụ sở giải quyết; (7) Nếu tranh chấp bất động sản mà bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì nguyên đơn có thể yêu cầu Tòa án nơi có một trong các bất động sản giải quyết; (8) Nếu tranh chấp về bồi thường thiệt hại, trợ cấp khi chấm dứt hợp đồng lao động, bảo hiểm xã hội, bảo hiểm y tế, bảo hiểm thất nghiệp, quyền và lợi ích liên quan đến việc làm, tiền lương, thu nhập và các điều kiện lao động khác đối với người lao động thì nguyên đơn là người lao động có thể yêu cầu Tòa án nơi mình cư trú, làm việc giải quyết.
2.1.2.3. Trình tự, thủ tục xét xử sơ thẩm tranh chấp đất đai
Khi có TCĐĐ xảy ra và đương sự lựa chọn hình thức giải quyết thông qua Tòa án thì pháp luật về hình thức sẽ do luật TTDS điều chỉnh. Kể từ khi Bộ luật TTDS ra đời và có hiệu lực thi hành thì việc giải quyết TCĐĐ thông qua Tòa án có một số những thay đổi so với trước đây.
Thứ nhất: vềviệc thụ lý vụán theo trình tự sơ thẩm:
Sau khi nhận được đơn khởi kiện thì trong thời hạn 05 ngày làm việc