Tính đến hiện nay Hà Nội đã trải qua nhiều năm thực hiện chính sách nhà ở cho người thu thấp, chính sách đã đi vào cuộc sống của người dân và phát huy hiệu quả góp phần giải quyết chỗ ở cho hàng triệu người thu nhập thấp, góp phần ổn định xã hội thành phố. Nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp được cải thiện, điều này góp phần tạo nên một diện mạo mới cho thành phố. Tuy nhiên trong quá trình triển khai thực hiện chính sách còn gặp nhiều khó khăn, bất cấp, còn tồn tại nhiều thiếu sót, hạn chế trong khâu triển khai thông qua các giải pháp công cụ thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội:
Lập quỹ đất và quy hoạch bố trí quỹ đất
Tính đến nay chưa có một quy hoạch tổng thể quỹ đất giành riêng cho việc xây dựng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp của thành phố.
Nguồn quỹ đất 20% có được hiện nay là do các doanh nghiệp phải nộp lại cho thành phố khi triển khai các dự án nhà ở thương mại có quy mô trên 10ha.
Vì không có quy hoạch tổng thể nguồn quỹ đất nhà ở cho người thu nhập thấp nên thành phố không quản lý được nguồn đất 20% thực tế các doanh nghiệp đã trích lập và trả lại cho thành phố chưa, trả được bao nhiêu, trả vào thời điểm nào, vị trí nguồn đất ở đâu.
45
Đối với thành phố Hà Nội thì có quy định, chủ đầu tư khi lập quy hoạch chi tiết các dự án nhà ở thương mại trên địa bàn Thủ đô có quy mô sử dụng trên 10ha phải trích dành 25% diện tích đất ở hoặc 25% diện tích nhà ở để triển khai nhà ở xã hội. Trong khi đó, quy định của Chính phủ lại chỉ cần dành 20% quỹ đất của tổng diện tích đất trong đồ án quy hoạch. Chính quy định về quy hoạch tạo lập quỹ đất giữa Chính phủ và thành phố Hà Nội đang không có sự thống nhất dẫn đến các chủ đầu tư thiếu mặn mà đầu tư vào Hà Nội bởi tỷ lệ trích lại quỹ đất cao hơn quy định Nhà nước.
Theo quy hoạch, các khu nhà cho người thu nhập thấp đều nằm trong tổng thể khu đô thị, đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội nên cư dân được hưởng toàn bộ các tiện ích như: giao thông, có trường học, khu thể thao, công viên, chợ, bãi đỗ xe, dịch vụ an ninh, vệ sinh môi trường. Tuy nhiên khi thực tế triển khai đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội vẫn còn có những khó khăn, vướng mắc dẫn đến tình trạng xây dựng nhà ở thu nhập thấp không như quy hoạch ban đầu, nhiều dự án xây dựng xa trung tâm, thiếu dịch vụ tiện ích cơ bản, giao thông đi lại không thuận điều này khiến cho người thu nhập thấp vẫn còn băn khoăn và cân nhắc trước khi mua nhà. Điều này gây ra khó khăn cho nhà đầu tư trong việc bán nhà, dù dự án có nhiều cơ chế xong khó thu hút đầu tư.
Thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp của thành phố vẫn rườm rà, nặng về cơ chế xin cho. Điều này dẫn đến việc người thu nhập thấp khó tiếp cận với chính sách bởi thông tin về dự án, thông tin về quy hoạch thiếu minh bạch làm nảy sinh các hiện tượng tiêu cực.
Miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các khoản thuế hoạt động đầu tư
Theo quy định của Chính phủ, khi thực hiện đầu tư xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thì chủ đầu tư sẽ được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt
46
động, giảm 50% thuế giá trị gia tăng đầu ra với căn hộ dưới 70m2 và giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 gia hạn nộp tiền trong thời hạn 12 tháng. Được miễn tiền sử đụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án.
Tuy nhiên trên thực tế, các chủ đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội chưa được áp dụng việc miễn giảm thuế giá trị gia tăng, bắt buộc chủ đầu tư vẫn phải thu đủ 100% giá bán căn hộ. Điều này tạo cho tâm lý người thu nhập thấp khi mua vẫn luôn mong mỏi được miễn giảm thuế nhưng cuối cùng vẫn phải nộp và không biết khi nào mới được trả lại khoản tiền này.
Việc áp dụng giảm thuế chưa linh hoạt dẫn đến nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp xây dựng xong vẫn bị khó bán: Dự án nhà thu nhập tấp Đại Mỗ (Từ Liêm) tỷ lệ người đến ở 10/40 hộ đến ở tòa CT1, 20/84 hộ đến ở tòa CT2; Dự án nhà thu nhập thấp Kiến Hưng (Hà Đông) chỉ đạt 70% hộ đến ở/850 căn mở bán; Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Đặng Xá (Gia Lâm) đã hoàn thành, bàn giao từ Qúy 3/2012 nhưng vẫn còn chưa bán được 100 căn mặc dù giá bán đã hạ rất thấp (10,3 triệu đồng/m2). Theo tính toán của chủ đầu tư, khi chính sách ưu đãi được áp dụng thì giá nhà tại dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ có khởi sắc hơn bởi giá thành bán sẽ giảm. Có thể tính toán dự án nhà ở thu nhập thấp Đặng Xá sẽ giảm khoảng 15% so với giá hiện tại, như vậy dự án mới có khả năng bán hết được những căn hộ còn tồn chưa bán.
Việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật chưa được quan tâm
Hiện nay thành phố đang thiếu sự quan tâm trong việc hỗ trợ đầu tư cơ sở hạ tầng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp: giao thông, cấp nước, thoát nước, thông tin liên lạc và hệ thống thông tin phục vụ quản lý. Mặc dù trong chính sách có nêu việc hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho doanh nghiệp khi triển khai dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhưng trên thực tế thì việc thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đã
47
và đang tạo một khó khăn cho doanh nghiệp cũng như người thu nhập thấp quan tâm mua nhà.
Điển hình phải kể đến dự án nhà ở thu nhập thấp Việt Hưng – Gia Lâm thời gian đầu người dân vào ở thiếu nước trầm trọng, người dân phải khắc phục bằng việc mua tạm nước bình về dùng nước ăn uống. Bên cạnh đó dự án nằm cách xa trung tâm Hà Nội, việc đi lại vào nội thành gặp cản trở lớn về khoảng cách giao thông.
Nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp rất cao, tuy nhiên cái mà người thu nhập thấp cần không chỉ là nhà ở mà còn cần cả những tiện ích xung quanh như điện, nước, cơ sở khám chữa bệnh, trường học, chợ. Mặc dù đơn vị đầu tư có tính toán đến việc cần hoàn thiện cơ sở hạ tầng đồng bộ mới mong bán được nhà, xong nguồn kinh phí đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật khá lớn, nguồn vốn lại hạn hẹp do đó mà sức hút mua nhà của người thu nhập thấp vẫn còn là bài toán cần thành phố xem xét xúc tiến sớm.
Huy động nguồn vốn phát triển nhà ở thu nhập thấp
Thành phố Hà Nội có Qũy đầu tư phát triển với số vốn điều lệ 5.000 tỷ, đây được coi là nguồn vốn dồi dào cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên với mức lãi suất cho vay được tính bằng trần lãi suất cho vay của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành tại thời điểm cho vay lại khiến các nhà đầu tư phải cân nhắc vì mức ưu đãi lãi suất không nhiều mà thủ tục vay vốn lại phức tạp, điều này tạo ra sự nghi ngại khi triển khai đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tại Hà Nội có Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam là Ngân hàng duy nhất ứng vốn cho các nhà đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn, tuy nhiên đối với nhà đầu tư thì chưa có bất kỳ một động thái nào từ phía cơ quan quản lý tác động để nhà đầu tư được hưởng mức lãi suất ưu đãi vay vốn đầu tư xây dựng.
Phải kể đến việc Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cam kết giải ngân cho Tổng Công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng – Viglacerra – đơn vị ký hợp
48
đồng tín dụng 2.000 tỷ động với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam cho dự án Đặng Xá, đã có phản hồi đầu tiên về dòng vốn vay thương mại khó giảm lãi suất. Việc phải dùng các tài sản khác để thế chấp, chứng minh khả năng thanh khoản là điều khó đối với nhà đầu tư. Thứ nữa mức cho vay tại thời điểm Viglacerra ký với Ngân hàng Đầu tư và phát triển Việt Nam là 14,4%/năm giai đoạn 2009-2012 là quá cao. Có thể làm một bài toán, nếu Viglacera vay 50% giá trị dự án mới đảm bảo được tiến độ đề ra thì con số lãi phải trả bình quân một tháng khoảng hơn 10 tỷ chưa kể gốc vay. Như vậy có thể thấy tiền gốc vay đã chiếm quá nhiều so với lợi nhuận doanh nghiệp thu về.
Thủ tục xét duyệt đối với người thu nhập thấp phức tạp, buông lỏng
Người dân muốn tham gia mua nhà ở cho người thu nhập thấp phải tiến hành các thủ tục xác minh về hộ khẩu và tình trạng nhà ở hiện tại Uỷ ban nhân dân phường, Quận, Huyện. Hà Nội đã ban hành Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND hướng dẫn xác minh đối tượng mua nhà và chỉ định các cơ quan chức năng thực hiện công tác này. Nhưng khi thực hiện thì nhiều đơn vị còn tỏ ra lúng túng với chính sách, không tạo điều kiện cho người dân đến làm thủ tục khiến cho người dân bức xúc, thiếu niềm tin vào chính sách.
Việc yêu cầu người dân mua nhà phải nộp một khoản tiền đặt cọc cùng với hồ sơ mua căn hộ khiến cho người dân bức xúc, phải nộp tiền khi nhà chưa xây. Hơn nữa, chủ đầu tư nhận tiền cọc nhưng việc xét duyệt và chấm điểm hồ sơ phụ thuộc vào nhiều cơ quan ban ngành khác.
Có thể kể đến dự án 143 Trần Phú, quận Hà Đông là một trong những dự án nhà ở thương mại được phép chuyển sang nhà ở xã hội đầu tiên của Hà Nội. Do có nhiều khách đến đặt cọc rồi sau xin rút, gây ra khó khăn cho Chủ đầu tư trong việc nhận hồ sơ, lưu trữ hồ sơ trước khi thẩm định, vì vậy mới sinh ra việc thu tiền đặt cọc trên cơ sở tự nguyện với mức từ 30 đến 70 triệu để đảm bảo việc mua nhà và chủ đầu tư cũng không mất công đi xác minh hồ sơ trình Sở Xây dựng phê duyệt. Tuy nhiên điều này đã gây ra sự bức xúc cho người dân vì theo quy định, chưa cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được ký thỏa thuận đặt cọc của
49
khách. Đặc biệt là dự án 143 Trần Phú thời điểm đó chưa khởi công, chưa ký hợp đồng thì việc chủ đầu tư huy động thu cọc là sai, gây rủi ro cho khách hàng.
Bên cạnh đó phải kể đến dự án Rice City – khu đô thị Tây Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội đã để lọt nhiều đối tượng trong cùng một gia đình đăng ký mua nhà ở xã hội. Dự án Ecohome 2 – Bắc Từ Liêm, Hà Nội có sự đầu cơ mua giá gốc 14 triệu/m2 nhưng khi bán ra giá đã lên đến 18 triệu/m2 và phục vụ đối tượng có tiền. Vậy chỉ cần mua đi bán lại một căn hộ khoảng 50m2 thì người bán có thể có giá trị chênh lệch gần 200 triệu đồng/căn.
Giá thành nhà ở cho người thu nhập thấp còn quá cao
Do nhà đầu tư phải vay vốn đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp bằng nguồn vốn vay thương mai, do vậy việc hạch toán chi phí lãi vay vào giá thành nhằm bù đắp lại khiến cho việc đẩy giá thành căn nhà càng lên cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận với việc mua được nhà ở thu nhập thấp.
Gói tín dụng giữa doanh nghiệp và ngân hàng là một bước tiến nhưng việc giải ngân dòng vốn vẫn chưa đáp ứng kịp thời tiến độ triển khai dự án, dẫn đến đôi khi bị chậm tiến độ công trình, ảnh hưởng đến giá bán của căn hộ sau này. Mặc dù tính toán để tránh những khó khăn từ nguồn vốn vay bị chậm, Chủ đầu tư có tích lũy, nhập vật liệu ngay từ đầu tránh trượt giá tuy nhiên vẫn khó tránh khỏi việc huy động vốn tự có quá nhiều, thâm hụt vào việc triển khai các công việc khác của dự án bị đình trệ.
Rút kinh nghiệm từ dự án Đặng Xá 1, Viglacera đã động thổ xây dựng dự án Đặng Xá 2, cam kết đưa ra thị trường diện tích căn hộ nhỏ (30-50m2/căn), đưa tổng chi phí thực mua căn hộ xuống còn 300 – 500 triệu đồng phù hợp với tài chính của người thu nhập thấp. Tuy nhiên dù Chủ đầu tư đã có nhiều nỗ lực xoay sở nhưng thực chất đơn giá tính trên mét vuông của căn hộ dự án giai đoạn 2 Đặng Xá vẫn không hề rẻ hơn so với giai đoạn 1.
Nhìn thấy trước điều này, nhiều doanh nghiệp xây nhà thu nhập thấp trên địa bàn Hà Nội đã đứng ngoài cuộc bởi không có khả năng thanh khoản với mức lãi suất vay quá cao (14,4%/năm) của Ngân hàng.
50
So với mục tiêu 15.500 căn hộ dành cho người thu nhập thấp mà Hà Nội đề ra trong giai đoạn 2011 – 2015 thì tính đến nay gần nửa chặng đường trôi qua, thành phố mới đạt chưa đầy ¼ phần việc với kết quả là 6 dự án, tổng số 3.750 căn hộ chuẩn bị chào bán. Nếu tính cả các dự án đăng ký, được chấp thuận triển khai thì mới đạt 77% tức 12.000 căn hộ. Con số 23% còn thiếu tương ứng với 3.500 căn hộ để đạt 100% ~ 15.500 căn hộ còn là áp lực lớn và rất khó khăn cho thành phố.
Được vay vốn Ngân hàng với lãi suất thấp
Thành phố chưa có những cơ chế rõ ràng, hiệu quả về tín dụng cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Bên cạnh việc ưu đãi hỗ trợ từ các Qũy phát triển nhà ở, nguồn quỹ xã hội với quy mô vốn không nhiều thì việc tạo liên kết vay giữa Ngân hàng - Người thu nhập thấp - Chủ đầu tư nhà gần như còn hạn chế.
Tiêu chuẩn, quy cách thiết kế nhà ở cho người thu nhập thấp
Tính đến nay chưa có bất kỳ một văn bản nào quy định bắt buộc về thiết kế, công nghệ xây dựng, quy mô dự án đối với nhà cho người thu nhập thấp ngoại trừ việc quy định diện tích căn hộ không quá 70 m2.
Áp dụng công nghệ xây dựng cải tiến, vật liệu xanh sạch nhưng tiến độ còn chậm, chất lượng công trình chưa đảm bảo
Thẩm định chất lượng công trình của các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thuộc thẩm quyền của Sở Xây dựng, tuy nhiên việc thẩm định chất lượng công trình chưa thực sự được coi trọng vì vậy gây ra tình trạng một số công trình đưa vào sử dụng sớm đã bị xuống cấp như dự án nhà thu nhập thấp Ecohome 1 – Bắc Từ Liêm, Hà Nội; Chung cư Ngô Thì Nhậm – nhà thu nhập thấp đầu tiên ở Hà Nội cũng xuất hiện sơn bong chóc, loang lổ mặc dù nhà mới sử dụng được 5 năm; Chung cư thu nhập thấp Kiến Hưng đưa vào sử dụng từ cuối năm 2012 nhưng khu chung cư lại cách xa trung tâm, điều kiện đi lại gặp khó khăn; Khu đô thị Đặng Xá 1 cũng đưa vào sử dụng từ 2012 đang bộc lộ dấu hiệu xuống cấp về chất lượng.
51
Trên thị trường nhiều dự án nhà ở thu nhập thấp đang có tình trạng xuống