Hà Nội
Trên cơ sở những chủ trương, chính sách phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn, Thành phố đã xây dựng các chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô trong ngắn hạn, trung hạn và dài hạn. Thành phố sẽ luôn coi việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là một trong những nhiệm vụ quan trọng mà Thành phố cần phải can thiệp và tìm cách tháo gỡ.
Tại Quyết định số 6336/QĐ-UBND ngày 28/11/2014 về việc phê duyệt Kế hoạch phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội năm 2015 và các năm tiếp theo giai đoạn (2016-2020). Điểm nhấn của Quyết định khi ban hành: Thành phố luôn tuân thủ các quan điểm, chủ trương, định hướng, mục tiêu về phát triển nhà ở theoquy định tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg ngày 30 tháng 11 năm 2011. Để đảm bảo mục tiêu đến năm 2020 đạt 26,3 m2 sàn/người theo Chương trình phát triển nhà ở Thành phố Hà Nội, tránh đầu tư lãng phí, dư thừa hàng tồn kho, trên cơ sở rà soát thực trạng công tác phát triển nhà ở và nhu cầu thực tế về nhà ở cho người thu nhập thấp, Thành phố xác định:
81
+ Về nhu cầu nhà ở thực tế giai đoạn 2016 - 2020
Để bổ sung lượng nhà ở còn đang thiếu hụt trên địa bàn, thành phố đã lên kế hoạch giai đoạn 2016 – 2020 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội dựa trên nhu cầu thực tế về nhà ở xã hội là 6.023.000m2, tăng gần 50% so với dự kiến (4.023.000m2).
Uỷ ban nhân dân Thành phố cũng đã thông báo các dự án Phát triển nhà ở xã hội dự kiến đến năm 2020, trong đó nêu rõ có 22 dự án với tổng diện tích sàn khoảng 3.124.000m2, ước tính đạt 52% nhu cầu thực tế, và đạt 78% so với mục tiêu Chương trình phát triển nhà ở Thành phố đề ra.
Trong 22 dự án nhà ở xã hội dự kiến hoàn thành trong giai đoạn 2016-2020, đáng chú ý phải kể đến Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp tại Khu đô thị mới Bắc An Khánh do liên doanh Vinaconex và Tổng Công ty đầu tư Phát triển nhà Hà Nội (Handico) làm chủ đầu tư với tổng diện tích sàn 551.600m2, được UBND TP Hà Nội ký vào ngày 24/7/2012. Dự án có tổng diện tích đất khoảng 185.500m, tại huyện Hoài Đức, Hà Nội; Quy mô diện tích theo quy hoạch được duyệt là 182.466m2; Quy mô dân số là 17.485 người. Diện tích đất ở là 65.740m2 với tổng số 5.196 căn hộ; Diện tích đất cho hạ tầng xã hội là 41.042m2 bao gồm 3 trường học và công trình công cộng.
Ngoài ra, còn có Dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội tại Khu đô thị Thanh Hà do Công ty cổ phần phát triển địa ốc CIENCO 5 làm chủ đầu tư, tại địa bàn xã Thanh Oai và Hà Đông, Hà Nội có diện tích sàn xây dựng lên đến 998.769m2.
+ Kế hoạch phát triển nhà trong những năm tiếp theo
- Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 26,3m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 8,5 m2/người), trong đó khu vực đô thị 29,1 m2/người, khu vực nông thôn 22,1 m2/người.
- Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 91,2%; hoàn thành việc xóa nhà tạm, nhà ở đơn sơ.
82 + Nguồn vốn ngân sách thực hiện:
Vốn đầu tư từ ngân sách Thành phố để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội khoảng 6.968,2 tỷ đồng (chiếm 1,69% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2020)
Tiếp tục khuyến khích, huy động nguồn vốn ngoài xã hội (ngoài ngân sách) để đầu tư phát triển nhà ở cho người thu nhập thâp.
+ Định hướng đến năm 2030
Tiếp tục nâng cao chất lượng nhà ở, thỏa mãn nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng.Thành phố đề xuất những cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xanh sạch, hiện đại, bền vững, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của Thành phố.
- Diện tích nhà ở bình quân toàn thành phố là 31,5m2/người (diện tích nhà ở tối thiểu 12,6 m2/người), trong đó khu vực đô thị 33,8 m2/người, khu vực nông thôn 27,1 m2/người; tiếp tục thực hiện cải tạo, chỉnh trang nhà ở đã có.
- Nâng tỷ lệ nhà ở kiên cố toàn thành phố lên thành 93,2%.
- Tỷ lệ nhà chung cư trong các dự án phát triển nhà ở tại đô thị đạt 90%; tỷ lệ nhà ở cho thuê trong các dự án nhà ở xã hội đạt 30%.
- Vốn đầu tư từ ngân sách địa phương khoảng 9.505,8 tỷ đồng (chiếm 1,12% tổng vốn đầu tư xây dựng đến năm 2030);
- Quỹ đất ở đô thị và nông thôn tăng thêm 5.534,2 ha.
3.2. nhập thấp
Vấn đề giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp vừa mang tính trước mắt vừa mang tính lâu dài ảnh hưởng tới sự phát triển bền vững của Thành phố. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của mọi cấp, mọi ngành, mọi tổ chức và cá nhân trong toàn thành phố dưới sự lãnh đạo thống nhất của Đảng và Chính quyền Thành phố. Mặc dù trong quá trình triển khai thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp còn gặp nhiều khó khăn, bất cập tuy nhiên việc ban hành chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp lại là một chính sách được đông đảo cộng đồng xã hội quan tâm và đánh giá cao. Tuy
83
nhiên việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp cần có lộ trình cụ thể, không thể một sớm một chiều có thể giải quyết xong và cần xác định cụ thể đối tượng thụ hưởng chính sách phải đáp ứng đủ và đúng tiêu chuẩn Nhà nước ban hành. Hà Nội cần có những giải pháp cụ thể:
Giải pháp 1: Lập quỹ đất, quy hoạch kiến trúc đô thị và đánh giá quy mô đầu tư dự án trước khi triển khai
Thực hiện chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn thành phố theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Bởi vậy ngay khi có kế hoạch xây dựng chính sách cần chuẩn bị các phương án quy hoạch, tạo lập quỹ đất hợp lý.
- Bố trí quỹ đất: Ngoài quy định mỗi dự án thương mại phải dành 20% (hoặc 25%) diện tích đất ở, hoặc 20% (hoặc 25%) diện tích sàn nhà ở để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì với số lượng di dân từ các tỉnh thành tập trung vào Thành phố ngày một tăng, nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày một lớn thì 25% quỹ đất xây nhà cho người thu nhập thấp là khó đáp ứng đủ nhu cầu thị trường hiện nay. Điều này cần Thành phố Hà Nội thực hiện nghiêm minh quy định của pháp luật để phát triển, dự trữ quỹ đất, có kế hoạch sử dụng đất, phân bổ đất xây dựng hợp lý của thành phố.
Thường xuyên tổ chức kiểm tra, rà soát việc sử dụng quỹ đất vào các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp và cần có lộ trình quản lý để việc sử dụng quỹ đất hiệu quả. Kiên quyết thu hồi hoặc dừng các dự án chậm triển khai, trích nguồn quỹ đất không đủ.
- Quy hoạch đô thị: Để đẩy mạnh phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
trên địa bàn, Hà Nội đang đồng thời triển khai nhiều giải pháp đồng bộ liên quan đến quy hoạch. Ngoài vấn đề quy hoạch cơ sở hạ tầng cho các khu nhà ở mới cho người thu nhập thấp thì việc quy hoạch nâng phân cấp cải tạo môi trường sống hiện tại ở các khu nhà ở của người thu nhập thấp đã và đang sử dụng cần được quan tâm.
84
Bên cạnh việc tập trung đầu tư quy hoạch nhà ở cho người thu nhập thấp thì các đối tượng di dân giải phóng mặt bằng do Nhà nước lấy đất làm việc kháccũng cần được quan tâm. Tuy nhiên, với đối tượng này thì mức đầu tư không quá cao, chỉ cần đảm bảo trả đủ số nhà cho cơ số di dân.
Nghiên cứu thiết kế các mẫu nhà ở cho người thu nhập thấp với nhiều hình thức đa dạng và dễ áp dụng cho nhiều khu nhà ở khác nhau cho nhiều đối tượng khác nhau.
Áp dụng các công nghệ xây dựng tiên tiến của các nước trên Thế giới nhằm tiết kiệm thời gian xây dựng và vẫn đảm bảo chất lượng căn nhà, phù hợp với nhà ở dành cho người thu nhập thấp. Hiện nay tại thị trường Việt Nam có hai đơn vị tiên phong đi đầu trong việc cải tiến vấn đề xây dựng hiện đại và vật liệu xây dựng “xanh” đó là: Công ty cổ phần Đầu tư và Xây dựng Xuân Mai và Công ty CP Đầu tư Sông Đà Việt Đức.Với việc áp dụng công nghệ bê tông dự ứng lực bán tiền chế (công nghệ PC) và công nghệ sản xuất tấm thường Acotex. Tốc độ thi công xây dựng nhanh hơn gấp 5 lần so với xây gạch truyền thống và gấp 2 lần so với tường gạch bê tông. Rút ngắn thời gian thi công, tiết kiệm chi phí nhân công, đảm bảo tiến độ xây dựng dự án đề ra.
- Đánh giá quy mô đầu tư: Cần khảo sát, đánh giá thực tiễn tại địa bàn nơi có
kế hoạch triển khai dự án để có cái nhìn tổng thể từ đó đánh giá cơ cấu hiện trạng sử dụng đất, mức độ đầu tư, công suất thiết kế, diện tích đất, mặt bằng dự kiến sử dụng, quy mô kiến trúc xây dựng để phù hợp với nhu cầu và đối tượng người thu nhập thấp.
Nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng vẫn cần đảm bảo đạt các tiêu chuẩn kỹ thuật về nhà ở hiện hành của Nhà nước nhất là cơ sở hạ tầng (đường điện, nước sinh hoạt, khu thu gom rác thải tránh gây ô nhiễm, thông tin liên lạc, các khu tiện ích khác và đô thị cảnh quan);
Đảm bảo các dịch vụ thiết yếu (trường học, bệnh viện, chợ, giao thông đi lại…) được quy hoạch bố trí hợp lý, tránh việc đầu tư quá xa trung tâm, người
85
thu nhập thấp vốn đã không có điều kiện tiếp xúc nay lại càng khó khăn giao thương hơn mặc dù đã mua được nhà.
Phát triển đa dạng các loại diện tích nhà, mức độ tiện nghi để người thu nhập thấp có nhiều sự lựa chọn và phù hợp với điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư.
Bên cạnh việc xem xét quy mô đầu tư thì việc lựa chọn địa điểm đầu tư cũng vô cùng quan trọng bởi nếu địa điểm dự án đáp ứng được các nhu cầu hiện tại và trong tương lai khả năng kết nối với các địa bàn dự án lân cận, thuận tiện cho người dân đi lại, giao thông chung chuyển giao thương, các dịch vụ tiện ích không quá xa trung tâm thành phố đó cũng là điểm mấu chốt thu hút sức mua của người thu nhập thấp.
Giải pháp 2: Hỗ trợ tài chính và gia tăng vốn Qũy tiết kiệm nhà ở
Vốn vay đầu tư: Đổi mới cơ chế cho vay mua nhà, ngoài Qũy Đầu tư phát triển nhà ở thành phố, Ngân hàng chính sách xã hội phụ trách việc cho vay nhà ở cho người thu nhập thấp thì cần các Ngân hàng thương mại có cổ phần Nhà nước cùng tham gia để lượng người thu nhập thấp không bị tập trung quá đông vào một Ngân hàng, thứ nữa thúc đẩy khả năng dàn vốn vay giữa các Ngân hàng với nhau, tỷ lệ lãi suất cho vay có tính cạnh tranh như có thể ưu đãi năm nhất mức lãi vay 0%, ân hạn nợ gốc từ 12 tháng đến 24 tháng nhằm kích cầu vay.
- Đối với chủ đầu tư: cần tạo cơ chế ưu đãi về nguồn vốn vay đầu tư xây dựng với mức lãi suất phù hợp, thủ tục đơn giản, linh hoạt, đảm bảo khả năng thanh khoản với mục đích giúp chủ đầu tư đảm bảo tiến độ xây dựng cũng như việc hạ giá thành bán căn hộ.
- Đối với người thu nhập thấp: ưu đãi mức lãi suất và mức vay tối đa tăng từ 70% lên đến 80%, nguồn vốn tự có giảm từ 30% xuống còn 20%, gia tăng thời hạn vay từ 10 – 15 năm lên đến 20 năm. Thủ tục vay đơn giản, linh hoạt. Xem xét mức lãi xuất 1 – 2 năm đầu mức 0% và ân hạn nợ gốc 12 tháng để người thu nhập thấp được linh động về nguồn vốn tự có và chủ động tài chính trả nợ khi mua nhà.
86
Vốn huy động ngoài: Thành phố cần khuyến khích các thành phần kinh tế tham giá đầu tư phát triển nhà ở, đồng thời tạo cơ chế cho các doanh nghiệp huy động một cách hợp lý nguồn từ người dân, tạo nhiều quỹ tín dụng khác.
Gia tăng vốn Qũy tiết kiệm nhà ở: Khuyến khích, huy động việc tham gia quỹ nhằm gia tăng vốn quỹ tạo một khoản vốn lớn, đảm bảo thời gian cho vay được lâu dài, phục vụ cho những người thu nhập thấp được tiếp cận vốn vay mua nhà đồng thời giúp doanh nghiệp vay để đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ người thu nhập thấp.
Việc điều tiết nguồn vốn vay đầu tư cùng mức lãi suất ưu đãi cho doanh nghiệp cũng có sự ảnh hưởng rất lớn đến giá thành bán của căn hộ.
Giá thành nhà giảm hợp lý: Cần có sự khảo sát và lên phương án tính toán kỹ lưỡng giá thành bán nhà để đảm bảo không quá cao, phù hợp với mức thu nhập của người thu nhập thấp có thể mua được nhà ở. Cần triển khai các cơ chế chính sách cho các doanh nghiệp đầu tư dự án để khoản chi phí đầu tư không bị đưa vào giá bán của sản phẩm dẫn đến giá nhà cao, người thu nhập thấp khó tiếp cận mua nhà.
Giải pháp 3: Xác minh đối tượng hưởng chính sách thông qua kênh hai chiều và minh bạch
Việc kiểm soát và đánh giá đúng đối tượng đủ điều kiện hưởng chính sách hiện nay vẫn còn có những kẽ hở để những đối tượng đầu cơ lách luật và mua được nhà ở thu nhập thấp. Vì vậy cần có chế tài xử lý nghiêm cho những sự vụ như vậy. Có thể sử dụng cách đối chiếu chéo thông tin hai chiều trên hệ thống điện tử giữa nơi cư trú trước đây của người thu nhập thấp và nơi tạm trú hiện nay để có cơ sở đánh giá sát đối tượng.
Đảm bảo mỗi hộ gia đình, cá nhân chỉ được giải quyết hỗ trợ nhà ở thu nhập thấp một lần theo quy định và tuyệt đối không có sự trùng lặp về giải quyết đối tượng trong cùng một gia đình hoặc giải quyết đối tượng cá nhân hai lần.
Xây dựng hệ thống kiểm soát nội bộ nhằm đảm bảo việc sát hạch đối tượng hưởng chính sách đi đúng theo quy định của pháp luật Nhà nước.
87
Hà Nội hiện là thành phố thu hút một lượng lao động lớn từ các tỉnh thành trên cả nước tập trung về. Vì vậy vấn đề nhà ở luôn là nỗi lo của toàn thành phố. Tuy nhiên, bên cạnh nỗi lo đó thì thành phố lại thu hút một lượng lớn người dân lao động các tỉnh, tạo ra một nguồn lực lao động dồi dào, vận dụng vào sự phát triển kinh tế - xã hội của Thủ đô.
Cần minh bạch khi đánh giá đối tượng chính sách cũng như khi tổ chức triển khai dự án để người thu nhập thấp cảm thấy an tâm vì quyền lợi của họ được bảo đảm.
Giải pháp 4: Cơ chế ưu đãi và đảm bảo quỹ đất, ứng vốn, giảm lãi suất vay thu hút Nhà đầu tư (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc hình thành và đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ giúp thành phố thu hút một lượng lớn Nhà đầu tư cùng với khả năng huy động vốn của các thành phần kinh tế khi tham gia đầu tư.
Thành phố có các cơ chế ưu đãi đối với nhà đầu tư: miễn tiền thuê đất, tiền giải phóng mặt bằng, áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng – thuế thu nhập, ưu đãi vốn vay huy động đầu tư với mức lãi suất thấp, các thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở được miễn, cho phép chủ dự án được cân đối tài chính thông qua việc sử dụng quỹ đất ở mức 20% để đầu tư hạ tầng vừa phục vụ nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp vừa phát triển kinh doanh thương mại bù đắp các