Điều 115. Quy định chung
1. Quỹ đầu tư bất động sản là quỹ thực hiện chào bán chứng khoán ra công chúng để huy động vốn, nhằm mục đích đầu tư vào bất động sản. Quỹ đầu tư bất động sản được tổ chức dưới hình thức quỹ đóng hoặc công ty đại chúng .
3. Chứng chỉ quỹ hoặc cổ phiếu (trong trường hợp quỹ tổ chức dưới hình thức công ty đại chúng ), sau đây gọi tắt là chứng chỉ quỹ, phải niêm yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán. Tối thiểu một năm một lần, công ty quản lý quỹ, thay mặt quỹ, mua lại chứng chỉ quỹ từ nhà đầu tư và phát hành thêm chứng chỉ quỹ theo mức giá dựa trên giá trị tài sản ròng của quỹ.
4. Bộ Tài chính hướng dẫn việc thành lập, hoạt động, niêm yết chứng chỉ quỹ, phát hành và mua lại chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản.
Điều 116. Hạn chế đầu tư của quỹ đầu tư bất động sản
1.
Hoạt động quản lý vốn và tài sản của Quỹ đầu tư bất động sản do công ty quản lý quỹ thực hiện, dưới sự giám sát của Ngân hàng giám sát và phải bảo đảm:
a) Tối thiểu 65% giá trị tài sản của quỹ được đầu tư vào các bất động sản theo quy định tại khoản 2 Điều này. Bất động sản đầu tư chủ yếu để cho thuê hoặc để khai thác nhằm mục đích thu lợi tức ổn định;
b) Bất động sản phải được nắm giữ trong thời gian tối thiểu là hai (02) năm, kể từ ngày mua, trừ các trường hợp buộc phải bán tài sản theo yêu cầu của pháp luật hoặc quyết định của Đại hội đồng cổ đông, Đại hội nhà đầu tư;
c) Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp với chính sách và mục tiêu đầu tư quy định tại Điều lệ Quỹ, Bản Cáo bạch và Bản Cáo bạch tóm tắt.
d) Quỹ đầu tư bất động sản không được thực hiện các hoạt động xây dựng, triển khai, phát triển dự án bất động sản;
đ) Tối đa 35% giá trị tài sản của quỹ đầu tư vào chứng khoán niêm yết, chứng khoán đăng ký giao dịch, công cụ chuyển nhượng, công cụ thị trường tiền tệ, trái phiếu Chính phủ hoặc được Chính phủ bảo lãnh. Việc đầu tư vào chứng khoán quy định tại khoản này phải bảo đảm:
-
Không được đầu tư quá năm phần trăm (5%) giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành bởi cùng một tổ chức;
-
Không được đầu tư quá mười phần trăm (10%) giá trị tài sản của quỹ vào chứng khoán phát hành một nhóm công ty có quan hệ công ty mẹ, công ty con, công ty liên kết;
-
Không được đầu tư vào quá mười phần trăm ( 10%) tổng số chứng khoán đang lưu hành của một tổ chức phát hành.
e)
Quỹ đầu tư bất động sản không được cho vay hoặc bảo lãnh cho bất kỳ khoản vay nào.
2.
Quỹ đầu tư bất động sản được phép đầu tư vào bất động sản đáp ứng các điều kiện sau:
a) Là bất động sản đáp ứng điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản;
b) Quỹ phải sở hữu tỷ lệ đủ lớn bảo đảm kiểm soát và thực thi đủ các quyền sở hữu đối với bất động sản đầu tư. Trường hợp quỹ không có đủ tỷ lệ sở hữu để tự quyết định hoạt động đầu tư, kinh doanh liên quan tới bất động sản đầu tư, thì quỹ chỉ được đầu tư khi đã bảo đảm:
- Việc đầu tư và các rủi ro liên quan tới bất động sản đó đã được công bố tại Bản cáo bạch hoặc được Đại hội nhà đầu tư thông qua;
- Tổng giá trị các bất động sản đó không vượt quá 25% tổng giá trị tài sản của quỹ.
c) Là nhà, công trình xây dựng đã hoàn thành theo quy định của pháp luật về xây dựng. Trường hợp bất động sản đang trong quá trình xây dựng, quỹ chỉ được đầu tư khi đã bảo đảm:
- Việc đầu tư này không làm giảm mức thu nhập trên mỗi chứng chỉ quỹ dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư theo quy định tại Điều lệ Quỹ;
- Đã có Hợp đồng giao dịch với các khách hàng tiềm năng, bảo đảm bất động sản có thể bán được ngay sau khi hoàn thành;
- Dự án xây dựng đã được thực hiện đúng tiến độ tính cho tới khi quỹ tham gia góp vốn;
- Tổng giá trị các dự án bất động sản trong quá trình xây dựng mà quỹ đầu tư không vượt quá 10% tổng giá trị tài sản của quỹ;
- Không phải là đất chưa có công trình xây dựng theo quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản và luật đất đai.
3. Trừ trường hợp quy định tại điểm e khoản 1 Điều này và trong trường hợp quỹ đang giải thể, cơ cấu đầu tư của quỹ được phép sai lệch so với các hạn chế đầu tư quy định tại khoản 1 Điều này do các nguyên nhân sau:
a) Do biến động giá trên thị trường của tài sản trong danh mục đầu tư của quỹ;
b) Do phải thực hiện các khoản thanh toán hợp pháp của quỹ;
c) Do hoạt động hợp nhất, sáp nhập, thâu tóm các tổ chức phát hành;
nhập quỹ mà thời gian hoạt động dưới sáu (06) tháng kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận đăng ký thành lập quỹ.
4.
Công ty quản lý quỹ phải báo cáo Ủy ban Chứng khoán Nhà nước, công bố thông tin về các sai lệch nêu trên. Công ty quản lý quỹ phải điều chỉnh lại danh mục đầu tư để bảo đảm hạn mức đầu tư quy định tại khoản 1 Điều này trong thời hạn mười hai (12) tháng và hạn mức đầu tư quy định tại điểm e khoản 3 trong thời hạn ba (03) tháng, kể từ ngày phát sinh sai lệch.
5.
Công ty quản lý quỹ phải bảo đảm: a)
Giá mua bất động sản không được vượt quá 110% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá mua đã được Đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua;
b)
Giá bán bất động sản không được thấp hơn 90% so với mức giá cung cấp bởi tổ chức định giá độc lập, trừ trường hợp giá bán đã được Đại hội nhà đầu tư gần nhất thông qua;
c) Quyết định bán bất động sản với tổng giá trị từ 50% trở lệ so với giá trị tài sản của quỹ phải được Đại hội nhà đầu tư thông qua, trừ trường hợp giao dịch nhằm thanh lý, giải thể quỹ.
Điều 117. Hạn mức vay của quỹ đầu tư bất động sản
1. Quỹ đầu tư bất động sản được vay vốn từ các tổ chức tín dụng để đầu tư và trang trải các chi phí cần thiết khác. Trường hợp là Công ty đầu tư bất động sản đại chúng thì được phát hành trái phiếu theo quy định tại Điều 14 và 15 Nghị định này.
2.
Tổng giá trị các khoản vay của quỹ dưới mọi hình thức không được vượt quá 50% giá trị tài sản của quỹ tại thời điểm vay, trừ trường hợp Điều lệ quỹ có quy định khác.
3.
Trường hợp tổng hạn mức vay nợ của quỹ vượt quá tỷ lệ quy định tại Khoản 2 điều này thì quỹ không được phép vay thêm hoặc tham gia vào các giao dịch làm phát sinh các khoản nợ mới.
Điều 118. Phí, chi phí, lợi nhuận của quỹ đầu tư bất động sản
2. Quỹ phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận ròng của quỹ hàng năm để chi trả cổ tức bằng tiền cho nhà đầu tư.
3. Phí và chi phí của quỹ thực hiện theo hướng dẫn của Bộ Tài chính.
1.
Đại hội nhà đầu tư phải chỉ định tổ chức định giá độc lập cho quỹ bảo đảm các điều kiện sau:
a) Là tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp được cấp phép hoạt động theo pháp luật về thẩm định giá; hoặc tổ chức kinh doanh bất động sản hoạt động theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản;
b) Không phải là người có liên quan của công ty quản lý quỹ, ngân hàng giám sát;
c) Đáp ứng các điều kiện khác theo quy định của Bộ Tài chính. 2. Hoạt động định giá phải bảo đảm:
a) Trước khi thực hiện giao dịch mua hoặc bán, mọi bất động sản phải được định giá bởi tổ chức định giá độc lập.
b) Tối thiểu hai (02) năm một lần, mọi bất động sản trong danh mục đầu tư của quỹ phải được định giá bởi tổ chức định giá độc lập.
c) Một hạng mục bất động sản không được định giá hai lần liên tục bởi cùng một tổ chức định giá độc lập.
Bộ Tài chính quy định cụ thể nguyên tắc định giá, nội dung báo cáo định giá, chế độ báo cáo và công bố thông tin của quỹ đầu tư bất động sản.
Chương X