Nội dung chương này bao gồm phần khái quát về thị trường nhà chung cư tại thành phố Hà Nội và trình bày chi tiết kết quả phân tích dữ liệu và kết quả nghiên cứu thông qua việc phân tích tần số và thống kê mô tả, phân tích tương quan và đánh giá độ tin cậy của thang đo bằng hệ số Cronbach‟s Alpha, kiêm tra tính đơn hướng, đánh giá độ tin cậy, độ giá trị bằng phương pháp phân tích nhân tố khám phá, hồi quy đa biến đê kiêm định mô hình và các giả thuyết.
1. Khái quát về thị trường nhà chung cư tại thành phố Hà Nội 1.1 Nguồn cung thị trường nhà chung cư tại thành phố Hà Nội
Theo báo cáo nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội của Savills, trong quý 1, chỉ có khoảng 9.700 căn hộ mới được tung ra thị trường. Số lượng này giảm 36% theo quý nhưng so với năm 2018 thì tăng 76%.
Nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội của Savills cũng chỉ ra sự sụt giảm số lượng căn hộ chung cư tại tất cả các phân khúc, giảm khoảng 14% so với cuối năm 2018. Nguyên nhân, theo Savills đánh giá là hoạt động kinh doanh tạm dừng trong dịp Tết Nguyên đán 2019. Đơn cử, chỉ riêng phân khúc cao cấp hạng A, lượng căn hộ chung cư bán mới giảm 84% so với quý 4/2018.
Đáng chú ý, căn hộ chung cư hạng B (trung cấp) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung sơ cấp với 22.500 căn, tương ứng 65% thị phần. Thị trường căn hộ chung cư Hà Nội được hỗ trợ bởi nguồn cầu mua ở thực lớn. Trong khi đó, phân khúc cao cấp hấp dẫn với lượng nhỏ tầng lớp giàu có trong nước và người mua nước ngoài.
Về số lượng giao dịch căn hộ chung cư, theo Savills, nguồn cầu lớn từ người mua đê ở và nhà đầu tư dẫn đến khối lượng giao dịch của hạng B lớn, chiếm 70% tổng số giao dịch và tăng cao nhất trong 3 phân khúc đạt 99% theo năm.
Nhiều chủ đầu tư đưa ra mức giá hấp dẫn, giá bán trung bình hạng B xấp xỉ khoảng 30 triệu đồng/m2, giảm 2% so với quý 4/2018, nhưng tăng 8% so với năm 2018.
Theo Savills, dòng sản phẩm căn hộ chung cư trên thị trường đang phân hoá rõ nét như phân khúc hạng B, C hướng đến diện tích nhỏ, phân khúc cao cấp diện tích lớn hơn 100 m2. Về tổng thê hoạt động của thị trường đang tốt và trong năm 2019 dự đoán khoảng 4.000 căn hộ chung cư được tung ra thị trường từ 34 dự án hiện tại và tương lai. Trong đó, hạng B vẫn tiếp tục dẫn dắt thị trường bất động sản trong thời gian tới.
Sự dẫn dắt của phân khúc hạng B tại Hà Nội có thê phần nào được giải thích bởi tâm lý khách hàng. Người mua nhà tại Hà Nội thường chú trọng nhiều hơn đến vị trí của dự án, đòi hỏi một vị trí gần trung tâm, thuận tiện đi làm, cho con cái đi học, và dễ dàng kết nối đến các tiện ích như bệnh viện, siêu thị, trung tâm mua sắm, nhà hàng.
Chủ đầu tư vì vậy phải lựa chọn giữa việc phát triên dự án ở khu vực gần trung tâm với chi phí đất cao hơn, hoặc đầu tư nhiều hơn vào các tiện ích nội khu cho các dự án xa trung tâm. Việc này đẩy giá của các sản phẩm nhà ở tại Hà Nội vượt trên ngưỡng giá của phân khúc hạng C, khiến nguồn cung và các giao dịch nhà ở tập trung chủ yếu ở phân khúc căn hộ chung cư hạng B.
1.2 Nguồn cầu thị trường nhà chung cư tại thành phố Hà Nội
Dân số tăng nhanh, kéo theo nguồn cầu nhà ở tại Hà Nội tăng cao, nhưng hiện nguồn cung nhà ở giá thấp rất khan hiếm, không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng cá nhân. Số liệu của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy trong số 58 dự án nhà chung cư tại Hà Nội đủ điều kiện bán trong năm 2020, có đến trên 60% lượng sản phẩm tập trung vào phân khúc căn hộ tầm trung có giá bán từ 25 đến dưới 35 triều đồng/m2, số lượng căn hộ giá rẻ đạt khoảng 13%, còn lại là căn hộ cao cấp.
- Giá cả:
Thị trường bất động sản bị sụt giảm rất lớn cả về quy mô, số lượng dự án, sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường và số lượng giao dịch. Tình trạng thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở vừa túi tiền đã dẫn đến giá nhà tăng, làm cho phần lớn người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp ở đô thị và người nhập cư khó mua nhà hơn trước đây.
Theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong quý 3/2020, căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ trong cơ cấu nguồn cung căn hộ. Những dự án có sản phẩm thuộc phân khúc này thường nằm tại các vùng ven đang phát triên như: Đông Anh, Gia Lâm, Hà Đông...Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ phân khúc này luôn duy trì ở mức rất cao, đạt khoảng 70%. Trong khi đó, giá nhà chưa thấy hiện tượng công bố giảm giá, đặc biệt phân khúc nhà bình dân mức giá tăng nhẹ khoảng 3-5%.
Báo cáo thị trường bất động sản của CBRE, trong 9 tháng năm 2020, thị trường Hà Nội số căn hộ bán ra giảm 61% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, quý 3 có 3.500 căn mở bán mới.
Giá bán trên thị trường sơ cấp trung bình ở mức 1.325 USD/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì, nguồn cung chào bán mới cả năm 2020 dự kiến dao động 14.000-16.000 căn.
Ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, việc nguồn cung hạn chế đang góp phần đẩy giá nhà đất tăng, đặc biệt là khi tình trạng nguồn
cung khan hiếm có thê còn kéo dài, trong khi nhu cầu nhà ở của người dân Thủ đô vẫn rất lớn. Chính vì thế, khi dịch bệnh được kiêm soát, giá bất động sản sẽ tiếp tục có xu hướng đi lên.
“Thị trường bất động sản có sự phục hồi đáng kê trong quý 3, tỷ lệ hấp thụ từ các sản phẩm mới tăng so với các quý trước. Trong số lượng các căn hộ chào bán trong 9 tháng qua, các căn hộ bình dân tiếp tục chiếm tỷ trọng nhỏ nhưng có tỷ lệ hấp thụ tương đối tốt. Lượng cung căn hộ cao cấp mới tung ra thị trường cũng hạn chế, bởi tỷ lệ hấp thụ của phân khúc này đang ở mức rất thấp khoảng 10%” - ông Nguyễn Văn Đính nói.
Giá căn hộ phân khúc trung, cao cấp tiếp tục gần như đi ngang, phân khúc bình dân tăng nhẹ khoảng 3-5%, mặc dù ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng chưa có doanh nghiệp nào giảm giá bán. Nhiều dự án có nhu cầu thu hồi vốn đưa ra các giải pháp khuyến mại, hỗ trợ tiền vay, nhưng giá hầu như không biến động nhiều ở cả 3 phân khúc, ông Nguyễn Văn Đính phân tích.
Trong các phân khúc thì căn hộ thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội có nguồn cung ít nhất trong khi nhu cầu luôn ở mức cao. Ảnh hưởng của dịch Covid-19 nhưng khả năng hấp thụ của nhà giá rẻ vẫn được trên 70%. Cơ cấu của thị trường chung cư vẫn lệch về phía phân khúc trung và cao cấp.
Khi thị trường căn hộ tại Hà Nội khan nguồn cung một số chuyên gia dự báo có thê hình thành mặt bằng giá mới. Với mặt bằng giá hiện tại, người thu nhập thấp đã khó tiếp cận nhà ở khi hình thành mặt bằng giá mới thì càng khó khăn hơn.
GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường đánh giá: “Giá nhà liên tục tăng thời gian qua những người bị ảnh hưởng nhiều nhất là người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp đô thị. Điều này tạo ra mối quan ngại về an sinh xã hội về nhà ở”
- Pháp lý:
Theo đó, xu hướng đầu tư bất động sản theo pháp lý là yếu tố được quan tâm hàng đầu. Đây cũng tạo sự khó khăn cho nhà đầu tư nhưng chính là đang bảo vệ lợi ích tuyệt đối cho người mua trong việc lựa chọn sản phẩm.
Khi hệ thống giấy tờ pháp lý được siết chặt, công khai và đầy đủ thì các dự án được tung ra thị trường phải có đủ chất lượng và đảm bảo sự uy tín với người mua.
Đê tạo niềm tin cũng như thu hút khách hàng thì chủ đầu tư cần công khai những thông tin liên quan đến dự án đê chứng tỏ quy trình xin phê duyệt đê thực hiện dự án của chủ đầu tư chấp hành đúng theo thủ tục mà các tổ chức, cơ quan nhà nước đã ban hành. Hợp đồng mua bán cần phải có điều khoản cam kết về chất lượng hoàn thiện công trình và phụ lục hợp đồng mô tả mức độ hoàn thiện của căn hộ. Đồng thời, những quy định về thời điêm thanh toán phải được gắn liền với tiến độ và kết quả xây dựng công trình. Theo đó ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà của khách hàng
- Vị Trí:
Vị trí căn hộ: Việc chọn tầng đê mua tại các khu chung cư rất quan trọng vì nó quyết định đến
"view" của căn hộ. Thông thường, càng lên cao thì càng đắt vì lên cao view thoáng hơn, không khí trong lành hơn và không bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường như côn trùng hay ẩm ướt. Trong nghiên cứu về vị trí các vấn đề người tiêu dùng thường xem xét đó là: Yếu tố phong thủy, hướng căn hộ, , tầm nhìn của căn hộ,xa trung tâm hay gần trung tâm, vị trí là yếu tố quan trọng nhất. Lựa chọn mơ ước nhất của nhiều người là những căn hộ ở khu vực trung tâm, đây là khu vực hạ tầng hoàn chỉnh, dịch vụ đầy đủ và dân trí cao quyết định lớn đến ý định mua của khách hàng
- Văn hóa:
Văn hóa là tập hợp những giá trị, tín ngưỡng, quan niệm, quy tắc, đạo đức và phong tục được lưu truyền và chia sẻ trong một xã hội nhất định. Văn hóa là động lực thúc đẩy hành vi tiêu dùng. Những thay đổi văn hóa đang diễn ra như người Việt Nam có xu hướng sống đơn thân, văn hóa hưởng thụ, mong muốn căn hộ có các trang thiết bị tiện nghi hiện đại,... Văn hóa thay đổi dẫn đến thay đổi có tính cách mạng trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Những thay đổi chính là từ gia đình chung đến gia đình hạt nhân (tái cấu trúc hộ gia đình thành đơn vị gia đình đơn lẻ), văn hóa phương Tây, xu hướng sống độc thân ở các khu vực đô thị gia tăng, cuối cùng đã tăng nhu cầu sử dụng căn hộ. Trong đó, những thay đổi văn hóa như tái cơ cấu hộ gia đình thành các đơn vị gia đình đơn lẻ, văn hóa phương Tây, dự định sống độc thân; văn hóa căn hộ, nhu cầu tiện nghi; các dịch vụ đạt tiêu chuẩn và an toàn trong căn hộ đang tác động mạnh đến ý định mua căn hộ
- Nhóm tham khảo:
- Ý kiến chuyên gia, hoạt động quảng cáo và khuyến mại cũng có ảnh hưởng quan trọng đến ý định mua căn hộ chung cư của người dân. Trong đó, ý định mua chung cư bị ảnh hưởng lớn bởi ý kiến của những người khác qua phương thức thông tin truyền miệng (giới thiệu những điêm tích cực của căn hộ chung cư từ những người đã mua, khuyến khích từ bạn bè và người thân đã mua các căn hộ dự án).
- Nghiên cứu cho thấy có mối quan hệ chặt chẽ giữa sự hài lòng, thông tin truyền miệng và lòng trung thành của khách hàng. Nghiên cứu đã phát hiện các yếu tố như sự hài lòng của khách hàng, thông tin truyền miệng và lòng trung thành của khách hàng ảnh hưởng lớn đến ý định mua căn hộ chung cư.
- Chính sách hỗ trợ khách hàng:
- "Chất lượng môi trường đóng vai trò quan trọng đến sự hài lòng của khách hàng mua căn hộ". Chất lượng môi trường bao gồm cả các yếu tố môi trường tự nhiên như cây xanh, chất lượng nguồn nước, chất lượng không khí,... và các yếu tố của môi trường xã hội như an ninh trật tự, thành phần dân cư,…
- Những người có ý định mua căn hộ chung cư quan tâm nhất đến chất lượng dịch vụ phục vụ người dân sống trong khu chung cư. Các khách hàng tiềm năng quan tâm đến các yếu tố cấu thành chất lượng dịch vụ của khu nhà chung cư. Một phát hiện quan trọng là những người có ý định mua căn hộ chung cư luôn muốn có được một căn hộ trong một chung cư đa dạng và đồng bộ. Họ thích mô hình các khu chung cư được xây dựng với cấu trúc khu đô thị hoàn chỉnh, trong đó có tất cả các dịch vụ cho dân cư sinh sống như: văn phòng, trung tâm mua sắm, nhà ở, trường học, hồ bơi, phòng tập thê dục, ngân hàng, bệnh viện,… Những dự án chung cư có bê
bơi, phòng tập thê dục, trung tâm mua sắm,… trong cùng một tòa nhà cũng là những sản phẩm có phân tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đầy đủ. Nếu các dự án nhà chung cư đảm bảo được tính đồng bộ cao chắc chắn sẽ mang lại sức hấp dẫn khách hàng lớn.
- Thu nhập:
- Dao động thu nhập:
+ khách hàng thu nhập dưới 10 triệu :44.85% + khách hàng thu nhập từ 10-20 triệu: 23.40% + khách hàng thu nhập từ 20-30 triệu: 17.40% + khách hàng thu nhập trên 30 triệu : 17%
Qua tỷ lệ khảo sát:có gần 50% tỷ lệ người có thu nhập dưới 10 triệu,với mức lương thấp,không thê mua nổi chung cư với giá thành cao,với nguồn cầu dồi dào,nguồn cung với giá thành thấp lại rất ít còn muốn mua được chung cư giá cao lại chịu ảnh hưởng của phong thủy,vị trí,...nên thu nhập cũng ảnh hưởng đến ý định mua nhà của khách hàng.
2. Chuẩn bị đánh giá nghiên cứu sơ bộ 2.1. Đánh giá sơ bộ thang đo
Dựa trên bản câu hỏi khảo sát sơ bộ, đề tài khảo sát ý kiến của 125 đối tượng bằng phương pháp khảo sát qua bản câu hỏi giấy. Sau khi thu thập dữ liệu, đề tài loại những phiếu trả lời không đầy đủ đáp án (loại 25 phiếu) và giữ lại 100 phiếu đê đưa vào phân tích sơ bộ bằng phần mềm SPSS.20 thông qua kỹ thuật phân tích Cronbach Alpha và phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm kiêm định độ tin cậy, độ giá trị của thang đo. Kết quả đánh giá độ tin cậy tổng hợp của thang đo bằng hệ số tin cậy Cronbach alpha và hệ số tương quan biến tổng được diễn giải trong phụ lục 3B. Kết quả phân tích cho thấy tất cả các khái niệm đều đạt hệ số Cronbach alpha từ .70 trở lên, cụ thê: hệ số Cronbach alpha biến thiên từ .751 đến .871; do đó, không cần phải loại biến đê nâng cao hệ số Cronbach alpha. Ngoài ra, các biến quan sát đều có hệ số tương quan biến tổng từ 0.30 trở lên. Sau khi phân tích hệ số 52 Cronbach alpha, đề tài tiếp tục kiêm định sơ bộ thang đo bằng kỹ thuật phân tích nhân tố khám phá EFA nhằm loại bỏ các biến rác và đảm bảo tính đơn hướng cho thang đo.
2.2. Kết quả phân tích nhân tố khám phá (EFA)
Mục tiêu khi sử dụng phân tích EFA là nhằm rút gọn tập biến quan sát đo lường các khái niệm bằng cách loại bỏ các biến quan sát không phù hợp hay điều chỉnh lại mô hình khi các biến quan sát hội tụ khác với nhóm nhân tố ban đầu. Kết quả phân tích EFA cho biến độc
lập cho thấy: hệ số KMO = .627 (> .5) và kiêm định Barlett có Sig. = .000 (1), phân tích EFA đã rút trích được 9 nhân tố từ 33 biến quan sát với tổng phương sai trích là 69.463% . Trong EFA, các biến quan sát có hệ số tải nhân tố dao động từ .576 đến .886 (> .5). Như vậy, sau khi phân tích EFA thì 33 biến quan sát này đã đảm bảo được tiêu chuẩn phân tích EFA. Các biến