6. Kết cấu luận văn
1.2.4. Thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm pháp luật đối với kinh doanh bất động
bất động sản
Để đảm bảo thị trường kinh doanh BĐS phát triển công khai, minh bạch và tuân thủ pháp luật nhà nước phải tổ chức các cuộc thanh tra, kiểm tra đối với BĐS đưa vào kinh doanh, điều kiện đối với các tổ chức cá nhân hoạt động kinh doanh BĐS cugx như phạm vi hoạt đọng kinh doanh BĐS của các ca nhân trong và ngoài nước. Hơn nữa Nhà nước cũng cần có những quy định cụ thể về các hành vi bị cấm khi tham gia thị trường kinh doanh BĐS như: Hoạt động kinh doanh BĐS không đăng ký kinh doanh, đầu cơ đất, môi giới BĐS và định giá BĐS không có chứng chỉ theo quy định của pháp luật, cung cấp thông tin về thị trường kinh doanh BĐS không trung thực…
Cùng với đó là việc xử lý các vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS nhằm ngăn chặn, hạn chế bất kỳ hành vi nào phạm pháp luật về kinh doanh BĐS trên địa bạn địa phương. Xử lý vi phạm về kinh doanh BĐS là hoạt động của cơ quan Nhà nước địa phương có thẩm quyền tiến hành bằng các biện pháp cưỡng chế đối với các hành vi vi phạm luật kinh doanh BĐS. Tùy theo tính chất, mức độ vi phạm, người có hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS và pháp luật có liên uan bị xử lý kỷ luật, xử lý hành chính hoặc truy cứu trách nhiệm hình sự, trường hợp gây thiệt hại đến lợi ích của Nhà nước, tổ chức, cá nhân thì phải bồi thường thiệt hại.
Việc giám sát và xử lý kịp thời các vi phạm pháp luật về kinh doanh BĐS không những có tác dụng răn đe đối với những người vi phạm mà còn có tác dụng ngăn chặn, giáo dục, phòng ngừa đối với những tổ chức, cá nhân khác, đưa hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS đi vào nề nếp, có trật tự, có kỷ cương, tuân thủ các quy định của pháp luật.
1.3. Các yếu tố môi trƣờng ảnh hƣởng đến quản l hoạt động kinh doanh bất động sản
1.3.1. Các nhân tố thuộc môi trường vĩ mô
1.3.1.1. Hệ thống văn bản pháp luật của Trung ương
Kinh tế càng phát triển, các mối quan hệ sử dụng đất đai cùng phức tạp đòi hỏi hệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp về BĐS nói riêng phải đồng bộ, rõ ràng, cụ thể để công tác quản lý nhà nước được hiệu quả và thuận lợi. bên cạnh đó, pháp luật sẽ tạo điều kiện cho nhà nước thực hiện được vai trò điều tiết và quản lý nền kinh tế, quản lý và kiểm tra hoạt động liên quan đến BĐS và xử lý các hành vi vi phạm. Ngoài ra, pháp luật còn xác lập, củng cố và hoàn thiện những cơ sở pháp lý của Nhà nước, đặc biệt là trong lĩnh vực QLNN về thị trường BĐS nhằm phát huy cao nhất hiệu lực của cơ quan quản lý.
Hệ thống văn bản pháp luật quản lý thị trường kinh doanh BĐS của trung ương ảnh hưởng trực tiếp tới việc ban hành các văn bản quản lý thị trường kinh doanh BĐS địa phương; là nền tảng để các cơ quan QLNN có thẩm quyền tại địa phương ban hành cơ chế, chính sách quản lý thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn. Hệ thống văn bản pháp luật của Trung ương đúng đắn sẽ là tiền đề công tác quản lý thị trường kinh doanh BĐS của địa phương phát huy hiệu quả, khuyến khích hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS trên địa bàn địa phương phát triển, góp phần phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Nhưng ngược lại, các văn bản pháp luật quản lý thị trường kinh doanh BĐS của Trung ương chống chéo, thiếu thực tế sẽ tạo môi trường kinh doanh không lành mạnh, gây khó khăn cho hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS.
1.3.1.2. Chính sách của nhà nước
Chính sách quản lý đối với thị trường kinh doanh BĐS là hệ thống đồng bộ các chính sách của nhà nước tác động vào thị trường kinh doanh BĐS, bao gồm: Chính sách đất đai, chính sách tín dụng, chính sách thuế, chính sách thị trường…
Các chính sách là công cụ quản lý chủ yếu của Nhà nước can thiệp vào thị trường nhằm duy trì hoạt động của thị trường, khắc phục tác động tiêu cực của nó đảm bảo cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển bền vững trên cơ sở các quan điểm tư tưởng là kim chỉ nam chỉ đạo hoạt động các chủ thể quản lý đối với thị trường, đồng thời nó còn là chuẩn mực để lựa chọn các mục tiêu phát triển của thị trường kinh doanh BĐS trong từng thời gian nhất định.
1.3.2. Các yếu tố môi trường vi mô
1.3.2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên của địa phương
Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên có ảnh hưởng rất lớn tới hoạt động của thị trường BĐS. Lợi thế về địa lý như vị trí trung tâm hoạt động của thị
trường kinh doanh BĐS sẽ sôi nổi và phức tạp hơn ở các khu vực khác vì thế QLNN cần tập trung vào đó để quản lý và điều tiết hoạt động của thị trường kinh doanh BĐS.
Điều kiện tự nhiên ở đây là chủ yếu xét đến các yếu tố như: khí hậu, nhiệt độ, ánh sáng, lượng mưa, không khí, khoáng sản dưới lòng đất,…Điều kiện tự nhiên không thuận lợi sẽ tạo ra rất nhiều khó khăn cho hoạt động của thị trường BĐS của địa phương. Do đó, các cơ quan QLNN địa phương phải nắm rõ địa bàn hoạt động của mình để xây dựng những cơ chế, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho thị trường kinh doanh BĐS hoạt động tích cực, hiệu quả hơn.
1.3.2.2. Tình hình kinh tế, xã hội của địa phương
Phát triển kinh tế cho cơ cấu sử dụng các loại BĐS có sự thay đổi. Khi nhu cầu sử dụng loại BĐS này tăng lên sẽ làm cho nhu cầu sử dụng loại BĐS khia giảm đi, đồng thời sẽ có loại BĐS khác được khai thác để bù đắp vào sự giảm đi của loại BĐS đó. Sự luân chuyển BĐS thuận lợi sẽ tạo điều kiện cho các hoạt động kinh tế diễn ra, QLNN về kinh doanh BĐS từ đó cũng phải đổi mới để phù hợp với cơ cấu kinh tế mới, đáp ứng được yêu cầu tình hình thực tế.
Yếu tố văn hóa xã hội có vai trò đặc biệt quan trọng tổ chức điều hành quản lý xã hội và tăng cường chức năng quản lý nhà nước về mọi lĩnh vực nói chung cũng như kinh doanh BĐS nói riêng. Các yếu tố như việc làm, dân số, môi trường, xóa đói giảm nghèo,…ảnh hưởng rất lớn đến công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng BĐS.
1.3.2.3. Năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý kinh doanh bất động sản của địa phương
Năng lực của đội ngũ cán bộ quản lý về kinh doanh BĐS của chính quyền địa phương có tác động trực tiếp tới công tác quản lý nói chung và
quản lý kinh doanh BĐS nói riêng. Cán bộ quản lý là người trực tiếp tham gia vào công tác QLNN về kinh doanh BĐS ở cấp chính quyền địa phương và cũng là người tiếp xúc trực tiếp với đối tượng sử dụng cũng như kinh doanh BĐS, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến BĐS, tiếp thu nguyện vọng của quần chúng nhân dân về các vấn đề liên quan đến kinh doanh BĐS. Vì vậy, xây dựng đội ngũ cán bộ quản lý có chuyên môn, trình độ và tận tâm với công việc là điều kiện tiên quyết để tạo thuận lợi cho QLNN về kinh doanh BĐS ở cấp địa phương.
1.3.2.4. Ý thức chấp hành pháp luật về kinh doanh bất động sản của người sử dụng bất động sản ở địa phương
Tổ chức kinh tế và hộ gia đình, cá nhân là đối tượng tiếp nhận tác đông của chính quyền địa phương trong hoạt động quản lý kinh doanh BĐS. Hoạt động quản lý kinh doanh BĐS ở địa phương xét cho cùng là điều chỉnh các hoạt động của đối tượng sử dụng đất nhằm đảm bảo các đối tượng sử dụng BĐS tuân thủ đúng pháp luật và thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ trong quá trình sử dụng BĐS. Sự kiểu biết và ý thức chấp hành pháp luật về BĐS của người sử dụng BĐS sẽ giúp cho công tác quản lý về thị trường BĐS của chính quyền địa phương được thực hiện một cchs dễ dàng và hiệu quả.
1.4. Kinh nghiệm quản l hoạt động kinh doanh bất đọng sản một số địa phƣơng và bài học rút ra
1.4.1 Kinh nghiệm quản lý hoạt động kinh doanh bất động sản ở một số đia phương
14.1.1. Kinh nghiệm nghiệm của thành phố Đà Nẵng
Thành phố Đà Nẵng liên tục phát triển kinh tế cao nhất nước, thu thập của người dân tăng, hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện. Các nhà đầu tư khu công nghiệp gia tăng, cụ thể là Thủ tướng Chính phủ ký quyết định thành lập và ban hành quy chế hoạt động của Khu công nghệ cao Đà Nẵng, có
diện tích 1.010 ha nằm trên địa phận xã Hòa Liên (700 ha) và Hòa Ninh (300 ha) của huyện Hòa Vang, Làng đại học FPT, trường Cấp 1 và 2 Singapore, Trường Đại học Mỹ Thái Bình Dương. Các khu đô thị và khu dân cư có sản phẩm BĐS mà đất nền với giá thấp đến 6 – 8 triệu/m2 lại ở các quận trung tâm, trong bán kính không quá 10km tính từ Bưu điện thành phố.
Các dự án tại Đà Nẵng được quy hoạch với kiến trúc hiện đại, đồng bộ, nhấn mạnh vào “hạ tầng xã hội” để tạo sự tiện lợi và “tính cộng đồng” rất cao. Môi trường sống, cảnh quan khí hậu cũng hết sức thuận lợi. Đây là điều mà ngay cả những dự án BĐS du lịch có giáo cao, hạ tầng tốt trong khu vực cũng chưa làm được. Để làm được điều đó chính quyền thành phố Đà Nẵng đã quản lý tốt hoạt động kinh doanh BĐS như sau:
Một là, Sự cải cách hành chính rõ rệt cũng như cơ chế thu hút đầu tư của chính quyền TP. Đà Nẵng trong suốt thời gian qua cũng là lý do hết sức quan trọng giúp quản lý hoạt động kinh doanh BĐS thành phố Đà Nẵng hấp dẫn với các nhà đầu tư.
Hai là, Công khai minh bạch trong quy hoạch, kế hoạch phát triển các dự án, các khu đô thị và đền bù giải tỏa mặt bằng. Xử lý nghiêm khắc cán bộ có biểu hiện tiêu cực.
Ba là, Nhất quán về chủ trương, thống nhất xuyên suốt từ lãnh đạo đến nhân dân. Thực hiện tốt công tác tuyên truyền vận động, nhưng cốt lõi là sự quan tâm cụ thể, kịp thời của cán bộ đến đời sống nhân dân trong quá trình đô thị hóa mới có sức thuyết phục cao nhất.
Bốn là, Linh hoạt về thủ tục và kinh phí thực hiện các dự án theo quy hoạch, tránh để quy hoạch treo. Lãnh đạo thành phố Đà Nẵng chịu trách nhiệm tìm nguồn tài chính đầu tư vào các dự án. Tuy nhiên do làm tốt chính sách khai thác quỹ đất, nguồn thu từ đất nên áp lực về tài chính là không quá lớn.
1.4.1.2. Kinh nghiệm của tỉnh Bắc Ninh
Bắc Ninh là tỉnh có diện tích nhỏ nhất Việt Nam, với 8 đơn vị hành chính cấp huyện, bao gồm 1 thành phố, 1 thị xã và 6 huyện với 126 đơn vị hành chính cấp xã, bao gồm 31 phường, 6 thị trấn và 89 xã, thuộc Đồng bằng sông Hồng và nằm trong Vùng kinh tế trọng điểm Bắc bộ, Việt Nam.
Sau hơn 20 năm tái lập, từ một tỉnh nông nghiệp thuần túy, đến nay Bắc Ninh đã cơ bản trở thành tỉnh công nghiệp theo hướng hiện đại, với nhiều chỉ tiêu kinh tế - xã hội đứng trong tốp đầu cả nước. Tuy bị ảnh hưởng do dịch bệnh Covid-19, nhưng kinh tế trong năm 2020 phát triển toàn diện, tốc độ tăng trưởng 1,36%, quy mô GRDP (giá so sánh 2010) tiếp tục được mở rộng, ước đạt 122,67 nghìn tỷ đồng, duy trì vị trí thứ 8 toàn quốc; GRDP bình quân đầu người ước 144,5 triệu đồng, gấp 2,1 lần so với bình quân cả nước. Thu nhập bình quân đầu người đạt 79,9 triệu đồng/ năm. Cơ cấu kinh tế tiếp tục dịch chuyển đúng hướng, khu vực công nghiệp - xây dựng chiếm tỉ lệ 75,9%; dịch vụ và thuế sản phẩm chiếm 21,3%; nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 2,8%.
Đối với quản lý hoạt động kinh doanh BĐS có thể thấy rằng tỉnh đã quản lý rất tốt, hoạt động kinh doanh BĐS của thành phố đã được kiểm soát, không còn có hiện tượng đầu cơ, lũng loạn thị trường mất an ninh xã hội, hoạt động kinh doanh BĐS minh bạch. Để đạt được điều đó QLNN về hoạt động kinh doanh BĐS thành phố đã làm tốt một cố công việc sau:
Một là, Công tác cải cách hành chính được thực hiện khá tốt và tương đối đồng bộ đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các nhà đầu tư kinh doanh; hệ thống các văn bản quy định về các chế độ chính sách, trình tự thủ tục hành chính của một số lĩnh vực trong kinh doanh BĐS được ban hành khá đầy đủ và kịp thời.
Hai là, Sự tập trung cao trong công tác lãnh đạo, chỉ đạo, điều hành của các ủy Đảng, chính quyền các cấp, sự phối hợp kết hợp giữa các cơ quan tham mưu với chính quyền cơ sở trong công tác lập quy hoạch, kế hoạch, thực hiện thị trường kinh doanh BĐS theo quyết định của Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt.
Ba là, Tích cực và thực hiện công khai thông tin về BĐS: UBND tỉnh thường xuyên ban hành văn bản chỉ đạo các cơ quan quản lý nhà nước như Sở Xây dựng, Tư Pháp, TNMT, Công an…vào cuộc, chấn chỉnh hoạt động kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh. UBND tỉnh yêu cầu Sở TNMT công bố công khai thường xuyên và cập nhật thông tin các dự án phát triển đô thị, nhà ở đã cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đến UBND các địa phương trong tỉnh và các phương tiện thông tin đại chúng.
Bốn là, tích cực và nghiêm khắc xử lý các vi phạm trong hoạt động kinh doanh BĐS: UBND tỉnh đã giao Công an tỉnh phối hợp với các phòng ban liên ngành liên quan thường xuyên kiêm tra, xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong các hoạt động giao dịch, huy động vốn, kinh doanh BĐS. Trong đó, chú trọng xử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động đăng tải thông tin, quảng cáo, rao vặt có liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS. Đồng thời, chỉ đạo Phòng tư pháp phải thường xuyên kiểm tra, sử lý các hành vi vi phạm pháp luật trong hoạt động công chứng không đúng trong hoạt động giao địch BĐS.
1.4.2. Bài học rút ra
Thông qua các bài học kinh nghiệm của các địa phương có thể rút ra một số bài học cho tỉnh Nghệ An như sau:
Một là, Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS cần phải thực hiện tốt việc minh bạch và công khai thông tin cho các bên liên quan và người dân nắm được.
Hai là, Quản lý hoạt động kinh doanh BĐS cần thực hiện nghiêm và triệt để công tác thanh tra, kiểm tra và xử lý vi phạm.
Ba là, tỉnh Nghệ An cần xây dựng cơ chế, chính sách kinh doanh BĐS để hỗ trợ các lực lượng. Hoạt động kinh doanh BĐS đòi hỏi phải có nguồn vốn đầu tư lớn, vì vậy các định chế tài chính như ngân hàng, tổ chức tín dụng, các quỹ phát triển cần hỗ trợ về vốn, lãi suất cho các chủ thể tham gia thị trường. Phải xã hội hóa việc đầu tư, kinh doanh BĐS tới mọi tổ chức như ngân hàng, tín dụng, doanh nghiệp, pháp nhân, thể nhân, nhằm huy động tối đa các nguồn nội lực, ngoại lực cho thị trường kinh doanh BĐS phát triển.
Bốn là, UBND tỉnh phải đặc biệt chú trọng công tác quy hoach, kế hoạch tạo tiền đề phát triển bền vững cho hoạt động thị trường kinh doanh BĐS. Việc xây dựng quy hoạch, kế hoạch thị trường kinh doanh BĐS phải được thực hiện khoa học và hợp lý phù hợp với điều kiện kinh tế xã hội của thành phố, phải tiến hành từng bước khoa học, kỹ lưỡng và trước khi phê duyệt cần