IV. Bài học kinh nghiệm rút ra trong định giá BĐS thế chấp
2. Những khó khăn và tồn tại trong công tác định giá BĐS thế chấp.
Cùng với những thuận lợi và thành công trên, việc định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng TMCP á Châu cũng gặp không ít khó khăn, những tồn tại cần đ- ợc giải quyết trong thời gian tới và đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa ngân hàng và các cơ quan liên quan.
Theo các quy định hiện hành thì để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp BĐS ở nhiều nơi và đảm bảo chắc chắn cho khoản vay của ngân hàng.Tuy nhiên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nớc ta vẫn rất chậm chạp, mặc dù Nhà nớc đã có nhiều
chính sách tạo điều kiện cho công tác này. Theo ớc tính ở Hà Nội hiện nay 35% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng cha đợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do vậy đã hạn chế rất lớn đến việc thực hiện quyền thế chấp của ngời sử dụng đất. Có một nghịch lí là ở các đô thị và thành phố lớn, đất đai có nhu cầu giao dịch lớn thì việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lại diễn ra rất chậm. Một trong các nguyên nhân đó là do lịch sử để lại, việc quản lí đất đai không đợc quy hoạch triệt để ngay từ đầu.
Việc sử dụng giá đất do UBND Thành phố ban hành theo quyết định 3519/UB để tính giá trị quyền sử dùng đất còn quá thấp so với giá thực tế trên thị trờng, thờng chỉ bằng1/3-1/5 giá thị trờng, mặc dù giá do thành phố ban hành đã đợc “mềm hoá” bằng nghị định 17/98/NĐ-CP ngày 21/3/1998 của chính phủ và NĐ188/2004 của chính phủ. Điều này sẽ gây khó khăn cho ngân hàng khi áp dụng, nếu ngân hàng áp dụng khung giá của UBND vào định gía BĐS thế chấp thì giá trị của BĐS sẽ thấp hơn nhiều so với giá trên thị trờng, điều này sẽ làm nản lòng khách hàng và không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của họ.Còn nếu ngân hàng định giá theo giá thị trờng thì trong trờng hợp gặp rủi ro khả năng ngân hàng không thu đợc đủ nợ gốc và lãi là khó tránh khỏi vì khi toà án xác định giá trị của BĐS thế chấp lại áp dụng khung giá nhà nớc. Bên cạnh đó, việc cha ban hành một văn bản pháp luật quy định trình tự, thủ tục, phơng pháp định giá của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền cũng gây khó khăn cho ngân hàng khi định giá BĐS thế chấp. Nhìn chung cách mà ngân hàng sử dụng để định giá BĐS thế chấp hiện nay chủ yếu phụ thuộc vào kinh nghiệm của ngời định giá và do đó giá trị BĐS đợc xác định còn mang tính chất tơng đối, cha thực sự sát với giá thị trờng.
Ngân hàng gặp phải sự biến động không ổn định của thị trờng BĐS. Do ở nớc ta thị trờng BĐS đang ở trong thời kì phôi thai nên còn bộc lộ nhiều điểm thiếu sót. Sự hoạt động của thị trờng “ngầm” còn khá phổ biến vợt ra khỏi tầm kiểm soát của chính phủ, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động cuả thị trờng BĐS ban hành thiếu đồng bộ và cha đáp ứng đơc nhu cầu của xã hội. Từ đó dẫn tới việc thông tin trên thị trờng BĐS thiếu tính công khai, minh bạch, kém chính xác ảnh hởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân, tạo điều kiện cho nhà đầu cơ kiếm lời bất chính, đẩy giá đất lên cao, không phản ánh đúng giá trị của BĐS trên thị trờng. Đặc biệt hiện tại thị trờng BĐS ở nớc ta đang trong giai đoạn đóng băng, các giao dịch trên thị trờng giảm mạnh, giá các loại BĐS biến động phức tạp làm cho thông tin về thị trờng rất hạn chế và không đầy đủ. Đây là một khó khăn lớn cho cán bộ định giá tại các tổ chức tín dung nói chung và tại Ngân hàng TMCP á Châu nói riêng, vì khi định giá BĐS thế chấp ngời định giá còn phải dự báo đợc nhu cầu và giá trị của nó trong tơng lai, nhng khi thị trờng không ổn định thì họ rất khó xác định điều này. Mặt khác việc thu thập và phân tích thông tin trên thị trờng cũng dễ
bị sai lệch, thiếu chính xác tăng mức rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng.
Chơng III: một số kiến nghị về công tác định giá bđs thế chấp.
ơ
I. Một số kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác định giá BĐS thế chấp tại ngân hàng Cptm á châu.
1. Một số giải pháp chủ yếu.
Để nâng cao uy tín của Ngân hàng TMCP á Châu trong hệ thống NHTM, thu hút càng đông khách hàng đến giao dịch tại ngân hàng thị trong công tác định giá BĐS thế chấp, ngân hàng cần cho phép cán bộ làm công tác định gía đợc xác định giá trị của BĐS thế chấp sát hơn so với giá thị trờng. Tuy nhiên dây là một công việc khó vì ngoài yếu tố chuyên môn và kinh nghiệm của ngời định giá thì cần sự ổn định của thị trờng BĐS. Một đặc thù của định giá BĐS thế chấp là ngời định giá phải dự báo đợc những thay đổi của thị trờng và lạm phát của nền kinh tế. Trong trờng hợp phải phát mại tài sản thế chấp để thu hồi nợ thì việc đánh giá tài sản ở thời điểm thế chấp không còn ý nghĩa. Do đó để đảm bảo thu hút đợc khách hàng, nâng cao uy tín của ngân hàng, vừa tránh đợc rủi ro trong kinh doanh của ngân hàng, em xin đề xuất một số ý kiến sau:
1.1. Ngân hàng TMCp á Châu cần nhanh chóng hoàn thiện phơng pháp định giá BĐS thế chấp của ngân hàng theo hơng vừa dựa trên khung gía của nhà nơc vừa sát vời giá thị trờng.
Xuất phát từ quan điểm thoả mãn nhu cầu vay vốn của khách hàng một cách tốt hơn, vừa tạo điều kiện thuận lợi khi ngân hàng phát mại định giá vẫn còn ý nghĩa thì khi định giá BĐS thế chấp , ngời định giá cần kiểm tra chặt chẽ những thông tin của thị trờng, giá thị trờng của BĐS tại khu vực có BĐS thế chấp, các BĐS tơng tự thông qua việc thu thập thông tin, tham khảo giá của các tổ chức t vấn nhà đất...Từ đó Xây dựng khung giá đất của công ty một cách hoàn chỉnh.
1.2. Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác định giá BĐS thế chấp.
Một lợi thế của ngân hàng TMCP á Châu đó là: Đội ngũ cán bộ nói chungvà đội ngũ cán bộ định giá nói riêng khá trẻ, năng động, có khả năng và năng lực thực sự trong công việc. Tuy nhiên trớc sự biến động phức tạp của thị trờng BĐS, cùng những thay đổi trong quy định, chính sách của Nhà nớc thị Ngân hàng TMCP á Châu cận:
- Bồi dỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách,văn bản, chế độ liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác định giá, để họ có khả năng tiếp cận nhanh nhất, hiệu quả nhất.
- Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm định giá BĐS thế chấp giữa các ngân hàng thơng mại trong hệ thống NHNN Việt Nam và các ngân hàng nớc ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm và ứng dụng vào thực tế.
- Sắp xếp lại đội ngũ cán bộ làm công tác định giá theo từng lĩnh vực cụ thể ( nhà phố, nhà xởng, đất trang trại... ) để họ có khả năng nắm bắt đợc tình hình thị trờng, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lí nhằm giúp cho việc định giá đạt hiệu quả.
1.3. Tăng cờng hoạt động trong thị trờng BĐS thông qua sự mở rộng hoạt động của trung tâm địa ốc ACB.
Điều này có ý nghĩa to lớn trong việc gắn bó, hỗ trợ nhau giữa thị trờng tài chính và thị trờng BĐS. Đồng thời việc này cũng góp phần hạn chế tối đa những rủi ro về biến động giá cảcủa BĐS trên thị trờng, và một điều quan trọng là qua đó ngân hàng cũng tìm thêm đợc nhiều khách hàng tiềm năng và quảng bá tên tuổi, uy tín của mình, lại có thể tận dụng vốn để tham gia cung ứng tài chính đầu t vào những dự án BĐS khả thi.
2. Một số kiến nghị.
2.1. Kiến nghị với chính phủ và cơ quan nhà nớc có thẩm quyền.
2.1.1. Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng(GCNQSD) đất và quỳên sở hữu nhà ở.
Nhận thức đợc tầm quan trọng trong việc cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở đối với các cá nhân, tổ chức, hộ gia đình đợc giao đất, cho thuê đất hoặc nhận chuyển nhợng đất tự ngời khác, nên trong những năm qua Nhà nớc đã có nhiều chính sách cải tạo điều kiện nhằm đẩy nhanh tiến độ thực hiện công tác này nhng trên thực tế, công tác cấp giấy chứng nhận vẫn còn diễn ra quá chậm, nhất là đối với đất đô thị, vùng ven đô, ven trục đờng giao thông, làng nghề- những nơi đợc coi là rất nhạy cảm và tiềm ẩn nguy co giao dịch qua thị trờng “ngầm” cao nhất.
Có nhiều nguyên nhân đẫn đến cấp giấy chứng nhận chậm nh:
-Cơ quan công quyền còn gây phiền hà cho ngời có nhu cầu xincấp giấy, vin vào việc phải cấp theo kế hoạch để làm khó những ngời cần thực hiện các quyền.
-Ngời dân ở một số nơi thờ ơ với việc cấp giấy chứng nhận vì không có nhu cầu thực hiện các quyền.
-Có địa phơng, xã lấy tiền lệ phí cấp giấy chứng nhận để nộp thay thuế sử dụng đất nông nghiệp, việc thu tiền sử dụng đất khi hợp thức hoá quyền sử dụng đất còn cha hợp lòng dân và cha phù hợp với thực tế sử dụng đất ở nớc ta.
Để khắc phục tình trạng trên có một số các biện pháp sau:
-Tất cả các trợng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận đều đợc cấp nếu không có tranh chấp. Để thực hiện điều này các địa ph- ơng cần có kế hoạch triển khai cụ thể, sau đó thông tin trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một khoảng thời gian nhất định (khoảng 6 tháng). Sau thời gian đó nếu không có tranh chấp, khiếu kiện thì cấp GCNQSD đất cho ngời đang sử dụng. Nếu có tranh chấp, khiế kiện thì tập trung giải quyết dứt điểm để cấp giấy. Mọi khiếu kiện phát sinh sau ngày cấp giấy đều không có giá trị xem xét.
-Bỏ chế độ thu tiền sử dụng đất khi cấp GCNQSD đất và sở hữu nhà ở theo NĐ38/2000/NĐ-CP đối với tất cả các trờng hợp sử dụng đất ổn định đến thời điểm cấp giấy chứng nhận.
Khi tốc độ cấp giấy chứng nhận đợc đẩy nhanh sẽ tạo cơ sở pháp lí cho các giao dịch diễn ra trên thị trờng BĐS nói chung và giao dịch thế chấp BĐS tại các tổ chức tín dụng nói riêng, tăng lợng khách hàng thế chấp BĐS có đủ điều kiện vay vốn, quy mô tín dụng của ngân hàng đợc mở rộng, ngân hàng ngày càng phát triển.
2.1.1.2. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS nói chung và thị trờng nhà đất nói riêng.
Thị trờng BĐS là thị trờng quan trọng của nện kinh tế, nó xuất phát từ yêu cầu của nền kinh tế, của xã hội và nó hoạt động khách quan.Vì vậy cùng với quá trình đa Bộ luật kinh doanh bất động sản vào thực hiện, cận thiết phải có các giải pháp trớc mắt để khắc phục những tồn tại đang là rào cản ảnh hởng không tốt đến quá trình hình thành và phát triển của thị trờng này.
Trên cơ sở Luật đất đai, Luật xây dựng, Bộ luật dân sự, Luật doanh nghiệp, Luật thuế và các văn bản pháp quy đã ban hành cần phân tích, đúc rút những vấn đề cụ thể kiên quan đến phát triển và quản lí thị trờng BĐS để loại trừ những yếu tố chồng chéo, mâu thuẫn dẫn đến triệt tiêu động lực hoặc hạn chế hiệu quả tích cực vốn có của thị trờng này. Có nh vậy mới tạo điều kiện cho thị trờng BĐS phát huy đợc vai trò đối với nệ kinh tế đang cần thúc đẩy phát triển. Để làm đợc điều này cần sớm ban hành Nghị định của Chính phủ về
“Phát triển và quản lí thị trờng Bất động sản”, giao cho các Bộ,ngành có liên quan ban hành các cơ chế, chính sách mang tính động lực để thúc đẩy phát triển thị trờng BĐS nh chín sách thuế, thị trờng chứng khoán...
Thị trờng nhà ở là một bộ phận quan trọng chiếm tỉ trọng chính trong thị trờng BĐS. Thị trờng nhà ở hiện nay đang trong giai đoạn đóng băng. Các giao dịch về nhà ở giảm dần. Giá BĐS có chiều hớng giảm gây ra những ảnh hởng tiêu cực. Vì vậy khắc phục tình trạng trầm lắng của thị trợng BĐS laf công việc đặc biệt quan trọng của nhà môi giới nhằm thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của thị trờng này.
Tại hầu hết các quốc gia,Chính phủ đều tham gia trực tiếp vào phía cung trong lĩnh vực bất động sản nhà ở thông qua ngân sách và các doanh nghiệp nhà nớc, lựa chọn và xây dựng hệ thống doanh nghiệp nhà nớc (trung ơng và địa phơng) chuyên kinh doanh bất động sản. Các doanh nghiệp thuộc hệ thống này đợc Nhà nớc giao đất và giao nhiệm vụ đầu t bất động sản để đa hàng hoá cho thị trơng bất động sản bằng tiền ứng trớc từ ngấn sách nhà nớc và thu hồi sau với t cách là thành phần kinh tế t bản nhà nớc. Lợng cung ứng đợc tính toán cụ thể trong đó chú trọng tới chủng loại bất động sản mà các doanh nghiệp không muốn làm ( nhà ở cho ngợi thu nhập thấp, nhà ở cho thuê..)
Phát triển thị trờng nhà ở song song với thị trờng mua bán nhà ở, vì thuê nhà cũng là một nhu cầu của xã hội và đối trọng với bán nhà, khi giá nhà bán quá cao thì nhiều ngời có xu hớng chuyển sang thuê và ngợc lại. Điều chỉnh về cơ chế theo hớng các u đãi của Nhà nớc tới đợc đối tợng cần u đãi thay vì biẹen pháp hỗ trợ tài chính gián tiếp thông qua các doanh nghiệp nh hiện nay. Thành lập quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở để trợ giúp cho ngời thu nhập thấp trong tạo lập nhà ở.
Khi thị trờng bất động sản hoạt động lành mạnh thì các thông tin trên thị trờng sẽ chính xác hơn, tạo điều kiện cho ngời định giá xác định đợc giá trị thựct của bất động sản thế chấp và dự báo đợc những biến động trong tơng lai của nó, để từ đó có thể đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn cuả khách hàng.
2.1.3 Ban hành khung gía mới phù hợp với thực tế.
Về lâu dài Nhà nớc không cần quy định khung giá đất mà chỉ đa ra các cơ chế, chính sách, tạo ra một khuôn khổ pháp luật mang tính chất tổng thể, định hớng cho công tác quản lí giá đất tại địa phơng, làm căn cứ cho công tác chỉ đạo từ trung ơng đến địa phơng. Tuy nhiên, do tình hình thị trờng bất động sản và thị trơng nhà ở hịn nay còn nhiều biến động nh ở nớc ta thì Nhà nớc quy định một khung giá vẫn cần thiết.
Quyết định của UBND thành phố Hà Nội về khung giá đất trên địa bàn thành phố Hà Nội về cơ bản đã căn cứ vào các yếu tố hình thành giá đất nh: khả năng sinh lời, vị trí, điều kiện cơ sở hạ tầng...Tuy nhiên do sự biến động phức tạp của thị trờng bất động sản nên khó có thể phù hợp với tình hình thực tế. Với bất động sản thế chấp, nếu xác định theo khung giá nhà nớc thì giá trị này thấp hơn rất nhiều so với gía thị trờng, từ đó không đáp ứng đợc nhu cầu vay vốn của khách hàng, điều này cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do vvạy khi định giá ngân hàng đã phải điều chỉnh hệ số k theo nhận định của mình, tuy nhiên việc xây dựng một khung giá mới vẫn là đòi hỏi cấp