IV. Bài học kinh nghiệm rút ra trong định giá BĐS thế chấp
1. Những thuận lợi và thành công
Với Cũng nh các Ngân hàng thơng mại, Ngân hàng thơng mại cổ phần (TMCP) á Châu cũng phải vận hành trong môi trờng pháp lí chặt chẽ do cơ quan pháp quyền đặt ra. Mặc dù hệ thống ngân hàng Việt Nam đợc hình thành từ khá lâu nhng hành lang pháp lý về BĐS còn khá trẻ. Điều này đợc lí giải bởi đặc trng của từng giai đoạn lịch sử.Trớc năm 1999, với đặc trng của nền kinh tế còn nặng về bao cấp, các biện pháp bảo đảm vẫn cha đợc quy định.Từ khi có nghị định 178/NĐ-CP năm1999 về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng và Thông t 06/NHNN thi công tác định giá, xử lí BĐS thế chấp mới có cơ sở để thực hiện.
Nghị định 178/NĐ-CP của Chính phủ về đảm bảo tiền vay của các tổ chức tín dụng là văn bản pháp luật rất quan trọng nhằm thực hiện các quy định của luật tổ chức tín dụng ngoài Bộ luật dân sự, luật đất đai và các văn bản pháp luật khác có liên quan. Sau đó, nhận thấy nó cha phù hợp với thực tế nên chính phủ đã tiếp tục sửa đổi và bổ sung bằng việc ban hành nghị định 85/NĐ-CP.
Nh vậy cơ sở pháp lí của những hoạt động thế chấp BĐS đã đợc quy định rõ ràng, cụ thể, cùng với sự chỉ đạo, hớng dẫn của các cơ quan nhà nớc mà cụ thể là NHNN đã tạo điều kiện thuận lợi cho công tác định giá, xử lí BĐS thế chấp tại Ngân hàng TMCP á Châu.
Ngoài ra, một số yếu tố khác cũng tạo điều kiện thuận lợi góp phần vào sự thành công của công tác định giá ở Ngân hàng TMCP á Châu:
- ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đang trong giai đoạn phát triển đặc biệt trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị trờng, nhng hoạt động của thị trờng này đã có nhiều đóng góp đối với sự phát triển kinh tế nói chung và công tác thế chấp BĐS nói riêng. Khi thị trờng BĐS phát triển thì lợng thông tin thu thập đơc về BĐS phong phú sẽ cập nhật hơn, chính xác hơn, các quy tắc, kĩ thuật định giá đợc sử dụng phổ biến, giúp cho chuyên viên định giá thuận lợi trong việc định giá.
- Sự phối hợp của cơ quan nhà nớc nh UBND phờng, Sở tài nguyên môi trờng, phòng công chứng...giúp cho ngân hàng quản lí chặt chẽ hơn BĐS thế chấp và bảo đảm đợc nguông vốn cho vay của mình.Trong xử lí BĐS thế chấp thì sự phối hợp chặt chẽ với các cơ quan này sẽ đẩy nhanh hơn quá trình thu hồi nợ khi phải xử lí BĐS thế chấp.
- Sự tuân thủ và chấp hành các cam kết từ phía khách hàng: Đây là nhân tố không kém phần quan trọng trong điều kiện kinh tế thị trợng hiện nay.Nếu khách hàng thực hiện nghiêm chỉnh những cam kết khi vay vốn thì ngân hàng sẽ thực hiện đợc mục đích, chỉ tiêu đặt ra, tác động đến việc mở rộng quy mô, hạn mức tín dụng của ngân hàng.
Với những thuận lợi trên cùng với sự cố gắng của cán bộ định giá của ngân hàng TMCP á Châu, trong những năm qua hoạt động cho vay bằng thế chấp BĐS đã đạt đợc những kết quả đáng khích lệ, mở rộng quy mô khách hàng, nâng cao chất lợng định giá. Giá trị của BĐS thế chấp đợc xác định cao hơn khung giáNhà nớc do cán bộ tín dùng đã có sự điều chỉnh hệ số k. Tình hình quản lí hồ sơ BĐS thế chấp, kiểm tra giấy tờ, BĐS trớc khi cho vay đợc tiến hành đầy đủ, chặt chẽ, giảm tối thiểu nguy cơ rủi ro cho hoạt động kinh doanh của ngân hàng. Việc xử lí BĐS thế chấp, thu hồi nợ cũng có những thành công đáng kể, đó là việc xem xét cho gia hạn nợ đối với khách hàng hoạt động kém hiệu quả do thiếu vốn, giải quyết chủ yếu bằng thoả thuận giữa ngân hàng và khách hàng thông qua hợp đồng tín dụng.