thuộc sở hữu toàn dân do nhà nớc đại diện chủ sở hữu và thực hiệ các quyền định đoạt đối với đất đai nh: quyết định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định xét duyệt quy hoạch sở dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, và thời hạn sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất.
Theo luật đất đai hiện hành đối với mỗi loại đất khác nhau thì cơ chế giao đất, thời hạn giao đất, hạn mức giao đất cũng khác nhau. Đối với hoạt động kinh doanh BĐS thì các loại đất ở, đất sử dụng cho hoạt động sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất nuôi trồng thủy sản là những loại hàng hóa quan trọng. Các loại đất dùng trong quốc phòng, an ninh, cho các cơ sở hạ tầng nh đờng xá, công trình thủy lợi, công trình công cộng… hoặc đất xây dựng trụ sở, công trình sự nghiệp của các tổ chức quản lý nhà nớc… không phải là các loại hàng hóa của ngành kinh doanh này. Vì vậy dới đây sẽ tập trung phân tích các quyền định đoạt của chủ sử dụng đối với các loại đất ở, đất dùng cho sản xuất kinh doanh.
Về mặt pháp luật khi nói đến quyền sở hữu đất đai là nói đến quyề từ tâm trái đất đến bề mặt và trên không phận. Tuy nhiên ở Việt Nam không có sở hữu t nhân về mặt đất đai nh một số nớc t bản chủ nghĩa vì vậy pháp luật Việt Nam quy định là nhà nớc giao quyền khai thác, sử dụng đất đai cho những đối tợng cụ thể, cho phép ngời sử dụng đất đai một số quyền năng nhất định.
Đối với hộ gia đình khi đợc nhà nớc giao đất, cho thuê đất để sử dụng bao gồm đất ở của các hộ gia đình, đất để làm mặt bằng sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp (50 ->70) đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồn thủy sản, làm muối (20 -> 50 năm).
Ngay sau khi luật đất đai năm 1993 ra đời trong quá trình thực hiện luật đất đai cho thấy ngời có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền nh đã đợc quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến quyền sử dụng đất đai đã xuất hiện, do vậy trong luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 đã bổ sung thêm một số quyền của ngời sử dụng đất nh quyền cho thuê lại, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng quyền sử dụng đất. Hơn nữa trong luật đất đai bổ sung còn cho quyền những ngời thuê đất đã trả tiền trớc tiền thuê đất cho cả thời gian thuê cũng có quyền chuyển quyền
sử dụng đất.
Nh vậy trong thị trờng BĐS các giao dịch không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn cả tài sản gắn liền với đất. Nghị định 178/1999/ NĐ - CP ngày 29/11/1999 của Chính phủ đã quy định nguyên tắc thế chấp tài sản gắn liền với đất, tuy vậy tài sản trên đất vẫn cha đợc quy định cụ thể. Luật đất đai năm 2003 đã cụ thể hóa nội dung của thị trờng quyền sử dụng đất trong thị trờng BĐS. Trong điều 61 đã quy định rõ những loại đất đợc tham gia vào thị trờng BĐS. Điều 62 quy định điều kiện để đất tham gia vào thị trờng BĐS và điều 63 quy định về quản lý đất đai trong việc phát triển thị trờng BĐS. Để thực hiện Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ra Nghị định 181/ 2004/ NĐ- CP ngày 29/10/2004 hớng dẫn thi hành Luật đất đai. Theo quy định của Luật đất đai 2003 các đối tợng tham gia thị trờng quyền sử dụng đất và BĐS đợc mở rộng, không chỉ hộ gia đình, cá nhân và các tổ chức trong nớc mà các tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài, tổ chức nớc ngoài, cá nhân nớc ngoài cũng đợc tham gia thị trờng nếu họ đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu t. Cụ thể tổ chức kinh tế, ngời Việt Nam định c ở nớc ngoài đợc chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Ngoài ra các đối tợng này còn đợc tham gia kinh doanh nhà ở, cơ sở sản xuất kinh doanh, kết cấu hạ tầng, họ có quyền bán, cho thuê, tặng cho tài sản gắn liền với đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất để thừa kế tài sản gắn liền với đất (bảng 2.3).
Để kiểm soát các hoạt động của thị trờng, Nghị định 181/CP đã quy định các tổ chức sự nghiệp, tổ chức kinh tế đợc phép hoạt động các dịch vụ hỗ trợ thị trờng BĐS về đăng ký quyền sử dụng đất, đăng ký giao dịch, đo đạc, lập bản đồ địa chính, cung cấp thông tin đất đai, giới thiệu địa điểm đầu t, định giá và thẩm định giá đất, giá BĐS, nhận thế chấp v bảoà lãnh bằng quyền sử dụng đất, BĐS, tổ chức sàn giao dịch và quyền sử dụng đất, BĐS, đấu giá quyền sử dụng đất, BĐS, đấu thầu dự án có sử dụng đất, chứng khoán hoá BĐS.
Từ những vấn đề lý luận nêu trên về quyền sử dụng đất ta có thể so sánh QSD đất theo quy định của luật đất đai ban hành ở Việt Nam với quyền sở hữu đất ở một số quốc gia có hệ thống luật pháp công nhận quyền sở hữu t nhân ở những điểm sau:
với các loại đất khác thì có sự khác biệt về thời hạn sử dụng. Tuy nhiên do cơ chế gia hạn thời gian đợc thể hiện rõ ràng nên về lý thuyết, đây không phải là những trở ngại lớn.
Các quyền định đoạt của ngời sử dụng đất: Cũng tơng tự nh các quyền
của chủ sở hữu đất ở các quốc gia công nhận quyền sở hữu cá nhân về đất đai ở các quyền chuyển nhợng, quyền cho thuê, quyền thế chấp, bảo lãnh, quyền thừa kế, góp vốn.
Quyền về không gian: Trong luật đất đai không quy định rõ điều đó có
nghĩa là quyền định đoạt của ngời sử dụng đất đối với vấn đề không gian trên đất không đợc quy định cụ thể đến giới hạn nào.
Quyền tài nguyên trong lòng đất: Pháp luật Việt Nam quy định đối với
những mảnh đất đợc Nhà nớc giao sử dụng mà dới lòng đất có chứa đựng bất kỳ một loại tài nguyên nào thì phải thuộc về Nhà nớc. Quy định này tại Việt Nam một mặt nó mang tính tích cực là thừa nhận bất kỳ một loại tài nguyên nào cũng thuộc về toàn xã hội, ai cũng đợc hởng, tuy nhiên điều này nó tạo ra động cơ cho ngời sử dụng đất đai là khi họ phát hiện ra tài nguyên trong lòng đất họ sẽ che giấu và tiến hành khai thác và sử dụng cho cá nhân mình.