trình trên đất.
Đặc thù của các BĐS hiện nay, kể cả BĐS là nhà ở và các bất động sản khác là thiếu giấy tờ mang tính pháp lý chứng minh quyền sử dụng tài sản, quyền sở hữu công trình trên đất theo quy định ban hành. Một thời gian rất dài trớc đây khi nhà nớc còn bao cấp thì các loại BĐS thờng đợc nhà nớc cấp phát cho ngời sử dụng theo các quy chế lỏng lẻo. Luật đất đai trớc đây cũng cấm các hoạt động mua bán đất đai, tuy nhiên trong quá trình sử dụng đất ngời dân có những nhu cầu khác nhau đã tiến hành các giao dịch BĐS và phần lớn các giao dịch này là giao dịch ngầm giữa các chủ sử dụng mà không tiến hành đăng ký chuyển đổi ở cơ quan có thẩm quyền. Qua nhiều thời gian có khi một mảnh đất đã đợc qua nhiều chủ mà không có giấy tờ gì chứng minh nên đã gây khó khăn cho công tác đăng ký cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; do đó việc cấp GCNQSD đất, quyền sở hữu công trình trên đất trong những năm qua gần nh phải tiến hành từ đầu, từ khâu đo đạc lại từng thửa đất, lập các loại xác nhận, chứng thực từ các chủ sử dụng liền kề, của chính quyền cấp xã, phờng… đến việc xét duyệt của UBND cấp quận, huyện hoặc thành phố. Một vấn đề nữa là trong các giao dịch về BĐS
các bên tham gia mua và bán đều muốn nhanh chóng thực hiện giao dịch để có thể tiến hành sản xuất, kinh doanh hoặc để ở… mà trong quá trình này cần thiết phải thực hiện các thủ tục nh đăng ký biến động, nộp lệ phí trớc bạ, nộp thuế chuyền quyền sử dụng đất… và các công việc này đều đợc tiến hành tại các cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và phải tuân theo đúng quy trình về thời gian, thời hạn giải quyết các thủ tục. Chính vì vấn đề này đã tạo nên sự sốt ruột của các chủ thể, tạo điều kiện cho các cán bộ giải quyết gây áp lực đối với họ nh tăng thời gian giải quyết… nhằm trục lợi vì mục đích cá nhân điều này đã tác động gây chậm chễ việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hơn thế nữa hiện mức phí và thuế là khá cao đánh vào các BĐS giao dịch, vì thế đã làm giảm động cơ của các bên giao dịch tiến hành làm thủ tục và làm tăng động cơ cho các giao dịch ngầm diễn ra.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trờng, ngời dân đã nhanh chóng nhận ra đất đai là một tài sản có giá, họ muốn chuyển nhợng đất đai một cách dễ dàng, hơn nữa ngời dân cũng muốn an toàn khi tiến hành các giao dịch đó, họ cần đợc sự bảo hộ của nhà nớc về các lợi ích chính đáng liên quan đến loại tài sản này. Để tạo điều kiện các các giao dịch dân sự trong thị trờng BĐS thì rõ ràng cơ quan quản lý nhà nớc phải tăng cờng hơn dịch vụ hành chính công, đặc biệt ở các khâu cơ bản: (a) đăng ký quyền tài sản và các giao dịch liên quan, (b) cấp các chứng chỉ cần thiết bảo đảm quyền sở hữu tài sản, (c) tạo mọi điều kiện thuận lợi cho ngời dân khi thực hiện chuyển nhợng (mua bán, chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế) BĐS của mình, (d) thực hiện các biện pháp trấn áp, ngăn chặn các hành vi xâm phạm tài sản t của họ. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nhiều địa phơng cha làm tốt, tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đô thị còn rất thấp nh Hải Phòng, Hải Dơng và một số địa phơng khác. Trong năm 2005 theo kế hoạch thì cả nớc sẽ hoàn thành việc cấp GCN quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân, tập thể, tổ chức. Tuy nhiên trên thực tế con số đó lại rất thấp so với mức độ hoàn thành 100% theo kế hoạch, có thể thấy thông qua số liệu thống kê về tình hình cấp GCNQSD đất trên phạm vi cả n- ớc và 2 thành phố lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đợc thể hiện qua bảng sau:
Bảng 2.4. Tình hình cấp GCN QSD đất ở.
Đất ở tại nông thôn Đất ở tại đô thị Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Hiện trạng (ha) DT đã cấp GCN (ha) % Toàn quốc 466.008 314.542 67,5 90.982 42.318 46,5 Hà Nội 8.227 4.108 49,9 4.049 769 19,0 TP HCM 5.600 133 2,4 12.960 5.301 40,9
(Nguồn: Bộ Tài nguyên môi trờng. Cập nhật đến 30/6/2005)
Cũng theo thông tin đợc đề cập trong tạp chí "BĐS nhà đất Việt Nam" thì đến tháng 6/2006 thì chỉ có khoảng 31/64 tỉnh thành cấp đợc trên 80% giấy chứng nhận sử dụng đất, trong đó ở nông thôn chỉ cấp khoảng 67,4% đất nông nghiệp, lâm nghiệp khoảng 54,2%, ở đô thị là 51,2%.
Các thủ tục theo quy định của pháp luật trong đăng ký cấp GCNQSD đất không những gây khó khăn cho hộ gia đình, cho các giao dịch nhỏ, lẻ mà còn gây khó khăn cho các doanh nghiệp trong việc xin cấp GCNQSD đất. Hiện nay trớc khi trình đợc một bộ hồ sơ hoàn chỉnh xin cấp GCNQSD đất cho văn phòng đăng ký QSD đất, một chủ doanh nghiệp phải thu thập hồ sơ và thông tin ở 4 cơ quan địa phơng khác. Sau đó các nhân viên của văn phòng đăng ký QSD đất phải tiến hành 20 bớc khác nhau đối với một bộ hồ sơ nh vậy. Nh vậy thời gian tối thiểu để một chủ doanh nghiệp nhận đợc GCNQSD đất là 20 ngày kể từ khi chủ doanh nghiệp nộp đủ hồ sơ đến phòng đăng ký QSD đất. Tuy nhiên trong một số trờng hợp thời gian này có thể là 2 năm hoặc có thể nhiều hơn.
Tình trạng chậm cấp giấy chứng nhận đã dẫn tới việc nhà nớc không quản lý đợc các giao dịch và các chủ thể sử dụng đất đai. Điều đó dẫn đến là các giao dịch về đất đai chủ yếu diễn ra trên thị trờng phi chính thức với hình thức trao tay là chính, việc mua bán này đã dẫn đến nhiều thiệt hại cho cả nhà nớc và cho xã hội. Đối với nhà nớc vì không kiểm soát đợc thị trờng nên đã không kiểm soát đợc việc sử dụng đất theo đúng quy hoạch đợc duyệt, làm nảy sinh nhiều khiếu kiện kéo dài, khó xử lý, gây tốn kém tiền của, thời gian cho các bên liên quan. Nhà nớc thất thu.
Kể từ sau khi luật đất đai 2003 có hiệu lực thi hành, GCNQSD đất đã đợc theo mẫu mới không có phần chứng nhận tài sản, quyền sở hữu tài sản trên đất nh GCN trớc đây. Vấn đề giấy đỏ, giấy hồng khiến nhà nớc tiêu tốn với những chi phí không cần thiết. Vấn đề này đã đợc d luận bàn tán rất nhiều và đã tạm lắng xuống sau khi Luật nhà ở đợc Quốc hội thông qua và bắt đầu có hiệu lực ngày 1/7/2006. Tuy nhiên, cũng trong thời gian này Bộ T pháp đa ra lấy ý kiến cho dự thảo luật đăng ký BĐS. Trong đó, quy
định thêm một giấy nữa cho BĐS là giấy xanh. Việc quy định giấy xanh đã nhận đợc nhiều ý kiến không đồng tình, bởi sẽ chồng chéo với giấy đỏ (GCNQSD đất) và giấy hồng (GCNQSH nhà ở). Sở dĩ có phơng án này là do hiện nay cả hai loại giấy đỏ và hồng đều có những bất cập. Giấy đỏ chỉ xác định ngời chuyển quyền sử dụng đất, còn tài sản, BĐS trên đất biến động cũng không đợc làm rõ trong giấy đỏ. Riêng giấy hồng hiện nay mới điều chỉnh nhà đô thị.