mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam.
Việc đề cao các giải pháp ban đầu ngay từ khi Ngân hàng tiến hành cho vay và thẩm định tư cách khách hàng sẽ tạo thuận lợi cho Ngân hàng tránh được một số hạn chế
trong công tác xử lý tài sản sau này. Do vậy, trước hết Ngân hàng phải thực hiện các giải pháp sau:
1. Nâng cao chất lượng công tác thẩm định của Ngân hàng.
Đây là một yêu cầu thường trực trong hoạt động tín dụng của bất kỳ một Ngân hàng thương mại nào và việc coi trọng yêu cầu này cần luôn được xem xét một cách nghiêm túc. Đặc biệt là trong cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay khi tài sản đem thế chấp hình thành từ chính vốn vay Ngân hàng, thì công tác này càng cần được xem trọng. Việc thẩm định kỹ lưỡng và có hiệu quả sẽ đem lại cho Ngân hàng những thông tin đầy đủ về khách hàng như : uy tín, khả năng lãnh đạo của chủ doanh nghiệp, ý thức trả nợ, tính hợp tác trong vay vốn với Ngân hàng...; Về tài sản : tính pháp lý, tính dễ chuyển nhượng trên thị trường. Do vậy, Ngân hàng sẽ dễ dàng hơn khi quyết định cho vay hay không, số tiền là bao nhiêu và nhận tài sản gì làm đảm bảo.
2.Thường xuyên kiểm tra, giám sát tiến độ hình thành tài sản.
Trong quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng, có thể qua thời gian mới bộc lộ những khiếm khuyết nhất định nên công tác kiểm tra, giám sát việc sử dụng vốn vay để hình thành tài sản cần phải xem là nhiệm vụ quan trọng của Ngân hàng. Qua đó, Ngân hàng sẽ đánh giá mức độ tín nhiệm của khách hàng, phát hiện kịp thời những rủi ro về đạo đức khách hàng để có biện pháp xử lý hợp lý, tránh thất thoát cho Ngân hàng.
Để làm được điều này, Ngân hàng nên thành lập một tổ chức giám sát tình hình sử dụng vốn vay của khách hàng riêng nhằm đánh giá hoạt động tín dụng của cả Ngân hàng và khách hàng.
Trong điều kiện Việt Nam khi những quy định về kiểm toán bắt buộc, công khai hoá các Báo cáo tài chính chưa được thực hiện một cách nghiêm ngặt, khi hệ thống kế toán, các quy định về hạch toán chưa thật phù hợp để phản ánh đầy đủ, chính xác thực trạng tài chính và từ đó khả năng trả nợ của khách hàng thì về một khía cạnh nào đó, cho vay có đảm bảo góp phần giúp các tổ chức tín dụng giảm thiểu rủi ro phát sinh từ việc thiếu khả năng đánh giá chính xác khả năng trả nợ của khách hàng. Tuy vậy, chọn loại tài sản nào làm đảm bảo cho phù hợp với đối tượng khách hàng Ngân hàng phục vụ lại là một vấn đề cần phải quan tâm, cân nhắc để khi phát sinh xử lý sẽ dễ dàng hơn. Do đó việc xác định một kế hoạch cho vay cụ thể và phù hợp với yêu cầu thực tế sẽ cho phép Ngân hàng nắm bắt rõ hơn về khách hàng, nghiên cứu sâu hơn thị trường các loại tài sản thế chấp, trên cơ sở đó giúp ích cho công tác định giá và kiểm soát được biến động thị trường, đề ra các hướng xử lý hiệu quả.
4.Định mức cho vay tuỳ theo từng đối tượng.
Một trong những nhân tố quan trọng bảo đảm an toàn của tín dụng thế chấp là tỉ lệ giữa giá trị khoản vay và giá trị thị trường của tài sản hình thành từ vốn vay được sử dụng làm vật thế chấp. Một thực tế cho thấy rõ, tỉ lệ giá trị khoản vay trong giá trị tài sản thế chấp càng lớn thì khả năng vi phạm cam kết của người vay càng cao vì phần tài sản bỏ ra của người vay trong giá trị tài sản là nhỏ. Vì vậy, Ngân hàng thường muốn giảm tỉ lệ khoản vay để phòng ngừa trường hợp người vay mất khả năng trả nợ , Ngân hàng có thể phát mãi tài sản thế chấp và thu hồi đủ cả gốc lẫn lãi cũng như các khoản chi phí khác phát sinh gắn liền với quá trình phát mại. Do đó thông thường giá trị khoản cho vay thế chấp nên chỉ chiếm 60% đến 70% giá trị thị trường của tài sản( tỉ lệ này có thể thay đổi tuỳ vào mức độ tín nhiệm của khách hàng ), phần còn lại 30% đến 40% Ngân hàng có thể quản lý được thông qua tài khoản tiền gửi của khách hàng tại Ngân hàng.
Hiện nay VP Bank đang có chủ trương phát triển cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay,trong đó tập trung vào cho vay trả góp mua nhà, mua phương tiện
vận tải.. .cho nên Ngân hàng nên tham khảo kinh nghiệm cho vay loại này tại một số nước trên các khía cạnh sau:
Khi định mức cấp tín dụng, Ngân hàng nên đánh giá sơ bộ tình hình nghề nghiệp của khách hàng trên cơ sở lập phiếu điều tra khách hàng đã được chuẩn hóa và các hồ sơ liên quan khác để hạn chế tối đa rủi ro. Việc đánh giá sơ bộ nghề nghiệp của người vay nên bắt đầu bằng cuộc tiếp xúc, đối thoại trực tiếp với khách hàng, thông qua đó tìm hiểu những thông tin cần thiết về khách hàng. Dựa vào các dữ liệu thu thập được, Ngân hàng có thể đánh giá chung về khách hàng vay. Nếu kết quả đánh giá là tích cực, Ngân hàng còn căn cứ vào khả năng trả nợ trước đây, triển vọng của doanh nghiệp nơi khách hàng làm việc, tính ổn định của công việc để xác định khả năng trả nợ của khách hàng. Từ đó cân nhắc nguồn và tính ổn định của thu nhập của người vay, giá trị khoản tiền nộp ban đầu của người vay và giá trị thị trường của tài sản, tính hữu dụng của nó dưới giác độ vật mang tính khả mại cao, Ngân hàng sẽ quyết định cuối cùng về cấp tín dụng.
Riêng với cho vay thế chấp nhà ở, hiệu quả của việc cho vay và xử lý phụ thuộc rất nhiều vào sự phối hợp chặt chẽ giữa Ngân hàng với các công ty bảo hiểm, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về đăng ký thế chấp và hợp đồng thế chấp, các thành viên khác trong quá trình cấp tín dụng. Đặc biệt chú trọng mối quan hệ hợp tác lâu dài với các công ty bất động sản ,những nhà môi giới chuyên nghiệp trên thị trường mua bán nhà ở. Tiềm năng thông tin và kinh nghiệm nghề nghiệp của các công ty này trong phân tích phục vụ các dự án kinh doanh nhà ở, hiểu biết diễn biến thị trường bất động sản là những lợi thế to lớn của các công ty làm cho họ trở thành đối tác hữu ích của Ngân hàng trong toàn bộ giai đoạn cung ứng tín dụng. Các công ty này có thể giúp Ngân hàng kiểm tra tính chính xác về quyền sở hữu hợp pháp về nhà ở, tổ chức bán nhà trong trường hợp người vay vỡ nợ, tránh cho Ngân hàng những phiền phức khi phải thực hiện các thủ tục rườm rà.
Song song với việc thực hiện các giải pháp nhằm hạn chế những trở ngại có thể xảy ra ngay từ đầu, Ngân hàng đồng thời cũng có những giải pháp cụ thể để xử lý tài sản thu hồi nợ cho Ngân hàng khi khách hàng mất khả năng thanh toán.
5.Nâng cao trình độ cán bộ trong công tác xử lý tài sản thế chấp.
Ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam thực hiện bồi dưỡng, nâng cao nghiệp vụ, khả năng nắm bắt và hiểu biết pháp luật, cơ chế chính sách, văn bản chế độ có liên quan cho đội ngũ cán bộ làm công tác xử lý tài sản thế chấp để họ có đủ khả năng tiếp cận và xử lý tài sản thế chấp một cách có hiệu quả.
Thực hiện các lớp tập huấn, các cuộc hội thảo về kinh nghiệm xử lý tài sản thế chấp giữa các Ngân hàng trong hệ thống NHTM Việt Nam và các Ngân hàng nước ngoài để học hỏi, tiếp thu có chọn lọc những kinh nghiệm để áp dụng vào thực tiễn.
Sắp xếp đội ngũ cán bộ làm công tác xử lý tài sản thế chấp thu hồi nợ chuyên môn hoá theo từng lĩnh vực nhất định(nhà đất, phương tiện vận tải, công trình xây dựng, hàng hóa ...) để họ có khả năng nắm bắt được tình hình thị trường, hiểu sâu hơn về lĩnh vực mà mình quản lý nhằm giúp ích cho việc định giá tài sản thế chấp và phát mại tài sản được sát với giá trị thực tế.
6.Cần xây dựng một khung giá có biên độ giao động thích hợp.
Việc áp dụng một khung giá ‘cứng nhăc’ để định giá tài sản làm cho nhiều khi giá trị tài sản tại thời điểm định giá khác xa so với giá trị tài sản tại thời điểm phát mãi, đặc biệt với những tài sản có sự biến động lên xuống thất thường của thị trường. Điều này khiến cho VP Bank gặp rất nhiều khó khăn khi buộc phải xử lý tài sản thu hồi nợ. Do vậy, Ngân hàng cần đưa ra một khung giá có biên độ giao động thích hợp để áp dụng vào quá trình định giá tài sản giúp cho cán bộ Ngân hàng linh hoạt hơn trong khi xét duyệt cho vay. Việc đưa ra biên độ giao động giá sẽ khác nhau đối với mỗi loại tài
sản, biên độ giao động sẽ lớn nếu tài sản có sự nhạy cảm với biến động của thị trường và sẽ nhỏ hoặc không có biên độ nếu tài sản đó ít biến động để đảm bảo việc định giá sẽ sát với thực tế hơn. Một khung giá có biên độ giao động sẽ giúp cho giá trị định giá của tài sản không quá cao so với giá thị trường tại thời điểm định giá và cũng không quá thấp khi giá trị thị trường xuống quá thấp tại thời điểm phát mãi, giảm bớt rủi ro cho Ngân hàng.
7.Đối với vấn đề phát mại tài sản thế chấp.
Khi người vay đã tìm đủ mọi nguồn thu từ kết quả hoạt động kinh doanh và các nguồn thu khác mà vẫn không trả hết nợ cho Ngân hàng phải phát mại tài sản thì VP Bank nên tạo điều kiện cho họ tự bán tài sản và sử dụng số tiền sau khi bán để trả nợ cho Ngân hàng trong một thời gian chấp nhận được nhằm hạn chế thiệt hại cho người vay khi phải bán ngay tài sản ở mức giá quá thấp và không đủ trả nợ cho Ngân hàng.
Đối với tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay là máy móc, thiết bị không đồng bộ, VP Bank cần liên hệ với đối tác cung cấp sản phẩm để từ đó phối hợp với khách hàng cung cấp thêm vốn để mua sắm thiết bị cho đồng bộ nếu sản phẩm đó có thể bán được ở trên thị trường. Đối với tài sản là các công trình xây dựng dở dang buộc phải xử lý do bên vay vi phạm hợp đồng hoặc có những hành vi lừa đảo, phạm pháp, Ngân hàng sẽ tiếp tục đầu tư vốn để hoàn thiện, sau đó có thể cho thuê, bán để thu hồi nợ. Mặt khác, cần phải thường xuyên kiểm tra, đôn đốc khách hàng có tài sản thuộc diện phải phát mãi có chế độ bảo quản tài sản thích hợp, tránh trường hợp tài sản cũ kỹ hỏng hóc, giảm giá nghiêm trọng, gây tổn thất cho Ngân hàng khi phải xử lý.
Với định hướng phát triển cho vay có tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay,đặc biệt cho vay trả góp mua nhà, việc tích cực tham gia thị trường nhà đất với các hoạt động chủ yếu như: Quảng cáo rao bán nhà, hướng dẫn thủ tục pháp lý về chuyển nhượng, thanh toán tiền mua bán nhà, cho vay để mua nhà, xử lý các bất động sản của chính Ngân hàng và các Ngân hàng thương mại khác sẽ có ý nghĩa rất lớn, vừa góp phần hạn chế tối đa các rủi ro về biến động giá cả nhà cửa trên thị trường,vừa giảm bớt sự tốn kém về thời gian và chi phí xử lý nếu phải khởi kiện ra cơ quan pháp luật.
9.Nâng cao hiệu quả công tác bán đấu giá tài sản.
Nếu phải bán đấu giá tài sản, các cán bộ tín dụng cần được nâng cao vai trò tiếp thị, thu hút khách hàng, tiến hành quảng cáo bán tài sản trên các phương tiện thông tin đại chúng. Mô tả nội dung kích thước và đặc điểm hấp dẫn, niêm yết công khai mọi địa điểm để nhiều người biết đăng ký và nộp tiền bảo chứng dự đấu thầu.
10.Nâng cao chất lượng công tác quản lý, điều hành xử lý tài sản thế chấp.
Tập trung xử lý và đề ra kế hoạch cụ thể đến từng người, từng việc, tích cực hơn nữa trong việc kiểm tra lại tài sản đề phòng khách hàng sử dụng tài sản đã thế chấp trái pháp luật.
III:Kiến nghị về vấn đề về xử lý tài sản thế chấp hình thành từ vốn vay.
1.Kiến nghị với Chính phủ.
Muốn thúc đẩy hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng, điều lôgic là phải tạo những thủ tục thuận lợi cho việc sử dụng những tài sản để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ tại các tổ chức tín dụng. Nhưng việc quan trọng hơn là phải giảm đến tối thiểu những chi phí có thể phát sinh trong quá trình xử lý tài sản đảm bảo khi khách hàng vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng và đầy đủ nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng khi đến hạn. Trên thực tế, thủ tục xử lý tài sản đảm bảo tại Việt Nam rất phức tạp, sự phức tạp trong thủ tục trình tự xử lý này gây nên những trở ngại và tác động thực sự về mặt
tài chính đối với hoạt động cho vay của Ngân hàng. Vì thế, nhằm từng bước đơn giản hoá các thủ tục này em xin có một số đề xuất sau:
1.1.Từng bước đơn giản hoá thủ tục công chứng.
Sự không thống nhất về quy trình là một trong những vấn đề nổi cộm khi tiến hành các thủ tục công chứng.Tại Nghị định 31 của Chính phủ, có quy định Bộ Tư pháp có trách nhiệm hướng dẫn các mẫu giấy tờ để công chứng đến nay vẫn chưa có mẫu chung cụ thể nào cho các Ngân hàng. Các Ngân hàng thương mại quốc doanh và cổ phần đều có mẫu riêng nhưng không được phòng công chứng chấp nhận.
Các giấy tờ về sở hữu, quyền sử dụng đất có nhiều loại chưa có văn bản hướng dẫn cụ thể để kiểm tra cẩn thận các thông tin của tài liệu công chứng dẫn đến thủ tục công chứng rắc rối và mất nhiều thời gian. Do vậy, trong thời gian tới đề nghị Chính phủ cải tiến hệ thống liên quan đến giấy tờ sở hữu tạo điều kiện cho việc cung cấp các công cụ cần thiết và phương tiện cho việc công chứng dễ dàng.
Cần thống nhất việc công chứng trong cả nước và giao toàn bộ việc xác nhận công chứng cho các phòng công chứng.
1.2.Thay đổi thủ tục đăng ký sở hữu tài sản thế chấp.
Nhà nước cần có quy định về thủ tục chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản thế chấp một cách thuận lợi, nhất là quy định các loại giấy tờ cụ thể chứng minh các quyền và lợi ích hợp pháp của người thế chấp để làm cơ sở cho cơ quan có thẩm quyền làm thủ tục chuyển quyền sở hữu, nhất là trong trường hợp tổ chức tín dụng được bán tài sản chứ không phải là chủ sở hữu bán tài sản.
Đồng thời quy định về trách nhiệm thực hiện việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với từng cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Các cơ quan này sẽ chịu trách nhiệm thực hiện các thủ tục đăng ký, nộp lưu vào hệ thống dữ liệu quốc gia về giao dịch bảo đảm đã đăng ký làm cơ sở cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản và quyền sử dụng
đất, tạo điều kiện cho việc thế chấp tài sản vay vốn Ngân hàng, tránh tình trạng tài liệu sở hữu giả, nhiều tài liệu sở hữu tài sản hay không có giấy chứng nhận sở hữu. Việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn chưa thực hiện đầy đủ nên gây khó