II. Thực trạng thị trƣờng bất động sản và tín dụng bất động sản 1.
11 Hình , 12: Nguồn Bộ kế hoạch và đầu tư.
http://svnckh.com.vn 42
lên 70 USD/m2/tháng. Tỉ lệ tăng 103% giá thuê văn phòng cho thấy thị trường này ở thành phố Hồ Chí Minh vẫn nóng bỏng. Các văn phòng hạng B được cho thuê với mức bình quân 30 - 40 USD/m2/tháng. Với mức giá trên, giá thuê văn phòng ở thành phố Hồ Chí Minh cao hơn các thành phố khác trong khu vực như: Bắc Kinh (30USD), Bangkok (24USD), Seoul (22USD), Jakarta (9USD)... Còn ở Hà Nội thì giá thuê văn phòng hạng A từ 35,51USD/m2/tháng trong quý II năm 2007 tăng lên 50,98 USD/m2/tháng trong quý II năm 2008 tức tăng khoảng 43,58%, văn phòng cho thuê hạng B cũng tăng từ 23,33USD/m2/tháng lên 35,17 USD/m2/tháng tỉ lệ tăng khoảng 50,75% so với quý II năm 2007.
Hình 13: Chu kỳ thuê giá văn phòng châu Á.13
Mức giá trên không làm các doanh nghiệp ngần ngại dù phải bỏ ra một lúc hàng trăm ngàn USD để thuê ngay một chỗ làm việc bởi nếu chậm chân thì sẽ có ngay khách hàng khác thế chỗ. Một yếu tố dẫn đến việc giá thuê văn phòng ở Việt Nam tăng vọt là do nguồn cung vẫn còn khan hiếm. Theo khảo sát của CBRE hiện thành phố Hồ Chí Minh có khoảng gần 60 cao ốc văn phòng đạt tiêu chuẩn hạng A và B, một số ít nằm rải rác ở các quận 3, 10, Phú Nhuận còn hầu hết tập trung tại khu trung tâm quận 1. Tính đến thời điểm tháng 5 năm 2008,
12Nguồn VietRee.
http://svnckh.com.vn 43
nguồn cung (tính theo diện tích sàn) tại TP.HCM có 99.618 m2văn phòng hạng A, 297.146 m2văn phòng hạng B và có 355.654 m2văn phòng hạng C.
Hình 14: Giá thuê văn phòng và công suất sử dụng theo quý.14
Trái ngược với thị trường nhà đất đang bị đóng băng thì trị trường bất động sản du lịch vẫn tiếp tục sôi động. Việc mua bán, sang nhượng lại các khách sạn lớn trong nước vừa qua diễn ra nhiều nhưng âm thầm. Và hàng loạt các dự án bất động sản du lịch được cấp phép mới và triển khai bất chấp sự đóng băng của thị trường nhà đất.
Các chủ đầu tư khách sạn gặp khó khăn đưa ra quyêt định nên đẩy nhanh tiến độ hay hoãn thi công dự án.
http://svnckh.com.vn 44
Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm đạm nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án cho nhẹ gánh. Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất, trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hoàn tất công việc này. Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch.
Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng.
1.3 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam
Thực trạng nóng lạnh của thị trường bất động sản như đã nói trên xuất phát từ rất nhiều nguyên nhân. Nhưng việc ấm lên của thị trường BĐS vào cuối năm 2006 và nóng lên vào cuối năm 2007 và đầu năm 2008 bắt nguồn từ một số nguyên nhân chính sau:
Việt Nam gia nhập vào WTO, độ mở của nên kinh tế cao hơn, đầu tư nước ngoài vào Việt Nam tăng mạnh do vậy nhu cầu về nhà xưởng, đất đai, kho bãi và văn phòng làm việc tăng lên rất nhiều.
Sự khởi sắc của thị trường chứng khoán đã tạo thêm một lượng tiền mặt, thu được từ lợi nhuận đầu tư chứng khoán, đã góp phần gia tăng khối lượng giao dịch BĐS và tạo thêm tính thanh khoản cho thi trường BĐS. Mặt khác, khi thị trường chứng khoán có dấu hiệu đi xuống từ quý II năm 2007, thì các nhà đầu tư thắng lớn trên TTCK chuyển kênh sang đầu tư vào thị trường BĐS, theo đó một lượng vốn rất lớn từ TTCK đổ vào thị trường BĐS làm thị trường này sôi động hẳn lên.
http://svnckh.com.vn 45
Tình trạng đầu cơ trên thị trường BĐS là rất lớn, giá cả được các nhà đầu cơ đẩy lên cao làm cho những người có nhu cầu thực sự về nhà ở đã không thể mua được, mà nằm trong tay các nhà đầu cơ. Bên cạnh đó còn diễn ra tình trạnh làm giá của các chủ đầu tư bán sản phẩm theo kiểu nhỏ giọt để tăng giá sản phẩm của mình lên.
Một nguyên nhân không thể không đề cập đến, đó là chính sách tín dụng của các ngân hàng, khi thị trường BĐS bắt đầu nóng lên, các ngân hàng không bỏ qua dịp để tăng lợi nhuận, họ đã tiến hành cho vay ồ ạt và điều kiện cho vay dễ dàng hơn, thêm một nguồn vốn mà các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận, đã góp phần rất lớn đẩy giá bất động sản tăng ảo lên rất nhiều….
Tuy nhiên đến cuối tháng 2 đầu tháng 3 năm 2008, thị trường BĐS Việt Nam lại rơi vào tình trạng đóng băng, xuất phát tư các nguyên nhân chủ yếu sau: Nền kinh tế Việt Nam rơi vào tình trạng lạm phát cao, vật giá gia tăng một cách vùn vụt. Nhà nước ưu tiên tiến hành các biện pháp chống lạm phát, Ngân hàng nhà nước tăng tỷ lệ dự trữ bắt buộc, điều chỉnh tăng lãi suất cơ bản và rút lượng tiền rất lớn đang lưu thông ở ngoài về. Điều này ảnh hưởng nặng nề đến thi trường BĐS, đã làm cho các nguồn vốn, nhất là các nguồn tín dụng đổ vào bất động sản bị cắt đi, thi trường BĐS thiếu vốn trầm trọng. Giá BĐS theo đó bắt đầu giảm. Khi nguồn cung về tín dụng bị cắt giảm, lãi suất tăng và trở nên khó tiếp cận các nhà đầu cơ không đủ lực về tài chính gặp khó khăn lớn. Họ không đủ vốn để theo và nắm giữ các BĐS do vậy họ bắt đầu bán đi các BĐS đang nắm giữ dẫn đến giá bất động sản giảm. Khi giá BĐS giảm thì các nhà đầu cơ cũng bắt đầu tuôn hàng ra bán để cắt lỗ, nhưng người mua lại rất ít làm cho giá bất động đã giảm nay còn giảm thêm.
Góp phần không nhỏ làm cho thị trường BĐS đóng băng là việc cho vay ồ ạt của các ngân hàng hồi cuối năm 2007 và đầu năm 2008 với chất lượng tín dụng thấp, người đi vay chủ yếu là các nhà đầu cơ.
Cạnh đó là phân khúc thị trường về địa ốc chưa phù hợp, hiện nay các chủ đầu tư chủ yếu đầu tư vào xây dựng các cao ốc văn phòng và căn hộ cao cấp. Nhưng nhu cầu về căn hộ cao cấp chưa thật sự lớn, không có nhiều khách hàng
http://svnckh.com.vn 46
đủ khả năng mua các căn hộ đấy để ở. Trong khi đó thị trường căn hộ cho các tầng lớp dân cư có thu nhập thấp, những người có nhu cầu thật sự lại chưa phát triển…
Qua thực trạng nói trên có thể nói rằng thị trường bất động sản Việt Nam chưa lành mạnh và tính minh bạch còn rất thấp. Tình trạng đầu cơ trên thị trường còn rất cao, thị trường BĐS dễ lâm vào tình trạng bong bóng, và các chu kỳ nóng lạnh.