4. Kết quả nghiên cứu theo đề tà
2.1.5. Nhà ở cho người thu nhập thấp: Thị trường bị “bỏ rơi”
Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp ở TP.HCM đang nóng cả cung lẫn cầu. Đối tượng thu nhập thấp (gồm người hưởng lương từ ngân sách, cán bộ công nhân viên
chức khu vực sự nghiệp, công nhân khu công nghiệp - khu chế xuất và sinh viên) đang có nhu cầu về nhà ở rất lớn, trong khi nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước lại không muốn tham gia vào thị trường này.
Theo Cục Quản lý nhà - Bộ xây dựng, tại khu vực TP.HCM hiện nay vẫn còn hàng vạn hộ gia đình thuộc diện thu nhập thấp đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn tối thiểu.
Trên 30% các hộ gia đình có diện tích nhà ở dưới 36m2. Chỉ có 25% hộ gia đình có nhà ở kiên cố và 19% sống trong những căn hộ tạm bợ. Theo đánh giá chung, có khoảng 15 - 20% hộ gia đình tại thành phố và trên 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung thực sự gặp khó khăn về chỗ ở.
Cũng theo Cục quản lý nhà, hiện có trên 1,4 triệu cán bộ, công chức hưởng lương ngân sách Nhà nước; trên 5 triệu công nhân, viên chức thuộc các thành phần kinh tế khác, trong đó có khoảng 800.000 công nhân lao động làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất.
Kết quả điều tra cho thấy, có tới 31% cán bộ, công chức, viên chức chưa có nhà ở phải ở ghép; 4% phải thuê tạm nhà của tư nhân để ở; 19% được thuê nhà chung cư thuộc sở hữu Nhà nước xây dựng trước năm 1990; 14,6% đã được mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước; 31,4% đã xây dựng được nhà riêng.
Tổng hợp kết quả điều tra cho thấy, có trên 32% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Hiện nay, các khu công nghiệp, khu chế xuất mới có khoảng 20% tổng số công nhân lao động có chỗ ở ổn định.
Theo tính toán của UBND TP.HCM, đến hết năm 2010, tổng quỹ nhà cần phải xây dựng ít nhất là 70.000 căn, trong đó có 10.000 căn hộ chung cư cho người có thu nhập thấp thuê và 60.000 căn hộ chung cư cho đối tượng thu nhập thấp mua trả góp. Bình quân mỗi năm, thành phố phải xây dựng tối thiểu 8.600 căn hộ chung cư.
Thêm vào đó, Ban quản lý khu công nghiệp - khu chế xuất TP.HCM dự kiến, đến năm 2010, có khoảng 126.000 công nhân có nhu cầu về nhà ở, do đó cần xây dựng tối thiểu 70.000 chỗ lưu trú cho công nhân, tương đương 8.000 phòng cho thuê, 100.000
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
chỗ ở cũng cần xây dựng đáp ứng nhu cầu cho khoảng 200.000 sinh viên các tỉnh đến học tập ở thành phố.
Như vậy, mỗi năm, TP.HCM phải xây dựng tối thiểu 7.000 căn hộ chung cư và 6.000 phòng trọ mới giải quyết được cơ bản nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng có thu nhập thấp. Đó là áp lực rất lớn.
Trong khi nhu cầu bức xúc như vậy thì khả năng tích luỹ để mua được nhà ở của những đối tượng thu nhập thấp hầu như không có. Theo ông Nguyễn Tấn Dũng, thu nhập bình quân tính trên đầu người từ 835 USD của năm 2007 tăng lên 960 USD vào năm 2008 và đạt khoảng 1.100 USD vào năm 2009, tương đương thu nhập bình quân hàng tháng của cán bộ công nhân viên khoảng 1.560.000 đồng/người/tháng; ... Cán bộ công nhân viên chỉ có thể chi 11% lương cho chi phí nhà ở, tức chỉ khoảng 171.000 đồng/tháng. Tỷ lệ này rất thấp so với chi phí tiền nhà ở thực tế hiện nay. Tình trạng của công nhân lao động tại các khu công nghiệp, khu chế xuất còn tệ hơn. Họ phải chi 12 - 15% trong số thu nhập ít ỏi hàng tháng để chi trả tiền nhà thì cơ hội tích luỹ để mua nhà càng vô vọng. Nếu không có chính sách nhà ở phù hợp của Nhà nước, tình trạng này không thể được giải quyết mà còn trầm trọng hơn.
2.2. Nguyên nhân dẫn đến sự biến động của thị trường bất động sản tại TPHCM.
Tình trạng nguội lạnh kéo dài, gần như triền miên trên thị trường bất động sản, do những nguyên nhân sau:
2.2.1 Nguyên nhân về giá
Giá nhà đất hiện tại trên thị trường bất động sản ở nước ta đã ở mức cao so với khu vực và một số nơi trên thế giới. Nếu đem so sánh với mặt bằng thu nhập bình quân tính theo đầu người của nước ta so với các nước, thì mức giá nhà đất đó lại càng xa vời đến mức không tưởng.
Nguyên nhân đóng băng của thị trường có thể lý giải dưới góc độ cung và cầu.
+ Thứ nhất là các nhà đầu tư lớn mua bất động sản để cho thuê hoặc bán. Đối với những nhà đầu tư này, giá bất động sản quá cao không đem lại lợi nhuận xứng đáng, trong khi đầu tư tiềm ẩn nhiều rủi ro. Vì vậy, họ chờ giá đất xuống hoặc tìm những nguồn đất giá rẻ (như hợp tác liên doanh với những tổ chức có đất nhàn rỗi chưa sử dụng, thường là đất của nhà nước giao trước đây), hoặc có thể chuyển vốn sang đầu tư vào một lĩnh vực khác.
+ Nhóm thứ hai là các cá nhân, hộ gia đình mua bất động sản để đầu cơ, giữ tiền hoặc để dành. Đối tượng này có số vốn không lớn song lại rất đông, do vậy hành vi của họ tác động rất lớn đến thị trường. Các nhà đầu cơ này thường mua vào hay bán ra theo phong trào, dựa vào các thông tin được công bố công khai hoặc được lan truyền trong xã hội. Chính sách mới trong luật pháp đất đai, cộng với thông tin về khó khăn sa sút của các nhà đầu tư bất động sản làm cho các nhà đầu cơ xét đoán triển vọng không sáng sủa, họ chưa mua bất động sản hoặc chuyển nguồn tiền nhàn rỗi vào lĩnh vực khác như gửi tiết kiệm.
- Nhóm thứ ba là cá nhân, hộ gia đình có nhu cầu mua bất động sản để sử dụng, nhưng nó không thiết yếu như ăn mặc, giao thông... nên khi xuất hiện các dự báo về việc giá giảm trong tương lai thì nhiều người ngừng mua để chờ đợi.
- Về phía cung, thói quen tính giá bất động sản bằng vàng, trong khi thời gian qua giá vàng tăng đột biến làm nản lòng người mua. Bên cạnh đó, giá chào bất động sản không giảm nhiều nên chưa có tác dụng kích cầu. Đại đa số những người nắm giữ bất động sản là các nhà đầu cơ nhỏ lẻ dùng tiền nhàn rỗi của mình và của người thân để đầu tư nên không chịu áp lực phải bán bất động sản trước một thời điểm nào đó để trả nợ, do vậy họ giữ bất động sản hoặc giảm ít giá bán với hy vọng thị trường sẽ sôi động trở lại.
Hiện nay, trên thị trường bất động sản, cung thấp hơn cầu nhiều, nhưng giá cả hai đều không gặp nhau. Người dân có nhu cầu thực không có khả năng thanh toán ở mức giá hiện tại.
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
2.2.2. Nguyên nhân về quy luật thị trường
Theo quy luật thị trường, sau khi giá nhà đất lên cơn sốt cao, cầu sẽ giảm dần. Bên cạnh đó, Nhà nước lại có những biện pháp tác động để hạ sốt và bình ổn giá trên thị trường bất động sản. Do vậy, thị trường bắt đầu trầm lắng, nguội dần rồi đến đóng băng. Khi đó, chỉ những người thực sự có nhu cầu mua hoặc bán mới tiến hành giao dịch để đi đến sự thỏa thuận giá thực của thị trường tại thời điểm đó. Thị trường trầm lắng, đóng băng thì sự đầu tư mua bán nhà đất sẽ không đem lại siêu lợi nhuận như khi thị trường lên cơn sốt nóng. Mua bán nhà đất thời điểm này sẽ đọng vốn, khó kiếm lời, nhiều khi còn mất vốn do hạ giá.
2.2.3. Về cơ chế tài chính
Tâm lý nghe ngóng, chờ đợi chính sách mới về thi hành luật Đất đai 2003, những quy định về thuế chuyển quyền sử dụng đất, rồi khung giá đất mới, các chính sách điều tiết thu nhập của việc chuyển nhượng bất động sản... đã làm cho cả người mua và người bán đều chưa sẵn sàng nhập cuộc, tỷ lệ giao dịch thành công thấp.
Thị trường tài chính, tín dụng cũng có những tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản. Sự tham gia của các tổ chức tài chính, tín dụng, ngân hàng vào các giao dịch và thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế cả về số lượng và nghiệp vụ, chưa đóng vai trò hậu thuẫn về vốn cho thị trường bất động sản phát triển.
Năm 2005, khi các ngân hàng bắt đầu “thắt hầu bao” đối với các khoản vay đầu tư vào nhà đất, thì thị trường bất động sản đã gặp khó khăn nhất định.
Trước đây, khi đầu tư vào đất đai có thể quay vòng vốn nhanh, khả năng thanh khoản cao vì có ngân hàng hỗ trợ. Sự hỗ trợ dễ dàng đến mức các nhà đầu tư thứ cấp chỉ cần có hợp đồng góp vốn với chủ đầu tư, hoặc hợp đồng mua nhà là các ngân hàng sẵn sàng “mở hầu bao”. Còn đối với các nhà đầu tư, cũng chỉ cần có quyết định giao đất, ngân hàng đã sẵn sàng cho vay hàng trăm tỉ đồng để thực hiện dự án. Cũng nhờ sự hậu thuẫn của ngân hàng, nguồn vốn của xã hội được đổ dồn vào đầu cơ bất động sản, tạo nên cơn sốt. Bây giờ khi không còn nguồn vốn của ngân hàng, hàng ngàn doanh nghiệp nhỏ sẽ khó khăn.
Thị trường nhà đất hiện tại đã rơi vào tình trạng mất cân đối thanh toán cung - cầu. Việc ngân hàng đóng cửa với các khoản vay đầu tư vào nhà đất là một trong những nguyên nhân chính làm cho thị trường nhà đất đóng băng.
2.2.4. Hệ thống văn bản pháp luật
Một trong những nguyên nhân khá rõ dẫn đến sự bất ổn của thị trường bất động sản mà chúng ta đều nhận thấy đó là sự ban hành các điều luật khó đi vào thực tế và thường xuyên bị chỉnh sửa, thay đổi. Nguyên nhân của tình trạng này là giữa nhà làm luật và thực tế thị trường còn có một khoảng cách khá xa. Các doanh nghiệp, những người am hiểu thực tế thị trường nhất đã không thể tham gia vào quá trình soạn thảo luật của thị trường. Họ chỉ được góp ý kiến với những gì mà người khác đã soạn sẵn và sự lấy ý kiến cũng chỉ mang tính hình thức. Khoảng cách và vai trò trong soạn thảo luật của Hiệp hội Bất động sản là chưa tương xứng. Thực chất Hiệp hội chỉ là cơ quan trung gian cho các mối quan hệ và đề đạt nguyện vọng. Sự thiếu tôn trọng của cơ quan quản lý Nhà nước đối với Hiệp hội Bất động sản - những người gần với thực tế nhất - đã khiến cho luật lệ đưa ra luôn khó đi vào cuộc sống và thường xuyên phải chỉnh sửa, gây tốn kém, lãng phí của cải xã hội. Ở các nước tiên tiến, luật luôn được người trong cuộc đưa ra và Nhà nước chỉ giữ vai trò hợp pháp hóa, bảo đảm tôn trọng luật lệ và cân bằng quyền lợi giữa các bên.
2.2.5. Cơ chế quản lý
Thị trường bất động sản có quá nhiều cơ quan quản lý Nhà nước ở các cấp chính quyền tham gia quản lý, can thiệp quá sâu vào thị trường khiến cho thị trường luôn vận hành rất chậm, rất nhiều văn bản luật mâu thuẫn, chồng chéo, gây khó khăn cho thị trường. Ở các nước, để giải quyết các chính sách về nhà ở mỗi nhánh chính quyền đều có cơ quan chuyên trách riêng. Quốc hội có Ủy ban chuyên trách vấn đề nhà ở, Chính phủ có Bộ nhà ở. Các cơ quan này tập trung soạn thảo ban hành và thực hiện chính sách một cách linh hoạt, nhanh chóng, nhất quán và chuyên nghiệp. Ở nước ta chính sách về nhà ở được phân cấp quá mức, thiếu một cơ quan quản lý thống nhất tập trung các vấn đề về nhà ở, khu dân cư, chức năng, quyền hạn các cơ quan quản lý chồng chéo, thiếu rõ ràng. Cơ chế quản lý này dẫn đến các cơ quan quản lý tranh dành lợi ích
Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh bất động sản tại TPHCM
cục bộ, lợi ích về quyền hạn quản lý mà không tập trung hướng đến phục vụ thị trường, phục vụ công chúng. Đây là lực cản rất lớn để bất động sản phát triển. Có thể khẳng định rào cản lớn nhất hiện nay hạn chế sự phát triển của thị trường bất động sản là cơ chế quản lý bất hợp lý, chồng chéo của các Bộ ngành và các cấp chính quyền. Việc thay đổi cơ chế quản lý cũng là sự thay đổi khó khăn nhất gần như chưa thể vượt qua trong giai đoạn hiện nay.
2.2.6. Năng lực về vốn
Chúng ta đang thiếu trầm trọng các doanh nhân có tầm, có tâm và thiếu một môi trường tốt để doanh nhân có thể tự hoàn thiện mình.
Những khiếm khuyết của doanh nghiệp bất động sản hiện nay là: Thiếu năng lực về vốn và khả năng tiếp cận nguồn vốn. Một số thống kê cho thấy TP.HCM hiện có khoảng 4.000 doanh nghiệp đăng ký kinh doanh bất động sản nhưng trên thực tế thị trường, chúng ta chỉ thấy một vài tên tuổi doanh nghiệp có năng lực tương đối về vốn. Cách làm trước đây và hiện nay vẫn còn tồn tại là làm dự án kinh doanh bất động sản theo cơ chế xin và cấp duyệt dự án, cấp duyệt đất đai, đây là nguyên nhân tạo ra hàng ngàn doanh nghiệp có khả năng xin dự án nhưng không có khả năng thực hiện dự án. Nguồn vốn chính dựa vào nguồn vốn của khách hàng mua trả trước. Sự phụ thuộc này dẫn đến tình trạng khi thị trường có biến động về chính sách, người mua có sự giao động về tâm lý lập tức thị trường đóng băng và dự án thiếu vốn, ngừng triển khai. Hiện tượng thị trường bất động sản phát triển rất thiếu ổn định: khi quá nóng, khi quá lạnh chính là do nguyên nhân thị trường bất động sản quá phụ thuộc vào nguồn vốn khách hàng, tâm lý khách hàng và những biến động về chính sách. Cũng cần phải nói rõ thêm kinh doanh bất động sản là ngành nghề kinh doanh đòi hỏi vốn rất lớn và dài hạn. Vốn tự có của doanh nghiệp Việt Nam chưa có bề dày tích lũy rất khó có thể thực hiện được dự án lớn về bất động sản trong khi đó một chính sách chặt chẽ, giúp khơi thông và luân chuyển nguồn vốn xã hội một cách hiệu quả vẫn chưa được hoạch định. Trong khi chúng ta đang thiếu vốn trầm trọng cho thị trường bất động sản và cho nền kinh tế thì một nguồn vốn khổng lồ đang nằm chết trong chính bất động sản đất đai. Việc cấp phát sổ đỏ, sổ hồng chậm trễ, hạn chế các quyền về bất động sản, khó khăn trong thủ tục
cầm cố, thế chấp, định giá, sang nhượng, phát mãi bất động sản đã khiến cho hàng chục tỉ, thậm chí hàng trăm tỉ đô la nguồn vốn từ dân chúng nằm chết trong bất động sản.
Một khiếm khuyết khác rất lớn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam là thiếu sự chăm sóc và tôn trọng khách hàng. Có thể thấy không ở một thị trường nào mà người mua - khách hàng bị đối xử bất công như thị trường bất động sản. Đơn cử, sau Nghị định 181, rất nhiều khách hàng của các dự án khác nhau không hề nhận được một lời xin lỗi, một lời giải thích về sự chậm trễ giao nền, giao nhà cho khách hàng, trong khi khách hàng luôn bị phạt nếu chậm tiến độ thanh toán. Đó là một sự tùy tiện, một văn hóa ứng xử rất kém của doanh nghiệp chúng ta. Sự chậm trễ của dự án và thiếu tôn trọng khách hàng của chủ đầu tư khiến cho lòng tin của khách hàng với thị trường bất