c.
c. Dự trự kinh phớ (mỗi bước) Dự trự kinh phớ (mỗi bước)..d. d.
d. P Phân công nhân sự – phân chia hân công nhân sự – phân chia trỏchtrỏch nhi m nhi m ệệ cỏ cỏ nhân cho các bước (hnhân cho các bước (hỡnh ỡnh thành nhúm cụng tỏc) thành nhúm cụng tỏc)
thành nhúm cụng tỏc).. e.
Bước 3: Khảo sỏt thực địa, thu thập thụng tin. Bước 3: Khảo sỏt thực địa, thu thập thụng tin.
Trong bước này phải kiểm tra lại những thụng số cơ bản liờn quan đến đối tượng thẩm định giỏ như đặc điểm tự nhiờn của bất động sản, quyền sở hữu, Trong bước này phải kiểm tra lại những thụng số cơ bản liờn quan đến đối tượng thẩm định giỏ như đặc điểm tự nhiờn của bất động sản, quyền sở hữu,
quyền và cỏc lợi ớch liờn quan. Quỏ trỡnh này phải tiến hành thụng qua khảo sỏt thực địa, phỏng vấn, thu thập thụng tin qua bỏo chớ… quyền và cỏc lợi ớch liờn quan. Quỏ trỡnh này phải tiến hành thụng qua khảo sỏt thực địa, phỏng vấn, thu thập thụng tin qua bỏo chớ…
• Mụ tả những đặc điểm tự nhiờn của bất động sản: tiến hành Mụ tả những đặc điểm tự nhiờn của bất động sản: tiến hành so sỏnh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi so sỏnh số liệu bất động sản với những số liệu chuẩn ghi trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy trong sổ đăng ký địa bạ, hồ sơ bất động sản, bản đồ quy
hoạch v.v.. hoạch v.v..
• Tiến hành khảo sỏt thực địa để khẳng định số liệu về vị trớ, số Tiến hành khảo sỏt thực địa để khẳng định số liệu về vị trớ, số lụ, diện tớch đất, kiến trỳc nhà, số tầng, diện tớch và mục đớch lụ, diện tớch đất, kiến trỳc nhà, số tầng, diện tớch và mục đớch sử dụng của từng tầng là đỳng với sổ sỏnh đăng ký? Thẩm sử dụng của từng tầng là đỳng với sổ sỏnh đăng ký? Thẩm định viờn cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động định viờn cũng phải nắm chắc từng bộ phận của bất động sản, sự sai khỏc giữa số liệu trong sổ sỏch với khảo sỏt thực sản, sự sai khỏc giữa số liệu trong sổ sỏch với khảo sỏt thực
địa? địa?
• - Gianh giới giữa thẩm định viờn về giỏ và thẩm định viờn kỹ - Gianh giới giữa thẩm định viờn về giỏ và thẩm định viờn kỹ thuật (Việt Nam so với Thỏi lan) – Rủi ro nghề nghiệp?
thuật (Việt Nam so với Thỏi lan) – Rủi ro nghề nghiệp?
• (Singapo: trong chừng mực quan sỏt được…)(Singapo: trong chừng mực quan sỏt được…)
• Mụ tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ớch liờn quan đến Mụ tả quyền sở hữu chủ, quyền và những lợi ớch liờn quan đến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viờn cần tiến bất động sản. Để làm được việc này, thẩm định viờn cần tiến hành phõn loại so sỏnh loại hạng của bất động sản (tổng thể hành phõn loại so sỏnh loại hạng của bất động sản (tổng thể và từng hạng mục bất động sản) với sổ sỏch đăng ký, xỏc và từng hạng mục bất động sản) với sổ sỏch đăng ký, xỏc định rừ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liờn quan đến định rừ nguồn gốc, quyền sở hữu và quyền lợi liờn quan đến
bất động sản. bất động sản.
• Gianh giới giữa thẩm định viờn về giỏ và thẩm định viờn về Gianh giới giữa thẩm định viờn về giỏ và thẩm định viờn về tớnh phỏp lý tài sản (Việt Nam so với Thỏi lan) – Rủi ro nghề tớnh phỏp lý tài sản (Việt Nam so với Thỏi lan) – Rủi ro nghề
nghiệp? nghiệp?
Bước 3.1 Khảo sỏt thực địa
Bước 3.1 Khảo sỏt thực địa
Là một nội dung bắt buộc trong quy trỡnh Là một nội dung bắt buộc trong quy trỡnh Người khảo sat: TĐV, trợ lýNgười khảo sat: TĐV, trợ lý
Đối với bất động sản, thẩm định viờn khảo sỏt và thu thập số liệu về Đối với bất động sản, thẩm định viờn khảo sỏt và thu thập số liệu về Vị trớ thực tế của bất động sản. So sỏnh với vị trớ trờn bản đồ địa chớnh.Vị trớ thực tế của bất động sản. So sỏnh với vị trớ trờn bản đồ địa chớnh. Chi tiết bờn ngoài và bờn trong bất động sản, bao gồm:Chi tiết bờn ngoài và bờn trong bất động sản, bao gồm:
diện tớch đất và cụng trinh kiến trỳc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng diện tớch đất và cụng trinh kiến trỳc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoỏt nước, viễn thụng, điện, đường), loại kiến trỳc, mục đớch sử
(cấp và thoỏt nước, viễn thụng, điện, đường), loại kiến trỳc, mục đớch sử
dụng hiện tại, tuổi đời, tỡnh trạng duy tu, sửa chữa…
dụng hiện tại, tuổi đời, tỡnh trạng duy tu, sửa chữa…
+ Đối với cụng trinh xõy dựng dở dang, thẩm định viờn phải kết hợp khảo + Đối với cụng trinh xõy dựng dở dang, thẩm định viờn phải kết hợp khảo sỏt thực địa với bỏo cỏo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xõy dựng cụng trinh
sỏt thực địa với bỏo cỏo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xõy dựng cụng trinh. .
Đ c đi m phặ ể
Đ c đi m phặ ể ỏỏp lý c a bất động s n (quy n tài s n)p lý c a bất động s n (quy n tài s n)ủủ ảả ềề ảả
Tinh phTinh phỏỏp lý c a BĐS khi tham gia giao d ch p lý c a BĐS khi tham gia giao d ch ủủ ịị dõndõn s s ựự
Tài s n th c <> TTài s n th c <> Tảả ựự ỏỏi s n v t ch ti s n v t ch tảả ậậ ấấ
Quy n s d ng Quy n s d ng ềề ử ụử ụ tũan b /m t ph n tũan b /m t ph n ộ ộộ ộ ầầ
Th c t BĐS c a VNTh c t BĐS c a VNự ếự ế ủủ
Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thụng tin
Bước 3.2 Thu thập và tổ chức thụng tin
A.
A. Thu thập:Thu thập:
Nguồn: phỏng vấn, bỏo chớ (núi, hỡnh, viết), số liệu thống kờ, mạng internet, Nguồn: phỏng vấn, bỏo chớ (núi, hỡnh, viết), số liệu thống kờ, mạng internet, ngõn hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, cỏc cơ quan quản lý nhà nước (địa chớnh,
ngõn hàng dữ liệu, Hiệp hộI BĐS, cỏc cơ quan quản lý nhà nước (địa chớnh,
thống kờ, thuế vụ, cụng sản, VP kiến trỳc sư…)
thống kờ, thuế vụ, cụng sản, VP kiến trỳc sư…)
- Những thụng tin tỏc động trực tiếp hoặc giỏn tiếp đến cung cầu, giỏ tài sản - Những thụng tin tỏc động trực tiếp hoặc giỏn tiếp đến cung cầu, giỏ tài sản trong trước mắt và dài hạn
trong trước mắt và dài hạn
Thụng tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trờn thị trườngThụng tin về yếu tố cung tài sản, cầu tài sản trờn thị trường - Thụng tin về mụi trường phỏp lý liờn quan đến tài sản- Thụng tin về mụi trường phỏp lý liờn quan đến tài sản - Thụng tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết - Thụng tin về quy hoạch tổng thể, quy hoạch chi tiết - Thụng tin về lói suất, thu nhập…- Thụng tin về lói suất, thu nhập…
Cỏc thụng tin phải được so sỏnh, kiểm chứng để cú độ tin cậy.Cỏc thụng tin phải được so sỏnh, kiểm chứng để cú độ tin cậy.
B.
B. Tổ chức, phõn loại: (3 loại)Tổ chức, phõn loại: (3 loại)
1.
1. Thụng tin chung là cỏc thụng tin thể hiện Thụng tin chung là cỏc thụng tin thể hiện xu hướngxu hướng cỏc vấn đề liờn quan: cỏc vấn đề liờn quan: kinh tế, xó hội, chớnh sỏch chớnh phủ, mụi trường, kinh tế, xó hội, chớnh sỏch chớnh phủ, mụi trường,
kinh tế, xó hội, chớnh sỏch chớnh phủ, mụi trường, cung và cầucung và cầu thị trường về thị trường về tài sản
tài sản
Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dõn số, m2/người dõn…)Xu hướng: sự vận động qua thời gian (thu nhập, dõn số, m2/người dõn…)
2.
2. Thụng tin cụ thể liờn quan BĐS TĐG (phỏp lý, vật lý, lụ, vị trớ, chi phớ, thu Thụng tin cụ thể liờn quan BĐS TĐG (phỏp lý, vật lý, lụ, vị trớ, chi phớ, thu nhập…) nhập…)
nhập…)
3.
3. Thụng tin cụ thể liờn quan BĐS so sỏnh (phỏp lý, vật lý, lụ, vị trớ, chi phớ, thu Thụng tin cụ thể liờn quan BĐS so sỏnh (phỏp lý, vật lý, lụ, vị trớ, chi phớ, thu nhập…) nhập…)
1.
1. Phõn tớch thị trườngPhõn tớch thị trường
2.
2. (tc 05 đó núi rừ) (tc 05 đó núi rừ)
3.
3. Tỏc dụng của Phõn tớch thị trường:Tỏc dụng của Phõn tớch thị trường:
4.
4. Ap dụng PPhỏp chi phớ: cung cấp cho tđv thụng tin về chi phớ Ap dụng PPhỏp chi phớ: cung cấp cho tđv thụng tin về chi phớ xõy dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao xõy dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao
xõy dưng (thị trường VLXD, nội thất), khấu hao
5.
5. Ap dụng PPhỏp so sỏnh: giỳp tđv xỏc đinh TS cạnh tranh và Ap dụng PPhỏp so sỏnh: giỳp tđv xỏc đinh TS cạnh tranh và mức độ so sỏnh với TS cần thẩm định giỏ – hệ số Điều chỉnh mức độ so sỏnh với TS cần thẩm định giỏ – hệ số Điều chỉnh
mức độ so sỏnh với TS cần thẩm định giỏ – hệ số Điều chỉnh
6.
6. Ap dụng PPhỏpvốn húa thu nhập: thu nhập, lói suất tương laiAp dụng PPhỏpvốn húa thu nhập: thu nhập, lói suất tương lai
2.
2. Phõn tớch khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sảnPhõn tớch khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản(Xem TC 05) (Xem TC 05) (Xem TC 05) Bước 4: phõn tớch thụng tin Bước 4: phõn tớch thụng tin 1. Phõn tớch thị trường 1. Phõn tớch thị trường
2. Phõn tớch khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản
2. Phõn tớch khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản
(ngay cả thẩm định giỏ tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trờn hiểu biết chắc chắn về tớnh phổ biến
(ngay cả thẩm định giỏ tài sản đơn giản nhất cũng phải dựa trờn hiểu biết chắc chắn về tớnh phổ biến
thị trường đang diễn ra và khả năng sử dụng tốt nhất, tối ưu tài sản)
Bước 5: Bước 5:
Xỏc định giỏ trị tài sản cần thẩm định giỏ Xỏc định giỏ trị tài sản cần thẩm định giỏ