4. KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
4.5.ỏnh giỏ chung
4.5.1. Cụng tỏc ủịnh giỏ ủất
Cụng tỏc ủịnh giỏ ủất của UBND thành phố Hà Nội trong thời gian qua nhỡn chung là phự hợp với ủiều kiện thực tế của khu vực nghiờn cứu và phự hợp với quy ủịnh hiện hành của nhà nước.
- Giỏ ủất ủược xõy dựng ủó ủảm bảo sự khỏc biệt giữa cỏc ủường phố
cú thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tõm, cỏc cụng trỡnh cụng cộng,… thỡ cú giỏ cao hơn cỏc ủường phố ở khu vực xa trung tõm và khụng thuận lợi cho việc kinh doanh, buụn bỏn, sinh hoạt của nhõn dõn.
- Giỏ ủất trờn cựng một tuyến phố ở vị trớ thuận lợi cho việc kinh doanh buụn bỏn (VT1) sẽ cao hơn ở những vị trớ ớt thuận lợi hơn (VT2,3,4). - Tuy nhiờn do ủịnh giỏ hàng loạt cỏc thửa ủất cho nờn giỏ quy ủịnh do UBND thành phố Hà Nội ban hành khụng quan tõm ủến những yếu tố cỏ biệt của thửa ủất như: diện tớch, hỡnh dạng, bề rộng mặt tiền.
- Nhỡn chung giỏ ủất do UBND thành phố Hà Nội quy ủịnh thấp hơn nhiều so với giỏ thực tế trờn thị trường.
4.5.2. Cỏc yếu tốảnh hưởng ủến giỏ ủất
- Yếu tố vị trớ cú vai trũ rất quan trọng, nú quyết ủịnh ủến sự khỏc nhau về giỏ ủất giữa cỏc ủường phố. Cỏc ủường phố nhúm I (Phố Huế, Bà Triệu, Trần Nhõn Tụng, Mai Hắc ðế, Bựi Thị Xuõn) là cỏc tuyến phố nằm
ở khu vực trung tõm cú mặt ủường rộng, cơ sở hạ tầng tốt và ủặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh buụn bỏn, cú khả năng kết hợp giữa ủể ở và kinh doanh cho nờn cú giỏ thị trường ủặc biệt cao, cỏ biệt cú thửa ủất cú giỏ giao dịch trờn thị trường là 238,5 triệu ủồng/m2 (VT1 phố Huế năm 2007), và cao gấp 5,96 lần so với giỏ quy ủịnh.
Giỏ ủất thị trường tại cỏc ủường phố ở khu vực trung tõm, thuận lợi cho kinh doanh buụn bỏn và cú cơ sở hạ tầng tốt (nhúm I, II) luụn cao hơn
bỡnh tại phố Bà Triệu là 205,7 triệu ủồng/m2 (VT1 năm 2007); tại phố Bạch
ðằng là 66,7 triệu ủồng/m2 (VT1 năm 2007). Hệ số chờnh lệch giữa hai tuyến ủường phố là 3,08 lần.
Trờn cựng một tuyến phố nhưng cú vị trớ khỏc nhau thỡ cú giỏ trao ủổi trờn thị trường khỏc nhau. Những thửa ủất tại vị trớ 1 và vị trớ 2 mang lại khả năng sinh lợi lớn do ủú giỏ ủất tại những vị trớ này luụn luụn cao. Giỏ
ủất thị trường trung bỡnh tại vị trớ 1 Phố Huế năm 2007 là 211,1 triệu
ủồng/m2. Trong khi ủú giỏ ủất tại vị trớ 3 Phố Huế là 72,5 triệu ủồng/m2. Sự
chờnh lệch giữa 2 vị trớ trờn cựng một tuyến phố là rất lớn.
- Cơ sở hạ tầng: cựng với yếu tố vị trớ, yếu tố cơ sở hạ tầng cũng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng ủến giỏ trị của thửa ủất. Những ủường phố và khu vực cú hệ thống cơ sở hạ tầng hoàn thiện, ủồng bộ thỡ cú giỏ thị trường cao. Tại khu ủụ thị Việt Xụ, ủường Bạch ðằng, giỏ ủất thị trường là 75,1 triệu ủồng/m2 (VT2, phụ lục 5) cao hơn giỏ ủất thị trường trung bỡnh tại vị
trớ 1 ủường Bạch ðằng là 66,7 triệu ủồng/m2 , do nhà ủất tại khu vực này
ủược xõy theo quy hoạch của thành phố, hệ thống hạ tầng ủồng bộ, mặt cắt
ủường rộng cú vỉa hố và cú ủầy ủủ cỏc cụng trỡnh phỳc lợi phục vụ ủời sống sinh hoạt của nhõn dõn như: trường học, bệnh viện, chợ.
- Yếu tố về mụi trường và quy hoạch: sự ảnh hưởng của yếu tố mụi trường và yếu tố quy hoạch ủến giỏ ủất ủược thể hiện qua kết quả ủiều tra tại một số tuyến phố. ðường Minh Khai và phố ðại La là cỏc tuyến phố
nằm trong diện quy hoạch mở ủường của thành phố, chất lượng mụi trường tại tuyến ủường này khụng ủảm bảo ủến sức khoẻ và ủời sống dõn cư. Do
ủặc ủiểm là tuyến ủường vành ủai nờn tuyến ủường này cú mặt cắt hẹp, nhiều phương tiện qua lại, bụi, ụ nhiễm, … Giỏ ủất thị trường trung bỡnh tại vị trớ 1 năm 2007 ủường Minh Khai là 59,7 triệu ủồng/m2, và vị trớ 1
- Yếu tố về diện tớch, hỡnh dạng, bề rộng mặt tiền của thửa ủất cũng cú vai trũ quyết ủịnh ủến giỏ thửa ủất. Những thửa ủất cú diện tớch vừa phải, mặt tiền rộng, hỡnh dỏng thửa ủất ủẹp và cú vị trớ thuận lợi thỡ cú giỏ ủất cao và thu hỳt nhà ủầu tư hơn. Kết quảủiều tra giỏ ủất tại vị trớ 1 phố Vừ Thị Sỏu, giỏ ủất chuyển nhượng năm 2007 tại số nhà 90 là 108,8 triệu ủồng/m2; số nhà 176 cú giỏ chuyển nhượng là 83,2 triệu ủồng/m2. Sự chờnh lệch về giỏ ủất là tương ủối nhiều do: thửa ủất tại số nhà 90 cú diện tớch là 55,2 m2, mặt tiền 7,5 m và cú vị trớ ủối diện cụng viờn Tuổi Trẻ; thửa ủất tại số nhà 176 cú diện tớch là 80 m2, mặt tiền 5,0 m cú vị trớ ở cuối ủường Vừ Thị Sỏu và một phần diện tớch nằm vào quy hoạch cụng viờn Tuổi trẻ. Như vậy yếu tố cỏ biệt của thửa
ủất cú ảnh hưởng trực tiếp ủến giỏ chuyển nhượng của thửa ủất ủú.
Như vậy cú rất nhiều yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất. Tuy nhiờn khi xõy dựng giỏ quy ủịnh tại khu vực nghiờn cứu thỡ UBND thành phố Hà Nội mới chỉ quan tõm ủến yếu tố vị trớ và khả năng sinh lợi của từng tuyến phốủểủịnh giỏ ủất và giỏ do nhà nước quy ủịnh chưa thực sự sỏt với giỏ thị trường. Do việc ủịnh giỏ thửa ủất ủược ủiều tra hàng loạt nờn UBND thành phố Hà Nội chưa quan tõm ủến cỏc yếu tố cỏ biệt của thửa ủất và thực tế giỏ nhà nước quy
ủịnh luụn luụn thấp hơn giỏ thực tế trờn thị trường.
4.6. Giải phỏp
ðể giải quyết cỏc vấn ủề trờn, chỳng tụi ủưa ra một số giải phỏp cụ thể sau:
- Về cụng tỏc ủịnh giỏ ủất: UBND thành phố Hà Nội cần xõy dựng giỏ quy ủịnh phự hợp với giỏ trao ủổi thực tế tại ủịa phương.
Việc ủiều chỉnh giỏ ủất phải ủược tiến hành thường xuyờn cho phự hợp với sự biến ủộng giỏ cả trờn thị trường. Trong trường hợp giỏ ủất biến (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ủộng do Nhà nước cụng bố quy hoạch, ủầu tư cơ sở hạ tầng, xõy dựng khu
giỏ ủất theo cỏch phõn tớch cỏc mức ủộ một cỏch toàn diện. - Về tổ chức ủịnh giỏ ủất
ðể khắc phục tỡnh trạng mua bỏn chủ yếu dựa vào dư luận giỏ cả, mụi giới, thực hiện việc xõy dựng bảng giỏ ủất quy ủịnh phự hợp với giỏ thị
trường cần thành lập tổ chức ủịnh giỏ từ trung ương ủến ủịa phương. Tổ
chức này cú nhiệm vụ ủịnh giỏ ủất và ủịnh giỏ BðS trong phạm vi thành phố.
Cơ quan ủịnh giỏ phải hoàn toàn chịu trỏch nhiệm trước phỏp luật những quyết ủịnh về mức giỏ mà mỡnh ủưa ra; ủồng thời phải ủền bự thiệt hại cho người yờu cầu ủịnh giỏ, thẩm ủịnh giỏ nếu khụng phự hợp với quy
ủịnh của phỏp luật hiện hành. - Về cụng tỏc chuyờn gia:
ðể tổ chức ủịnh giỏ ủất hoạt ủộng cú hiệu quả, ủũi hỏi phải cú ủội ngũ
chuyờn gia ủịnh giỏ thành thạo về nghiệp vụ; việc ủịnh giỏ ủũi hỏi những người làm cụng tỏc này vừa cú chuyờn mụn sõu, vừa phải cú kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ủộng KT-XH. Do ủú Nhà nước cần phải chỳ trọng về ủào tạo chuyờn gia tư vấn, ủịnh giỏ ủất. Trước mắt cần tăng cường khả
năng chuyờn mụn về ủịnh giỏ ủất cho ủội ngũ ủang thực hiện cụng tỏc này và cho giỏo viờn giảng dạy ở cỏc trường ủại học.
- Về cụng tỏc quản lý tài chớnh vềủất ủai:
Nhà nước cần tăng cường cụng tỏc giao ủất, cho thuờ ủất thụng qua hỡnh thức ủấu giỏ QSDð, ủấu thầu dự ỏn xõy dựng cụng trỡnh cú sử dụng
ủất ủể khắc phục những hạn chế do giỏ ủất UBND cỏc tỉnh thành phố trực thuộc Trung ương núi chung và thành phố Hà Nội núi riờng ban hành thấp hơn giỏ thực tế chuyển nhượng của thị trường, ủồng thời ủảm bảo tớnh cụng khai, minh bạch, làm cơ sở thỳc ủẩy phỏt triển thị trường BðS. Tuy nhiờn cần cú ủịnh hướng ủể ủưa giỏ ủất thực tế dần phự hợp với sự phỏt triển
ðồng thời với cụng tỏc quản lý tốt giỏ ủất, Chớnh phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chớnh sỏch tài chớnh ủối với ủất ủai. ðảm bảo tỷ lệ ủộng viờn nguồn vốn từ ủất ủai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chớnh ủối với ủất
ủai phải trờn cơ sở giỏ ủất.
Trong hệ thống quản lý ủất ủai của nước ta hiện nay, mọi cụng tỏc tài chớnh liờn quan ủến ủất ủai ủều ủược ỏp dụng dựa trờn một khung giỏ của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giỏ riờng cho mỗi tỉnh dựa trờn Nghị ủịnh chung của Chớnh phủ. Một khung giỏ ủược ỏp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chớnh về ủất ủai sẽ dẫn ủến khú khăn cho cỏc ủịa phương trong việc giải quyết cỏc vấn ủề liờn quan ủến quản lý Nhà nước về ủất ủai trong giai ủoạn hiện nay như: giải phúng mặt bằng, cấp giấy chứng nhận QSDð, thu thuế
chuyển QSDð,... Vỡ vậy, Chớnh phủ và UBND cấp tỉnh cần xem xột, nghiờn cứu ủể ủưa ra những hệ số ủiều chỉnh trong cỏc vấn ủề tài chớnh ủất ủai liờn quan ủến từng lĩnh vực khỏc nhau, vận dụng những hệ số ủiều chỉnh khỏc nhau ủể ủảm bảo hài hũa giữa nguồn thu ngõn sỏch của Nhà nước và quyền lợi của cỏc tổ chức, hộ gia ủỡnh cỏ nhõn sử dụng ủất.
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
5.1. KẾT LUẬN
Hai Bà Trưng là quận cũ cú vị thế trung tõm của thủủụ Hà Nội với hệ
thống giao thụng ủồng bộ, là ủầu mối quan trọng của thủ ủụ với cỏc tỉnh phớa Nam.
Cụng tỏc ủịnh giỏ ủất của UBND thành phố Hà Nội: Trong những năm qua, trờn ủịa bàn thành phố Hà Nội núi chung và quận Hai Bà Trưng núi riờng tốc ủộ ủụ thị hoỏ diễn ra nhanh và giỏ ủất cú sự biến ủộng tương ủối lớn. Vấn ủề quản lý nhà nước về ủất ủai cũn nhiều bất cập trong ủú giỏ ủất là một trong những nguyờn nhõn gõy nờn những khú khăn vướng mắc trong việc thực hiện cỏc chớnh sỏch phỏp luật liờn quan ủến ủất ủai.
Giỏ ủất ủiều tra trờn thị trường trong những năm qua tương ủối ổn
ủịnh và cú xu thế tăng từ năm 2003 ủến năm 2006 và tăng ủột biến vào năm 2007 do ảnh hưởng của thị trường chứng khoỏn và giỏ vàng.
Qua nghiờn cứu, tỡm hiểu giỏ ủất và cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất
ở ủụ thị trờn ủịa bàn quận Hai Bà Trưng cho thấy giỏ ủất chuyển nhượng thực tế trờn thị trường cao hơn khỏ nhiều so với giỏ ủất do Nhà nước quy
ủịnh, ủặc biệt ở những vị trớ cú ủiều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buụn bỏn, tập trung ủụng dõn cư, nằm trong khu trung tõm, thỡ sự chờnh lệch giữa giỏ thực tế và giỏ do Nhà nước quy ủịnh càng cao.
ðối với cỏc yếu tố ảnh hưởng ủến giỏ ủất, tuỳ theo cỏc loại ủường phố
mà cỏc yếu tố chi phối ủến giỏ ủất cú vai trũ khỏc nhau, những ủường phố
cú khả năng kinh doanh buụn bỏn thỡ yếu tố quan trọng là vị trớ của thửa (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ủất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn ủịnh dẫn ủến nhu cầu của người mua cao, tiếp ủến là cỏc yếu tố về hỡnh thể thửa ủất, ủiều kiện cơ sở hạ
ủường phố này thỡ giỏ phụ thuộc chủ yếu vào bề rộng và ủộ sõu của ngừ, hỡnh thể của thửa ủất, sau mới ủến cỏc yếu tố về ủịa hỡnh, mụi trường tự
nhiờn và xó hội. Cỏc ủường phố cú mục ủớch chớnh ủể xõy dựng nhà ở thỡ yếu tố quan trọng là mụi trường tự nhiờn, cơ sở hạ tầng, sau ủú là hỡnh thể, diện tớch, ...
5.2. KIẾN NGHỊ
- UBND thành phố Hà Nội cần xõy dựng khung giỏ và giỏ ủất ở phải phự hợp với thực tế tại ủịa phương. Căn cứ vào khung giỏ và phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất do Chớnh phủ ban hành, giỏ ủất do cỏc ủịa phương quy
ủịnh phải phự hợp với thực tế, phự hợp với giỏ chuyển nhượng QSDð thực tế ủó hỡnh thành ở ủịa phương và phự hợp với quan hệ ủất ủai cú phỏt sinh ỏp dụng giỏ ủất.
- Giỏ ủất phải ủược ủiều chỉnh cho phự hợp với giỏ ủất trờn thị trường tại ủịa phương.
- UBND thành phố Hà Nội nờn xõy dựng tổ chức và ủào tạo cỏc chuyờn gia ủịnh giỏ ủất nhằm ủể khắc phục tỡnh trạng mua bỏn chủ yếu dựa vào dư luận giỏ cả, mụi giới, thực hiện việc xõy dựng bảng giỏ ủất phự hợp với giỏ thị trường cần thành lập tổ chức ủịnh giỏ từ trung ương ủến ủịa phương. Tổ chức này cú nhiệm vụủịnh giỏ ủất và BðS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chớnh (2004). Thụng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất. 2. Bộ tài chớnh (2007). Thụng tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng
dẫn thực hiện Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất và Nghị ủịnh số 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 của Chớnh phủ sửa ủổi, bổ sung một sốủiều của Nghịủịnh số 188/2004/Nð-CP
3. Chớnh phủ (2004). Nghịủịnh 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chớnh phủ về phương phỏp xỏc ủịnh giỏ ủất và khung giỏ cỏc loại ủất
4. Chớnh Phủ (2007). Nghịủịnh 123/2007/Nð-CP ngày 27/7/2007 sửa ủổi, bổ
sung một sốủiều của Nghị ủịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16 thỏng 11 năm