bảo đảm sử dụng vốn đúng mục đích và hiệu quả; tạo cơ hội gắn chặt quan hệ và góp phần phát triển mạng lưới dịch vụ kinh doanh hỗn hợp để mang lại lợi ích cho người cho thuê. Người cho thuê có nhiều khả năng thu được khoản vốn chênh lệch khi hết hạn hợp đồng mà người thuê trả lại thiết bị vì thông thường thiết bị thu về có giá trị tái đầu tư cao hơn giá trị còn lại theo dự tính từ đầu. Thuê mua tài chính có khả năng mở rộnh diện khách hàng giao dịch vì nếu không đủ điều kiện vay thông thường, doanh nghiệp có thể được đáp ứng bởi dịch vụ tín dụng thuê mua.
- Đối với người đi thuê: tạo khả năng tăng nguồn vốn đầu tư vì doanh nghiệp không cần phải có một số vốn lớn ngay một lúc mà vẫn có thiết bị theo yêu cầu để sử dụng, đây là giải pháp tài chính giúp người đi thuê khắc phục được tình trạng thiếu vốn trong trường hợp không vay được ngân hàng. Thuê mua tài chính là phương thức đáp ứng tỷ lệ vốncung ứng cao hơn bất kỳ phương thức nào khác (thông thường ngân hàng chỉ cho vay tối đa là 60-80% giá trị thiết bị nhưng đối với phương thức này, người thuê nhận được 100% giá trị tài sản mà không cần phải có tài sản thế chấp).
Có thể nói, thuê mua là hình thức tạo vốn đầu tư và dẫn vốn có hiệu quả cao cho công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô. đây là loại hình tài trợ vốn mới, có tác dụng tạo và cung cấp vốn đầu tư đầy hứa hẹn, phù hợp với chính sách công nghiệp hoá, hiện đại hoá của Thủ đô vì:
+ Một là, các doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội đang trong đứng trước nhu cầu phải đổi mới nhanh chóng máy móc thiết bị và công nghệ theo hướng hiện đại hoá, nhưng phần lớn doanh nghiệp không đủ vốn đầu tư cần phải đi thuê.
+ Hai là, nhiều doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội có sản phẩm là đơn chiếc, thời hạn thi công dài, cần nhiều chủng loại thiết bị phức tạp (các doanh nghiệp xây lắp) nhưng không đủ sức vay vốn để đầu tư đầy đủ, hơn nữa nhiều doanh nghiệp cũng không muốn đầu tư đầy đủ vì hiệu quả kinh tế thấp, lãng phí công suất thiết bị, để vốn chết mà vẫn phải chịu khấu hao. Thực tế đó cho thấy
dịch vụ thuê mua sẽ đáp ứng được nhu cầu thuê một lượng máy móc thiết bị nhất định.
+ Ba là, trong hoạt động thuê mua, các công ty thuê mua phải phát huy cao độ vai trò tư vấn chuyển giao công nghệ, hiện đại hoá máy móc thiết bị nên dịch vụ thuê mua trở thành kênh dẫn vốn quan trọng; là kênh dẫn nhập có hiệu quả vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
+ Bốn là, thị trường thuê mua là nơi các dòng vốn đầu tư tín dụng có xu thế bơm vào nhiều hơn, phát triển thuê mua tài chính vừa giúp Hà Nội nhập khẩu được vốn, vừa nhập khẩu được thiết bị công nghệ tiên tiến.
Trong một thời gian khá dài, nhiều doanh nghiệp ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng có nhu cầu thuê mua máy móc, thiết bị của nước ngoài nhưng do nghiệp vụ thuê mua tài chính còn chưa phát triển phổ biến nên các doanh nghiệp thường phải ký kết hợp đồng nhập khẩu đơn thuần cho các máy móc, thiết bị, thậm chí phải ký các bản cam kết với nước ngoài với nội dung, hình thức thuê và ký hợp đồng nhập khẩu máy móc, thiết bị để dưa vào Việt Nam; hết thời hạn thuê theo cam kết, lại phải ký tiếp hợp đồng xuất khẩu cho chính người đã thuê mua thiết bị. Một cách khác là thay vì ký hợp đồng thuê thiết bị, các doanh nghiệp ký hợp đồng liên doanh với bên cho thuê mua để đưa thiết bị cần thuê vào Việt Nam dưới hình thức góp vốn liên doanh của bên nước ngoài, thời hạn liên doanh đúng bằng thời hạn thuê thiết bị. Thực ra, loại hình thuê mua tài chính ở nước ta ban đầu mới chỉ dừng lại ở một số loại hình và có quy mô rất nhỏ (nhà cửa, phương tiện vận chuyển…), cùng với những bước phát triển kinh tế xã hội, nghiệp vụ thuê mua cũng đã đa dạng hơn, hướng tới các phương tiện sản xuất, các thiết bị có giá trị lớn (như hãng hàng không Việt Nam đã ký các hợp đồng lớn với các hãng hàng không lớn trên thế giới để thuê máy bay…). Ở Hà Nội, xí nghiệp liên doanh giữa nhà máy biến thế HN với tập đoàn ABB của Thuỵ Sỹ cũng là một mô hình tốt, đây là hình thức hình thành liên doanh thông qua thuê mua trong sản xuất công nghiệp được coi là có hiệu quả ở nước ta. Hình thức thuê mua toàn bộ doanh nghiệp theo hướng sắp xếp lại và chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp nhà nước đã được NQ TW 3 khoá IX khẳng định đã mở ra hướng mới trong việc thuê mua tài chính.
Để thực hiện mục tiêu mở rộng và đa dạng các dịch vụ kinh doanh ngân hàng, một số ngân hàng thương mại đã mở ra một số loại hình kinh doanh như dùng vốn kinh doanh để liên kết xây dựng hoặc mua một số bất động sản như
nhà ở, khu dân cư, khách sạn để bán và thuê mua, mở ra hướng mới cho hoạt động tín dụng ngân hàng, đó là nghiệp vụ tín dụng thuê mua…
Ngoài ra những năm qua, loại hình bán hàng trả góp tài sản phục vụ tiêu dùng như các phương tiện giao thông, phương tiện vận tải nhỏ, thiết bị nội thất gia đình… đã có bước phát triển, đáp ứng được nhu cầu của những người có nhu cầu cấp thiết nhưng chưa đủ tiền để mua đứt đoạn.
Có thể thấy, mặc dù qua một thời gian không dài, nhưng hoạt động thuê mua tài chính cũng đã mang lại hiệu quả, góp phần giảm những khó khăn cho các doanh nghiệp về vốn đầu tư vào máy móc, thiết bị; đồng thời tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận với thiết bị và công nghệ hiện đại. Qua đó, thuê mua tài chính tỏ ra rất thích hợp đối với các doanh nghiệp trong giai đoạn tái cấu trúc và cơ cấu lại dây truyền cong nghệ.
Tuy nhiên, tình hình trên cũng cho chúng ta nhận định là: ở nước ta nói chung và Hà Nội nói riêng, hoạt động thuê mua tài chính còn chưa hoàn chỉnh theo đúng yêu cầu và nội dung của nó. Việc thuê mua, đi thuê, mua thuê mua, mua để bán của một số doanh nghiệp và ngân hàng thương mại chỉ là sự vận dụng của nghiệp vụ tín dụng thuê mua mà thôi. Hoạt động thuê mua tài chính chưa phát triển ngang tầm với những ưu thế vốn có của nó, còn nhiều bất cập trong cơ chế, chính sách và điều hành hoạt động thực tiễn, còn những bế tắc trong thị trường đầu ra. Nguyên nhân chủ yếu là do thuê mua tài chính còn là hoạt động mới mẻ (ngay cả đối với người cho thuê mua); phí thuê mua còn cao vì dựa trên lãi suất cho vay trung và dài hạn và một tỷ lệ phí hoạt động của các công ty thuê mua tài chính; đối tượng phục vụ chủ yếu là các doanh nghiệp tư nhân, công ty TNHH; việc thực hiện nghiệp vụ này vẫn coi trọng lịch sử tiền thân của người thuê hơn là tính khả thi của dự án thuê. Chính vì vậy, nhiều doanh nghiệp vẫn coi phương thức này là đường cùng để lựa chọn. Những tồn tại, hạn chế chủ yếu của hoạt động thuê mua tài chính ở Hà Nội nói riêng và nước ta nói chung thời gian qua là:
- Xác định đối tượng thuê mua chưa rõ, phạm vi hẹp, tài sản thuê mua chủ yếu vẫn là bất động sản trong khi máy móc, thiết bị mới là đối tượng chính để hoạt động thuê mua tài chính hướng vào một cách hiệu quả.
- Cơ chế hình thành nguồn vốn, tính chi phí thuê mua chưa được xác lập một cách hoàn chỉnh. Nguồn vốn thực hiện thuê mua tài chính phải là vốn trung
và dài hạn nhưng ngân hàng vẫn dụng vốn kinh doanh mà phần lớn là huy động ngắn hạn) để tham gia và chưa được phân định rạch ròi.
- Định hình tổ chức thuê mua tài chính chưa hoàn chỉnh, nghiệp vụ chưa hoàn thiện. Các công ty thuê mua tài chính còn gặp khó khăn do một số công ty vẫn là doanh nghiệp hạch toán phụ thuộc (công ty con của các ngân hàng hoặc các công ty tài chính).
- Hành lang pháp lý chưa đủ và đồng bộ để phát triển hoạt động thuê mua tài chính.
- Nhu cầu thuê tài sản lớn, nhưng nhiều doanh nghiệp chưa biết tới nghiệp vụ này, hoặc chưa thấy được lợi ích của nó.
- Trình độ, năng lực cán bộ còn hạn chế, trong khi nghiệp vụ này đòi hỏi cán bộ phải am hiểu về thiết bị công nghệ.
Từ thực trạng máy móc, thiết bị và công nghệ của các doanh nghiệp trên địa bàn Hà Nội và từ những bất cập về nguồn vốn và các kênh cung ứng vốn trên địa bàn Thành phố cho thấy cần phải có giải pháp đẩy mạnh hoạt động thuê mua tài chính để huy động và cung ứng vốn cho sự nghiệp công nghiệp hoá, hiện đại hoá Thủ đô một cách hiệu quả và thích hợp.
II.6. Huy động vốn qua đấu giá quyền sử dụng đất
Thời gian qua, việc sử dụng đất và thu tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất chưa hợp lý chưa phù hợp với tình hình thực tế. Giá đất quy định còn quá thấp, cá biệt có những khu vực chỉ bằng 5% - 10% giá đất chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế. Do sự thiếu chặt chẽ của những quy định pháp luật về đất đai, nhiều tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho cho thuê đất đã và đang thu được lợi nhuận siêu ngạch do tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả cho Nhà nước thấp hơn nhiều lần so với khi đất tiếp tục được chuyển nhượng cho đối tượng khác theo giá thị trường, trong khi đó, ngân sách Nhà nước cũng bị thất thu và thị trường đất đai biến động khó kiểm soát.
Để hạn chế và dần loại bỏ sự bất hợp lý đó, Bộ Tài chính đã trình Chính phủ ban hành Quy chế đấu giá đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.
Mục đích của việc đấu giá quyền sử dụng đất là tiến tới xoá bỏ sự bao cấp về giá đất, thực hiện đấu giá công khai, công bằng cho mọi tổ chức, cá nhân
trong việc giao đất và cho thuê đất, khắc phục cơ chế xin - cho, ban phát đất đai với nhiều tiêu cực như hiện nay, đồng thời tăng thu cho ngân sách Nhà nước qua tiền bán đấu giá thu được.
Cùng với một số địa phương trong cả nước như Thành phố Hồ Chí Minh, Nghệ An, ..., Thành phố Hà Nội đã ban hành Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng và góp phần làm giảm nạn đầu cơ đất.
II.6.1. Cơ sở và nguyên tắc đấu giá quyền sử dụng đất
Nghị định số 88/1999/NĐ-CP ngày 1/9/1999 của Chính phủ về việc ban hành Quy chế đấu thầu, và Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC ngày 5/3/2003 về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng có các quy định về Đấu giá quyền sử dụng đất như sau:
Giá trị công trình cơ sở hạ tầng dùng để thanh toán quỹ đất là dự toán của dự án đầu tư xây dựng công trình cơ sở hạ tầng được cấp có thẩm quyền phê duyệt theo quy định về quản lý đầu tư xây dựng cơ bản hiện hành; giá đất dùng để thanh toán công trình xây dựng cơ sở hạ tầng là giá đất trúng đấu giá; nhà đầu tư trúng đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc trúng đấu giá đất là nhà đầu tư có mức giá bỏ thầu xây dựng công trình cơ sở hạ tầng thấp nhất hoặc mức giá đấu giá cao nhất.
Đất dùng để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là đất đã có quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; đất sử dụng để ở hoặc dùng làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh, dịch vụ và các mục đích khác theo quy định của pháp luật.
Trước khi tiến hành đấu giá 30 ngày, hội đồng (cơ quan chủ trì) đấu giá thông báo công khai lô đất đấu giá ít nhất hai lần trong thời gian hai tuần trên phương tiện thông tin đại chúng như đài phát thanh, truyền hình địa phương, báo địa phương, các phương tiện thông tin đại chúng khác và được niêm yết tại địa điểm tổ chức đấu giá, trụ sở UBND quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh nơi có đấu giá đất.
Nội dung thông báo công khai gồm: Địa điểm, diện tích, kích thước, mục đích sử dụng hiện tại, quy hoạch sử dụng đất, thời điểm đăng ký, thời điểm tiến hành đấu giá và các thông tin khác có liên quan; tiến hành các thủ tục đăng ký tham gia đấu giá; giới thiệu lô đất, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng của khu đất đấu giá; tổ chức đấu giá theo nguyên tắc đấu giá trực tiếp, theo Quy
chế đấu giá do Chủ tịch UBND cấp tỉnh phê duyệt phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành về đấu giá.
Trên tinh thần đã, Thành phố Hà Nội đã ban hành Chỉ thị số 11/2003/CT- UB ngày 25/3/2003, Kế hoạch số 28/KH-UB ngày 25/5/2003, Quyết định số 66/2003/QĐ-UB ngày 29/5/2003 và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB ngày 4/8/2003 tạo cơ chế và hành lang pháp lý để tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng, cụ thể như sau:
- Quy định chung:
Tất cả mọi tổ chức thuộc các thành phần kinh tế (không chỉ ở Hà Nội) và các cá nhân có hộ khẩu tại thành phố đều được phép tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhưng không được sử dụng vốn ngân sách do nhà nước cấp vào mục đích đấu giá.
Tổ chức hay cá nhân trúng đấu giá sẽ được cấp quyết định giao hoặc cho thuê đất (không phải lập lại dự án đầu tư), được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và có thể xây dựng công trình theo quy hoạch, kiến trúc đã được duyệt, đồng thời có trách nhiệm nộp tiền sử dụng đất hoặc thuê đất đúng tiến độ quy định trong hồ sơ dự đấu giá và kết quả trúng đấu giá.
- Quỹ đất đấu giá:
Quỹ đất đấu giá gồm đất chưa sử dụng, đất nông nghiệp và các loại đất khác được thu hồi theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đất đưa ra đấu giá phải là đất có quy hoạch chi tiết được cấp thẩm quyền phê duyệt. Đối với trường hợp đất sử dụng làm nhà ở thì cần phải được giải phóng mặt bằng và xây dựng hạ tầng kỹ thuật hoàn chỉnh trước khi đưa ra đấu giá.
- Về căn cứ xác định mức giá:
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất (QSDĐ) được xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng QSDĐ trong khu vực. Giá sàn tối thiểu làm căn cứ xác định giá sàn để đấu giá QSDĐ lâu dài bằng chi phí giải phóng mặt bằng (GPMB) + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử
dụng đất và lệ phí trước bạ (thu trước) theo khung giá quy định đối với 01m2 đất sử dụng.
Bước giá đấu là chênh lệnh giữa giá trúng và giá không trúng thấp hơn liền kề cho 01m2 đất, trên cùng một ô đất đấu giá. Bước giá do bên mời đấu giá quy định, tối thiểu là 100.000 đồng/m2 và tối đa là 1.000.000 đồng/m2 đất, được xác định khi phê duyệt giá sàn.
- Về hồ sơ thầu:
Người tham gia đấu giá có trách nhiệm đăng ký dự đấu giá với Hội đồng đấu giá QSDĐ theo thời gian, địa điểm thông báo. Người tham gia đấu giá