II Giá trị quyền sử dụng căn hộ theo tham khảo thị trường
2.7.2.Những khó khăn gặp phải trong hoạt động định giá bất động sản
Mặc dù hoạt động định giá, xử lý BĐS thế chấp đã được quy định tại rất nhiều các văn bản pháp luật như: Bộ luật dân sự, Luật đất đai, các văn bản dưới luật, các nghị định và thông tư hướng dẫn… các văn bản này vẫn chưa thực sự thống nhất, nội dung vẫn chỉ mang tính chất định hướng, chưa đi sâu vào hướng dẫn và còn rất nhiều bất cập khác so với thực tế. Một minh chứng cụ thể là, năm 2007, giá các loại đất đã được UBND thành phố Hà Nội quy định tại quyết định 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND Thành phố Hà Nội quy định về nguyên tắc xác định giá các loại đất trên địa bàn thủ đô, đã được sửa lại cho phù hợp với mặt bằng chung của khu vực. Theo như quyết định trên, vị trí 1 của các phố Bà Triệu, Hàng Bài có mức giá cao nhất là 60 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, trên thực tế thì giá giao dịch trên thị trường của các BĐS vị trí 1 ở các tuyến phố này có thể lên đến 300 - 320 triệu/m2. Việc giá đất có sự chênh lệch khá lớn như thế này gây rất nhiều khó khăn cho ngân hàng trong việc áp dụng vào hoạt động định giá. Nếu áp dụng theo khung giá của Nhà nước thì giá trị của BĐS thế chấp sẽ rất thấp so với giá trị thực tế của BĐS trên thị trường, như vậy là không công bằng với khách hàng. Nếu ngân hàng không áp dụng theo khung giá này thì khi khoản vay có rủi ro, phải phát mại tài sản, ngân hàng sẽ không thu đủ nợ gốc vì tòa án xác định giá trị của BĐS thế chấp dựa trên khung giá của Nhà nước. Khi đó, giá trị của BĐS thế chấp sẽ thấp hơn so với giá trị đã được định giá ban đầu.
Một khó khăn nữa mà ngân hàng gặp phải là sự biến động không ổn định của thị trường BĐS nước ta. Thị trường BĐS nước ta tuy mới hình thành và phát triển nhưng trong những năm vừa qua hoạt động của nó diễn ra khá phức tạp, đôi khi vượt ra ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Minh chứng rõ nhất là sự phát triển của thị trường “ngầm” đã ảnh
hưởng không nhỏ đến “độ nóng” của thị trường BĐS nước ta. Thị trường liên tục trải qua những “cơn sốt” về nhà và đất, có khi thị trường lại “đóng băng” khiến giá nhà, đất lên, xuống thất thường. Chính việc giá BĐS bị đẩy lên quá cao, không phản ánh đúng giá trị