XI/ Các chỉ tiêu khác
1.3.2.7.Thẩm định các yếu tố rủi ro có liên quan đến dự án
5 Nguyễn Văn Kha Thôn Phú Thứ, xã Tây Mỗ, huyện Từ Liêm, TP Hà Nộ
1.3.2.7.Thẩm định các yếu tố rủi ro có liên quan đến dự án
Qua nghiên cứu về đặc thù của dự án liên quan tới lĩnh vực nhà đất, bất động sản và các yếu tố có liên quan, các CBTĐ của SGD đã xác định khi thực hiện dự án sẽ gặp phải một số rủi ro như sau:
- Vốn đầu tư có thể tăng do yếu tố trượt giá. Từ đó đẩy chi phí đầu vào tăng. - Nhu cầu về nhà ở giảm sút, nguyên nhân có thể do thị hiếu của khách hàng thay đổi, thị trường nhiều biến động, một lượng vốn lớn được đổ vào TTCK và thị trường vàng.
- Có nhiều đối thủ cạnh tranh trong cùng lĩnh vực xuất hiện.
Từ đó chủ đầu tư cần đưa ra một số giải pháp để hạn chế rủi ro có thể xảy ra và khi rủi ro xảy ra cần có những biện pháp nào để khắc phục.Để đánh giá lại tính hiệu quả
án như sau:
Bảng 1.13: Phân tích độ nhạy của dự án
Đơn vị tính: Nghìn đồng
Chỉ tiêu Mức giá bán thay đổi Tổng chi phí thay đổi
- 5% 0% 5% - 6% 0% 6% NPV 58,423,112 64,947,956 69,123,269 68,188,255 64,947,956 59,255,268 Sự thay đổi NPV -10.05% 0% 6.45% 4.99% 0% -8.76% IRR 23.25% 24.22% 25.97% 25.12% 24.22% 23.02% Sự thay đổi IRR -4.00% 0% 7.23% 3.72% 0% -4.95% (Nguồn: Phòng Thẩm định – SGD 3 – BIDV)
Qua bảng tính độ nhạy trên của dự án ta thấy các chỉ tiêu hiệu quả của dự án (cụ thể là NPV và IRR) chịu tác động mạnh của mức giá bán trên 1m2 đất và tổng chi phí.
- Với mức giá bán và chi phí không thay đổi trong quá trình dự án đi vào vận hành khai thác. Ta có: NPV= 64,947,956 nghìn đồng và IRR= 24.22%, thời gian thu hồi vốn là 2 năm 4 tháng.
- Trong trường hợp xấu nhất xảy ra: giá bán giảm 5% và tổng chi phí tăng 6%, dự án vẫn đạt tiêu chuẩn hiệu quả: NPV>0 và IRR>rgiớihạn .
Qua kết quả thẩm định lại của CBTĐ cho thấy dự án có độ nhạy hợp lý.
Kết luận: Trên cơ sở những nội dung đã tiến hành thẩm định ở trên, CBTĐ có thể đưa ra kết luận khái quát: Xét về khía cạnh tài chính thì dự án có tính khả thi cao. Từ đó P.Thẩm định và P.Tín dụng đề xuất trình Ban lãnh đạo duyệt chấp thuận cho vay đối với công ty Cổ phần Phát triển Đô thị Từ Liêm với các nội dung chính như sau:
- Phương thức cho vay: Cho vay theo dự án đầu tư - Số tiền cho vay: 150 tỷ VNĐ
- Thời hạn: 12 tháng
- Lãi suất: 15%/năm. Lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất nợ trong hạn.
- Mục đích vay: Xây dựng khu đô thị mới Bắc Quốc lộ 32 Thị trấn Trạm Trôi, Hoài Đức, Hà Nội.
- Thời hạn giải ngân: Trong quý IV/2008.
- Tài sản bảo đảm: quyền sử dụng đất và toàn bộ tài sản hình thành sau đầu tư.