b. Tình hình tài chính
BẢNG 2: TỔNG MỨC ĐẦU T CỦA DỰ ÁN (CÓ VAT)
ÁN (CÓ VAT)
Khoản mục Khụng VAT VAT Tổng cộng Ghi chú
Chi phí xây dựng 90,398,942,584 9,039,894,258 99,438,836,842 Tổng dựtoán Chi phí mua sắm thiết bị 50,892,813,171 5,089,281,317 55,982,094,488 Tổng dựtoán Chi phí dự phòng 5% 6,568,036,041 656,803,604 7,224,839,645 Tổng dựtoán Chi phí khác 4,068,965,055 406,896,506 4,475,861,561 Tổng dựtoán Chi phí quản lý dự án và
chi phí liên quan #
5,66 7,394,515
5,667,394,515 Lãi vay trong thời gian 19,20
XDCB 0,000,000 lại TỔNG MỨC ĐẦU T TÍNH KH 176,796,15 1,366 15,192,8 75,685 191,989,0 27,051
Nguồn vốn đầu tư dự án:
Khoản mục Giá trị (VND)
%/Tổng mức ĐT (có lãi vay trong
TGXDCB và VAT)
Tổng N/cầu thanh toán (gồm VAT, không lãi) 172,789,027, 051 Vốn tự có (cha gồm phần trả lãi vay) 28,789, 027,051 Vốn vay NH 144,000,000,000 75.00% Tổng mức đầu t gồm lãi vay và
VAT
191,989, 027,051
Tổng vốn tự có tham gia vào dự án 47,989,027,051 25.00%
Tổng chi phí thực hiện dự án bằng nguồn vốn tự có tính đến ngày 10/05/2007 là 47,989 tỷ VND. Nhằm đảm bảo nguồn vốn tự có tham gia vào dự án, Công ty đã tăng vốn điều lệ ; mức vốn điều lệ này, sau khi cân đối với giá trị tài sản dài hạn hiện tại cho thấy Công ty có đủ vốn tự có để tham gia đầu tư Dự án theo cơ cấu trên.
Tiến độ thực hiện
Đến thời điểm lập Báo cáo thẩm định này, Công ty đã có phê duyệt thẩm định thiế kế cơ sở, đang hoàn thiện thiết kế kỹ thuật và các thủ tục nhận Giấy phép xây dựng khác. Công ty dự kiến khởi công xây dựng toà nhà PLASCHEM PLAZA vào tháng 7 năm 2007, thời gian xây dựng dự kiến 24 tháng, hoàn thành xây dựng và đưa Dự án vào hoạt động khoảng tháng 08/2009. Công ty đã ký hợp đồng số 01-2007/HĐ-TVXD ký với Công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng Chi nhánh tại Hà Nội với nội dung tư vấn đấu thầu và tư vấn giám sát thi công.
Thị trường của dự án
Sự phát triển của thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội phụ thuộc chặt chẽ vào sự phát triển của nền kinh tế Việt Nam, gồm khu vực doanh nghiệp trong nước và khu vực doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Năm 2006, Việt Nam đạt mức tăng trưởng GDP khoảng 8,17%, trong đó sản xuất công nghiệp tiếp tục tăng trưởng mạnh với mức 17% so với năm 2005. Năm 2007, Chính phủ Việt Nam đặt mục tiêu tăng trưởng GDP từ 8,3% đến 8,5% và theo dự báo của Viện nghiên cứu quản lý kinh tế trung ương tốc độ tăng trưởng kinh tế của Việt Nam năm 2007 có thể đạt mức 8,7%. Với môi trường chính trị ổn định, tốc độ tăng trưởng kinh tế ngoạn mục và nhiều cải cách về thủ tục đầu tư, Việt Nam đang được nhiều nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là các nhà đầu tư Nhật Bản, đánh giá là địa điểm đầu tư hấp dẫn nhất. Theo số liệu thống kê của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài trong 3 tháng đầu năm 2007 đạt trên 2,5 tỷ USD, mức cao nhất từ trước đến nay và tăng tới 25% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong năm 2007, Việt Nam đặt mục tiêu thu hút 12 tỷ USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài, gần bằng tổng số vốn thu hút được trong cả giai đoạn 2001-2005.
Theo báo cáo PLASCHEM TOWER của Công ty CB Richard Ellis, đơn vị Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa dự kiến sẽ thuê tổ chức quản lý và khai thác toà nhà, với tốc độ tăng trưởng kinh tế và vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài hiện nay, thị trường văn phòng cho thuê Hà Nội, đặc biệt là thị trường văn phòng hạng A, sẽ ở trong tình trạng cầu vượt quá cung trong khoảng 02 năm tới. Theo báo cáo PLASCHEM TOWER, hiện nay tại Hà Nội có 9 toà nhà hạng A với công suất sử dụng trên 99,17%. Trong thời gian 2006-2009, Hà Nội sẽ có thêm 06 toà nhà văn phòng hạng A đi vào sử dụng với tổng diện tích khoảng 146.000 m2. Bên cạnh văn phòng hạng A, các toà nhà hạng B cũng là lựa chọn ưu tiên với nhiều doanh nghiệp trong nước có tốc độ tăng trưởng cao và các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, theo số liệu thống kê của Richard Ellis, Hà Nội hiện có 20
toà nhà hạng B với hiệu suất sử dụng đạt tới 97,63%. Công ty CB Richard Ellis hiện đang quản lý Metropole Business Center (hạng A) và Vincom City Tower (hạng B).
Toà nhà PLASCHEM PLAZA có vị trí mặt đường Nguyễn Văn Cừ, cách cầu Chương Dương khoảng 2 km thuộc quận mới Long Biên, quận có nhiều lợi thế về quy hoạch đầu tư phát triển. Theo thông tin từ chủ đầu tư và phương tiện thông tin đại chúng, cầu Thanh Trì, được khánh thành và thông xe ngày 02/02/2007, sẽ giúp giảm lưu lượng giao thông qua cầu Chương Dương, đặc biệt toàn bộ xe tải sẽ chỉ được phép lưu hành qua cầu Thanh Trì, cầu Chương Dương sẽ chỉ phục vụ xe con và xe tải trọng tải nhỏ. Trong tương lai gần, PLASCHEM PLAZA sẽ là toà nhà có vị trí thuận lợi và hấp dẫn với nhiều doanh nghiệp có nhu cầu văn phòng, đặc biệt là khi tuyến đường Nguyễn Văn Cừ, với vị trí thuận lợi gần trung tâm thành phố và sức hấp dẫn sau khi không còn lưu hành xe tải, được đầu tư nhiều nhà văn phòng và nhà chung cư mới. Cũng theo thông tin từ chủ đầu tư, đối diện PLASCHEM PLAZA sẽ là một tổ hợp khách sạn 5 sao của một nhà đầu tư Singapore.
Cùng với những thông tin nghiên cứu thị trường từ báo cáo PLASCHEM TOWER của Richard Ellis, có thể nhận thấy toà nhà PLASCHEM PLAZA sẽ là một trong những lựa chọn ưu tiên của các doanh nghiệp có nhu cầu thuê văn phòng hạng B.
5.1 Khả năng trả nợ của dự án xin vay
Nguồn trả nợ của dự án gồm lợi nhuận sau thuế và khấu hao TSCĐ từ hoạt động cho thuê văn phòng. Khả năng trả nợ của dự án được xem xét dựa trên giả định toàn bộ từ tầng 1 đến tầng 15 của toà nhà đều được cho thuê (thông qua một tổ chức quản lý khai thác toà nhà). Một số giả thiết để ước tính khả năng trả nợ của dự án như sau:
Nhu cầu vay VND 144.000.000.000 Theo cân đối vốn tự có, tổngmức đầu tư Lãi vay VND (dự tính) 12,00% Chính sách của Sở Giao dịchNHNT Thời hạn trả nợ (năm) 8 Theo khả năng tạo doanh thucủa Dự án
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Thuế suất thuế TNDN 28% Công ty cung cấp
Giá cho thuê
Tầng 1 đến 3 20 USD/tháng Dự án đầu tư xây dựngPLASCHEM PLAZA Tầng 4 đến 14 USD/tháng14,54 Dự án đầu tư xây dựngPLASCHEM PLAZA Tầng 15 12 USD/tháng Dự án đầu tư xây dựngPLASCHEM PLAZA
Công suất cho thuê các tầng
Năm hoạt động thứ 1 60% Giả định của VCB Năm hoạt động thứ 2 75% Giả định của VCB
Từ năm thứ 3 95% Giả định của VCB
Thời gian khấu hao
Chi phí xây dựng 15 Theo quy định khấu hao hiệnhành Chi phí mua sắm thiết bị 8 Theo quy định khấu hao hiệnhành Chi phí dự phòng 5% 5 Theo quy định khấu hao hiệnhành Chi phí khác 5 Theo quy định khấu hao hiệnhành Chi phí QLDA và CF liên
quan # 5
Theo quy định khấu hao hiện hành
Lãi vay trong thời gian
XDCB 5
Theo quy định khấu hao hiện hành
(*) Ghi chú: Các giả thiết khác được trình bày tại bảng tính cụ thể
Dự kiến vay trả nợ của dự án:
đoạn XD 1 2 3 4 5 6 7 8 D nợ đầu kỳ 144,000 144,000 126,000 108,000 90,000 72,000 54,000 36,000 18,000 Lãi phát sinh trong kỳ 19,200 15,660 13,500 11,340 9,180 7,020 4,860 2,700 540 Trả nợ trong kỳ 19,200 33,660 31,500 29,340 27,180 25,020 22,860 20,700 18,540 Trả gốc - 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 Trả lãi 19,200 15,660 13,500 11,340 9,180 7,020 4,860 2,700 540 D nợ tăng thêm - - - - - - - - - D nợ cuối kỳ 144,000 126,000 108,000 90,000 72,000 54,000 36,000 18,000 -
Dự kiến kết quả kinh doanh của dự án:
Khoản mục Năm 1 Năm2 Năm3 Năm4 Năm5 Năm6 Năm7 Năm8 Doanh thu thuần 21,526 26,751 33,717 33,717 33,717 33,717 33,717 33,717
Chi phí lơng 788 788 788 788 788 788 788 788 Khấu hao TSCĐ 19,489 19,48 9 19,48 9 19,48 9 19,48 9 12,38 8 1 2,388 12,38 8 Tiền thuê đất - HĐ 155/2005 206 206 206 206 206 206 206 206 Chi phí bảo dỡng (0,3% giá trị TS) 530 472 413 355 297 238 201 164 Chi phí quản lý chung (2,5% doanh thu) 538 669 843 843 843 843 843 843 Chi phí khác (1,5% doanh thu) 323 401 506 506 506 506 506 506 Lãi vay trung hạn 15,660
13,50 0 11,34 0 9,180 7,020 4,860 2,700 540 Tổng chi phí sản xuất kinh doanh
37,535 35 35, 525 33, 585 31, 367 29, 149 19, 829 17, 632 15, 435 Lợi nhuận trớc thuế (16,0 08) (8, 774) 132 2,350 4,568 13,888 16,085 18,282 Thuế thu nhập doanh nghiệp (28%) - - 37 658 1,279 3,889 4,504 5,119
Thu nhập sau thuế (16,008) (8,774) 95 1,692 3,289 9,999 11,581 13,163
Dự kiến khả năng trả nợ của dự án:
Khoản mục Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8
Khấu hao 19,489 19,489 19,489 19,489 19,489 12,388 12,388 12,388 Lợi nhuận sau thuế
(100%) (16, 008) (8, 774) 95 1 ,692 3 ,289 9 ,999 11 ,581 13 ,163
Nguồn hoàn thuế VAT 15, 193 Tổng nguồn trả nợ 18,67 3 10,7 15 19,5 84 21,1 81 22,7 78 22,3 87 23,9 69 25,5 51 Trả nợ gốc 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000 18,000
Thừa thiếu nguồn 673 (7,285) 1,584 3,181 4,778 4,387 5,969 7,551 Tích luỹ 673 (6,612) (5,028) (1,847) 2,931 7,319 13,288 20,839
Căn cứ kết quả ước tính, trong 08 năm hoạt động sau khi hoàn thành xây dựng, Dự án có khả năng thanh toán nợ vay đúng hạn từ nguồn hoàn thuế VAT, lợi nhuận sau thuế và khấu hao của dự án.
Phân tích độ nhạy:
- Dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn khi giá cho thuê giảm 5 % so với dự kiến ban đầu.
- Trường hợp giá cho thuê giảm 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2.
- Trường hợp giá cho thuê giảm 10% và tổng mức đầu tư tăng 10%, dự án vẫn có khả năng trả nợ đúng hạn ngoại trừ năm hoạt động thứ 2.
Đảm bảo tiền vay
Bảo đảm bằng toàn bộ tài sản cố định hình thành từ Dự án Đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA), giá trị do Phòng Đầu tư dự án xác định dựa trên giá trị ổng dự toán và lãi vay trong thời gian xây dựng là 208,800 tỷ VND. Hiện Công ty Cổ
phần Hoá chất nhựa chưa nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho mảnh đất đầu tư Dự án tại khu Mả Tre - đường Nguyễn Văn Cừ - Gia Lâm - Hà Nội. Do vậy Sở Giao dịch NHNTVN sẽ yêu cầu Công ty xúc tiến các thủ tục nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hoàn thành đăng ký giao dịch bảo đảm cho tài sản thế chấp này ngày sau khi nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Bảo đảm bằng toàn bộ dây chuyền thiết bị và nhà xưởng giai đoạn III thuộc Nhà máy Bạt nhựa Tú Phương và các quyền liên quan, giá trị còn lại đến 31/12/2006 khoảng 60,285 tỷ VND. Các tài sản này đang đảm bảo nợ vay theo Hợp đồng cầm cố thế chấp số 01/2005/PLASCHEM-HĐCC-TC, Hợp đồng tín dụng số 01/2005/PLASCHEM-HDTD, dư nợ của Hợp đồng tín dụng này đến 15/05/2007 là 9,885 tỷ VND, Công ty dự kiến sẽ trả hết nợ trong tháng 07/2007 và sử dụng tài sản đảm bảo để đảm bảo cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA. Hiện nay các tài sản này chưa được đăng ký giao dịch bảo đảm, Công ty cho biết sẽ trả hết nợ cho Hợp đồng số 01/2005/PLASCHEM-HDTD, ký phụ lục biên bản định giá và phụ lục hợp đồng cầm cố thế chấp để bảo đảm cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA, đăng ký giao dịch bảo đảm cho các tài sản là máy móc thiết bị trước khi giải ngân.
Bảo đảm bằng Quyền sử dụng đất tại thửa số 20 và thửa số 99 tờ bản đồ số 5 có tổng diện tích 120m2 tại thôn Ngọc Lâm - xã Bồ Đề - huyện Gia Lâm (nay là phường Bồ Đề - quận Long Biên) do Uỷ ban nhân dân huyện Gia Lâm - Hà Nội cấp cho ông Bùi Tố Minh theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số V517460, giá trị theo biên bản định giá là 2,940 tỷ VND. tài sản này đang đảm bảo nợ vay theo Hợp đồng bảo lãnh số 311/BL-TC ngày 01/09/2005. Tài sản này đã được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm, ông Bùi Tố Minh và vợ là bà Đỗ Tú Anh sẽ ký phụ lục hợp đồng và đăng ký giao dịch bảo đảm thay đổi để bảo đảm cho khoản vay đầu tư toà nhà PLASCHEM PLAZA.
Tài sản đảm bảo cho khoản vay có tổng giá trị khoảng 281,910 tỷ
VND.
Thuận lợi và khó khăn
Thuận lợi:
- Nền kinh tế Việt Nam đang trong giai đoạn tăng trưởng cao, Việt Nam vừa trở thành thành tiên chính thức của Tổ chức Thương mại Thế Giới hứa hẹn rất nhiều tiềm năng phát triển, đầu tư trực tiếp nước ngoài đang tăng mạnh trong năm 2007 và hứa hẹn khả năng đột biến, thị trường văn phòng cho thuê đang trong giai đoạn tăng trưởng cao.
- Công ty hoạt động theo mô hình công ty cổ phần, Ban Lãnh đạo có năng lực và trình độ quản lý, đã điều hành Công ty và các công ty có liên quan khác trong nhiều năm qua, do vậy có kinh nghiệm và khả năng vận hành dự án hiệu quả.
- Công ty đã chủ động sử dụng dịch vụ tư vấn chuyên nghiệp trong quá trình chuẩn bị đầu tư và đầu tư dự án, đặc biệt là việc Công ty sẽ bổ nhiệm đơn vị quản lý và khai thác toà nhà.
Khó khăn:
- Dự án toà nhà PLASCHọM PLAZA là dự án đầu tiên của Công ty Cổ phần Hoá chất nhựa trong lĩnh vực xây dựng nhà văn phòng để cho thuê, do vậy Ban Lãnh đạo của Công ty có thể sẽ gặp một số khó khăn trong quá trình kiểm soát tiến độ xây dựng.
- Thị trường bất động sản luôn biến động theo chu kỳ, có quan hệ chặt chẽ với phát triển kinh tế và đầu tư trực tiếp nước ngoài, trường hợp có những biến động bất lợi của nền kinh tế thế giới và khu vực tác động đến nền kinh tế Việt Nam, thị trường bất động sản nói chung và Dự án nói riêng sẽ chịu nhiều ảnh hưởng. Tuy nhiên đây là rủi ro hệ thống nằm ngoài tầm kiểm soát của Công ty.
C. KẾT LUẬN
Sau khi xem xét tài liệu do khách hàng cung cấp và thẩm định phương án vay nêu trên, tôi đề nghị cho vay khoản vay này như sau:
- Loại tiền cho vay: Đồng Việt Nam
- Số tiền: tương đương tối đa 144.000.000.000 VND, tối đa
75.00% tổng mức đầu tư cố định của Dự án Đầu tư
xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA)
- Mục đích: thanh toán chi phí đầu tư xây dựng Trung tâm Thương mại và Văn phòng (PLASCHEM PLAZA)
- Thời hạn vay: 10 năm, tương đương tổng cộng 120 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên
- Thời gian ân hạn: 24 tháng kể từ ngày rút vốn đầu tiên