Môi trường vi mô tác động trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của công ty, có 5 yếu tố cơ bản được thể hiện qua mô hình 5 lực lượng cạnh tranh của nhà kinh tế học Michael Porter
Hình 2.2 : Mô hình 5 áp lực cạnh tranh
Đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn Sản phẩm thay thế Các công ty trong ngành Nhà cung cấp Khách hàng
( Nguồn Chiến lược kinh doanh và phát triển doanh nghiệp – NXB Lao Động – Xã Hội – 2002, trang 84)
* Sự cạnh tranh của các đối thủ trong ngành
Các đối thủ cạnh tranh của doanh nghiệp bao gồm toàn bộ các doanh nghiệp đang kinh doanh cùng ngành nghề và cùng khu vực thị trường với ngành nghề kinh doanh của doanh nghiệp. Số lượng, quy mô, sức mạnh của từng đối thủ cạnh tranh đều ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Theo M. Porter, những vấn đề sau sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sự cạnh tranh giữa các đối thủ: số lượng đối thủ cạnh tranh là nhiều hay ít? mức độ tăng trưởng của ngành là nhanh hay chậm? các đối thủ cạnh tranh có đủ ngân sách để khác biệt hoá sản phẩm hay chuyển hướng kinh doanh không? Năng lực sản xuất của các đối thủ cạnh tranh như thế nào, tính chất đa dạng của sản xuất – kinh doanh của các đối thủ ở mức độ nào? mức độ kì vọng của cá đối thủ cạnh tranh vào chiến lược kinh doanh của họ và sự tồn tại của rào cản ngành.
* Sức ép của khách hàng
Khách hàng của doanh nghiệp là những người có cầu về sản phẩm do doanh nghiệp cung cấp, khách hàng không chỉ là khách hàng hiện tại mà phải tính đến cả khách hàng tiềm ẩn. Các doanh nghiệp đều muốn có doanh thu và lợi nhuận, tuy nhiên điều đó chỉ có được khi sản phẩm họ cung cấp đáp ứng được nhu cầu và được khách hàng chấp nhận. Do đó, khách hàng được coi như một sức ép đối với mỗi doanh nghiệp. Thị hiếu của khách hàng cũng như các yêu cầu cụ thể của khách hàng về chất lượng sản phẩm, tính nhạy cảm của khách hàng về giá cả đều tác động trực tiếp có tính quyết định đến việc thiết kế sản phẩm.
Khách hàng của doanh nghiệp có thể là người tiêu dùng trực tiếp và cũng có thể là doanh nghiệp thương mại. Khi khách hàng là doanh nghiệp thương mại thì quyền mặc cả của họ phụ thuộc vào các nhân tố cụ thể sau: khối lượng mua hàng, tỷ trọng chi phí đầu vào của người mua, tính khác biệt hoá của sản phẩm, chi phí cho sự chuyển đổi người bán và người mua, khả năng kiếm lợi nhuận của người mua, khả năng tự sản xuất của người mua , thông tin về thị trường.
Tuy nhiên do đặc tính độc quyền của bất động sản cho nên sức ép này đa số là không lớn đặc biệt là ở Việt Nam hiện nay, nơi mà cung thiếu hơn rất nhiều so với cầu nhưng cũng không thể không chú ý đến thời điểm năm 2007 – 2008 năm nở rộ của hoạt động đầu tư và tính ra độ trễ của nó sẽ là vào 2 – 5 năm tới khi ấy sự chênh lệch cung cầu sẽ không quá lớn dẫn đến sức ép khách hàng sẽ không hề nhỏ, chính vì vậy chúng ta cần một chiến lược cạnh tranh ngay từ bây giờ.
* Sức ép của đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn
Đối thủ tiềm ẩn là các doanh nghiệp hiện không ở trong ngành nhưng có khả năng nhảy vào hoạt động kinh doanh trong ngành đó.
Các doanh nghiệp đang hoạt động trong ngành luôn tìm mọi cách để hạn chế doanh nghiệp khác muốn tham gia vào thị trường vì khi đó sẽ có thêm đối thủ mới làm có thể làm ảnh hưởng đến lợi nhuận của doanh nghiệp.
Theo M. Porter, những nhân tố sau tác động đến quá trình tham gia thị trường của các đối thủ mới: các rào cản thâm nhập thị trường, hiệu quả kinh tế của quy mô, bất lợi về chi phí do các nguyên nhân khác, sự khác biệt hoá sản phẩm, yêu cầu về vốn cho sự thâm nhập, chi phí chuyển đổi, sự tiếp cận đường dây phân phối, các chính sách thuộc quản lý vĩ mô.
Đối với thị trường bất động sản thì rào cản thâm nhập thị trường là tương đối lớn vì khi ra nhập thị trường đòi phải có vốn lớn và thời gian thu hồi vốn là lâu, và việc rút lui khỏi thị trường cũng cần phải đòi hỏi một thời gian lâu dài. Bên cạnh đó là sự bất lợi về các chi phí do tham gia vào thị trường bất động sản là tương đối phức tạp và mất nhiều thời gian. Khả năng khác biệt hoá trong sản phẩm cũng khó hơn các ngành kinh doanh khác. Đó là những nhân tố mà các đối thủ cạnh tranh tiềm ẩn phải nghiên cứu trước khi quyết định có tham gia vào thị trường bất động sản hay không.
* Sức ép từ phía nhà cung ứng
Để có thể hoạt động kinh doanh ổn định và phát triển , các doanh nghiệp khó có thể tự mình đáp ứng được hết các yếu tố cần thiết đầu vào cho sản xuất kinh doanh như thiết bị, nguyên vất liệu, nguồn vốn, lao động...Do đó nhà cung cấp được coi là một trong những áp lực canh tranh nên doanh nghiệp.
Theo M. Porter, các nhân tố cụ thể sau sẽ tác động trực tiếp đến các doanh nghiệp từ phía nhà cung ứng: số lượng nhà cung cấp, tính chất thay thế của các yếu tố đầu vào là khó hay dễ, tầm quan trọng của các yếu tố đầu vào đối với lĩnh vực kinh doanh của doanh nghiệp, khả năng của các nhà cung cấp, vị trí của doanh nghiệp đối với nhà cung cấp.
Sản phẩm thay thế là một trong những nhân tố quan trọng tác động đến quá trình têu thụ sản phẩm của doanh nghiệp. Sản phẩm thay thế là những sản phẩm của các doanh nghiệp trong những ngành khác nhau nhưng thoã mãn những nhu cầu của người tiêu dùng giống như các công ty trong ngành. Càng nhiều loại sản phẩm thay thế xuất hiện bao nhiêu sẽ càng tạo ra sức ép lớn đến hoạt động tiêu thụ sản phẩm của doanh nghiệp bấy nhiêu.
Để giảm sức ép của sản phẩm thay thế doanh nghiệp cần có các giải pháp cụ thể như: luôn luôn đổi mới kĩ thuật – công nghệ, có các giải pháp đồng bộ nâng cao chất lượng sản phẩm để cạnh tranh với các sản phẩm thay thế, luôn chú ý đến giải pháp khác biệt hoá sản phẩm.