III. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm
1. Khái quát tình hình thực hiện đầu t của dự án
1.1. Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án.
1.1.1. Mục tiêu của dự án.
- Tiếp tục thực hiện những định hớng cải tạo và xây dựng Thủ đô theo các dự án phát triển đô thị Hà Nội theo điều chỉnh quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2020 đã đợc Thủ tớng Chính phủ phê duyệt.
- Triệt để khai thác và phát huy các u thế về vị trí, cảnh quan, đất đai, văn hoá truyền thống khu vực hồ Linh Đàm để hình thành tại đây một khu ở và dịch vụ tổng hợp về văn hoá, du lịch, nghỉ ngơi, dịch vụ thơng mại nhằm thoả mãn nhu cầu vật chất, tinh thần ngày càng tăng của nhân dân Thủ đô, tạo thêm động lực phát triển và thực hiện quy hoạch xây dựng Thủ đô.
- Huy động các nguồn vốn để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ, nâng cao giá trị sử dụng đất, tạo môi trờng hấp dẫn đầu t, nhanh chóng xây dựng và khai thác các công trình để thu hồi vốn.
- Tạo thêm việc làm cho ngời lao động, đặc biệt là cho nhân dân khu vực thực hiện dự án và khu vực lân cận.
- Tạo lập mô hình đầu t xây dựng, thống nhất quản lý và khai thác mọi nguồn vốn đầu t, tạo sự phối hợp đồng bộ, gọn sạch.
1.1.2. Cơ sở pháp lý.
Việc thực hiện dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm đợc dựa trên các văn bản pháp lý sau:
- Quyết định số 3519/QĐ - UB ngày 12/09/1997 của UBND TP Hà nội về khung giá các loại đất trên địa bàn TP Hà nội.
- Quyết định của UBND TP Hà nội v/v ban hành Quy định thực hiện Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất trên địa bàn TP Hà nội.
- Quyết định số 1357/QĐ - TC của Bộ Tài chính về giá cho thuê đất trên địa bàn TP Hà nội.
- Thông t số 09 BKH/VPTĐ ngày 21/09/1996 của Bộ Kế hoạch và Đầu t hớng dẫn lập, thẩm định dự án đầu t và quyết định đầu t.
- Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà nội đến năm 2020 đã đợc Chính phủ phê duyệt.
- Công văn số 1146/BXD/ĐT ngày 08/09/1993 của Bộ Xây Dựng về việc lập dự án xây dựng khu vực hồ Linh đàm.
- Văn bản số 896/UB – BXD ngày 19/05/1994 của UBND TP Hà nội và Bộ Xây Dựng phê duyệt dự án xây dựng khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm và xin giao đất để thực hiện dự án.
- Quyết định số 992/QĐ - UB ngày 18/05/1994 của Chủ tịch UBND TP Hà nội duyệt thiết kế quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm.
- Quyết định số 304/TTg ngày 08/06/1994 của Thủ tớng Chính phủ về việc giao đất cho Công ty Phát triển nhà và đô thị để thực hiện dự án khu hồ Linh đàm.
- Công văn số 891/KT ngày 12/6/1995 của Công ty Kinh doanh nớc sạch Hà nội trả lời v/v cung cấp nớc cho dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm.
- Công văn số 653/TĐ ngày 13/2/1996 của Tổng công ty Điện lực Việt nam v/v duyệt phơng án cấp điện cho Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh đàm.
- Các văn bản khác của Nhà nớc về quản lý đất đai, quản lý đô thị hiện hành.
1.2. Mô tả khái quát dự án.
- Tên dự án: dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm - Huyện Thanh Trì - Hà Nội.
- Chủ đầu t: Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng.
Địa chỉ trụ sở: Số 21 - Phố Kim Đồng - Giáp Bát - Hai Bà Tr ng - Hà Nội.
- Phơng thức đầu t: dự án đợc thực hiện theo phơng thức dự án đồng bộ, việc cấp giấy phép xây dựng trong khu vực đợc thực hiện nh sau:
+ Các công trình sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, thơng mại, các công trình công cộng, các công trình kỹ thuật đầu mối, các công trình đặt tại các vị trí quan trọng về quy hoạch có tính chất bộ mặt của khu vực thì phải làm thủ tục xin giấy phép xây dựng.
+ Các công trình nhà ở thấp tầng (dới 3 tầng) đợc miễn giấy phép xây dựng
+ Các công trình khác đợc miễn giấy phép xây dựng nhng phải tuân thủ quy hoạch đã duyệt.
- Tổng vốn đầu t: 143,1 tỷ đồng. Trong đó: + Vốn cho đền bù giải phóng mặt bằng : 33,3 tỷ đồng. + Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và nhà ở : 67,58 tỷ đồng. + Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội : 20,3 tỷ đồng. + Vốn cho phục vụ dự án và chi phí khác : 21,92 tỷ đồng. - Thời gian thực hiện từ tháng 1/1997 đến tháng 12/2000.
- Vị trí giới hạn: Khu đất mà Công ty đo đạc địa chính đã cắm mốc (gọi tắt là khu đất đợt I) nằm trong bán đảo Linh Đàm, thuộc dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm, là nửa phía Bắc của khu vực bán đảo, hoàn toàn là đất ruộng và hồ với diện tích là 24ha có giới hạn theo hớng sau:
+ Phía Bắc giáp với đất ruộng của xã Đại Kim.
+ Phía Đông giáp với phần mặt nớc hồ Linh Đàm, thuộc xã Hoàng Liệt.
+ Phía Nam giáp với nửa còn lại của bán đảo Linh Đàm - xã Hoàng Liệt.
+ Phía Tây giáp với phần mặt nớc hồ Linh Đàm thuộc xã Đại Kim.
1.3. Tình hình thực hiện đầu t của dự án.
1.3.1. Đầu t xây dựng các công trình.
- Các công trình hạ tầng kỹ thuật: Do Chủ đầu t dự án tổ chức thực hiện bằng mọi nguồn vốn và đợc phép thu hồi vốn theo phơng thức kinh doanh mặt bằng hạ tầng. Chủ đầu t dự án bàn giao không bồi hoàn các công trình hạ tầng kỹ thuật cho thành phố sử dụng khai thác khi kết thúc dự án.
- Các công trình công cộng: Chủ đầu t dự án tổ chức xây dựng bằng tiền thuê đất, tiền sử dụng đất mà Chủ đầu t dự án đợc phép chậm nộp và bàn giao cho các ngành chức năng của thành phố quản lý khai thác khi hoàn thành.
- Các công trình theo cơ chế kinh doanh đợc thực hiện theo hai hình thức: Chủ đầu t dự án bỏ vốn xây dựng và kinh doanh khai thác hoặc Chủ đầu t dự án chuyển giao mặt bằng hạ tầng để Chủ đầu t khác bỏ vốn thực hiện xây dựng công trình trên cơ sở tuân thủ quy hoạch, kiến trúc và các quy định hiện hành của Nhà nớc.
1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án.
Dự án đợc tiến hành khởi công xây dựng vào tháng 1/1997 và kết thúc vào cuối năm 2000. Tiến độ thực hiện các công việc chính thể hiện qua bảng 8.
ở đây tiến độ khởi công xây dựng các công việc đợc sắp xếp theo thứ tự thời gian tăng dần. Các công việc đều đợc tiến hành khởi công ngay sau khi thực hiện giải phóng mặt bằng xong. Riêng việc thi công đờng các loại đợc xây dựng trớc để phục vụ việc vận chuyển nguyên vật liệu cho dự án.
Công tác đền bù giải phóng mặt bằng đợc tiến hành rất nhanh chóng là do Tổng công ty đã biết kết hợp với chính quyền địa phơng tổ chức đền bù cho nhân dân hợp lý và tạo điều kiện chuyển nghề cho ngời dân bị thu hồi đất vì thế đã không làm chậm tiến độ thi công của dự án và góp phần tạo điều kiện cho dự án hoàn thành đúng kế hoạch.
Các công việc đợc sắp xếp theo một kế hoạch thời gian rất khoa học, đảm bảo cho các công việc đợc thực hiện đồng bộ mà vẫn không gây tình trạng khi thì nhàn rỗi, khi thì quá dồn dập. Góp phần cho việc quản lý dự án đợc thuận lợi và hiệu quả thực hiện đầu t sẽ cao hơn.
1.3.3. Nguồn vốn đầu t và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm.
a) Nguồn vốn cho dự án
Vốn đầu t của dự án đợc huy động từ nhiều nguồn khác nhau:
- Nguồn vốn do Ngân sách Nhà nớc cấp: Đây là dự án thành phần đợt I của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm đợc Nhà nớc giao cho Tổng công ty xây dựng. Hơn nữa là một doanh nghiệp Nhà nớc nên các dự án của Tổng công ty thực hiện đều đợc Nhà nớc cấp một phần vốn Ngân sách. Tuy nhiên do Ngân sách Nhà nớc có hạn và còn phải chi phí cho nhiều việc khác nên vốn cấp cho Chủ đầu t cũng không nhiều, mà Chủ đầu t phải tự huy động thêm để đảm bảo cho dự án. ở đây vốn Ngân sách nhà nớc cấp chỉ đợc 28.636 triệu đồng bằng 20,21% tổng vốn đầu t. Tuy không nhiều nhng nó có vai trò rất quan trọng đối với dự án, giúp cho Chủ đầu t nhanh chóng giải quyết dứt điểm những công việc ban đầu của dự án trong khi các nguồn vốn khác cha kịp huy động đợc.
- Vốn tự có của Chủ đầu t: Nếu so với tổng vốn đầu t của dự án thì vốn tự có là tơng đối thấp, nhng vì đây là một dự án lớn đòi hỏi lợng vốn rất lớn. Nếu
hiện. Điều quan trọng là ở chỗ Chủ đầu t phải biết huy động thêm đợc vốn để đảm bảo cho dự án đợc thực hiện thành công.
- Vốn huy động từ khách hàng: Tổng công ty đã huy động đợc phần lớn vốn góp trớc của mọi tổ chức và cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế có nhu cầu về nhà ở, đất ở, đất xây dựng các công trình chuyên dụng ngay từ khi triển khai dự án để thực hiện đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng. Do có uy tín lớn trong lĩnh vực phát triển nhà và đô thị và có biện pháp vận động thích hợp nên đã huy động đợc 50.464 triệu đồng chiếm tỉ trọng khoảng 35,26%. Nguồn vốn này có u điểm là lãi suất thấp (tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%) nên giảm bớt đợc một khoản chi phí trả lãi vay cho Tổng công ty.
- Nguồn vốn vay: Tổng công ty đã phải vay Ngân hàng 20 tỷ đồng với lãi suất tín dụng thơng mại (1,25%/tháng) trong thời hạn 2,5 năm kể từ tháng 1/1997 đến tháng 6/1999.
Ngoài ra Tổng công ty có tổ chức phát hành trái phiếu công trình qua kho bạc Nhà nớc 30 tỷ đồng (chi tiết trong bảng 2).
b) Kế hoạch phân bổ vốn.
Trong dự án có rất nhiều công việc phải làm nhng đợc phân ra thành những hạng mục chính sau:
- Công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Thực hiện công việc này rất phức tạp, liên quan đến nhiều tài sản trong khu đất nên khó tính toán chính xác lợng vốn cần thiết, nhng cũng cần lợng vốn rất lớn ngay từ ban đầu khoảng 33.300 triệu đồng bằng 23,27%. Trong đó bao gồm các công tác đền bù sau:
+ Đền bù thiệt hại về đất nông nghiệp. + Hỗ trợ đào tạo chuyển nghề.
+ Đền bù công tôn tạo và thiệt hại hoa màu. + Đền bù di chuyển mồ mả
+ Đền bù cây cối .
+ Hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng cho địa phơng và chuyển dịch cơ cấu kinh tế hộ gia đình.
+ Đền bù khác.
- Xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật và nhà ở: Đây là phần việc chính của dự án và chiếm phần lớn lợng vốn đầu t (khoảng 40,23% tổng vốn đầu t tơng đơng 57.580 triệu đồng). Phần này bao gồm các hạng mục công trình cụ thể nh sau: + San nền. + Hệ thống thoát nớc ma. + Hệ thống thoát nớc bẩn. + Hệ thống cấp nớc. + Hệ thống cấp điện. + Xây dựng nhà chung c. + Cây xanh.
- Xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội: Ngoài các công trình thuộc về hệ thống hạ tầng kỹ thuật, các công trình nhà ở, biệt thự…dự án còn có các công trình hạ tầng xã hội nh: Nh nhà trẻ, trờng học, trụ sở hành chính cấp phờng, công trình công cộng và văn hoá tổng hợp… Để thực hiện những hạng mục này cần phải có lợng vốn chiếm khoảng 14,19%, bằng 20,3 tỷ đồng.
- Ngoài ra còn có phần vốn cho việc phục vụ dự án và một số chi phí khác chiếm khoảng 15,32% hay bằng 21,92 tỷ đồng. Các chi phí cho việc phục vụ dự án bao gồm:
+ Chi phí chuẩn bị đầu t, khảo sát thiết kế... + Chi phí quản lý, tiếp thị, quản cáo… + Chi phí duy tu bảo dỡng.
+ Chi phí khác.
Việc phân bổ vốn đầu t cho từng năm dợc dựa trên cơ sở phân bổ chi phí theo đặc điểm và tiến độ thi công đối với từng hạng mục công trình. Riêng phần vốn cho phục vụ dự án dợc dựa trên tính toán và kinh nghiệm phân bổ cho từng năm với các hệ số nh sau:
Năm 1997 1998 1999 2000
Hệ số 0,085 0,367 0,315 0,233
2. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm.
* Xét về mặt hiện vật.
Dự án hoàn thành đã có đợc kết quả rất lớn, đóng góp cho thành phố một khu đô thị mới đồng bộ cả về hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Để thấy rõ hơn về kết quả hoạt động đầu t đạt đợc ta cần xem xét năng lực phục vụ tăng thêm trực tiếp của dự án thông qua bảng 10.
* Xét về mặt giá trị đợc thể hiện qua một số chỉ tiêu sau:
- Tài sản cố định huy động (F): ở đây chi phí phục vụ dự án không đ- ợc tính vào giá trị tài sản cố định huy động vì phần chi phí này không làm tăng giá trị tài sản cố định.
F = Ivo - C F = 143.100 - 21.920 = 121.180 triệu đồng - Hệ số huy độngTSCĐ của dự án (k). k = F = 121.180 = 0,847 Iv0 143.100
Nh vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ đợc huy động vào nền kinh tế.
- Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv): iv = Iv0 = 143.100 = 1.181
F 121.180
Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu t 1,181 đồng vốn. Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh đợc mặt lợng. Muốn nghiên cứu về mặt chất của quá trình đầu t ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu t của dự án.
2.1. Hiệu quả tài chính.
Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu t. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu t (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu t (RR)… Để tính toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu t. Đối với vốn Ngân sách Nhà nớc, lãi suất đợc tính bằng tỷ suất thu trên vốn đợc Nhà nớc quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng đợc tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nớc nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng đợc coi nhlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thơng mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất đợc tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm.
Vậy lãi suất bình quân:
r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)
Tr.đ
Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt động có lãi.
- Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào
suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Nh vậy dự án có