V. Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản
3. xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản
a.Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn
Sở dĩ phải thành lập các sàn giao dịch của nhà nước là vì hiện nay các sàn giao dịch trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau:
-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu.
- Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch bất động sản cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.
Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch bất động sản
Khi các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: sàn giao dịch của tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng.
Đồng thời việc ra đời của các sàn giao dịch nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả.
Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ
số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu sàn giao dịch của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả.
Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn
Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên môi giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động.
Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các sàn giao dịch của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng
đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước.
Tuy nhiên vấn đề thành lập các sàn giao dịch của nhà nước cần phải chú ý
đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành
lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp.
b. Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung
-Hiện nay cơ quan quản lí các sàn giao dịch ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối.
-Khi doanh nghiệp muốn thành lập sàn giao dịch thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường.
-Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch hiện nay thường được thông qua hiệp hội bất động sản. Khi các doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội bất động sản và từ đó sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà
nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội.
-Khi các doanh nghiệp sàn có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các sàn. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm tra các sàn. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được tiến hành thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Giải pháp đưa ra :
-Thị trường bất động sản vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn . Cơ quan này trực thuộc Bộ Xây dựng và trực tiếp quản lí các sàn giao dịch trên phạm vi cả nước.
-Với cơ cấu quản lí như trên thì cơ quản lí nhà nước sẽ trực tiếp quản lí các sàn giao dịch bất động sản. Như vậy thì các doanh nghiệp sàn giao dịch bất động sản và nhà nước sẽ luôn "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau). Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với các doanh nghiệp sàn cũng như đối với nhà nước.
-Các thông tin về thị trường mà cơ quản lí nhà nước thu thập được từ các sàn sẽ bảo đảm sự chính xác và minh bạch. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định.
-Với cơ quan quản lí thì cơ cấu quản lí trên có một ý nghĩa hết sức to lớn đó là: khu vực sàn giao dịch bất động sản sẽ hạn chế sự phục thuộc vào thị trường bất động sản, vào các nhà đầu tư và các nhà đầu đầu cơ. Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các sàn luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch. Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy. Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm. Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các sàn đã không mang lại hiệu quả cho thị trường bất động sản phát triển ổn định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bởi chính các sàn không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch. Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các sàn và thị trường bất động sản sẽ thay đổi.
c. Tăng cư ờng tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản
- Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng hoá bất động sản phải có đầy đủ các giấy tờ pháp lý.
Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết thị trường bất động sản của các cơ quan nhà nước.
Theo quan điểm của luật kinh doanh bất động sản thì tất cả các giao dịch từ
hoạt động kinh doanh bất động sản đều phải qua sàn giao dịch.
Theo quy định của pháp luật, bất động sản giao dịch trên sàn phải có đầy đủ
giấy tờ pháp lý. Việc giao dịch trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch. Sau khi giao dịch trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã giao dịch qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý.
Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì giao dịch bất động sản sẽ diễn ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ.
Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động giao dịch của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu.
-Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những giao dịch bất động sản có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng.
Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi
thông tin liêm yết sàn phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi giao dịch, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý thị trường bất động sản không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các sàn.
Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết
bất động sản có hiệu quả hơn. Thị trường bất động sản sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành mạnh.
-Tuy nhiên, cũng đặt ra một vấn đề cho việc tăng cường tính pháp lý cho sàn.
Đó là việc lạm dụng của các sàn đối với việc cấp xác nhận bừa bãi cho các giao dịch bất động sản không đủ giấy tờ pháp lý. Điều này đòi hỏi các cơ quan
quản lý nhà nước pahỉ có những quy định pháp luật thật chặt chẽ để các sàn không thể lợi dụng khe hở của pháp luật. Bên cạnh đó các chế tài xử vi phải thật nghiêm khắc, đó không phải chỉ là những chế tài xử phạt hành chính mà còn có cả những biện pháp cưỡng chế của nhà nước được thực hiện theo quy định của luật hình sự.
d. Giảm thuế lệ phí cho các giao dịch bất động sản thực hiện trên sàn
-Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khoản thuế và lệ phí khi giao dịch còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi giao dịch bát động sản quá cao nên hiên tượng giao dịch ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường bất động sản không minh bạch.
-Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các giao dịch thực hiên trên sàn thì hiện tượng giao ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này sẽ lôi kéo được mọi giao dịch đều được đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm so với giao dịch ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa giao dịch bất động sản của mình lên trên sàn. Điều này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nư- ớc. Khi mọi giao dịch bất động sản được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về thị trường bất động sản , về các giao dịch bất động sản được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin được chính xác cụ thể về tình hình giao dịch, về xu hướng phát triển của thị trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn.
e . Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch
Để tiến tới minh bạch hóa thị trường bất động sản, con đường duy nhất là hình thành hệ thống sàn giao dịch được đặt dưới sự kiểm soát chặt chẽ của cơ quan chuyên môn.
Để quản lý hệ thống các sàn có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn là việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các sàn giao dịch bằng cách ban hành những quy định pháp luật.
Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các sàn chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn.
f. Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật
Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các sàn có từ năm 2006. Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm. Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn thời gian qua có nhiều vi phạm. Tuy nhiên chưa có trường hợp nào bị xử lý.
Đến năm 2009 mới có nghị định 23/NĐ-CP hướng dân xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm của các sàn. Tuy nhiên những chế tài