III) Giải pháp quản lý và cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn thành phố Hà Nội:
3.1. Quan điểm, định hướng cho việc quản lý và cải tạo nhà chung cư trong thời gian tới:
chung cư trong thời gian tới:
Vấn đề cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ nhất là các chung cư trong tình trạng nguy hiểm đang ngày càng trở thành vấn đề cấp thiết của TP. Hà Nội xác định đây là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của TP giai đoạn 2005-2015. Việc cải tạo, xây dựng mới các khu chung cư cũ tại Hà Nội được tiến hành theo 3 giai đoạn:
- Giai đoạn 2005 - 2007: là giai đoạn chuẩn bị, chủ yếu tập trung vào việc xây dựng các cơ chế chính sách, chuẩn bị môi trường pháp lý triển khai các dự án thí điểm khuyến khích các chủ đầu tư tham gia đầu tư các dự án cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ.
- Giai đoạn 2007 - 2010: xóa bỏ cơ bản các nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm không đảm bảo an toàn về người và tài sản; Tập trung triển khai các dự án thí điểm nhằm hoàn thiện cơ chế chính sách.
- Giai đoạn 2010-2015: cơ bản hoàn thành việc đầu tư xây dựng một số dự án thí điểm; đưa việc triển khai đầu tư xây dựng lại các chung cư cũ tiến hành đồng loạt theo hướng xã hội hóa, đẩy mạnh huy động các nhà đầu tư trong và ngoài nước tham gia đầu tư cải tạo xây dựng lại các chung cư cũ.
- Từ năm 2015 trở đi sẽ tiếp tục đẩy mạnh thực hiện cải tạo xây dựng lại các khu chung cư cũ trên cơ sở mô hình và môi trường pháp lý được hoàn thiện và điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế.
Để công tác cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ sớm được thực hiện để người dân có thể an cư, Bộ Xây dựng đã đưa ra 5 nhóm giải pháp nhằm thúc đẩy công tác cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ, trong đó bao gồm:
- Các giải pháp về thu hút nhà đầu tư;
- Về quy hoạch kiến trúc cho phép được điều chỉnh quy hoạch chi tiết xây dựng nhằm đảm bảo tự cân đối về tài chính của dự án;
- Về đất đai: cho phép chủ đầu tư dự án được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích được giao để thực hiện dự án và được chuyển đổi mục đích sử dụng đất một phần dự án để phục vụ nhu cầu xây dựng công trình kinh doanh, dịch vụ phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng;
- Về tài chính, bồi thường và bố trí tạm cư, tái định cư cho người dân.
Đặc biệt, để thu hút các nhà đầu tư có đủ năng lực tài chính và kinh nghiệm tham gia xây dựng lại các khu chung cư cũ, Bộ Xây dựng cũng đưa ra các yêu cầu về việc công khai, minh bạch các dự án, đồng thời đề nghị cho phép UBND cấp tỉnh được ban hành theo thẩm quyền các cơ chế, chính sách để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ bị xuống cấp hư hỏng. Đảm bảo đến năm 2015 cơ bản cải tạo được các khu chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp tại các đô thị trong cả nước.
Theo số liệu thống kê, cả nước hiện có hơn 3 triệu m2 nhà chung cư cũ được xây dựng từ trước năm 1991 với hơn 100 nghìn hộ dân đang sinh sống. Riêng các khu chung cư cũ bị hư hỏng nặng là 0,5 triệu m2 với khoảng 10 nghìn hộ dân đang sinh sống.Bộ Xây dựng đã trình Chính phủ Nghị quyết về một số giải pháp để thực hiện xây dựng, cải tạo lại chung cư cũ bị hư hỏng, xuống cấp. Mục tiêu chủ yếu của việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ bị xuống cấp nhằm tạo ra các khu nhà mới
có chất lượng tốt hơn, góp phần cải thiện và nâng cao điều kiện sống của nhân dân, cải tạo bộ mặt kiến trúc đô thị theo hướng văn minh hiện đại. Việc cải tạo, xây dựng lại theo nguyên tắc xã hội hoá, hạn chế việc đầu tư từ ngân sách, đảm bảo hài hoà lợi ích của người sử dụng nhà ở, lợi ích của nhà đầu tư. Nhà nước lấy lợi ích chung của cộng đồng dân cư với các mục tiêu xã hội làm chủ đạo. Đảm bảo các hộ dân được tái định cư có chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ cả về diện tích, chất lượng cũng như môi trường sống. Công tác cải tạo lại các chung cư cũ phải được thực hiện đồng bộ theo dự án tổng thể, có phương án quy hoạch - kiến trúc hợp lý, có hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội đồng bộ cho toàn khu vực cần cải tạo, phù hợp với tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng hiện hành, có lộ trình kế hoạch cụ thể theo nguyên tắc ưu tiên triển khai trước đối với các chung cư bị hư hỏng nặng, các chung cư tiêu chuẩn thấp, môi trường sống không đảm bảo.
Cùng với đó, Hà Nội sẽ kiên quyết thực hiện cưỡng chế đối với các hộ dân cố tình chây ỳ, chống đối việc di chuyển khỏi chung cư cũ sau khi TP đã có các giải pháp đền bù hỗ trợ tái định cư hợp tình, hợp lý, trên cơ sở lấy lợi ích của đa số cộng đồng dân cư làm chủ đạo.Đây sẽ là một trong những giải pháp quyết liệt Hà Nội dự định thực hiện thời gian tới để hiện thực hóa chủ trương cải tạo nhà chung cư cũ trên địa bàn TP. Theo đó, một trong những giải pháp thực hiện cải tạo các khu chung cư cũ bị hư hỏng xuống cấp trên địa bàn TP trong thời gian tới là Hà Nội sẽ tiếp tục kiến nghị Chính phủ và các bộ, ngành hỗ trợ kinh phí dự kiến khoảng 1.000 tỷ đồng để TP để giải quyết quỹ nhà nguy hiểm do các cơ quan tự quản chuyển giao cho TP.
UBND TP Hà Nội cũng chỉ đạo các sở, ngành, quận, huyện tổ chức rà soát, xác định các nhà chung cư lún, nứt, hư hỏng, nguy hiểm, xây dựng kế hoạch triển khai thực hiện với mục tiêu đến năm 2010 cơ bản xóa bỏ những nhà nguy hiểm trên địa bàn TP, không để tình trạng nhà xuống cấp nguy hiểm trở thành vấn đề xã hội. TP sẽ phối hợp cùng Bộ Xây dựng nghiên cứu để sớm ban hành Quy định về xử lý
nhà nguy hiểm, chuẩn bị điều kiện tái định cư, các chính sách, thủ tục đầu tư và quản lý xây dựng. Kiến nghị Bộ Xây dựng sớm ban hành Quy trình kỹ thuật, các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật, định mức đơn giá, chính sách về vốn cho công tác duy tu, sửa chữa nhà ở xuống cấp và nguy hiểm, đặc biệt công tác sửa chữa hư hỏng liên kết mối nối, nhà lún, nứt.
Sở QH-KT chủ trì, phối hợp với Sở TN-MT&NĐ, UBND quận căn cứ nhu cầu tái định cư, điều kiện hạ tầng đô thị khu vực (do chủ dự án điều tra, xác định) và qui hoạch chi tiết quận, huyện đã được phê duyệt, qui hoạch tổng thể phát triển đô thị Hà Nội để thống nhất xác định nhiệm vụ cải tạo lại toàn bộ các khu tập thể theo hướng: Đồng bộ - Hiện đại - Văn minh.