- Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh doanh, dịch vụ
3.2.2.3. Các đề xuất cho Luật thuế sử dụng đất
Xây dựng lại phạm vi điều chỉnh
Trong thời gian gần đây, có nhiều ý kiến xung quanh việc bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp. Vì thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là một loại thuế quan trọng điều tiết vào sử dụng đất nên việc bỏ hay không cũng sẽ ảnh h- ởng đến việc xây dựng Luật thuế sử dụng đất.
Những ngời ủng hộ bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp xuất phát từ thực trạng của bà con nông dân đang gặp nhiều khó khăn, phần lớn chỉ trông cậy vào thu nhập tạo ra qua trồng trọt chăn nuôi để trang trải mọi nhu cầu của cuộc sống, tích luỹ rất thấp. Đồng thời, số thu về thuế sử dụng đất nông nghiệp không đáng kể, hàng năm chỉ khoảng 1.700 tỷ đồng (chiếm 3% tổng số thu NSNN), có thể bù đắp dễ dàng bằng các khoản thu khác, nếu bỏ đợc sẽ giúp bà con nâng dần đời sống, tạo hiệu ứng kích cầu đáng kể rút ngắn khoảng cách giàu nghèo giữa nông thôn và thành thị.
Nếu chỉ nhìn về số thu nộp cho Nhà nớc thì cách đặt vấn đề trên là có lý. Tuy nhiên, trên thực tế, chính sách thuế sử dụng đất nông nghiệp của Nhà nớc hiện nay đã thể hiện chủ trơng giảm gánh nặng thuế cho nông dân: thuế suất giảm liên tục từ 20% sản lợng trong thời kỳ chống Pháp, xuống còn 6- 7% sản lợng hiện nay, nếu xét theo tỷ lệ tăng sản lợng thực tế thì mức động viên từ thuế sử dụng đất nông nghiệp chỉ vào khoảng 3-4% sản lợng. Hơn nữa, về danh nghĩa là nông dân nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp cho Nhà nớc nhng trên thực tế, toàn bộ số thu này đợc để lại địa phơng để tiếp tục đầu t vào hạ tầng cơ sở, phát triển nông nghiệp đem lại lợi ích cho bà con nông dân. Bởi vậy, nếu bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì các địa phơng, đặc biệt là các địa phơng mà sản xuất nông nghiệp là chủ yếu sẽ mất nguồn thu quan trọng trong việc phát triển kinh tế địa phơng bằng nội lực. Hiện nay, trong sản xuất nông nghiệp, ngoài thuế sử dụng đất nông nghiệp ra
thuế sử dụng đất nông nghiệp thì sẽ không còn công cụ tài chính để quản lý hoạt động sản xuất nông nghiệp và việc sử dụng đất trong nông nghiệp. Khi cha có loại thuế nào khác thay thế thuế sử dụng đất nông nghiệp thì việc duy trì hình thức thuế này còn là biện pháp tạo sự công bằng giữa những ngời sử dụng đất trong sản xuất nông nghiệp. Cuối cùng, từ thực tế cho thấy nếu ta bỏ thuế sử dụng đất nông nghiệp thì không thể thực hiện đợc việc quản lý hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp do không có khoản thu trực tiếp nào thì chính quyền cơ sở sẽ buông lỏng việc quản lý.
Tóm lại, trong giai đoạn hiện nay không nên bỏ hẳn thuế thu vào việc sử dụng đất nông nghiệp mà nên điều chỉnh dần theo hớng giảm cho phù hợp với các chính sách của Đảng và Nhà nớc đối với nông thôn, đời sống, điều kiện kinh tế nông thôn và phù hợp với tiến trình cải cách của các sắc thuế có liên quan.
Theo quy định của Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, các Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai các năm 1998, 2001 và vừa mới đây là Luật Đất đai 2003: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý. Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Vì vậy, ngời sử dụng đất đợc Nhà nớc giao, tuy không phải là ngời sở hữu nh- ng là ngời hởng lợi trực tiếp từ đất đợc Nhà nớc giao nên có nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất cho Nhà nớc.
Ngoài việc giữ nguyên đất nông nghiệp, Luật thuế nên bổ sung thêm đất đi thuê của Nhà nớc đang trả tiền thuê hàng năm. Việc thu vào đất cho thuê của Nhà nớc nhằm đảm bảo công bằng với đất đợc giao mà Nhà nớc có thu tiền sử dụng đất một lần, khắc phục bất hợp lý hiện nay (đất đợc giao vừa thu tiền sử dụng đất một lần, vừa nộp thuế sử dụng đất, còn đất thuê thì chỉ nộp tiền thuê với giá cho thuê thấp hơn nhiều lần so với chi phí phải bỏ ra đối với đất đợc giao). Mặt khác, có thu vào đất thuê mới góp phần tích cực vào quản lý đất đai.
Vì vậy, phạm vi điều chỉnh thuế sử dụng đất sẽ gồm tất cả 6 loại đất: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân c nông thôn, đất đô thị, đất
chuyên dùng và đất cha giao sử dụng nhng thực tế có sử dụng; sau đó sẽ loại trừ các loại đất không chịu thuế sử dụng đất theo nguyên tắc: các loại đất đã nộp thuế hay thu khác nh thuế tài nguyên, đất cha quy chủ và cha giao cho ai sử dụng.
Đối tợng nộp thuế
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất thuộc đối tợng chịu thuế đều thuộc đối tợng nộp thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, để thúc đẩy việc sử dụng đất, tránh bỏ hoang hoá đất đai đã đợc giao, đối tợng nộp thuế cần quy định tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đợc giao đất mà không sử dụng thì vẫn phải nộp thuế sử dụng đất. Ngợc lại, một số loại đất nh: đất xây dựng trụ sở làm việc của cơ quan hành chính Nhà nớc, đất chuyên dùng vào mục đích quốc phòng an ninh, mục đích công cộng, phúc lợi xã hội không cần phải thu thuế theo quy định miễn giảm thuế, nhng nếu các loại đất đó sử dụng không đúng mục đích thì phải nộp thuế sử dụng đất.
Sửa đổi căn cứ tính thuế
Nh đã trình bày ở các phần trên, căn cứ tính thuế sử dụng đất cũ là rất bất hợp lý, đòi hỏi phải xây dựng căn cứ mới cho phù hợp với tình hình thực tế. Căn cứ tính thuế sử dụng đất sẽ gồm: diện tích, giá đất và thuế suất
Diện tích
Diện tích đất tính thuế sử dụng đất là toàn bộ diện tích các loại đất đang thực tế sử dụng của ngời nộp thuế. Mức diện tích tính thuế thấp nhất phải bằng diện tích đất ghi trong sổ địa chính, GCN QSDĐ hay quyết định giao đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền. Chủ sử dụng đất phải làm thủ tục kê khai về diện tích thực tế đang sử dụng vợt qua diện tích hợp pháp để cơ quan có thẩm quyền xem xét, chứng nhận bổ sung. Trờng hợp cha đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cấp GCN về diện tích sử dụng thì diện tích tính thuế đợc căn cứ theo tờ khai của chủ sử dụng đất về diện tích thực tế đang sử dụng.
Giá quyền sử dụng đất (giá đất) tính thuế
Việc xác định giá đất để tính thuế là khác nhau ở mỗi nớc: theo hạng đất hoặc theo loại đất nh… ng có đặc điểm chung giống nhau là các nớc đều căn cứ trên vị trí địa lý, độ màu mỡ và đặc biệt là khả năng sinh lời của… đất để phân chia thành đất tốt, đất trung bình, đất xấu; từ đó để xác định giá thị trờng của đất. Giá tính thuế đất thờng đợc xác định thấp hơn giá trị thị trờng của đất.
Tại Việt Nam, khái niệm giá đất đã đợc thể hiện trong các văn kiện của Đảng và pháp luật của Nhà nớc. Điều 12 Luật Đất đai năm 1993 đã quy định: “Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất”. Giá đất có vị trí quan
trọng trong hệ thống các công cụ quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế của Nhà nớc. Khác với nhiều nớc có nền kinh tế thị trờng tự do với thị trờng bất động sản hoàn chỉnh giúp cho giá đất tính thuế đợc xác định sát với thực tế, ở nớc ta, việc xác định giá đất còn rất khó khăn khi thị trờng bất động sản mới chỉ manh nha hình thành trong thời gian gần đây. Do đó, việc xác định giá đất phải phù hợp với quan hệ cung - cầu, tránh sự chủ quan duy ý chí luôn là đòi hỏi bức thiết.
Thực hiện Điều 12 Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 80CP ngày 6/11/1993 và Nghị định 87CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất. Khung giá này đợc xây dựng căn cứ vào khả năng sinh lời và giá đất chung trên thị trờng; các tỉnh, thành phố sựa vào khung giá để cụ thể hoá giá từng loại đất ở địa phơng mình tho hệ số K cho từng trờng hợp nhất định. Theo Luật Đất đai, khung giá đất đợc áp dụng cho việc tính thế chuyển QSDĐ, thu tiền sử dụng đất, tính giá trị đất khi giao. Để thống nhất về chính sách tài chính đối với đất đai thì khung giá đất sẽ đợc áp dụng cho việc sử dụng đất, giá đất đợc xác định theo khung giá sẽ là căn cứ để tính thuế sử dụng đất. Tuy nhiên, do khung giá này tồn tại quá lâu và cha bao quát đợc tình hình chung, không đáp ứng đợc sự biến đổi nhanh chóng của thị trờng bất động sản tự phát trong nớc nên đã bộc lộ nhiều nhợc điểm. Để
việc quy định và vận dụng giá đất phù hợp với tình hình mới thì cần xây dựng lại khung giá và hệ số điều chỉnh K.
* Khung giá:
Khung giá đất đợc cấu tạo bởi giá đất tối đa và tối thiểu nên khung giá đất phù hợp hay không hoàn toàn phụ thuộc vào giá đất đợc xây dựng trong khung. Đất đai có giá khác nhau phụ thuộc vào vùng, vị trí đất, cơ sở hạ tầng và khả năng sinh lợi của đất. Giá đất không chỉ khác nhau ở từng thửa riêng biệt mà còn có sự chênh lệch rõ rệt giữa đất đô thị với đất khu dân c nông thôn, đất nông lâm nghiệp, do đó, việc xây dựng khung giá và giá đất sẽ chịu ảnh hởng của các tiêu thức sau:
- Đất đô thị: Khi nói đến đất đô thị, thông thờng chỉ là đất nội thành, nội thị và đất ven đô đã đợc đô thị hoá. Trong tình hình đô thị hoá đang phát triển nhanh chóng nh hiện nay thì khi xây dựng khung giá đất, Nhà nớc cần bổ sung thêm các khu vực đang quy hoạch sẽ đô thị hoá để không bị động khi giá đất ở đây thay đổi.
Hiện nay, đô thị nớc ta đợc chia thành 5 loại: cao nhất là đô thị loại 1 bao gồm: Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh; loại 2 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng và một số thành phố thuộc tỉnh nh Thanh Hoá, Vinh ; loại 3 gồm một số… thành phố thuộc tỉnh, thị xã, tỉnh lỵ; loại 4 gồm các thị xã thuộc tỉnh và loại 5 gồm các thị trấn thuộc huyện. Tuy nhiên, cách phân loại này sẽ rất khó cho xây dựng khung giá đất vì trừ loại 1 còn các loại sau có phạm vi điều chỉnh rất rộng, dẫn đến giá đất giữa các đối tợng đợc áp dụng chệnh lệch nhau rất nhiều. Ví dụ, trong loại 4, cùng đối tợng là đất thị xã thuộc tỉnh, nhng giá đất ở các tỉnh miền núi sẽ khác các tỉnh đồng bằng. Do đó, đất đô thị nên đợc xem xét phân chia lại cho phù hợp.
Cùng trong một loại đô thị thì giá đất đã rất khác nhau tuỳ theo vị trí đất đô thị: trung tâm hay xa trung tâm, gần hay xa đờng; ở những đô thị có tiềm năng du lịch thì giá đất còn biến động theo các khu phố: nh ở phố cổ hay phố mới quy hoạch, đờng phố rộng hay hẹp, điều kiện sinh hoạt có thuận
vùng, theo tuyến, theo điểm (lô đất ở gần mặt đờng hay không). Do đó, để xây dựng một khung giá đất đô thị phù hợp thì phải tiến hành khảo sát để có đợc giá tối đa và giá tối thiểu.
- Đất khu dân c nông thôn: Nguyên tắc phân hạng đất hiện hành đối với khu dân c nông thôn thờng dẫn đến nhầm lẫn với đất nông nghiệp, không đúng tính chất của loại đất này dùng để ở, để xây dựng công trình. Vì vậy, việc phân loại đất khu dân c nông thôn cần dựa vào các yếu tố nh loại xã (đồng bằng, trung du, miền núi) đi kèm với các điều kiện nh cơ sở hạ tầng, điều kiện sinh hoạt, xa hay gần đô thị để xây dựng giá đất theo từng loại.…
- Đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nớc nuôi trồng thuỷ sản:
Để xác định giá đất nông nghiệp, cần căn cứ vào các yếu tố chủ yếu nh: quan hệ cung - cầu, yếu tố tự nhiên của đất, yếu tố về kinh tế - xã hội.
Quỹ đất đai dùng vào sản xuất nông nghiệp thì có hạn nhng hàng năm ngoài việc xói mòn do bão lũ, diện tích đất nông nghiệp còn giảm do nhu cầu đô thị hoá, xây dựng nhà ở, xây dựng công trình hạ tầng, các khu công nghiệp, làm đờng giao thông, trong khi đó, nhu cầu đất sản xuất nông nghiệp vẫn ngày càng tăng do nhu cầu trong và ngoài nớc đối với các sản phẩm nông nghiệp. Vì vậy, khi xác định giá đất nông nghiệp thì yếu tố cần quan tâm trớc hết là cung, cầu về đất nông nghiệp.
Chất đất, vị trí, điều kiện khí hậu tự nhiên của đất cũng là yếu tố tạo nên lợi nhuận từ đất (địa tô chênh lệch 1), tuy nhiên, dùng yếu tố này để xác định giá đất là rất trìu tợng. Bởi lẽ, để khai thác đợc lợi ích của đất còn phụ thuộc vào cách sử dụng đất của con ngời, ví dụ: với đất ngập mặn thì trồng lúa không thể thu lợi nhuận cao nhng lại cho lợi nhuận rất cao nếu dùng để nuôi tôm. Vì vậy, để xác định độ phì của đất thì cũng chẳng có căn cứ nào nên không thể nói đất đồng bằng tốt hơn đất miền núi. Chính vì thế, yếu tố này chỉ dùng tham khảo với những vùng có cơ cấu cây trồng vật nuôi ổn định lâu dài.
Tình hình phát triển kinh tế, đời sống xã hội trong từng vùng là những điều kiện cơ bản để tăng cờng đầu t, thâm canh, tăng vụ, ứng dụng khoa học kỹ thuật vào sản xuất nông nghiệp, tạo ra khả năng sinh lợi của đất và làm cho giá đất nông nghiệp tăng lên. Đây cũng là yếu tố nên xem xét kỹ khi xây dựng giá tính thuế vì điều này sẽ ảnh hởng lớn đến giá cả đất nông nghiệp giữa các vùng khác nhau nh đồng bằng, trung du, miền núi.
Giá cả ruộng đất là địa tô đợc t bản hoá, tức là giá đất đợc tính toán kỹ lỡng để tạo ra lợi nhuận bằng hoặc cao hơn số lợi nhuận nếu không bỏ vốn đầu t vào ruộng đất mà đem số tiền đó gửi vào ngân hàng hoặc đầu t vào kinh doanh khác. Địa tô càng cao thì giá cả ruộng đất càng cao.
Tóm lại, giá đất dù đợc phân theo bất cứ tiêu chí nào cũng chịu sự ảnh hởng của các yếu tố tự nhiên, kinh tế, xã hội, vị trí. Tuy nhiên, khi xây dựng giá tính thuế thì cần phải loại bỏ bớt các yếu tố thuộc về tâm lý và những yếu tố nhất thời để xây dựng đợc giá đất tính thuế ổn định trong một thời gian thích hợp.
Từ những yêu cầu đối với giá đất tính thuế ở trên thì khung giá đất có thể đ- ợc xây dựng theo hớng sau:
+ Xây dựng lại các khung giá với giá tổi thiểu và giá tối đa mới cho phù hợp với tình hình thay đổi của giá đất trong thời gian vừa qua. Chính phủ xây dựng khung giá đất là để định hớng giá đất trong điều kiện thị trờng bất động sản cha phát triển, do đó không mang tính chi tiết. Việc quy định giá chi tiết thuộc về từng địa phơng, vì vậy, nên mở rộng mức giá tối đa, tối thiểu cho khung giá của từng loại đất. Việc mở rộng khoảng cách của giá trong khung sẽ bao quát đợc hết giá đất các loại và không gây lúng túng