*Cơ sở pháp lý để xây dựng quy định pháp luật về bồi thờng giải
phóng mặt bằng.
Hiến pháp 1992 đặt nền móng cho việc xây dựng chính sách bồi thờng giải
phóng mặt bằng qua những điều khoản quy định cụ thể sau:
Điều 17: “Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời, phần vốn và tài sản do Nhà nớc đầu t vào các xí nghiệp, công trình thuộc các ngành và lĩnh vực kinh tế văn hoá, xã hội, khoa học kỹ thuật, ngoại giao, quốc phòng, an ninh, cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nớc thuộc sở hữu toàn dân .”
Điều 18: “ Nhà nớc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng ổn định
lâu dài tổ chức, cá nhân đ… … ợc chuyển quyền sử dụng đất đợc Nhà nớc giao
Điều 23: “ …trờng hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng an ninh và vì lợi ích quốc gia. Nhà nớc trng mua hoặc trng dụng có bồi thờng tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trờng .”
Điều 58: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp của cải để dành, nhà ở, t liệu sinh hoạt, t liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác, đối với đất đợc Nhà nớc giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18.
Nhà nớc bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân.
Luật đất đai 1993: Trên cơ sở quy định của Hiến pháp, Luật Đất đai đợc
Quốc hội thông qua ngày 14/7/1993 đã có những quy định liên quan đến vấn đề bồi thờng giải phóng mặt bằng nh sau:
Điều 12: Nhà nớc xác định giá các loại đất để tính thuế chuyển quyền sử đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất.
Điều 27: Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù thiệt hại.
Điều 28: Cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền quyết định giao đất nào thì có quyền thu hồi đất đó.
…Trớc khi thu hồi đất phải thông báo cho ngời đang sử dụng biết về lý do
thu hồi, thời gian, kế hoạch di chuyển, phơng án đền bù thiệt hại.
Trong trờng hợp có nhu cầu khẩn cấp của chiến tranh, chống thiên tai hoặc trong tình trạng khẩn cấp, thì việc trng dụng đất do UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh trở lên quyết định. Hết thời hạn trng dụnh, ngời sử dụng đất đợc trả lại đất và đợc đền bù thiệt hại do việc trng dụng gây ra theo quy định của pháp luật.
Điều 73: Ngời sử đất có những quyền sau đây:
…6- Đợc Nhà nớc bảo vệ khi bị ngời khác xâm phạm đến quyền sử đất
Điều 79: Ngời sử đất có những nghĩa vụ sau đây:
…6- Đền bù cho ngời có đất bị thu hồi để giao cho mình…
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001.
Những quy định về bồi thờng, giải phóng mặt bằng của luật đất đai 1993(đợc cụ thể hoá tại nghị định số 22/1998/NĐ-CP) tuy đã thu đợc những thành tựu quan trọng trong giai đoạn đầu thực hiện, nhng càng về sau, do sự biến đổi mau lẹ của tình hình kinh tế xã hội, đã dần mất đi vai trò làm động lực cho sự phát triển, đã nảy sinh nhiều vớng mắc nh: Giá đất để tính đền bù thấp hơn nhiều so với thực tế, giải quyết tái định c, đời sống việc làm cho ngời có đất bị thu hồi, xử lý các trờng hợp cố tình không thực hiện quyết định thu hồi đất làm chậm trễ việc Giải phóng mặt bằng trong quá trong quá trình thực hịên các dự án đầu t, phát sinh nhiều khiếu kiện của nhân dân. Một số vấn đề mới xuất hiện nhng cha có quy định để điều chỉnh nh tại một số địa phơng, các cộng đồng dân c khi xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng đã sử dụng đất của một số hộ gia đình, cá nhân, trong nhiều trờng hợp ngời bị mất đất không đòi hỏi đền bù thiệt hại về đất đai, tài sản hoặc đền bù có mức độ. Để tạo điều kiện đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng, đẩy nhanh tiến độ thi công các công trình, đồng thời đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngời sử dụng đất, tại kỳ họp thứ 9 Quốc hội khoá X đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai( ngày 29/6/2001). Trong đó:
Điều 12 đợc sửa đổi, bổ sung nh sau:
“1, Chính phủ quy định khung giá các loại đất cho từng vùng, theo từng
thời gian và nguyên tắc, phơng pháp xác định giá các loại đất.
2, Căn cứ vào quy định của Chính phủ về khung giá và nguyên tắc, phơng pháp xác định các loại đất, UBND tỉnh ,Thành phố trực thuộc Trung ơng quy định giá các loại đất phù hợp với tình hình thực tế tại địa phơng để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất, tiền thuê đất, lệ phí trớc bạ, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thờng khi Nhà n-
“ 1, Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi th- ờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiện theo quy định của Chính phủ.
2, Nhà nớc có chính sách để ổn định đời sống cho ngời có đất bị thu hồi. Trong trờng hợp ngời bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì đợc mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc hoặc đợc giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở.
Trong trờng hợp phơng án bồi thờng đã đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt, đợc công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà ngời bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi đất thì cơ quan quyết định thu hồi đất có quyền ra quyết định cỡng chế. Trong trờng hợp Chính phủ quyết định thu hồi đất thì UBND tỉnh, Thành phố trực thuộc trung ơng ra quyết định cỡng chế.
Trong trờng hợp cộng đồng dân c xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng của cộng đồng thei quy hoạch bằng nguồn vốn do nhân dân đóng góp hoặc Nhà nớc có hỗ trợ thì việc bồi thờng hoặc hỗ trợ cho ngời có đất đợc sử
dụng để xây dựng công trình do cộng đồng dân c và ngời có đất đó thoả thuận.
*Các quy định về bồi thờng, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số
90/CP ngày 17/8/1994( áp dụng từ 17/8/1994 đến 8/5/1998)
Để đảm bảo nhu cầu về đất xây dựng các công trình quốc phòng, an ninh các công trình phục vụ mục đích công cộng, lợi ích quốc gia, đồng thời đảm bảo quyền lợi của ngời sử dụng đất, ngày 17/8/1994, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào nục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Về phạm vi áp dụng, Điều 1 của bản quy định ban hành kèm theo Nghị định số 90/CP quy định nh sau:
“ Quy định này chỉ áp dụng để đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng…”
Về khung giá các loại đất để áp dụng khi đền bù thiệt hại về đất, Giải phóng mặt bằng khi nhà nớc thu hồi đất. Chính phủ quy định tại Nghị định số
87/ CP ngày 17/8/1994.
Điều 4 của Nghị định quy định:
“ 1 Trong tr… ờng hợp cùng một loại đô thị mà đất có khả năng sinh lợi
khác nhau, mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng khác nhau, thì địa phơng đợc phép vận dụng hệ số K điều chỉnh khung giá từ 0,8-1,2 lần mức giá của cùng loại đô thị, cùng loại đờng phố và vị trí đất quy định trong bảng khung giá đất đô thị.
2, Giá các loại đất do địa phơng quy định không đợc thấp hơn giá tối thiểu và không đợc cao hơn giá tối đa của khung giá và hệ số điều chỉnh…"
Nhng trong thực tế việc áp dụng khung giá đất gặp nhiều khó khăn, bất cập, các tỉnh đẫ vận dụng hệ số điều chỉnh khung giá K nhng vẫn không sát với thực tế, không phù hợp với thị trờng bất động sản. Do đó ngày 13/5/1996, Thủ tớng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 302/TTg về việc điều chỉnh hệ số K trong khung giá đất ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 với khoảng giãn cách rộng lớn: “ từ 0,5- 1,8 lần ”.… …
Sau gần 4 năm thực hiện Nghị định số 90/CP cho thấy việc bồi thờng, giải phóng mặt bằng đã bộc lộ những tồn tại nhất định, làm chậm tiến độ giải phóng mặt bằng, chậm tiến độ thực hiện các dự án đầu t, sau khi Nhà nớc thu hồi đất và mặc dù đã đợc bồi thờng nhng ngời sử dụng đất vẫn gặp nhiều khó khăn, đặc biệt là những ngời bị thu hồi hết đất sản xuất, phải chuyển sang ngành nghề khác. Tình trạng thất nghiệp, trẻ em phải bỏ học đối với những gia đình bị thu hồi đất khá phổ biến, gây gánh nặng cho xã hội.
Từ những vấn đề tồn tại nêu trên, đòi hỏi Nghị định số 90/CP cần đợc thay thế để có chính sách, pháp luật phù hợp vừa khắc phục những tồn tại, vừa đảm bảo thời gian thi công các công trình, vừa đảm bảo quyền lợi của các ngời sử dụng đất,
Các quy định về bồi thờng, giải phóng mặt bằng theo Nghị định số 22/1998/NĐ- CP ngày 24/4/1998( áp dụng từ 8/5/ 1998 đến nay)
Hệ thống văn bản pháp luật:
+Nghị định số 22/1998/NĐ - CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng (Thay thế Nghị định số 90/CP ngày 17/8/1994)
+ Thông t số 145/ TT – BTC ngày 4/11/1998 của Bộ Tài chính hớng dẫn thi hành Nghị định số 22/1998/NĐ- CP.
+ Công văn số 4448/TC- QLCS ngày 4/9/1999 của Bộ Tài chính hớng dẫn xử lý một số vớng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng.
+ Ngoài ra còn có Quyết định số 592/1999/QĐ- BGTVT ngày 12/3/1999 của Bộ trởng Bộ giao thông vận tải về việc ban hành những quy định về kỹ thuật khi tiến hành giải phóng mặt bằng phục vụ các dự án xây dựng công trình giao thông.
Nội dung của Nghị định số 22/1998/ NĐ-CP và Thông t số 145/TT- BTC:
+ Về đối tợng phạm vi áp dụng:Chính sách đền bù thiệt hại Giải phóng mặt bằng đợc áp dụng chung cho mọi trờng hợp bị Nhà nớc thu hồi đất. Với quy định này thì trờng hợp các nhà đầu t đợc Nhà nớc giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng, kinh doanh bằng nguồn vốn đầu t trong nớc, vốn đầu t nớc ngoài cũng đợc áp dụng chung chính sách vơi trờng hợp sử dụng đất để xây dựng công trình công cộng do ngân sách Nhà nớc đầu t. Việc áp dụng chung một chính sách đền bù trong thời điểm này là phù hợp cơ chế xác định giá đất của Nhà nớc, có tác dụng tạo ra sự thống nhất trong quá trìng thực hiện, thúc đẩy quá trình Giải phóng mặt bằng đối với các dự án xây dựng sử dụng vốn từ ngân sách Nhà nớc. Tuy nhiên, hiện nay quy định này đang bộc lộ những điểm không phù hợp.
+ Nguyên tắc đền bù: Ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng vào mục đích
nào thì khi thu hồi, Nhà nớc đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng tiền theo giá đất cùng mục đích sử dụng hoặc đền bù bằng nhà
ở, khi đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về giá trị thì ngời đợc đền bù đợc nhận( hoặc phải trả) phần chênh lệch giá trị đó bằng tiền.
+ Về điều kiện đợc đền bù: Chính sách đất đai của Nhà nớc Việt Nam qua
các thời kỳ lịch sử đã có rất nhiều thay đổi, từ chỗ có nhiều hình thức sở hữu đất đai nay chỉ còn duy nhất một hình thức sở hữu Nhà nớc về đất đai, từ chỗ quản lý đất đai chỉ đơn thuần là biện pháp hành chính đến nay đã thêm các biện pháp về kinh tế và dân sự, đối tợng sử dụng đất cũng qua nhiều lần điều chỉnh trong cải cách ruộng đất, cải tạo kinh tế t bản t nhân, hợp tác hoá trong nông nghiệp, khoán sản phẩm, giao đất giao rừng Bên cạnh đó công tác quản lý đất đai, đăng ký…
quyền sử dụng đất, cập nhật các biến động về diện tích, loại, hạng đất, về chủ sử dụng đất lại không đợc thực hiện đầy đủ không đợc theo dõi thờng xuyên dã làm cho hiện tợng quản lý, sử dụng đất thực sự đa dạng, phức tạp. Mỗi một trờng hợp sử dụng đất đều có nguồn gốc, hoàn cảnh khác biệt nhau vì thế việc cụ thể, chi tiết hoá các trơng hợp đợc đền bù thịêt hại về đất, về tài sản đã bớc đầu làm cho phơng án đền bù sát với thực tế và có tính khả thi cao hơn. Nghị định số 22/1998/NĐ- CP đã quy định các trờng hợp sử dụng đất hợp pháp phải là ngời có một trong các giấy tờ theo quy định nh: giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền, giấy tờ chuyển nhợng quyền sử dụng đất.
+ Về giá đất để tính đền bù thiệt hại: Thông t số 145/TT- BTC ngày
4/11/1998 của Bộ Tài chính hớng dẫn ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ - CP quy định giá đất để tính đền bù thiệt hại đợc xác định trên cơ sở giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nhân với hệ số K. Trong đó:
- Giá đất do UBND cấp tỉnh quy định là giá đất do UBND cấp tỉnh căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành kèm theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 đã bao hàm hệ số K quy định trong Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ và Nghị định số 17/1998/NĐ- CP ngày 21/3/1998( Nghị định số 17/1998/NĐ- CP sửa đổi, bổ sung khoản 2, Điều 4 của Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994: “ Giá các loại đất do địa phơng quy định có thể thấp hơn giá tối thiểu
số 87/CP ngày 17/8/1994 vủa Chính phủ và hệ số K đã đợc điều chỉnh tại Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 của Thủ tớng Chính phủ, nhng giảm hoặc tăng không vợt quá 50%.
- Hệ số K đợc xác định theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi (hoặc giá chuyển quyền sử dụng đất thực tế) với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định nêu ở trên.
Giải thích về cách tính giá đất để tính đền bù thiệt hại:
Giả sử giá đất do UBND cấp tỉnh quy định căn cứ vào khung giá các loại đất ban hành theo Nghị định số 87/CP là M.
Ký hiệu hệ số K theo Quyết định số 302/TTg là K302( với 0,2 <=k302<=1,8) nh vậy giá đất đã đợc điều chỉnh theo Quyết định số 302/TTg là M*K302. Theo Nghị định số 17/1998/NĐ- CP, giá đất đợc điều chỉnh tăng hoặc giảm đến 50% sẽ