tại Hà Nội thời gian qua.
1. Những kết quả đáng ghi nhận trong thời gian qua.
Đã gần 50 năm sau ngày Thành phố Hà nội đợc giải phóng, 14 năm kể từ khi Nhà nớc thực hiện chính sách đổi mới và 5 năm sau khi chơng trình phát triển
nhà ở Thủ đô ra đời. Qua từng ấy thời gian Thành phố không ngừng phát triển về mọi mặt kinh tế – văn hoá - xã hội, tuy nhiên không gì dễ nhận thấy hơn cả là khi ta chứng kiến sự đổi thay ở Bộ mặt Thành phố. Hàng loạt các con đờng mới khang trang, sạch đẹp hơn, hàng loạt các cao ốc, toà nhà mọc lên ở mọi nơi trong Thành phố và đặc biệt hơn cả là những khu đô thị mới xuất hiện tại những nơi mà trớc kia chỉ là vùng ngoại thành hẻo lánh thiếu các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội thiết yếu. Hàng chục khu đô thị mới đợc xây dựng tạo điều kiện cho ngời dân Thủ đô nâng cao chất lợng cuộc sống đồng thời tạo cho Thủ đô một dáng dấp hiện đại, văn minh hơn bao giờ hết.
Có đợc thành quả đó là nhờ sự sáng suốt trong việc đề ra các chính sách về phát triển đô thị phù hợp trong đó không thể không kể đến chủ trơng phát triển nhà ở theo dự án mà đề tài đang đề cập.
Để đánh giá đợc kết quả bớc đầu của công cuộc đầu t này có thể thông qua hai khía cạnh định tính và định lợng cùng việc xem xét một số dự án cụ thể sau đây.
1.1. Những kết quả xét trên khía cạnh định tính.
Thứ nhất, phát triển nhà ở theo dự án mà chủ yếu là xây dựng các chung c cao tầng thật sự phù hợp với điều kiện và nhu cầu của Thành phố.
Khái niệm chung c cao tầng hay nhà ở căn hộ cao tầng là các loại nhà cao”
tầng từ 5 tầng trở lên, gồm nhiều căn hộ khép kín, có cầu thang và lối đi chung (không bao gồm loại nhà ở thông tầng từ dới cùng lên tầng má (NĐ”
71/2001/NĐ - CP)
Nhà chung c cao tầng đã là một xu thế tất yếu trong phát triển nhà ở tại các đô thị trên thế giới, Thủ đô Hà nội cũng là một đô thị có tốc độ phát triển nhanh nên không nằm ngoài quy luật đó. Trong quy hoạch chung năm 1998 Hà nội đã xác định chỉ tiêu bình quân đất đô thị là 100m2/ngời. Song với yêu cầu để tạo lập môi trờng sống mới đã phân bổ 20 – 25% là đất giao thông, 14% đất cây xanh thể dục thể thao, đất khu ở chỉ dừng ở mức 40 – 45%, còn lại là đất chuyên dùng khác nh công nghiệp, trung tâm công cộng, an ninh quốc phòng, kho tàng, đầu mối kỹ thuật Với chỉ tiêu và điều kiện nh… vậy xây dựng nhà ở chung c cao tầng là xu thế tất yếu. Đây không chỉ là định hớng của các nhà quản lý mà còn là nguyện vọng của đa số nhân dân thông qua các đợt điều tra xã hội học và tình hình đăng ký mua nhà chung c ở các khu đô thị mới.
Các quần thể chung c cao tầng trong những khu đô thị đợc xây dựng dựa trên quy hoạch tổng thể có tính đến sự phù hợp với môi trờng xung quanh đã tạo cho Thành phố vẻ khang trang, hiện đại trong sự thống nhất đồng bộ.
Thứ hai,phát triển nhà ở theo dự án đáp ứng chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau trong xã hội.
Mặt trái của quá trình phát triển kinh tế là làm gia tăng bất bình đẳng xã hội. Thủ đô Hà nội có khoảng cách giàu – nghèo nói chung vào khoảng 5 – 6 lần nhng sự cách biệt về nhà ở lại rộng lớn và sâu sắc hơn nhiều. Đặc biệt là trớc đây khi phần lớn nhà ở là do dân tự xây dựng trên những mảnh đất riêng thì ng- ời ta có thể dễ dàng quan sát thấy hàng ngàn ngôi nhà t nhân ở Hà nội trị giá hàng tỷ đồng bên cạnh đó cũng có không ít các ngôi nhà tạm, nhà cấp 4, nhà trong “xóm liều”, nhà cơi nới từ cầu thang nói chung là có giá trị thấp. …
Phát triển nhà ở bằng việc xây dựng các chung c cao tầng đã làm thay đổi quan điểm nhà phải gắn với đất. Với u điểm là tạo ra diện tích sàn xây dựng và số căn hộ lớn hơn gấp nhiều lần so với sử dụng đất chia lô, các chung c có thể cung cấp chỗ ở cho nhiều đối tợng khác nhau với giá thành rẻ hơn hẳn so với tự mua đất làm nhà.
Hơn thế Thành phố còn có chủ trơng buộc các chủ đầu t xây dựng nhà trong các khhu đô thị mới phải dành một tỷ lệ căn hộ nhất định để bán cho CBCNV các tổ chức, đơn vị hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp có nhu cầu về nhà ở với giá đảm bảo kinh doanh. Ngoài ra tuỳ từng dự án mà còn phải dành ra một số lợng căn hộ để bán theo giá chỉ đạo của Thành phố cho các đối tợng chính sách có khó khăn về nhà ở. Tất cả sự can thiệp trên đây của Nhà nớc là nhằm giảm bớt tác hại của thị trờng bất động sản đang phát triển quá nóng, không phản ánh đúng quy luật cung cầu và đặc biệt là thiếu bình đẳng.
Thứ ba,phát triển nhà ở theo dự án huy động đợc nhiều nguồn vốn trong xã hội.
Do tính chất cố định, không thể tăng thêm về diện tích mà thị trờng bất động sản thờng hứa hẹn khả năng thu lợi nhuận cao, thậm chí là siêu lợi nhuận nếu không có sự kiểm soát chặt chẽ từ phía Nhà nớc. Hà nội và TP. HCM là hai địa phơng thờng xảy ra các đợt sốt đất, giá đất tăng với mức chóng mặt nhng chủ yếu không phải do nhu cầu thật sự tăng mà là do đầu cơ. Thậm chí nhiều doanh nghiệp trong ngành xây dựng cũng bị cuốn vào vòng xoáy đầu cơ đát, tình trạng này khiến cho một khối lợng tiền khổng lồ trị giá hàng vạn tỷ đồng của toàn xã hội bị chôn chặt vào đất mà không tạo ra của cải gì, hơn thế nó còn làm căng thẳng thêm tình trạng thiếu nhà ở do giá đất đã vợt quá khả năng chi trả của nhiều ngời.
Chơng trình phát triển nhà ở của Hà nội ra đời cùng với nhiều khuyến khích u đãi đối với các thành phần kinh tế tham gia đã trở thành một nơi thu hút, khai
thông có hiệu quả nhiều nguồn vốn vào thị trờng bất động sản tạo ra sản phẩm là các khu nhà phù hợp với nhiều đối tợng khác nhau. Nguồn vốn đầu tiên phải kể đến là từ các doanh nghiệp trong ngành xây dựng mà trớc đây chủ yếu dùng vào việc xây dựng phục vụ cho nhu cầu nội Bộ hoặc khai thác quỹ đất để bán. Thứ hai là nguồn vốn huy động từ khách hàng – những ngời có ý định mua nhà, những khu chung c mới đợc xây dựng của Thành phố thật sự thu hút đợc sự quan tâm của nhiều ngời, đặc biệt trong thời gian đầu khi các khu đô thị mới còn ít thì ngời mua nhà thờng sãn sàng trả trớc 40 – 50% tiền nhà để đợc chắc chắn sở hữu căn nhà đó. Đây đã và đang là nguồn vốn giữ vai trò hết sức quan trọng trong phát triển nhà của Thành phố.
Thứ t, phát triển nhà ở theo dự án đón đầu quá trình phát triển về kinh tế, mở rộng về địa giới hành chính của Thành phố trong tơng lai.
Làm đợc điều đó là do mọi dự án đều đợc tiến hành dựa trên quy hoạch tổng thể và chi tiết về không gian, về hành chính, về ngành của Thành phố trong thời gian 10 đến 20 năm nữa.
1.2. Những kết quả xét trên khía cạnh định lợng
Chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở
Kết quả của công tác phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố thời gian qua thể hiện rõ nhất qua diện tích sàn nhà đợc xây mới không ngừng tăng lên, năm sau nhiều hơn năm trớc, đặc biệt nếu so sánh diện tích nhà ở theo dự án với diện tích do dân tự đầu t xây dựng sẽ cho thấy sự chuyển biến thật sự, và nhà ở xây dựng theo dự án đang trở thành một xu hớng tất yếu.
Kết quả cụ thể đợc miêu tả ở bảng và sơ đồ dới đây.
Nhìn vào biểu đồ ta có thể thấy từ sau khi có chơng trình 12 Ctr/TU ngày 20 tháng 5 năm 1998 của Thành uỷ về phát triển nhà ở Hà nội đến năm 2000 và 2010 tình hình đầu t phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô đã có những chuyển biến mạnh mẽ. Thực tế cho thấy tác động của chơng trình không chỉ giới hạn ở việc tạo thêm tổng m2 sàn nhà ở mà quan trọng hơn là nó đã dần dần làm chuyển dịch cơ cấu đầu t từ hình thức dân tự xây trên những mảnh đất nhở lẻ
(có giấy phép và không) sang hình thức đầu t theo các dự án có quy mô lớn, cùng một lúc đáp ứng đợc nhu cầu về chỗ ở cho nhiều đối tợng.
Phát triển nhà ở trong giai đoạn này đều đạt và vợt chỉ tiêu so với kế hoạch hơn 5%, đặc biệt từ năm 2000 trở đi mỗi năm đều vợt kế hoạch đề ra gần 30% cho thấy đầu t phát triển nhà ở đang diễn ra sôi nổi ở cả bề rộng lẫn bề sâu, khác hẳn với tình hình của những năm trớc đây khi Nhà nớc còn bao cấp về nhà ở, việc đầu t thờng diễn ra ở quy mô nhở hoặc vừa phải do phụ thuộc vào nguồn vốn ngân sách hạn hẹp. Nếu nh những năm 1991 1997 bình quân hàng–
năm Hà nội chỉ xây dựng đợc khoảng 200.000 m2 thì nay đã tăng gấp 2,3 lần với với tổng diện tích xây mới bình quân là 450.737 m2. Đây là một dấu hiệu tốt đẹp chứng tở tính đúng đắn, kịp thời của chơng trình nhà ở đang đợc Thành phố phát động, thu hút sự tham gia của đông đảo các thành phần trong xã hội tạo nên một sức mạnh tổng hợp, nhanh chóng góp phần giải quyết tình trạng căng thẳng về nhà ở trên địa bàn.
Một trong những định hớng mang tính mấu chốt của chơng trình 12 là phát triển nhà ở theo dự án cũng đợc thể hiện rõ trong những năm qua với diện tích các dự án đạt đợc là hơn 2 triệu m2, chiếm hơn 50% tổng diện tích nhà ở của toàn Thành phố. Con số này cha phải là lớn với một Thành phố có mật độ dân số đông nh Hà nội, lại đang trong quá trình đô thị hóa mạnh mẽ rất cần hạn chế và tiến tới giảm dần việc xây dựng manh mún không theo quy hoạch hoặc sử dụng lãng phí đất đai. Tuy nhiên đây là con số rất đáng khích lệ nếu nh biết rằng chỉ mới 1 năm trớc năm phát động chơng trình phát triển nhà ở theo dự án luôn ở mức khiêm tốn, chiếm tỷ lệ rất nhở (năm 1997 là khoảng 18%) so với diện tích do dân tự xây dựng (22% vào năm 1999). Không những vậy “dự án “ ở đây phần lớn chỉ là xây dựng trên những diện tích đất sẵn có của chủ đầu t là các đơn vị kinh tế, các tổ chức xã hội và các thành phần kinh tế khác nhằm mục đích lo chỗ ở cho Cán Bộ công nhân viên của đơn vị mình mà không phải là để kinh doanh. Chính vì xây dựng trên những mảnh đất hiện có nên những dự án này thờng thiếu hạ tầng kỹ thuật và đặc biệt là hạ tầng xã hội đồng bộ không đáp ứng đợc nhu cầu phát triển chung của Thành phố.
Chỉ tiêu số khu đô thị mới
Do hầu hết các công trình nhà ở đợc xây dựng theo mô hình dự án đợc tiến hành trong các khu đô thị mới và ngợc lại các nhà ở xây dựng trong khu đô thị mới bắt buộc phải đợc xây dựng theo dự án nên có thể dễ dàng thấy đợc kết quả của hình thức đầu t này thông qua số lợng cũng nh quy mô của các khu đô thị mới trên địa bàn Thành phố.
Qua các hội nghị phát triển nhà ở lần thứ 3 năm 2002, Thành phố đã xác lập đ- ợc 70 dự án với quy mô đất gần 2450 ha với khoảng 30 triệu m2 sàn nhà ở
các loại, trong đó 14 khu trọng điểm đợc xác định là để tạo lập Bộ mặt đô thị từ nay đến năm 2005 nh sau
Bảng:
Danh mục 14 khu đô thị mới trọng điểm của Hà nội đến năm 2005
ST T
Tên dự án Khu đô thị mới
Quy mô đất (ha) Tổng diện tích sàn nhà ở (m2) Dân số dự kiến (ngời) 1 Mễ Trì Hạ 13,79 47.000 2.956 2 Mễ Đình – Mễ Trì 39,0 246.200 7.105 3 Mỹ Đình II 26,24 230.000 5.540 4 Nam Trần Duy Hng 36,47 210.470 6.500 5 “Thành phố giao lu” 96,0 861.000 29.000 6 Thạch Cầu – Thạch Bàn 31,96 170.000 5.880
7 Tây Nam (Saprof) –giai đoạn I 56,4 858.000 8.400
8 Làng quốc tế Thăng Long 10,20 123.738 2.700
9 Đại Kim - Định Công 24,0 126.745 3.000
10 Định Công 35,0 297.500 16.528
11 Khu dịch vụ tổng hợp hồ Linh
Đàm 35,0 96.041 6.800
12 Trung Yên 37,05 349.100 17.000
13 Trung Hoà - Nhân Chính
(quận Thanh Xuân) 14,28 319.000 5.500
14 Trung Hoà - Nhân Chính
(quận Cầu Giấy) 32,86 390.000 12.600
Tổng cộng 488,25 4.324.794 129.509
(Nguồn: Quy hoạch phát triển nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà nội)
Nh vậy phát triển nhà ở theo dự án sẽ là hớng chính hiện nay và trong tơng lai để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho ngời dân Thủ đô. Đến năm 2005 sẽ có tổng cộng 4.324.794 m2 sàn nhà đợc xây dựng theo mô hình này, đảm bảo chỗ ở cho xấp xỉ 129.509 ngời đến sinh sống
Tính đến đầu năm 2003 đã có một số dự án hoàn thành giai đoạn và đa vào khai thác sử dụng. Ngoài việc bổ sung đáng kể vào quỹ nhà của Thành phố các dự án này còn đạt đợc các kết quả khác nh đóng góp vào ngân sách thông qua thuế và các khoản phải nộp khác, tạo ra một hệ thống kết cấu hạ tầng đồng bộ trong các khu nhà.
Mặc dù là lĩnh vực đợc Nhà nớc áp dụng chính sách u đãi với thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 25%, ngoài ra tuỳ từng trờng hợp mà dự án có thể đợc
miễn hoặc giảm tiền sử dụng đất nhng giá trị nộp ngân sách trong cả đời dự án cũng không hề nhở trung bình là 50 tỷ đồng. Những đóng góp này đã phần nào xứng đáng với vai trò trụ cột của ngành xây dựng nói chung trong nền kinh tế Thủ đô. Bên cạnh đó các dự án còn tạo việc làm thờng xuyên cho nhiều lao động trong và ngoài đơn vị chủ đầu t, kích thích các ngành sản xuất vật liệu xây dựng trong nớc, chuyển dịch cơ cấu kinh tế Thủ đô theo hớng Công nghiệp hoá, hiện đại hoá Bảng sau thống kê một số các kết quả kể trên trong đó đặc biệt… nhấn mạnh diện tích nhà ở do các dự án tạo ra.
Bảng
Kết quả và kết quả dự tính của một số dự án
Tên dự án Năm kết thúc Giá trị nộp NSNN (tỷ.đ) Giá trị hệ thống sàn kết cấu hạ tầng (tỷ.đ) Diện tích nhà ở (m2 sàn) Khu DVTH và nhà ở Bắc Linh Đàm 2001 48 65 138.000 Khu XDTT Định Công 2001 62 77,022 123.738 Làng Quốc tế Thăng Long 2005 74.4 119,7 297.000
Khu đô thị mới Trung
Hoà - Nhân Chính 2004 67 86,5 125.640
(Nguồn: Vụ Kế hoạch thống kê - Bộ Xây dựng)–
Trên đây là những kết quả về mặt kinh tế xã hội nói chung, tuy nhiên các kết quả này sẽ không bao giờ có đợc nếu bản thân các chủ đầu t không thu đợc lợi ích cho riêng đơn vị mình. Lợi ích của chủ đầu t sẽ đợc phản ánh thông qua các chỉ tiêu tài chính nh lợi nhuận thuần, thời gian thu hồi vốn, hệ số hoàn vốn nội Bộ, hay hệ số hiệu quả…
Một số chỉ tiêu tài chính của các dự án
Tên dự án Lợi nhuận
(tỷ.đ) Thời gian thu hồi vốn (năm) IRR (%) Hệ số hiệu quả (%) Khu DVTH và nhà ở Bắc Linh Đàm 12,816 4 14 9,22 Khu XDTT Định Công 29,600 3,5 25 10.31 Làng Quốc tế Thăng Long 91,604 5 15,8 4,49
Khu đô thị mới
Trung Hoà - Nhân 32,980 5,5 12,1 10,48