II. tình hình đầu t phát triển nhà ở theo dự án tại Hà Nội từ năm 1999 đến
1.1. Vốn ngân sách Nhà nớc
Nhà ở là một hàng hóa đặc biệt có hai thuộc tính: hàng hóa và xã hội, tùy vào những thời điểm kinh tế - xã hội - chính trị khác nhau mà thuộc tính nào đợc coi trọng hơn và do vậy sẽ do một đối tợng chính trong xã hội đứng ra giải quyết. Trớc đây trong thời kỳ bao cấp, thuộc tính xã hội đợc đẩy lên cao hơn và hoàn toàn do NSNN tài trợ. Dần dần khi chế độ bao cấp bị xóa bỏ tính xã hội cũng vì thế cũng giảm dần và thay vào đó là tính hàng hóa lại tăng lên biểu hiện bằng sự tham gia của nhiều nguồn vốn hơn nh doanh nghiệp, ngời dân, tổ chức tín dụng
10% 10% 29% 51% Ngân sách Tự có Khách hàng Vay tín dụng và thương mại
tài chính... Đến mô hình phát triển theo dự án nh hiện nay thì vai trò của 2 thuộc tính là ngang nhau, tuy nhiên Nhà nớc không còn tham gia trực tiếp, bao cấp về nhà ở nh trớc mà vốn NSNN giữ vai trò nh nguồn vốn mồi, thu hút sự tham gia của các nguồn vốn khác, cụ thể đợc dùng để đầu t:
Xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính và hạ tầng xã hội, u tiên đầu t hỗ trợ cải tạo nâng cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội đi liền với các dự án phát triển nhà ở, đặc biệt là đầu t đồng bộ công trình kỹ thuật ngoài hàng rào để khai thác đợc ngay dự án.
Hỗ trợ xây dựng nhà ở phục vụ các đối tợng đợc hởng chính sách u đãi trong xã hội có nhu cầu về nhà ở theo kế hoạch hàng năm.
Đầu t xây dựng quỹ nhà phục vụ các công tác giải phóng mặt bằng.
Thành lập quỹ phát triển nhà của Thành phố, hình thành ngân hàng phát triển nhà ở để tập trung và thu hút các nguồn vốn cho nhà ở không nằm chung trong quỹ phát triển hạ tầng đô thị.
Cấp vốn cho xây dựng kết cấu hạ tầng là trách nhiệm quan trọng của Nhà nớc để đáp ứng về nhu cầu về chỗ ở, chăm lo cho đời sống tinh thần và vật chất của nhân dân. Sở dĩ nh vậy vì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân mà Nhà nớc là đại diện, giá trị của đất sẽ tăng lên rất nhiều nếu đợc đầu t kết cấu hạ tầng.
Đầu t nhà ở theo mô hình dự án chủ yếu đợc tiến hành trong các khu đô thị mới đã đợc quy hoạch chi tiết, do vậy vốn ngân sách đợc đầu t để xây dựng các hạng mục công trình xã hội nh trờng học, nhà trẻ, công viên, cây xanh, trạm y tế, trụ sở hành chính... và một số công trình hạ tầng kỹ thuật mà một chủ đầu t khó đảm đơng vì chủ yếu phục vụ lợi ích công cộng nh đờng nội và ngoại khu, hệ thống cấp, thoát nớc, điện, chiếu sáng...
Xác định đợc vai trò không thể thiếu của nguồn vốn ngân sách, ngay từ năm đầu triển khai chơng trình 12, Thành phố đã chi 114 tỷ đồng cho đầu t phát triển nhà ở (1998) con số này lại tiếp tục tăng về tuyệt đối qua các năm nh 1999 là
125 tỷ đồng, 2000 là 145 tỷ đồng, 2001 là 201 tỷ đồng, tuy nhiên tỷ trọng của vốn ngân sách trong tổng vốn ngày càng giảm từ 18%, năm 1998 xuống 12,4% năm 2000. Sự suy giảm về tỷ trọng của nguồn vốn này một mặt cho thấy vai trò của Nhà nớc trong lĩnh vực này không còn là độc quyền nh trớc mà nhà ở thật sự đã trở thành một yếu tố của thị trờng bất động sản, mặt khác trong khi sự mở rộng của các khu đô thị mới diễn ra rất nhanh thì giảm tỷ trọng nguồn vốn ngân sách cho thấy đang xảy ra tình trạng dàn trải trong sử dụng vốn ngân sách ảnh hởng đến hiệu quả các dự án nói chung.
Vốn ngân sách hỗ trợ các dự án đầu t phát triển nhà ở tại Hà nội qua các năm
Vốn Ngân sách không chỉ có tính chất hỗ trợ cho các dự án mà còn giữ vai trò chủ đạo trong những công tác mang tính xã hội cao nh giải phóng mặt bằng, và đặc biệt Hà nội là nơi có đông các đối tợng chính sách đòi hởi Thành phố phải có cơ chế sử dụng vốn để đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tợng này. Cùng với quá trình phát triển của các khu đô thị mới, hàng năm Thành phố vẫn trích một phần Ngân sách để đầu t trực tiếp vào phần đất xây dựng mà các chủ đầu t phải dành lại cho Thành phố (30%) hay hỗ trợ các đối tợng chính sách mua nhà tại đây.
Tính đến đầu năm 2003, riêng trong lĩnh vực nhà ở phục vụ di dân giải phóng mặt bằng và các đối tợng chính sách trên địa bàn Thành phố đã có 60 dự án đang triển khai với tổng mức đầu t là 6.853 tỷ đồng, trong đó vốn Ngân sách cần cân đối là 4.287 tỷ đồng từ 2001 đến 2005.
Đầu t nhà ở phục vụ GPMB và các đối tợng chính sách bằng nguồn vốn của Thành phố
Năm Vốn NS Thành phố Căn hộ hoàn thành
2001 187 445 2002 320 624 2003 1.123 2.485 2004 1.736 4.505 2005 926 - Tổng cộng 4.287 8.059
(Nguồn: Sở Kế Hoạch và Đầu T Hà nội)
Đầu t phát triển hạ tầng trong dự án xây dựng nhà ở thờng đòi hởi nguồn vốn lớn, dài hạn trong khi nguồn thu không phải lúc nào cũng có thể tự bù đắp cho
0 50 100 150 200 250 1998 1999 2000 2001 Năm G iá tr ị t uy ệt đ ối (t ỷ đồ ng ) 0 5 10 15 20 1998 1999 2000 2001 Năm G iá tr ị t ươ ng đ ối (% )
việc đầu t. Sức ép về xây dựng nhà ở phải đồng bộ với cơ sở hạ tầng cùng với sự eo hẹp của ngân sách khiến Thành phố có xu hớng áp dụng nhiều biện pháp khác nhau trong việc phối hợp với chủ đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng làm hài hòa giữa lợi ích xã hội của Nhà nớc và lợi ích tài chính của chủ đầu t. Vốn ngân sách có thể góp dới những hình thức sau:
Thứ nhất, góp vốn trực tiếp vào các dự án.
Mặc dù hiện nay Nhà nớc không còn bỏ vốn xây dựng nhà ở để cấp nữa nhng một đặc điểm của Hà Nội là số lợng đối tợng chính sách rất lớn, bên cạnh đó sự phát triển không ngừng của thủ đô làm gia tăng sức ép về quỹ nhà phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Đây là lĩnh vực thuộc về trách nhiệm của Thành phố và Thành phố sẽ đóng vai trò là chủ đầu t trực tiếp bỏ vốn nh dự án di dân đền Lừ, khu 7,2 ha Vĩnh Phúc, khu 5,03 Dịch Vọng hay dự án nhà ở tình nghĩa Tơng Mai.
Trên thực tế ngoài những dự án nh trên, Thành phố không trực tiếp cấp ngân sách cho từng dự án mà chủ yếu áp dụng các hình thức hỗ trợ sau
Thứ hai, hỗ trợ bằng quỹ đất.
Để đẩy nhanh xây dựng thủ đô Hà Nội giàu đẹp, văn minh hiện đại, bền vững nhằm huy động mọi nguồn nội lực đầu t để phát triển kinh tế - xã hội, khai thác tối đa tiềm năng của đất đai nhất là lợi thế về giá trị quyền sử dụng đất của thủ đô, UBND Thành phố đã trình Chính phủ cho phép đợc thực hiện các dự án theo phơng thức dùng quỹ đất để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
Sau khi đợc TTCP cho phép, căn cứ vào quy hoạch chi tiết đợc duyệt Thành phố xác định đợc các dự án xây dựng hạ tầng đô thị và các dự án phát triển khu đô thị mới, tổ chức lựa chọn chủ đầu t có đủ kinh nghiệm và năng lực tài chính để đồng thời thực hiện dự án xây dựng hạ tầng kỹ thuật và dự án đợc giao đất để xây dựng nhà ở. Trong năm 2002, Thành phố đã lập hồ sơ trình TTCP giao đất theo quy định của Luật Đất đai và dự kiến năm 2003 sẽ triển khai thực hiện một số dự án thí điểm. Cụ thể là chủ đầu t của những dự án này sẽ đợc phép sử dụng khoản tiền sử dụng đất xây dựng nhà ở để đầu t xây dựng các công trình hạ tầng theo yêu cầu của Nhà nớc và sẽ đợc khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp cho Nhà nớc trớc khi kết thúc dự án. Trong trờng hợp chi phí xây dựng phải nộp khoản chênh lệch đó. Đây là một chủ trơng đúng đắn của Thành phố làm giảm bớt gánh nặng cho ngân sách đồng thời phát huy đợc giá trị của đất phục vụ cho sự nghiệp phát triển nhà của thủ đô.
Thứ ba, góp vốn vào Quỹ Hỗ trợ phát triển Hà nội (nay là Quỹ hỗ trợ phát triển nhà ở Hà nội).
tạo lập một cơ quan chuyên trách quản lý Nhà nớc về tín dụng. Đối với lĩnh vực này Quỹ phát triển nhà ở ra đời trong năm 1998 với vốn điều lệ ban đầu đợc cấp là 200 tỷ, hàng năm Quỹ còn nhận đợc nguồn thu chính nh:
100% tiền bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê (60- 70 tỷ/năm).
20% tiền sử dụng đất (khoảng 100 tỷ/năm).
Tiền đầu t xây dựng quỹ nhà GPMB (100 tỷ/năm).
Tiền đầu t của TW và địa phơng đóng góp cho Quỹ để xây dựng nhà ở cho CBCNV (50 tỷ/năm).
Khoản tiền NSNN đầu t cho nhà ở của các cơ quan TW đóng trên địa bàn Thành phố (30-40 tỷ/năm).
Trái phiếu, tín phiếu nhà ở đợc phát hành.
Tiền tài trợ từ thiện của các tổ chức trong và ngoài nớc.
Tiền vay trong nớc và ngoài nớc dài hạn với lãi suất u đãi cho phát triển nhà ở.
Tiền tiết kiệm để mua nhà của dân gửi vào quỹ.
Đối tợng đợc vay từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố là các doanh nghiệp Nhà nớc của Thành phố có chức năng kinh doanh hoặc xây dựng nhà ở. Thời gian hoàn trả vốn vay tối đa là 3 năm với lãi suất cho vay 0,3%/tháng. Đối với các dự án cần sự u đãi đặc biệt không phải chịu lãi suất vay (nếu đợc sự đồng ý của UBND Thành phố).
Ngay trong năm đầu thành lập Quỹ, Thành phố đã bố trí từ ngân sách Thành phố cho Quỹ 60 tỷ đồng vốn ban đầu để thực hiện cho các dự án phát triển nhà ở vay. Một số đã đợc vay vốn từ nguồn này bao gồm: dự án hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Cầu Diễn; dự án khu di dân Đền Lừ (nhà A, B, C); dự án xây dựng nhà ở 5 tầng cho ngời có thu nhập thấp tại 381 Minh Khai; dự án xây dựng khu nhà ở để bán tại 228 Đờng Láng; dự án khu nhà ở Đầm Trấu; dự án khu nhà ở phố mới Trung Yên .…
Có thể thấy với những nguồn thu chính khá dồi dào và ổn định nh trên quỹ HTPT đã đóng một vai trò quan trọng trong việc cấp tín dụng u đãi hỗ trợ cho các dự án phát triển nhà ở trên địa bàn Thủ đô.
Riêng trong năm 2003, các dự án đã đợc duyệt từ những năm trớc sử dụng vốn Ngân sách bao gồm vốn xây dựng bản, ứng trớc của Kho bạc, lấy từ Quỹ phát triển nhà ở Thành phố, và vốn do chủ đầu t ứng trớc có kế hoạch nh sau:
Bảng
Cơ cấu nguồn dự kiến các dự án sử dụng vốn Ngân sách năm 2003
Năm
Cấp ứng XDCB ứng Kho bạc Quỹ PTNơ CĐT ứng tr- ớc 2000 391.205 45.636 243.295 27.600 20.400 3.000 0 51.000 2001 898.788 17.488 877.428 146.195 313.438 0 36.555 496.188 2002 2.749.111 186.871 1.281.079 75.653 166.412 99.600 100.100 441.765
(Nguồn: Phòng Kế hoạch đầu t phát triển hạ tầng đô thị Sở KH&ĐT)–
Có thể thấy vốn Ngân sách cấp hay ứng trớc cho các dự án chủ yếu lấy từ vốn XDCB của Thành phố, đâylà nguồn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Có trờng hợp mặc dù đợc Ngân sách cấp nhng chủ đầu t vẫn phải ứng trớc để đáp ứng hay đẩy nhanh tiến độ thi công nếu Ngân sách cha giải ngân kịp. Quỹ phát triển nhà ở Thành phố từ những năm trớc 2001 vẫn hạn chế trong việc tham gia hỗ trợ các dự án tuy nhiên đến năm 2002 đã có bớc nhảy vọt, trong tổng kinh phí là 441.765 triệu đồng của năm 2003 thì Quỹ này đã cấp 99.600 triệu đồng chiếm 22,5 %
Tổng kết trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay (2003) và xem xét một số dự án điển hình cho thấy trung bình vốn ngân sách chiếm tỷ trọng 4,4 trong tổng nguồn vốn, con số này khá khiêm tốn so với yêu cầu của việc xây dựng hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong các dự án phát triển nhà. Tuy nhiên tỷ trọng không đồng đều giữa các dự án vì tùy theo yêu cầu của từng dự án mà khối lợng cấp phát là khác nhau và có dự án thậm chí không có nguồn vốn này nh dự án làng quốc tế Thăng Long. Mặc dù vậy, vai trò của ngân sách là không thể thiếu nhằm đảm bảo cho sự thành công của chơng trình nhà ở Thành phố.