2.2.1.1 Tình hình thu thập thông tin về nhà ở
• Thu thập thông tin tình trạng pháp lí
Bất động sản ngoài khía cạnh kinh tế còn có các quyền về tài sản nói chung và quyền về bất động sản nói riêng. Nhà môi giới BĐS của công ty có khả năng xác định được tình trạng pháp lí của bất động sản, có năng lực chia sẻ những thông tin cần thiết cho khách hàng. Ngoài ra trong quá trình môi giới, nhà môi giới còn động chạm với tất cả các quy định về thuế, phí, tài chính… Vì vậy việc cung cấp cho khách hàng những thông tin chính xác là rất quan trọng.
Đối với việc đầu tư vào nhà ở đã được xây dựng từ trước đó thì các thông tin về tình trạng pháp lí của nó có vai trò hết sức quan trọng cho các giao dịch mua bán tại công ty:
- Đất đai thuộc bất động sản đang xem là loại đất nào, do ai sở hữu, được giao sử dụng trong bao lâu, hạn giao sử dụng còn lại bao lâu, chủ giao sử dụng là ai, tiền sử dụng đất đã đóng một lần hay được đóng hàng năm.
- Tìm hiểu các quy định về xây dựng và kiến trúc gắn với nhà ở, các hạn chế về quyền sử dụng đất, sở hữu nhà và công trình xây dựng khác gắn
với nhà ở: thế chấp, tình trạng tranh chấp quyền sử dụng đất, sở hữu nhà, sự hạn chế quyền sở hữu chung…
- Nhà môi giới xem xét tình trạng của giấy phép xây dựng có phù hợp với công trình không, công năng sử dụng của công trình có phù hợp với công năng của thửa đất đó không, các giấy tờ liên quan đến tranh chấp…
- Thông tin về quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết: xét một khu đất cụ thể, loại thông tin này cho biết công năng của khu đất đã được xác định trong quy hoạch là gì, đó là đất giành cho BĐS nhà ở hay đất để xây các BĐS thương mại hay BĐS công nghiệp hay là đất nông nghiệp…
- Quyền năng và sự hạn chế về quyền năng: xem xét về hạn chế độ cao. - Sổ đỏ, hồng: Nhà môi giới biết rõ về tình trạng pháp lí của ngôi nhà cần bán. Nhà môi giới không có nhiệm vụ, phải giải quyết các vướng mắc liên quan đến tình trạng pháp lí của ngôi nhà và nhiều khi dù muốn họ cũng không có khả năng làm việc này. Tuy nhiên những kiến thức và kinh nghiệm của nhà môi giới sẽ giúp họ đánh giá được tình trạng pháp lí. Vì chủ nhà vẫn có những sai lầm trong nhận thức về các vấn đề pháp lí này. Vì vậy vai trò của nhà môi giới là thu thập các giấy tờ mà chủ sở hữu có. Đồng thời trong lúc này cũng chỉ cho chủ sở hữu (nếu có) những thiếu sót, không đầy đủ về mặt giấy tờ và chỉ ra những rắc rối có thể gặp khi thiếu những giấy tờ đó.
Giấy tờ quan trọng nhất là sổ đỏ (sổ hồng). Ngoài ra là các giấy tờ liên quan như hợp đồng mua bán công chứng, giấy chứng nhận cho, tặng… Tất cả những giấy tờ này chỉ ra rằng đang có nhà ở có thể bán được với người chủ chính thức của nó. Trong trường hợp mua bán các quyền liên quan đến công trình đang xây dựng thì cần có giấy phép xây dựng, quyết định giao đất với mục đích xây dựng nhà ở… Trên thực tế nếu môi giới một ngôi nhà để ở mà không có sổ đỏ thì mọi việc diễn ra sẽ phức tạp hơn. Nhà môi giới xem xét các giấy tờ của chủ nhà để có thể xin được sổ đỏ như: hóa đơn đóng thuế đất,
điều kiện cụ thể của khu đất, thái độ của chính quyền địa phương với khu đất đó… Sau đó nhà môi giới hướng dẫn cho chủ nhà việc xin cấp sổ đỏ. Quy trình này dẫn đến phát sinh vấn đề trong việc thời hạn các khoản thanh toán giữa hai bên và do vậy nhà môi giới cần giải quyết tốt các vấn đề này.
Hiện nay sau khi Luật Nhà ở quy định việc cấp sổ hồng cho nhà đất, thủ tục cấp chủ quyền, đăng kí mua bán, chuyển nhượng nhà đất sẽ thuận tiện hơn. Nhưng thực tế quy trình cấp hai loại sổ đỏ, sổ hồng hiện vẫn rối tung gây khổ sở cho cả người dân lẫn cơ quan có thẩm quyền. Kể từ khi thực hiện theo Luật Nhà ở, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất là giấy hồng. Tuy nhiên, luật nhà ở lại không quy định bãi bỏ việc cấp giấy đỏ theo Luật đất đai 2003.
Một vấn đề gây bức xúc hàng đầu của người dân là những thủ tục liên quan đến nhà đất. Từ 33 bước đã được rút xuống còn 8 bước song thủ tục cấp sổ đỏ, sổ hồng còn quá nhiêu khê. Vì vậy công ty xem xét kĩ khách hàng của mình, những giấy tờ liên quan để giúp họ làm các thủ tục giấy tờ một cách nhanh nhất và hiệu quả.
- Các thông tin này ngoài chủ sử dụng hiện thời thì nhà môi giới còn tra cứu tại cơ quan chức năng quản lý nhà đất của chính quyền địa phương. Nhưng để có được các thông tin này hoàn toàn không đơn giản và đó thực sự là một cản trở lớn cho các giao dịch bất động sản hiện nay. Nhà môi giới luôn cập nhật thông tin để xác định xem đất này có thể chuyển đổi đúng mục đích sử dụng được không, chi phí chuyển đổi là bao nhiêu, trình tự chuyển đổi như thế nào.
- Chính quyền địa phương và các cơ quan: thông tin liên quan đến nhà ở tìm thấy thông qua Tổ trưởng dân phố, dân cư xung quanh, UBND phường, công an phường. Đây còn là cơ sở để tăng nguồn cung bất động sản cho công
ty, vì họ là những người sống và tiếp xúc với các hộ gia đình ở đây, họ nắm bắt được hầu hết các thông tin liên quan đến việc mua và bán nhà ở.
- Phòng, Sở thuế: Là nơi có thể cung cấp nguồn thông tin tiềm năng tuy vậy lại có nhiều vấn đề phức tạp đối với thông tin. Đôi khi có thể lấy được những thông tin liên quan đến quy mô mua bán và giá cả thực hiện. Tuy vậy để có được những thông tin này nhà môi giới cần có mối quan hệ tốt. Đây cũng là điểm cần nhấn mạnh hơn nữa đối với nhà môi giới tại công ty V- Reex, chất lượng của thông tin phụ thuộc rất nhiều vào quan hệ. Công ty cũng như những người làm môi giới khác thường ít khai thác được nguồn thông tin này do tính chất phức tạp của nó.
- Điều tra thực tế: Nhà môi giới tự tìm hiểu thông tin về nhà ở thông qua quan sát, tìm hiểu những thông tin xung quanh ngôi nhà đó. Tuy vậy, điều tra thực tế cũng là phương pháp khá vất vả và nhà môi giới luôn luôn có sự khéo léo trong việc thu thập thông tin.
- Ngoài ra nhà môi giới của công ty V-Reex có những nguồn thông tin khác mang tính cơ bản hơn, đó là:
+ Cơ sở dữ liệu cá nhân, kinh nghiệm và kiến thức
Đây là một thước đo của nhà môi giới. Các thông tin từ kinh nghiệm và kiến thức của nhà môi giới có thể không thực sự đầy đủ và cập nhật nhưng nó là nền tảng vững chắc nhất cho mọi thông tin khác. Nhà môi giới thu hoạch các thông tin của mình qua thời gian hoạt động và tạo thành một cơ sở dữ liệu. Những thông tin này đã được nhà môi giới chắt lọc và đánh giá chính xác, cụ thể.
+ Bản đồ hiện trạng, quy hoạch sử dụng đất
Nó cho phép xác định được vị trí của BĐS trong bản đồ quy hoạch.Từ đó giúp các nhà môi giới có những thông tin quý báu về các vấn đề quy hoạch và phát triển của mảnh đất.
+ Bản đồ quy hoạch không gian và quy hoạch kinh tế xã hội
Bản đồ quy hoạch có ý nghĩa quyết định trong việc xác định khả năng sử dụng, khai thác cho những mục tiêu xác định. Cho phép nhà môi giới ước định được tính chất hữu dụng của mảnh đất cho các mục tiêu khác nhau.
+ Bản đồ thành phố
Nói đến BĐS là nói đến các vị trí xác định của từng mảnh đất. Do đó mỗi nhà môi giới đều nắm rõ thông tin về bản đồ thành phố nơi có các BĐS. Đây là một thông tin rẻ tiền và rất cần thiết cho nhà môi giới. Khi khách hàng đến hỏi mua nhà, nhà môi giới có thể tư vấn cho khách nhà mà công ty cung cấp ở khu vực nào, hệ thống giao thông xung quanh đó ra sao. Điều đó giúp cho khách có thể định hình được vị trí của ngôi nhà trước tiên.
+ Bản đồ các tuyến giao thông
Để phục vụ tốt cho công việc, thuận tiện trong đi lại thì nhà môi giới nắm rõ các tuyến giao thông cũng như các phương tiện có thể sử dụng ở đâu. Những thông tin này có thể khai thác từ internet và các bản đồ của các công ty vận tải trong thành phố.
+ Sách thống kê (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Những tài liệu thống kê có đề cập đến nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, trong đó có lĩnh vực nhà ở. Các tài liệu này có đề cập đến diện tích nhà ở, dân số trong khu vực và tốc độ xây dựng. Dân số Việt Nam vẫn tăng mạnh hàng năm, Hà Nội mật độ dân số là: 3490người/km2 (gần gấp 1000lần mật độ chuẩn). Trong 3năm gần đây mỗi năm dân số tăng thêm khoảng hơn 1triệu người. Công ty V-Reex luôn cập nhật thông tin thường xuyên để có thể dự báo được thị trường tương lai cũng như đáp ứng được nhu cầu hiện tại của khách hàng. Năm 2009 được xác định là năm nước rút để thực hiện thắng lợi kế hoạch kinh tế xã hội 5 năm 2006 – 2010, quý I năm 2009 kinh tế xã hội Hà Nội tiếp tục phát triển và tăng trưởng so cùng kì năm trước. Tổng sản phẩm
nội địa (GDP) tăng 3,1%, tổng mức bán hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng xã hội tăng 19,5%...Cơ cấu sử dụng đất phân theo địa phương trong đó đất ở chiếm 14,3%.
• Thu thập thông tin kinh tế - kĩ thuật
- Vị trí của nhà ở: vị trí nhà ở càng thuận lợi và khả năng sinh lời do yếu tố vị trí đó mang lại càng cao thì giá trị của nó càng lớn. Mỗi ngôi nhà luôn đồng thời tồn tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Nhà nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn hơn những nhà cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối). Nếu nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối).
Ví dụ như một số dự án có mức giá ở khu đô thị Việt Hưng (Long Biên) giá chào bán khoảng 10 – 11triệu đồng/m2. Còn các dự án như Khu Trung Văn (Từ Liêm) cũng đang triển khai căn hộ diện tích vừa phải nhưng giá chào bán vào khoảng 16 – 17 triệu đồng/m2.
- Kích thước, hình thể, diện tích của ngôi nhà: một kích thước và diện tích thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng. Tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Ví dụ hiện nay phân khúc căn hộ có giá vừa phải diện tích 50 – 60m2 đáp ứng được nhu cầu của số đông người mua. Công ty tập trung vào loại sản phẩm này, vì hiện nay nó còn thiếu. Có thể nói khu đô thị mới Xa La là dự án có sản phẩm căn hộ diện tích nhỏ đầu tiên tại Hà Nội, vì thế đã nhanh chóng thu hút được sự quan tâm của đông đảo khách hàng. Những loại sản phẩm này có diện tích phù hợp khoảng 50 – 60m2 với lượng tiền khoảng 600 – 700 triệu đồng/căn. Công ty cập nhật thông tin và đăng kí mua các bất động sản, khi có khách hàng muốn mua loại căn hộ này thì phải thông qua công ty. Một số
người bán lại căn hộ ngay tại trụ sở của chủ đầu tư với giá gốc + chênh lệch, mức chênh lệch phổ biến là 60triệu đồng/căn.
- Tài liệu kỹ thuật của BĐS: Một tài liệu khác nữa là sơ đồ kỹ thuật tòa nhà hoặc bản thiết kế của tòa nhà. Vấn đề này cũng có ý nghĩa trong việc xác định xem việc xây dựng có được thực hiện phù hợp với thiết kế, giấy cấp phép xây dựng không. Khi khách hàng có nhu cầu mua nhà chung cư thì bản thiết kế của toà nhà là vô cùng quan trọng. Nhà môi giới là người hiểu rõ về ngôi nhà đó giúp người mua có thể hình dung ra được vị trí, kết cấu bên trong của ngôi nhà vì hầu hết nhà chung cư được bán ngay từ khi triển khai xây dựng.
- Địa hình của nhà ở: địa hình cao hay thấp so với các BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của ngôi nhà sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
- Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Theo khảo sát của nhân viên môi giới điều tra được thì những nhà nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm cho giá trị bị sút giảm và ngược lại. Nhiều khách hàng khi đến công ty hỏi mua nhà, họ nói số tiền, diện tích có thể mua. Nhân viên môi giới thường xuyên cập nhật thông tin và đưa ra một số khu vực có nhà thoả mãn nhu cầu đó, nhưng lại bị khách hàng từ chối luôn vì ở đó nếu mưa thì dễ bị ngập, lụt. Vì vậy không chỉ tìm hiểu nhà, vị trí, hướng mà nhà môi giới cần quan tâm khí hậu ảnh hưởng đến địa hình khu vực đó như thế nào.
- Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của ngôi nhà: nếu 2 ngôi nhà có giá xây dựng như nhau, ngôi nhà nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại. Điều này còn tuỳ thuộc vào độ tuổi của từng
khách hàng. Có người mua nhà chủ yếu là để ý đến diện tích, có người quan tâm đến kiến trúc của ngôi nhà đó.
- Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ nhưỡng, tính chất vật lý…). Khi môi giới cho người mua nhà không nên nói đến vấn đề này, để tự khách hàng tìm hiểu là tốt hơn cả. Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
- Hệ thống hạ tầng vật chất
Thông tin về mạng lưới kỹ thuật hạ tầng cơ sở được cung cấp bởi chủ nhà, chủ đầu tư, cơ quan tư vấn, kiến trúc…Thu thập thông tin qua các cơ quan chuyên môn có khả năng cung cấp những tài liệu cụ thể về hệ thống ngầm dưới BĐS, các bản đồ về đường dây, cấp thoát nước…
Những tiện nghi gắn liền với nhà ở: như hệ thống điện, nước, vệ sinh, điều hoà nhiệt độ, thông tin liên lạc. Hệ thống tiện nghi càng đầy đủ và chất lượng càng tốt thì càng làm cho giá trị của ngôi nhà càng gia tăng. Nhà môi giới tìm hiểu kĩ về những tiện nghi này, ghi chép cẩn thận trang thiết. Vì lúc đầu khách hàng thường quan tâm đến vị trí, diện tích, hướng và thường không để ý kỹ đến trang thiết bị trong ngôi nhà. Thế nhưng càng về sau khi