2.1. Đặc điểm của thị trường BĐS Việt Nam
Thị trường BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ.
Xuất phát từ những nhu cầu rất lớn về BĐS, kèm theo đó là những chính sách mang tính khuyến khích phát triển thị trường BĐS của nhà nước, làn sóng đầu tư vào thị trường BĐS trong ba năm trở lại đây trở nên sôi động và tăng cao chưa từng. Hàng loạt các dự án BĐS từ vài chục tỷ đồng tới hàng chục nghìn tỷ đồng liên tục ra đời. Các NĐT trong nước cũng như nước ngoài đều có chung sự nhìn nhận về độ hấp dẫn của hoạt động đầu tư BĐS.
So với các nước trong khu vực, thị trường BĐS Việt Nam đang có sức hấp dẫn thuộc hàng bậc nhất, do những khoản chênh lệch lợi nhuận khổng lồ. Hàng loạt các phái đoàn DN quốc tế đã đến thăm dò, tìm hiểu môi trường đầu tư BĐS tại Việt Nam. Rất nhiều quỹ đầu tư nước ngoài đã, đang và sắp rót hàng tỷ đô la vào môi trường hấp dẫn này.
Thị trường BĐS Việt Nam có tính đầu cơ cao.
Những khoản lợi nhuận khổng lồ đã thu hút không ít các nhà đầu cơ BĐS nhập cuộc, ảnh hưởng không nhỏ tới việc tạo cầu “ảo”, góp phần tạo nên cơn sốt nóng nhà đất như thời gian trước.
Hoạt động đầu cơ chủ yếu thường theo hình thức chủ dự án thực hiện bán một phần nhỏ dự án cho một số đối tượng thứ cấp, sau đó nhờ đối tượng thứ cấp này đẩy mạnh các chiêu thức để tăng giá chào bán cho người dân để có thể chào
nốt phần còn lại cho những người có nhu cầu thực sự với giá cao hơn.
Thị trường BĐS – đặc biệt phân khúc nhà ở tại Việt Nam có tính mua bán ngắn hạn do cung thường thấp hơn cầu và khung pháp lý cho thị trường này chưa hoàn thiện. Việc thiếu quản lý tập trung; giao dịch qua sàn BĐS còn hạn chế; người dân chủ yếu giao dịch thông qua mua bán trao tay và sử dụng hợp đồng dân sự là những nguyên nhân tạo ra cơ hội đầu cơ mạnh trên thị trường.
Phụ thuộc vào tín dụng từ các ngân hàng cả về nguồn cung lẫn nguồn cầu.
Do đầu tư BĐS cần có nguồn vốn đầu tư rất lớn và thời gian đầu tư dài hạn nên các cá nhân hay chủ dự án thường không có đủ vốn để tài trợ cho các dự án hay nhu cầu sở hữu BĐS của mình, bởi vậy họ thường phải tìm đến ngân hàng như một nơi có thể cung cấp nguồn vốn dồi dào trong dài hạn. Trong khi đó, tỷ suất lợi nhuận cao của thị trường BĐS đã thu hút ngày càng nhiều các ngân hàng tham gia vào hoạt động tín dụng tài trợ cho các dự án đầu tư BĐS cũng như tài trợ vốn cho người có nhu cầu vay để mua nhà ở và đất đai.
Tuy nhiên tín dụng cho BĐS có tính rủi ro cao bởi tính chất biến động mạnh nhưng lại thường có tính thanh khoản kém của hoạt động đầu tư này. Cuộc khủng hoảng tín dụng và “rơi tự do” của thị trường BĐS năm 2008 đã khiến nhiều ngân hàng lâm vào tình trạng điêu đứng nên mặc dù thị trường BĐS hiện nay đã có dấu hiệu ấm trở lại nhưng các ngân hàng vẫn tỏ ra khá thận trọng trong việc tài trợ cho các dự án BĐS nhằm hạn chế tối đa nợ xấu.
BĐS là phương tiện đầu tư và cất giữ giá trị hiệu quả.
Các kênh đầu tư tài chính ở Việt nam hiện nay ngoài ngoại tệ, tiền gửi ngân hàng, vàng, chứng khoán thì đầu tư vào BĐS được cho là tính hấp dẫn riêng. Hiện tại, với mục tiêu thúc đẩy tăng trưởng nên lãi suất được duy trì ở mức khá thấp gần như không bù đắp nổi tốc độ trượt giá, khiến các kênh đầu tư khác trở nên hẫp dẫn hơn. Bên cạnh đó trước nguy cơ lạm phát và mất giá mạnh của VND so với USD, NĐT sẽ muốn tìm nơi cất trữ tài sản, trong đó các kênh quan trọng là vàng, BĐS và USD. Biểu đồ cho thấy biến động của giá vàng và BĐS đều đi cùng chiều với nhau và tăng mạnh từ quý 4/2007 cho đến cuối năm 2008 khi lãi suất tăng cao.
Nếu so với TTCK thì đầu tư BĐS cần vốn lớn, khó đa dạng hóa danh mục, do đóđầu tư chứng khoán có phần hấp dẫn hơn. Thường khi TTCK có tăng trưởng caosẽ dẫn đến sự kỳ vọng cho một đợt tăng trưởng của BĐS tiếp sau đó. Cuối 2006
và 2007, GDP tăng trưởng với tốc độ 7-8%, TTCK VN đã thu hút một lượng lớn đầu tư nước ngoài, do đó đây là thời kỳ hoàng kim của chứng khoán khi thị trường tăng hơn 100%. Sau khi thu được những khoản tiền lớn từ chứng khoán và thị trường có dấu hiệu suy yếu, NĐT chuyển tiền sang BĐS, đó chính là một trong những lý do khiến BĐS tăng nóng từ quý 4/2007. Trong thời kì này, BĐS đã tỏ rõ vai trò là một kênh đầu tư tài chính hiệu quả. Đến quý 2 năm 2009, khi thị trường chứng khóa phục hồi mạnh cùng với đó thị trường BĐS cũng sôi động trở lại. Một bộ phận NĐT đã
thu lợi nhuận lớn trong thời gian này và chuyển sang đầu tư vào thị trường BĐS khiến giá BĐS tăng liên tục tại hai thị trường chính là HN và Tp. HCM, đặc biệt tại các khu vực mở rộng có các dự án của nhiều tập đoàn lớn.
Chịu tác động của các chính sách, luật thuế mới liên tục thay đổi.
Chính sách của chính phủ tiếp tục khuyến khích, mở rộng các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cho các NĐT trong nước cũng như các NĐT nước ngoài. Luật Đầu tư mới đã tạo nhiều điều kiện thông thoáng cho việc thu hút nguồn vốn ngoại đầu tư vào lĩnh vực này như: không phân biệt giữa NĐT trong nước và nước ngoài, cho phép các NĐTNN được sở hữu 100% dự án BĐS, tạo điều kiện cho các NĐTNN được tiếp cận nguồn vốn, đất đai, hay được phép chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án… càng kích thích nhu cầu đầu tư vào thị trường này của khối đầu tư nước ngoài. Bên cạnh đó Luật sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Đất đai chính thức có hiệu lực, thì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền được mua và sở hữu nhà ở trong nước với số lượng không hạn chế. Điều giúp tăng nhu cầu cho thị trường bởi vì cộng đồng Việt kiều ở nước ngoài hiện khá lớn với nguồn tài chính mạnh đang rất muốn sở hữu nhà ở tại quê hương. Một mặt vẫn khuyến khích hoạt động đầu tư và sở hữu nhà ở thì các chính sách mới của Chính phủ vẫn tiếp tục được triển khai nhằm hoàn thiện hoạt động, tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS như: giao dịch nhà đất phải thực hiện qua sàn trong thời gian tới, thực thiện định giá lại đất đai theo khung giá mới, cũng như chính sách giải tỏa đền bù thường xuyên ảnh hưởng tới tiến độ triển khai các dự án đầu tư. Luật thuế TNCN mới có hiệu lực từ đầu năm nay trong đó quy định rõ việc nộp thuế chuyển nhượng nhà đất cũng đã có những ảnh hưởng lớn tới diễn biến thị trường BĐS trong thời gian qua.