III Đánh giá công tác cho vay thế chấp bất động sản nhà ở tại ngân hàng Techcombank
B- Kiến nghi ̣
Như ta đã xem xét công tác định giá là vô cùng quan trọng trong hoạt động tín dụng của mọi ngân hàng, đóng vai trò quan trọng đối với xã hội nên hoàn thiện và phát triển nó là việc hết sức nên làm. Dưới đây có thể đề cập đến một số kiến nghị để hoàn thiện định giá bất động sản thế chấp nói
chung và bất động sản nhà ở nói riêng cho không chỉ Techcombank mà điều này cũng có thể tìm được ở các ngân hàng nói chung.
B1- Kiến nghi ̣ đối với Chính phủ và cơ quan có thẩm quyền:
Trong vấn đề này, vai trò của Chính phủ và các cơ quan bộ ngành liên quan là không thể không nhắc đến; giúp hoạt động định giá ngày càng phát triển ổn định và lành mạnh.
Nhìn chung, mục tiêu đối với nhà nước là làm sao có thể tăng cường hoạt động thẩm định BĐS nói riêng và hoạt động thẩm định tài sản nói chung. Vì BĐS là rất quan trọng, nó thuộc sở hữu của toàn dân, nó không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh tế như mua bán, thuê, thế chấp thì nó còn liên quan đến việc đưa ra khung giá đất để thực hiện những nghĩa vụ với Nhà nước. Để làm được điều đó thì chính phủ nên:
- Tăng cường quản lý nhà nước về thẩm định giá, điều này thể hiện như sau:
+ Quan tâm đến công tác đào tạo bồi dưỡng nghiệp vụ chuyên môn về thẩm định giá, cấp thẻ thẩm định viên về giá và cấp giấy phép hành nghề thẩm định giá cho những người có đủ tiêu chuẩn hành nghề thẩm định giá. Theo quy định mới nhất, người làm công tác định giá phải có chứng chỉ hành nghề định giá, đây có thể coi là một bước tiến trong việc chính thức hóa hoạt động định giá, đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp
+ Đưa hoạt động này trở nên chuyên nghiệp bằng cách nghiên cứu khoa học, biên soạn tài liệu giáo trình nghiệp vụ cho nghề thẩm định giá, tạo nên một hệ thống cơ sở dữ liệu khoa học
+ Đây có thể coi là hoạt động mới mẻ ở nước ta trong khi các nước khác đã có bề dày hoạt động vì thế tiến hành công tác hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm định giá để có thể có được những kinh nghiệm cần thiết.
+ Cần thanh tra và xử lý các vi phạm trong lĩnh vực thẩm định giá. Giải quyết các tranh chấp bất đồng liên quan đến công tác thẩm định giá trị.
Nhà nước cần sớm ban hành các tiêu chuẩn định giá bất động sản ở Việt Nam đặc biệt là các phương pháp định giá, quản lý bất động sản, cách xác định hệ số trong định giá bất động sản như tỉ lệ vốn hoá, tỉ lệ lãi suất chiết khấu, các hệ số điều chỉnh trong định giá bất động sản.
- Chính phủ nên thiết lâ ̣p mô hình tổ chức thẩm đi ̣nh giá go ̣n nhe ̣, hiê ̣u quả
Hiện nay ở nước ta có nhiều cơ quan cấp Bộ hoặc cơ quan ngang Bộ có liên quan trực tiếp hay gián tiếp đến công tác thẩm định giá như: Bộ Tài Chính, Bộ Công nghiệp, Bộ Xây dựng, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp. Do vậy việc tạo lập một thể chế nhằm quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn, mối quan hệ công tác giữa cơ quan quản lý trực tiếp và các cơ quan Nhà nước có liên quan khác trong việc hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở Việt nam có ý nghĩa rất quan trọng.
- Các giao dịch về BĐS nói chung trong đó có bất động sản nhà phải được thực hiện thông qua sàn giao dịch BĐS nhằm cải thiện ngày càng tăng tính minh bạch cho thị trường BĐS Việt Nam. Đồng thời tạo ra nguồn thông tin đáng tin cậy làm đầu vào cho quá trình định giá BĐS nhà và quy hoạch đất đai của chính phủ, vì đó là những yếu tố liên quan đến giá trị của nhà thế chấp không chỉ ở hiện tại mà còn ở cả tương lai.
- Hệ thống văn bản pháp luật cần tránh sự chồng chéo. Nhà nước cần tập trung vào việc xây dựng và hoàn thiện hệ thống pháp luật, đưa ra cơ chế, chính sách phù hợp sao cho đảm bảo tính đồng bộ, thống nhất và đủ hiệu lực để tạo điều kiện cho hoạt động định giá và quản lý bất động sản ngày càng phát triển hơn. Việc ban hành các chính sách phải đảm bảo các nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, giảm tối đa sự can thiệp của Nhà nước. Tăng cường tính cạnh tranh, tránh ách tắc để thị trường bất động sản hoạt động lành mạnh và có hiệu quả.
- Nhà nước nên thống nhất các loa ̣i chứng từ hợp lê ̣ (giấy chứng nhâ ̣n quyền sử du ̣ng đất, sổ đỏ, sổ hồng, sổ xanh,...). Các giấy tờ liên quan ngày
càng đơn giản thì hoa ̣t đô ̣ng đi ̣nh giá càng có thể diễn ra nhanh chóng, thuâ ̣n lơ ̣i nhưng vẫn luôn đảm bảo tính hợp pháp của các giấy tờ liên quan cũng như sự quản lí của nhà nước đối với đất đai
- Xây dựng một hệ thống cơ sở dữ liệu về các giao dịch BĐS nhà trên toàn quốc một cách nhanh chóng, thuận tiện và đáng tin cậy, trên cả nước. Từ đó không chỉ giúp cho hoạt động định giá BĐS nhà mà còn giúp cho cả hoạt động quản lý thị trường BĐS. Vì thị trường BĐS là thị trường vô cùng quan trọng trong nền kinh tế thị trường, nó có ảnh hưởng đến các ngành kinh tế.
- Kiến nghi ̣ với cơ quan có thẩm quyền:
+ Kiến nghi ̣ với bô ̣ xây dựng: Mă ̣c dù có rất nhiều trung tâm đã được Bô ̣ xây dựng cấp phép trong viê ̣c đào ta ̣o các chứng chỉ liên quan đến lĩnh vực bất đô ̣ng sản. Tuy nhiên, số trung tâm đào ta ̣o có đô ̣i ngũ giảng viên chính quy chuyên sâu về lĩnh vực bất đô ̣ng sản và kinh nghiê ̣m giảng da ̣y nhiều năm không nhiều. Do đó, tôi xin kiến nghi ̣ nên có sự giám sát đối với tất cả các hoa ̣t đô ̣ng đào ta ̣o này để công tác đào ta ̣o con người luôn đáp ứng với yêu cầu hô ̣i nhâ ̣p quốc tế.
+ Luật đất đai 2003 ra đời sau đó đến luật kinh doanh bất động sản được ban hành đó là sự cố gắng rất lớn của Nhà nước với quyết tâm xây dựng nền kinh tế thị trường một cách đầy đủ, hoàn chỉnh. Tuy nhiên, với sự biến động phức tạp của thị trường bất động sản và sự ảnh hưởng của nó đến nền kinh tế là không nhỏ do đó Chính phủ cần có các biện pháp vĩ mô điều tiết một cách “phù hợp” nhất để thị trường có thể phát triển theo hướng tích cực
+ Các cơ quan cần kiểm soát các giấy tờ xác định quyền sở hữu, sử dụng tài sản tránh giả mạo và không chính xác.
B2- Kiến nghi ̣ với ngân hàng nhà nước:
Ngân hàng nên nghiên cứu và hoàn thiện hệ thống thông tin liên ngân hàng, tiếp tục tăng cường mối quan hệ giữa các ngân hàng thương mại với
nhau để từ đo nắm bắt thông tin về hoạt động của các ngân hàng cũng như các khách hàng một cách đầy đủ, kịp thời và chính xác nhất. Ngân hàng Nhà nước cần khuyến khích cũng như có những chế tài nhất định để các ngân hàng thương mại tham gia hệ thống nối mạng thông tin liên ngân hàng vì lợi ích của chính bản thân ngân hàng mình và các ngân hàng khác.
Trước hết, để công tác định giá bất động sản tốt hơn thì ngân hàng nên thành lập các công ty định giá tại nhiều địa phương khác nhau. Các công ty này sẽ hỗ trợ các ngân hàng thương mại trong việc định giá tài sản thế chấp mà khó định giá hoặc theo các ngân hàng thương mại chưa phản ánh đúng giá trị thị trường của bất động sản. Việc đầu tư để chuyên môn hoá cho các trung tâm này là việc làm dễ thực hiện hơn và hiệu quả hơn nhiều so với việc đầu tư cho các bộ phận và phòng thẩm định tại các ngân hàng thương mại bởi vì sẽ có nhiều vướng mắc về tài chính và nguồn nhân lực.
B3- Kiến nghi ̣ với ngân hàng Thương ma ̣i cổ phần kĩ thương Viê ̣t Nam – Techcombank
- Ngân hàng cần triển khai mô hình thẩm đi ̣nh giá mô ̣t cách chuẩn mực, chính quy trong toàn ngân hàng.
- Để nâng cao chất lượng hoạt động định giá nhà ở tại Techcombank hiện nay, cần phải quan tâm đến vấn đề nhân lực, đào tạo chuyên môn, nghiệp vụ vững vàng cho chuyên viên định giá. Giá trị của bất động sản nhà luôn biến đổi có thể tính từng phút trong những thời điểm thị trường đang sốt giá vì thế người định giá luôn phải có một cái nhìn tổng quan về thị trường, dự báo được những biến động trong tương lai.
Giữa tín dụng và bất động sản nhà ở thế chấp có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Giá thị trường của nhà được thế chấp là một đại lượng biến đổi, phụ thuộc vào các giai đoạn của chu kỳ phát triển kinh tế. Một nền kinh tế mạnh sẽ có năng lực hấp thụ tín dụng cao,về nguyên tắc, các bất động sản nhà thế chấp thường được định giá cao và đánh giá cao các luồng thu nhập dự kiến của người đi vay. Khi nền kinh tế suy thoái thì giá trị của nhà thế
chấp sẽ giảm mạnh. Do đó, để định giá nhà ở được thế chấp một cách hợp lý, cần lưu tâm đến động thái của nền kinh tế quốc dân. Đối với những khoản cho vay có bảo đảm bằng nhà ở vào thời điểm nền kinh tế phát triển, bất động sản được định giá theo giá thị trường thời kỳ này thì tại thời điểm phát mại để thu hồi nợ,nếu nền kinh tế suy thoái thì ngân hàng sẽ bị thua lỗ. Vì vậy việc xác định thời hạn cho vay phải được cân nhắc cho hợp lý. Thời hạn cho vay tối ưu cần được xác định sao cho giá cả nhà ở thế chấp trong trường hợp phải xử lý không được quá thấp gây thiệt hại cho ngân hàng. Điều này đòi hỏi có sự phối hợp chặt chẽ giữa chuyên viên định giá bất động sản nhà ở thế chấp và cán bộ tín dụng. Tóm lại, để tránh rủi ro cho ngân hàng thì khi đưa ta quyết định về giá trị bất động sản nhà thế chấp, chuyên viên định giá cần phải quan tâm đến sự ảnh hưởng của chu kỳ tín dụng và thời hạn cho vay tới sự biến động của giá cả nhà được thế chấp
- Bên cạnh việc các chuyên viên định giá phải được đào tạo vững vàng về nghiệp vụ, Techcombank cũng cần xúc tiến cho các chuyên viên định giá theo học khoá đào tạo cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo tiêu chuẩn của Bộ xây dựng. Điều này rất quan trọng bởi chỉ khi chuyên viên định giá có chứng chỉ hành nghề thì những quyết định về giá bất động sản nói chung đem thế chấp trong báo cáo định giá mới có hiệu lực pháp lý, được sử dụng để làm căn cứ giải quyết trước pháp luật khi xảy ra tranh chấp.
- Khi định giá nhà ở thế chấp thì giá trị công trình xây dựng trên đất cũng cần phải được quan tâm hơn. Việc quy định thời gian khấu hao từ 10- 15 năm như hiện nay là chưa hợp lý. Để xác định được tỷ lệ hao mòn cần phải căn cứ vào thời gian mà công trình đã được đưa vào sử dụng và tuổi thọ kinh tế của công trình theo thiết kế. Để an toàn hơn, Techcombank có thể cộng thêm số năm mà công trình được thế chấp vào thời gian đã đưa vào sử dụng rồi mới chia cho tuổi thọ kinh tế để tìm ra tỷ lệ hao mòn.
- Techcombank nên xây dựng hệ thống dữ liệu cơ sở phục vụ cho hoạt động định giá nói chung và bất động sản nhà ở nói riêng. Dựa vào hệ thống
này, chuyên viên định giá có thể phân tích tình hình thị trường, đưa ra các dự báo về giá bất động sản trong tương lai, đồng thời có thể lấy thông tin nhanh, chính xác hơn và có căn cứ hơn là việc tìm kiếm trên mạng internet như hiện nay.
- Trong thời gian thế chấp, công tác quản lý nhà được thế chấp cần tiến hành chặt chẽ. Cần quy định rõ ràng thời hạn mà cán bộ tín dụng phải kiểm tra định kỳ hay kiểm tra đột xuất. Việc kiểm tra này có vai trò rất quan trọng, nó cho thấy được tình hình sử dụng nhà đã thế chấp của khách hàng có làm ảnh hưởng tới giá trị của nhà hay không, khách hàng có chuyển nhượng nhà cho người khác dưới hình thức giấy tờ viết tay hay không, từ đó Ngân hàng sẽ có biện pháp giải quyết kịp thời và phù hợp. Đối với những bất động sản nhà ở mà Ngân hàng phải xử lý để thu hồi nợ nhưng chưa thể xử lý được thì Ngân hàng phải xiết chặt công tác quản lý, khai thác nhà đó. Để công tác quản lý nhà ở thế chấp được hiệu quả, em đề nghị Techcombank nên tăng cường số lượng cán bộ tín dụng, bởi hiện nay trung bình một cán bộ tín dụng tại Techcombank phải quản lý gần 20 hồ sơ cho vay và mỗi tháng số lượng hồ sơ cho vay lại tăng lên như vậy dẫn đến tình trạng quản lý, kiểm tra sơ sài không chặt chẽ.
KẾT LUẬN
Định giá bất động sản là một hoạt động kinh tế mới ở Việt Nam, nó không chỉ mới ở ngành nghề định giá mà còn mới ở đối tượng định giá là bất động sản. Tuy nhiên, nó đã sớm khẳng định được vị trí quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế nói chung và trong ngành ngân hàng nói riêng. Trong ngành ngân hàng định giá bất động sản thế chấp là một hoạt động hỗ trợ rất nhiều cho các hoạt động tín dụng của ngân hàng, từ đó đẩy nhanh sự phát triển của ngân hàng. Đồng thời định giá bất động sản thế chấp còn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, góp phần nâng cao vai trò quản lý của Nhà nước về đất đai, bất động sản. Trong quá trình thực tập tại ngân hàng TMCP Kĩ Thương Việt Nam – Techcombank, em đã may mắn được tiếp cận với quy trình định giá bất động sản thế chấp và qua đó chọn đề tài :
“Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank” để
nghiên cứu và làm khóa luận tốt nghiệp”
Trong quá trình nghiên cứu đề tài đã đi vào giải quyết được các vấn đề cơ bản sau:
- Hệ thống hoá cở sở lý luận về hoạt động định giá bất động sản thế chấp. - Quy trình định giá bất động sản thế chấp là nhà ở tại Techcombank
- Đánh giá thực trạng hoạt động định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng Techcombank từ đó tìm được nguyên nhân của những vấn đề bất cập trong hoạt động định giá bất động sản thế chấp bất động sản thế chấp nhà ở nói riêng và bất động sản thế chấp nói chung.
- Đề ra một số giải pháp, kiến nghị hoàn thiện hoạt động định giá bất động sản thế chấp là nhà ở cho ngân hàng.
Do trình độ, sự hiểu biết có hạn nên trong chuyên đề tốt nghiệp còn nhiều thiếu sót. Em kính mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và Kinh tế tài nguyên - trường ĐH Kinh tế quốc dân Hà Nội và sự bổ sung của các bạn.