cầu:
- Tập trung huy động các nguồn lực nhằm phát triển nhanh quỹ nhà để giải quyết những bức xúc về chỗ ở của nhân dân đô thị cũng như các khu công nghiệp tập trung, khu chế xuất.
- Chương trình phát triển nhà ở của từng đô thị phải góp phần thúc đẩy chương trình phát triển kinh tế xã hội và phục vụ tốt yêu cầu của quá trình đô thị hoá tại các địa bàn, không để tình trạng thiếu nhà ở ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế xã hội. Chương trình phát triển nhà ở cần đáp ứng chỗ ở cho số dân tăng tự nhiên va tăng cơ học; cho những hộ chưa có nhà (đang phải ở quá chật chội hoặc sống tạm bợ tại các khu nhà lụp xụp, thiếu vệ sinh); nhà ở cho cán bộ công chức, viên chức và lực lượng vũ trang, nhà ở cho công nhân viên các khu công nghiệp, nhà ở cho sinh viên, học sinh, nhà ở cho người nước ngoài đến nước ta làm việc hoặc kinh doanh, nhà ở
phục vụ giải phóng mặt bằng theo quy hoạch, nhà ở phục vụ các nhu cầu khác.
- Do đặc điểm của dân cư đô thị, nhà ở phẩi được đầu tư xây dựng phong phú về chủng loại, đa dạng các hình thức cung cấp nhà ở. Nhà ở đô thị phải xây dựng theo quy hoạch và phải có kết cấu hạ tầng phù hợp. Khuyến khích phát triển nhà ở chung cư cao tầng (đặc biệt là các đô thị lớn) để nâng cao chất lượng chỗ ở, tiết kiệm đất xây dựng.
- Tại các dô thị phải chú ý phát triển quỹ nhà ở cho thuê và nhà ở bán trả góp ở mức phù hợp, nhằm đáp ứng yêu cầu của các hộ gia đình chưa có đủ điều kiện xây dựng hoặc mua nhà trả tiền một lần.
- Đi đôi với việc phát triển nhà ở mới, nhà nước có chính sách để các thành phố có thể huy động các nguồn lực cho việc cải tạo, xây dựng lại quỹ nhà ở hiện đa hết niên hạn sử dụng hoặc đã xuống cấp nghiêm trọng có nguy cơ sụp đổ hoặc khôngiai đoạn an toàn.
2.3. Các chính sách, quy hoạch chung.
- Quy hoạch các khu dân cư phải tính đến khả năng đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Nhà ở có thể được xây dựng theo phố hoặc xây dựng các tiểu khu hay nhóm nhà ở đồng bộ với các công trình phúc lợi xã hội. Thực hiện nghiêm ngặt việc quản lý xây dựng mới, cải tạo nhà ở tại các khu phố cổ, phố cũ. Có chương trình và kế hoạch xây dựng, cải tạo các loại nhà đã xuống cấp hoặc các khu nhà ở mà môi trường tối thiểu không đảm bảo.
- Có chính sách khuyến khích xây dựng nhà ở cao tầng theo phươngiai đoạn châm thích hợp và hiện đại, tạo mỹ quan và cảnh quan đô thị. Các đô thị cần kết hợp phát triển nhà ở cao tầng, vừa coi trọng loại "nhà vườn", "biệt thự", nhà phố...
- Chính sách kiến trúc quy hoạch phụ thuộc khá lớn vào khả năng kinh tế xã hội của đô thị, vì vậy các giải pháp kiến trúc nhà ở phải phục vụ yêu cầu của người tiêu dùng và yêu cầu quản lý xây dựng tại các đô thị.
- Phải đầu tư nghiên cứu loại nhà ở, loại căn hộ ở hợp lý, kinh tế phổ biễn rộng rãi, để nhân dân hiểu và áp dụng vừa tiết kiệm của cải vừa đảm bảo an toàn văn minh.
2.4. Chính sách dất ở.
- Đất ở tại các đô thị:
+ Khuyến khích dãn dân ra các khu ngoại vi thành phố bằng cách miễn giảm tiền sở dụng đất hoặc có chế độ cho thuê với giá thấp.
+ Có chính sách hỗ trợ một phần chi phí chuẩn bị hạ tầng kỹ thuật các khu dân cư như đường sá, hệ thống cống thoát nước, điện chiếu sáng, thông tin....
+ ở các khu đô thị lớn, các tuyến đường trung tâm của các thành phố cần phải phát triển nhà ở theo các dự án để khắc phục tình trạng giao đất cho hộ gia đình tự xây làm ảnh hưởng đến công tác quy hoạch, kiến trúc giao thông và mỹ quan đo thị.
- Thực hiện cơ chế cho chậm nộp tiền sử dụng đất để các chủ đầu tư dự án tập trung vốn giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tâng, xây dựng nhà ở.
2.5. Chính sách kinh tế tài chính.
- Huy động tối đa nguồn tài chính có thể huy động được cho mục tiêu phát triển nhà ở. Nguồn tài chính phát triển nhà ở bao gồm: Vốn của người có nhu cầu nhà ở; các tổ chức doanh nghiệp sử dụng lao động; các doanh nghiệp kinh doanh nhà; các khoản vay từ ngân sách nhà nước; các nguồn vốn hỗ trợ, vón vay, các nguồn vốn huy động khác phải được quản lý chặt chẽ và theo nguyên tắc thu hồi để tiếp tục phát triển nhà ở.
- Thành lập các quỹ phát triển nhà ở từ cấp trung ương đến địa phương để hỗ trợ tài chính cho phát triển nhà ở. Quỹ nhà ở được sử dụng vào các mục tiêu:
- Cho vay để thực hiện các dự án nhà ở, cải tạo các khu nhà ở hiện có hoặc chuẩn bị hạ tầng cho khu đất ở, hoặc cải tạo cơ sở hạ tầng các khu nhà ở lụp xụp, nhà ở trên kênh rạch...
- Đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thuê hoặc mua trả góp.
- Cho hộ thu nhập thấp vay một phần tiền theo chế độ lãi suất ưu đãi để họ tạo lập nhà ở.
Ii. Các giải pháp nâng cao hiệu quả Đầu tư phát triển nhà ở hà nội.
Có lẽ ít có hoạt động nào lại hội tụ trong mình những mối liên hệ đan xen, phong phú và phức tạp cả về khía cạnh kinh tế, kỹ thuật lẫn xã hội, cả bên trong lẫn bên ngoài, ngắn hạn và dài hạn như vấn đề phát triển nhà ở đô thị. Sự đồng bộ đòi hỏi các nhóm giải pháp được triển khai bao quát các lĩnh vực; pháp lý và quản lý nhà nước; quy hoạch và kiến trúc nhà ở; phát triển hệ thống thông tin, dịch vụ thị trường nhà đất; cách tổ chức và cơ chế cấp tài chính- tín dụng cho phát triển nhà ở... Tính linh hoạt đòi hỏi sự vận dụng các giải pháp không tuỳ tiện, cảm tính (nhất là về các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật trong xây dựng) nhưng cũng không cứng nhắc, kéo dài hoặc áp dụng đồng loạt bất chấp không gian, thời gian điều kiện cụ thể của từng kế hoạch dự án, công trình, đối tượng và chủ đầu tư...
Trên tinh thần đó, trong thời gian trước mắt, Thành Phố cần coi trọng một sô nội dung trong các giải pháp sau:
1. Công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực nhà ở.
Trước hết cần khẩn trương bổ sung và điều chỉnh hoàn thiện hơn cơ sở pháp lý và đẩy mạnh cải cách hành chính nhà nước liên quan đến xây dựng và quản lý nhà ở.
Một mặt cần triển khai hoặc chủ động đề xuất triển khai trên thực tế những điều luật về đất đai và xây dựng nhà ở đã có.
Mặt khác cần chỉnh sửa các điều khoản và các văn bản luật không còn thích hợp, trước những thay đổi của tình hình mới. Đặc biệt cần xây dựng và thực thi những luật định mới để xoá dần những "khoảng trống" về luật trong lĩnh vực phát triển nhà ở như quy định về mua trả góp (đặc biệt cho những trường hợp người mua đã vào ở nhưng không có khả năng trả nợ tiếp ...); quy định về thiết kế và sở hữu khoảng không xây dựng và không gian kiến trúc đô thị; về quản lý nhà chung cơ đã sở hữu; về thu hồi đất sau khi giao cho các dự án mà không sử dụng trên thực tế; về đấu thầu quyền sử dụng đất 2 bên tuyến đường mới giải toả; về chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà và đăng ký sở hữu công trình; về bàn giao quản lý sử dụng và thu hồi đất chưa sử dụng cho UBND các phường; thị trấn quản lý chống lấn chiếm và xây dựng không phép.... (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Cần tập trung vào một đầu mối thống nhất và phân công tách nhiệm (hành chính, tài chính, hình sự) cá nhân rõ ràng đối với công tác thanh tra xây dựng đảm bảo trật xây dựng đô thị, tránh trườnh hợp nhiều cá nhân, đơn vị có quyền can thiệp, "hành", phạt các vi phạm xây dựng nhà ở, song lại không ai chịu trách nhiệm về những hậu quả bởi tình trạng "phạt cho tồn tại".
Cần tiến hành tuyên truyền páhp luật và quy định hành chính về quản lý xây dựng, đưa các chương trình chính sách và tình hình thị trường nhà đất lên mạng WEBSITE của Thành phố. Công tác quy hoạch và quản lý quy hoạch kiến trúc phát triển nhà ở nói riêng, phát triển cơ sở hạ tầng nói chung, cần được ưu tiên thực hiện đi trước một bước. Đặc biệt cần coi trọng việc quy hoạch, thiết kế loại nhà và khu nhà dành riêng cho các nhóm đối tượng như sinh viên, công chức, người nước ngoài, người có thu nhập thấp, người thuộc diện chính sách....
Điều này là những điều kiện cần thiết để đảm bảo sự an toàn và kích thích đầu tư phát triển nhà, bảo đảm cảnh quan đô thị, chống lãng phí trong xây dựng do xây cất tự phát dẫn đến bị dỡ bỏ, khiếu kiện phức tạp hoặc tạo gánh nặng giải toả mặt bằng trong quá trình phát triển sau này.
2. Một số giải pháp đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng và phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở .
Việc ổn định và công bố rộng rãi quy hoạch, đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng, tăng cường cung cấp các dịch vụ, phát triển một bước cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội đô thị là những điều kiện tiền đề để đẩy nhanh tốc độ và hiệu quả chương trình 12/Ctr -TU ngày 20/05/1998 về phát triển nhà ở.
Tuy nhiên, giải phóng mặt bằng trong những năm qua luôn là một khâu yếu làm chậm tiến độ của hầu hết các dự án. Trong thời gian tới, để đẩy mạnh công tác giải phóng mặt bằng cần có những giải pháp đồng bộ để giải quyết thấu đáo những vướng mắc trong mối quan hệ đa chiều và nhạy cảm của giải phóng mặt bằng với nhiều lĩnh vực khác, sau đây là một số giải pháp tháo gỡ những khó khăn hiện nay trong công tác giải phóng mặt bằng:
Thứ nhất, cần kết hợp linh hoạt giữa đền bù theo cơ chế thị trường với phương thức hành chính mệnh lệnh, chống các hiện tượng tiêu cực, đáng tiếc xảy ra từ cả phía đối tượng di dời lẫn cán bộ phụ trách giải phóng mặt bằng. Coi trọng việc công khai hoá các quy trình, định mức và phương thưc đền bù giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, cần ưu tiên nhanh chóng đưa các dự án xây dựng nhà ở di dân vào thực hiện để tạo đủ quỹ nhà phục vụ giải phóng mặt bằng đang còn thiếu. Có thể căn cứ vào danh mục các dự án trong giai đoạn 5 năm, 10 năm tới để ước tính số lượng hộ cần phải di dời để chủ động chuẩn bị quỹ
nhà ở kịp thời. ưu tiên thực hiện ngay quỹ nhà di dân đối với những dự án trọng điểm cần mặt bằng ngay để triển khai.
Thứ ba, việc quy hoạch và tổ chức không gian ở trong các dự án di dời giải phóng mặt bằng cần gắn liền với khả năng tái tạo việc làm cho người nghèo đô thị. Dành một tỷ lệ đất thích hợp trong các dự án khu đô thị mới để xây dựng các khu sản xuất tiểu thủ công nghiệp, ưu tiên cho người dân mất đất nông nghiệp có cơ hội chuyển đổi thành ngành nghề, ổn định cuộc sống.
Thứ tư, kiên quyết xử lý những vụ lấn chiếm đất công, đẩy manh giải toả những diện tích đất đã bị lấn chiếm và quản lý chặt chẽ những đất chưa sử dụng không để tình trạng phải bỏ tiền đền bù những diện tích bị lấn chiếm từ lâu năm do buông lỏng quản lý trước đây.
Phát triển cơ sở hạ tầng để định hướng và hỗ trợ phát triển nhà ở cần đi trước một bước tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư triển khai dự án. Thời gian tới cần xác định rõ và ưu tiên tập trung phát triển cơ sở hạ tầng tại các khu vực tập trung, trọng điểm phát triển nhà ở trên địa bàn. Đảm bảo điều kiện hạ tầng tốt cho khu tái định cư, khu đô thị mới và các khu dân cư cũ giáp ranh.
3. Đa dạng và linh hoạt hoá các nguồn vốn, phương thức cấp vốn cho phát triển nhà ở, đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng đa dạng của thị trường.
Nguồn vốn cho đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội những năm qua chủ yếu được huy động từ vốn ngân sách Nhà nước, vốn tự có và do các doanh nghiệp huy động được và vốn đầu tư của dân cư (từ 4 chủ đầu tư tham gai phát triển nhà ở là: Các doanh nghiệp trực thuộc TW, các cơ quan trực thuộc thanh phố, các cơ quan đoàn thể xây dựng nhà ở cho CBCNV và nhân dân tự đầu tư xây dựng nhà cho mình). Trong đó, mỗi nguồn có
những đặc điểm và vai trò khác nhau trong quá trình phát triển nhà ở và vì vậy gắn với nó là những hình thức huy động và tạo vốn khác nhau.
- Đẩy mạnh và đa dạng hoá các phương thức huy động vốn từ dân cư.
Nguồn vốn này chiếm tỷ trọng lớn nhất trong tổng nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở Hà Nội. Hiện nay, tiềm năng nguồn vốn này còn rất lớn bao gồm dân cư Thủ đô và những nguồn từ những người không phải là người sống, làm việc tại Thủ đô càng tăng. Điều cần thiết hiện nay là phải có những giải pháp vừa khai thác triệt để nguồn vốn này nhưng đồng thời cũng hướng nguồn vốn vào tập trung đầu tư theo dự án. Huy động vốn từ dân cư cho đầu tư theo dự án có thể dưới hình thức khách hàng của dự án, hoặc góp vốn tham gia các dự án hoặc cho các tổ chức kinh tế vay để tạo nguồn vốn đầu tư. Để huy động tối đa nguồn vốn này, thời gian tới cần:
Triển khai ngày càng nhiều và đa dạng các dự án phát triển nhà ở, trong đó chú trọng xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung binh và thấp. Công khai hoá quy hoạch, mức giá và thủ tục đăng ký mua nhà.
Đơn giản hoá và nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để người dân thực sự yên tâm khi đầu tư xây dựng cải tạo nhà ở .
- Linh hoạt trong việc tạo vốn để bổ sung cho nguồn vốn của Nhà nước.
Nguồn vốn ngân sách cho phát triển nhà ở vẫn còn quá nhỏ bé, chưa tương xứng với vai trò mà nó phải đảm nhận vì hiện nay nó chỉ đáp ứng được 20% diện tích xây dựng mới hàng năm của Thành Phố.
Trong khi còn một nguồn khá dồi dào để tạo thêm một lượng vốn không nhỏ cho xây dựng nhà ở, hiện nay quỹ nhà thuộc Nhà nước sở hữu quản lý và cho thuê còn khá nhiều, với cơ chế bao cấp trước đây, tiền cho thuê nhà quá ít ỏi, không đủ bù đắp chi phí sữa chữa phục hồi. Nhà nước cần mạnh dạn xem xét điều chỉnh việc giảm giá bán nhà, tăng giá thuê nhà
để kích thích người đang thuê mua nhà đang ở hoặc mua mới, tiền thu được từ nguồn này sẽ là một nguồn vốn lớn góp vào quỹ phát triển nhà ở của Thành phố. Đẩy mạnh thực hiện bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê cũng là một giải pháp hữu hiệu để điều tiết thị trường nhà ở bằng hàng hoá nhà ở của Nhà nước khi cần thiết. Mặt khác cũng tạo điều kiện để các chủ đang thuê nhà tiến hành xây dưng, sửa chữa lại nhà ở, cải tạo điều kiện sống và cảnh quan đô thị. Đi đôi với nó là quản lý chặt chẽ