I/ Yêu cầu
- Việc định giá phải thực hiện chính xác, kịp thời, hợp lệ, khách quan. - Tài sản nhận thế chấp, cầm cố phái đáp ứng được các yêu cầu cơ bản sau : + Quyền sở hữu tài sản : Tài sản nhận thế chấp, cầm cố phải thuộc sở hữu hợp pháp của người đem thế chấp, cầm cố và không có tranh chấp.
+ Giá trị tài sản : Tài sản nhận thế chấp, cầm cố phải có giá trị và ngân hàng có đủ căn cứ, có khả năng và phương tiện để xác định giá trị tài sản đó theo các quy định của chính phủ, quy định của ngân hàng nhà nước và của VP Bank.
+ Tính chuyển nhượng của tài sản : Tài sản nhận thế chấp, cầm cố phải có khả năng chuyển nhượng được trên thị trường khi cần thiết.
- Nhân viên thẩm định TSBĐ phải có kiến thức về nghiệp vụ, nắm vững các quy định của nhà nước và Vp Bank liên quan đến giá cả và cách tính giá trị tài sản, có khả năng đánh giá tổng hợp về tài sản như : giá cả, tính chuyển nhượng, sự ảnh hưởng của các yếu tố chủ quan, khách quan đến tài sản.
- Trường hợp nhân viên thẩm định TSBĐ có quan hệ với chủ tài sản thế chấp, cầm cố (họ hàng, bạn bè thân thiết, quan hệ kinh tế) và khả năng làm ảnh hưởng đến công việc đánh giá thì phải chủ động báo cáo với phụ trách phòng để phân công cán bộ khác thay thế.
- Ngoài ra có thể thuê cơ quan có chức năng, cơ quan chuyên môn đánh giá trong các trường hợp sau : Mức giá theo quy định của nhà nước chênh lệch lớn so với mức giá thị trường ; Mức giá sổ sách kế toán theo dõi chênh lệch so với mức giá thị trường ; Nhân viên thẩm định TSBĐ không đủ căn cứ xác định giá ; Do khách hàng yêu cầu.
- Sau khi nhân viên thẩm định TSBĐ, lãnh đạo phòng có trách nhiệm phê duyệt. Trường hợp giá trị tài sản bảo đảm cao ( mức độ cao của giá trị TSBĐ do TG Đ quy định ), lãnh đạo phòng có trách nhiệm đánh giá thêm một lần nữa ( hai người thẩm định đánh giá ).
II/ Quy trình thực hiện :
1/ Nhận yêu cầu công việc và hồ sơ tài sản
Trên cơ sở Giấy yêu cầu đánh giá tài sản thế chấp của các bộ phận yêu cầu và có ý kiến phân công của phụ trách phòng đánh giá tài sản thế chấp, cầm cố. Nhân viên được giao nhiệm vụ đánh giá tài sản thế chấp cầm cố liên hệ với bộ phận đưa ra yêu cầu để tiếp nhận đầy đủ hồ sơ tài sản thế chấp, cầm cố.
2/ Tiếp xúc với khách hàng, hoàn thiện hồ sơ, đối chiếu hồ sơ tài sản.
Sau khi tiếp nhận bàn giao hồ sơ, công việc từ bộ phận liên quan yêu cầu đánh giá, nhân viên thẩm định TSBD liên hệ với chủ sở hữu cầm cố, thế chấp để :
- Nắm sơ bộ, khái quát về tài sản được đem thế chấp, cầm cố, bố trí thời gian để tiến hành thẩm định, đánh giá tài sản.
- Đề nghị khách hàng cung cấp bổ sung hồ sơ pháp lý liên quan đến tài sản. - Xem xét đối chiếu các bản chính của hồ sơ tài sản, kiểm tra sơ bộ hồ sơ về mặt số lượng và đề nghị khách hàng cung cấp đủ ( nếu thấy hồ sơ chưa đủ theo quy định của pháp luật và của VPBANK hoặc thấy cần thiết ).
3/ Đánh giá tính hợp lý của hồ sơ và phân loại tài sản. 3.1. Phương pháp đánh giá.
- Kiểm tra tài sản trên hồ sơ.
- So sánh giữa hồ sơ và các quy định của pháp luật, của VP BANK về sự hợp pháp hợp lệ của tài sản.
3.2. Nội dung đánh giá.
- Xác định tài sản đem cầm cố thế chấp có phù hợp với chủng loại và điều kiện nhận cầm cố, thế chấp theo quy định của VPBANK hay không (các laoij tài sản và điều kiện nhận cầm cố thế chấp thực hiện theo phụ lục kèm theo quy trình này ). Nếu thuộc đối tượng nhận cầm cố thế chấp thì tiếp tục đánh giá, không đúng thì ngừng việc đánh giá, báo cáo laij phụ trách phòng để thông báo cho bộ phận yêu cầu định giá.
- Chứng từ, hồ sơ của tài sản thế chấp, cầm cố phải là bản gốc ( bản chính) theo đúng quy định của pháp luật tại thời điểm phát hành loại giấy tờ, chứng từ đó. Chứng từ phải còn nguyên bản, không bị rách nát. Ghi rõ ràng bằng mực không phai, phải đọc được, không sửa chữa tẩy xóa. Nếu có sửa chữa, tẩy xóa thì phải có xác nhận của cơ quan phát hành. Nội dung phải hợp lệ, rõ ràng và chỉ được hiểu theo một cách, không được có thể hiểu theo hai hoặc nhiều cách khác nhau.
- Kiểm tra tính thực tế, sự hợp lệ, hợp lý của trật tự phát hành các chứng từ về ngày tháng năm phát hành, thời điểm phát hành, còn hiệu lực pháp luật và phải có sự dẫn chiếu về tài sản trong các giấy tờ liên quan.
- Thời hạn sử dụng, sở hữu còn lại của tài sản phải lớn hơn thời gian thế chấp, cầm cố.
- Tài sản quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì phải có bản đăng ký quyền sở hữu theo quy định.
- Tài sản quy định phải mua bảo hiểm thì phải mua bảo hiểm. - Nguồn gốc của tài sản cầm cố thế chấp phải hợp pháp. 4 Đánh giá quyền sở hữu của tài sản thế chấp, cầm cố.
Đối với bất động sản.
- Xác định người chủ sở hữu của tài sản đó. Số thành viên ùng sở hữu tài sản : Tên, tuổi, địa chỉ, số chứng minh nhân dân (số hộ chiếu) của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu sở hữu tài sản là pháp nhân, đồng thời kèm theo sự chấp thuận của chủ sở hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem tài sản cầm cố thế chấp.
- Người có liên quan đến tài sản : người thực tế đang sinh sống, quản lý tài sản, quan hệ với chủ sở hữu, người thừa kế…
- Xác định tài sản đã được đem cầm cố, thế chấp, cho thuê, cho mượn, hay kê khai góp vốn chưa.
- Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản. Nếu không có tranh chấp, khiếu kiện phải có xác nhận của chính quyền địa phương.
Đối với động sản, hàng hóa, dây chuyền, máy móc, thiết bị.
- Xác định người chủ sở hữu của tài sản đó. Số thành viên cùng sở hữu tài sản : Tên, tuổi, địa chỉ, số CMND (số hộ chiếu) của từng thành viên sở hữu tài sản nếu là đồng sở hữu. Tên, địa chỉ giao dịch, người lãnh đạo, giấy phép thành lập, giấy đăng ký kinh doanh nếu người chủ sở hữu tài sản là pháp nhân, đồng thời phải có sự chấp thuận cầm cố của chủ sở hữu tài sản hoặc cơ quan có thẩm quyền cho đem tài sản đi cầm cố thế chấp.
- Riêng đối với tài sản là trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các giấy tờ khác trị giá bằng tiền đều phải có thêm văn bản xác nhận của cơ quan phát hành.
- Xác định tài sản đã được đem cầm cố, thế chấp, cho thuê, cho mượn, hay kê khai góp vốn chưa.
- Các tranh chấp, khiếu kiện về tài sản.
Đánh giá hiện trạng của tài sản
Đối với bất động sản
a.Quyền sử dụng đất
- Vị trí địa lý của tài sản : Địa chỉ của tài sản, vị trí của thửa, lô đất. Việc quản lý thửa đất phải được cơ quan quản lý theo dõi trên hồ sơ như : Số của tờ bản đồ, số của thửa đất…tài sản đã đăng ký giao dịch bảo đảm chưa, đăng ký ở đâu ?
- Diện tích mặt bằng thửa đất, kích thước của mỗi cạnh…
- Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ? Nếu có để làm gì ? Bao lâu ? - Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn.
- Tài sản đang sử dụng, ngừng sử dụng? Lý do ?
- Tình trạng thửa đất hiện tại và tương lai : Quy hoạch giải tỏa, Nhà nước thu hồi (Nếu nhà nước đã có chủ trương bằng văn bản hoặc chính thức công bố quy hoạch) , thời gian sử dụng còn bao lâu ?...
b. Nhà ở, công trình xây dựng.
- Diện tích xây dựng công trình, tổng diện tích xây dựng của công trình xây dựng trên đất, số tầng…theo hồ sơ và theo thực tế.
- Kết cấu của công trình xây dựng trên đất.
- Tính năng, mục đích sử dụng của công trình xây dựng. - Năm xây dựng, dự kiến sử dụng, thời hạn sử dụng còn lại.
- Nếu các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng được thế chấp, cầm cố thì phải kê chi tiết từng loại tài sản về số lượng, tình trạng theo hồ sơ và theo thực tế.
- Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ? Nếu có để làm gì ?
- Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn, cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn.
Đối với động sản, máy móc, thiết bị.
- Địa chỉ, đơn vị (người) đang bảo quản, lưu giữ, sử dụng tài sản.
- Tính năng sử dụng của tài sản, nhà sản xuất, uy tín của nhà sản xuất, của tài sản trên thị trường, thời hạn sử dụng còn lại, khả năng sản xuất, công nghệ…
- Thòi hạn sử dụng của tài sản nếu là dây chuyền máy móc, thiết bị phải bao gồm cả lịch sử của máy móc, bản vẽ ký thuật, hướng dẫn sử dụng…
- Tài sản đang thế chấp, cầm cố ở nơi nào không ? Nếu có để làm gì ?
- Tài sản đang cho thuê, mượn, góp vốn cơ sở pháp lý của việc thuê, mượn, góp vốn.
Đánh giá giá trị tài sản
Căn cứ đánh giá
- Căn cứ theo văn bản của Nhà nước quy định về việc định giá trị, tính khấu hao…
- Theo sổ sách kế toán theo dõi, quản lý tài sản.
- Hồ sơ chứng từ liên quan đến tài sản và giá trị tài sản.
- Giá thị trường ở thời điểm định giá của tài sản tương tự chuyển nhượng. - Giá tham khảo do các cơ quan định giá cung cấp
Mục đích đánh giá
- Định giá giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán (Đối với tài sản theo dõi trên sổ sách kế toán); giá trị theo quy định của nhà nước (Đối với tài sản nhà nước quy định mức giá) ; giá mua (Đối với tài sản hình thành từ việc mua bán).
- Định giá giá trị tài sản theo giá trên thị trường trong thời điểm định giá để tham khảo.
+ Đối với tài sản thuê cơ quan định giá thì giá trị do cơ quan định giá cung cấp cũng là giá trị tham khảo.
+ Một số tài sản có nhiều giá khác nhau thì xác định giá theo phương pháp bình quân hoặc bình quân gia quyền tính trên cơ sở ít nhất là 2 mức giá trở lên.
+ Trên cơ sở xác định giá trị tài sản theo quy định và giá tham khảo tài sản đó, VPBANK và khách hàng thống nhất định giá trị tài sản làm căn cứ cho vay, bảo lãnh.
Xác định giá trị tài sản
Tài sản là bất động sản
a.Quyền sử dụng đất
• Quyền sử dụng đất xác định theo giá quy định của Nhà nước.
- Đất được Nhà nước giao cho hộ gia đình, cá nhân để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối, đất ở, đất chuyên dùng, đất mà tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đó không do ngân sách nhà nước cấp, đất mà các hộ gia đình, cá nhân nhận quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hoặc do nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo giá đất của ủy ban nhân dân tỉnh, TP trực thuộc trung ương ban hành áp dụng tại thời điểm thế chấp.
- Đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê ; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê mà tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp; đất được Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm ; đất được Nhà nước cho các tổ chức kinh tế thuê đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại ít nhất 5 năm và tiền thuê đất đó không do ngân sách Nhà nước cấp, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp gồm tiền đền bù thiệt hại khi được Nhà nước cho thuê (nếu có) và tiền thuê đã trả cho nhà nước sayu khi đã trừ đi tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
- Đất được nhà nước cho tổ chức kinh tế, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam theo luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam thuê, khi thế chấp giá trị quyền sử dụng đất gắn liền với tài sản thuộc sở hữu của mình đã đầu tư trên đất đó, thì giấ trị quyền sử dụng đất thế chấp được xác định theo số tiền thuê đất đã trả cho Nhà nước sau khi trừ tiền thuê đất đã trả cho thời gian sử dụng.
- Đất được nhà nước giao cho tổ chức kinh tế không thu tiền sử dụng đất để dử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuoi trồng thủy sản, là muối ; đất
được nhà nước cho tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân thuê đã trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời gian thuê đất đã trả tiền còn lại dưới 5 năm, thì giá trị tài sản thế chấp không tính giá trị quyền sử dụng đất.
- Trường hợp thế chấp giá trị quyền sử dụng đất mà ngườ thuê đất được miễn, giảm tiền thuê đất theo quy định của pháp luật, thì giá trị quyền sử dụng đất thế chấp, được tính theo giá trị thuê đất trước khi được miễn giảm.
•Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường.
Thông qua các thông tin đại chúng, thông tin thị trường, thông tin từ đồng nghiệp, thông tin từ các trung tâm địa ốc, giá chuyển nhượng cho tài sản tương tự tại thời điểm đánh giá, cơ quan định giá…
b. Nhà ở, công trình xây dựng
•Giá trị tài sản tính theo giá sổ sách kế toán.
Giá trị còn lại của nhà cửa, công Nguyên giá nhà cửa, Khấu hao cơ bản Trình xây dựng = công trình xây dựng - đã trích
•Giá trị của công trình theo giá thị trường tại thời điểm định giá. - Cơ sở xác định :
Theo ý kiến của khách hàng, thông qua từ đồng nghiệp, từ các trung tâm đấu giá, mua bán tài sản và các thông tin đại chúng khác, cơ quan định giá…
Tài sản là động sản
Trái phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu, chứng chỉ tiền gửi, các giấy tờ khác trị giá bằng tiền.
•Xác định giá trị theo sổ sách theo sổ sách kế toán.
Xác định giá trị kỳ phiếu, trái phiếu kho bạc ; công trái nhà nước ; thẻ tiết kiệm ; cổ phiếu, trái phiếu của các công ty cổ phần hưởng lợi theo lãi suất quy định trước …xác định :
Giá trị tài = Mệnh giá + Hoa lợi, lợi tức còn được hưởng đến Sản thời điểm đánh giá
• Theo giá thị trường tại thời điểm đánh giá - Cơ sở xác định :
Là giá thị trường tại thời điểm định giá, thông qua các thông tin thị trường,