3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiên cứu thị trờng.
Cán bộ nghiên cứu thị trờng cần phải thông thạo cả công tác Marketing. Do quy mô của công ty còn nhỏ nên không thể thành lập một phòng Marketing riêng biệt vì vậy nhân viên phòng kinh doanh đầu t tiếp thị cần phải kiêm nhiệm cả công tác Marketing từ đó đảm bảo chất lợng của dự án. Công tác Marketing thể hiện ở việc nghiên cứu thị tr - ờng, tìm và phát triển khách hàng tiềm năng. Công tác nghiên cứu thị tr - ờng cũng thể hiện một mặt nào đó của công tác thẩm định thị tr ờng. Thẩm định thị trờng là tiền đề cho việc thực hiện các bớc thẩm định tiếp theo. Vì vậy công tác nghiên cứu thị trờng cần đợc làm cẩn thận, chắc chắn, khai thác thị trờng ở mọi nơi có thể nh thăm dò thị trờng thông qua mạng Internet... Cập nhật thông tin, nắm bắt thông tin mới nhất về nhu cầu thuê văn phòng. Muốn vậy, cán bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tình, tháo vát, a học hỏi, tìm tòi cái mới, luôn luôn trau dồi nâng cao kiến thức chuyên môn, phát huy, linh động các mối quan hệ , có những hình thức chào hàng, tiếp cận khách hàng phong phú, đa dạng để có thể tìm kiếm đợc nhiều khách hàng.
3.2.2.2 Đối với cán bộ thực hiện thẩm định.
Cán bộ thẩm định là nhân tố quyết định chất lợng thẩm định của dự án. Cán bộ thẩm định trực tiếp tổ chức và thực hiện công tác thẩm định hiệu quả tài chính của dự án theo các công tác kỹ thuật của mình. Kết quả thẩm định là dựa trên sự đánh giá xem xét chủ quan của cán bộ
thẩm định trên cơ sở khoa học và các chuẩn mực khác nhau. Do đó để có kết quả thẩm định tốt thi việc nâng cao chất lợng cán bộ thẩm định phai đợc đặt lên hàng đầu.
Cần phải cập nhật những thông tin mới nhất về thị tr ờng giá cả của các mặt hàng văn phòng và phục vụ cho văn phòng mà công ty và các dự án thờng dùng. Bởi lẽ đây là một việc rất quan trọng trong việc dự trù kinh phí cho dự án. Từ đó công tác dự trù kinh phí, chi phí cho dự án đợc chính xác nhất có thể. Có thể ví dụ nh dự án 51 Lê Đại Hành của công ty các khoản mục chi phí bao gồm chi phí lắp đặt điện n ớc, máy điều hoà,…vì thế nếu nắm bắt rõ đợc giá cả của các mặt hàng trên thì sẽ rất có lợi cho công ty và dự án. Công ty nên thiết lập mới và duy trì tốt các mối quan hệ với các đối tác trong việc cung cấp các thiết bị phục vụ cho thuê văn phòng.
Cán bộ thẩm định cũng cần phải thờng xuyên đổi mới nâng cao nghiệp vụ của mình, cập nhật các thông tin về các phơng án thẩm định mới. Tăng cờng học hỏi các đơn vị bạn trong cùng ngành hay cùng lĩnh vực.
3.2.3 Về quy trình thẩm định .
3.2.3.1 Công tác huy động vốn cho dự án.
Tích cực tìm thêm các nguồn tài trợ khác cho dự án góp phần làm đa dạng nguồn tài trợ cho dự án... Ngoài việc tìm các nguồn tài trợ vốn cho dự án công ty cũng có thể tự đáp ứng nguồn vốn cho mình bằng cách nâng cao hiệu quả kinh doanh của các lĩnh vực khác của công ty, có thể bổ trợ phần nào cho nguồn vốn của công ty. Nhất là trong thời điểm hiện nay, ngành du lịch đang có những điều kiện thuận lợi để phát triển. Xã hội ngày càng phát triển, đời sống nhân dân ngày càng đ ợc nâng cao, do đó nhu cầu về dịch vụ nhất là dịch vụ du lịch ngày càng phát triển. Công ty Kinh Đô có hoạt động trên cả lĩnh vực này sẽ là một yếu tố tốt đẩy mạnh hoạt động của công ty. Mặc dù lĩh vực kinh doanh
chính của công ty là xây dựng và cho thuê văn phòng tuy nhiên cũng không vì thế mà bỏ qua những lĩnh vực kinh doanh khác đang rất có lãi. Chính điều đó nếu làm tốt sẽ tác động trở lại đối với hoạt động cho thuê văn phòng, nó sẽ cung cấp một lợng khá vốn cho công ty để đáp ứng cho các dự án có thể đi vào họat động mà không phải phiền hà nhiều trong chuyện lo vốn và đi vay vốn. Thí điểm áp dụng phơng thức xây văn phòng theo yêu cầu của khách hàng ( Nhng khách hàng này phải đảm bảo thuê lâu dài và tiền thuê phải phù hợp cho việc đầu t ban đầu của dự án. Những vấn đề này cần bàn bạc rõ trong hợp đồng thuê), có thể thoả thuận với khách hàng trong việc khách hàng sẽ nhận một phần chi phí trong viêc đầu t ban đầu ( Nếu công ty cha đủ vốn để đầu t) và công ty sẽ khấu trừ dần số tiền đó vào tiền thuê sau này ( Hình thức này th ờng chỉ áp dụng đối với khách hàng có nhu cầu về các văn phòng chuyên dụng, cần có những mẫu thiết kế theo yêu cầu riêng của họ.)
Tạo lập và duy trì tốt mối quan hệ với các khách hàng để hạn chế thấp nhất các rủi ro không đáng có.
Trờng hợp huy động vốn cho dự án cần phải vay tiền ngân hàng có thể mang chính dự án đó ra để thế chấp. Nên tập trung vay ở một ngân hàng để tạo ra mối quan hệ lâu dài, tạo ra uy tín với ngân hàng, nh thế sẽ dễ dàng hơn cho các dự án về sau.
3.2.3.2 Các chỉ tiêu sử dụng
Do quy mô của công ty còn nhỏ nên các chỉ tiêu đánh giá cũng không qua phức tạp và cao siêu. Công ty mới sử dụng một số chỉ tiêu đơn giản nh tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn đầu t bỏ ra…Tuy nhiên các cán bộ thẩm định cũng không nên không để ý tới một số chỉ tiêu quan trọng khác nh NPV, IRR…mà nên tham khảo, tính toán để công tác thẩm định tài chính dự án đợc tiến hành kỹ càng hơn và dự án sẽ chắc chắn dễ thành công hơn nếu nh tìm đợc tiếng nói chung cho tất cả các chỉ tiêu.
Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi hơn khi trình hồ sơ đi vay Ngân hàng, các chỉ tiêu NPV, IRR... là một trong các yếu tố đảm bảo một phần cho công ty để Ngân hàng cho vay. Ngân hàng với vai trò là ngời cho vay cũng tiến hành thẩm định tài chính dự án. Và một điều khác giữa ngân hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm định chính là mục đích của thẩm định. Ngân hàng tiến hành thẩm định là để cho vay, để ra quyết định cho doanh nghiệp hay dự án đó sử dụng vốn của Ngân hàng. Vì thế vai trò của thẩm định tài chính dự án đối với Ngân hàng là rất quan trọng, liên quan đến sự sống còn của Ngân hàng, mà cũng chính vì thế mà việc Ngân hàng tiến hành thẩm định là rất cụ thể, chi tiết. Ngân hàng sẽ không bỏ qua bất cứ một sự sai xót nào, cũng nh rất quan tâm để ý đến các chỉ tiêu của dự án.
Thực chất của việc nâng cao chất lợng thẩm định tài chính dự án là việc thực hiện các phơng pháp, chỉ tiêu thẩm định tài chính dự án. Trong quá trình tính toán các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính, công ty nên quan tâm hơn nữa đến giá trị thời gian của tiền.
Trong bảng các chỉ tiêu kinh tế có chỉ tiêu thời hạn hoàn vốn và căn cứ vào bảng ta thấy dự án 292 Tây Sơn có thời hạn hoàn vốn là 4 năm 7 tháng. Nhng ở đây mới chỉ tính bằng phép cộng trừ thuần túy chứ cha chú ý đến thời gian của tiền. Tức là sau hơn 4 năm thì giá trị của dòng tiền đã thay đổi và công ty nên chú ý đến vấn đề này.
Đối với bảng d kiến lãi lỗ của dự án (Bảng 6), nên đợc điều chỉnh lại nh sau:
Bảng 7:Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án
Đơn vị: Đô la ($)
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Doanh
thu sau thuế
200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550
phí Lợi tức trớc thuế 72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76 Thuế (32%) 23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6 Lợi nhuận sau thuế 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 Trả gốc 80.200 82.800 80.200 Khấu hao 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 CF 7327,38 38232,28 68307,4 178927,9 177744,68 190468,4
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Ta thấy rằng luồng tiền mà dự án mang lại không phải là giá trị âm nh trớc nữa, đó là nhờ có luồng tiền khấu hao đã đợc trích trớc. Luồng tiền khấu hao là một khoản đợc trích ra hàng năm từ họat động của dự án nhng nó không phaỉ là một dòng tiền đi ra thực sự của dự án, chính vì vậy mà nó mang lại cho dự án cũng nh doanh nghiệp một số hiệu quả nhất định.
Sau khi tính toán đợc dòng tiền của dự án qua các năm, công ty nên tham khảo việc tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án nh NPV, IRR... ở đây ta sẽ tính chỉ tiêu NPV: Theo các số liệu dự tính về luồng tiền trên thì ta có NPV của dự án sẽ là:
NPV = 261491,5.
Đây là dự án có NPV dơng và khá cao. Chứng tỏ dự án này là khả thi ngay từ khi còn trên giấy tờ và thực tế đã chứng minh cho điều này. Đây là lợi thế của dự án nếu nh việc vay Ngân hàng gặp khó khăn.
3.3.1 Đối với ngân hàng.
Cũng nh rất nhiều các doanh nghiệp và công ty khác, công ty Kinh Đô cũng gặp phải khó khăn khi trình hồ sơ đi vay vốn của các nhà ngân hàng. Vì thế đối với ngân hàng thiết nghĩ cần phải " rộng rãi" hơn trong việc cho vay vốn. Tuy nhiên vẫn phải đảm bảo độ an toàn cho ngân hàng. Có thể giảm bớt một số thủ tục r ờm rà không cần thiết, u tiên khách hàng lâu năm, có uy tín với ngân hàng cũng nh trên thị trờng, u tiên các khách hàng có tài khoản tại ngân hàng, Có thể tạo điều kiện cho các dự án băng một số điều kiện mở.
Ngân hàng có thể làm tăng số khách hàng của mình bằng cách thành lập Quỹ đầu t mạo hiểm, và đây cũng là một cách giúp khách hàng của mình. Để tránh phần nào việc các chủ dự án có những dự án rất hay, rất khả thi nhng do cha đủ vốn nên cha tiến hành thực hiện dự án đợc. Lúc này, Quỹ đầu t mạo hiểm sẽ là một quỹ đứng ra bảo lãnh và giúp đỡ các chủ dự án và để tránh lãng phí một cơ hội đầu t.
3.3.2 Đối với cơ quan cấp trên có thẩm quyền.
Trong thời buổi kinh tế thị trờng, các doanh nghiệp, công ty thành lập ngày càng nhiều đặc biệt là ở các trung tâm, thành phố lớn nh Hà nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Vì thế xét thấy nhu cầu về văn phòng tiềm năng là rất lớn. ở nớc ta tài nguyên đất lại thuộc sở hữu Nhà nớc vì thế các doanh nghiệp cũng nh Kinh Đô cần một sự hơn của các cơ quan cấp trên nh Liên đoàn Lao động thành phố ( Nơi Kinh Đô trực thuộc), UBND thành phố trong việc giao đất hoặc cho thuê đất với giá u đãi để khuyến khích kinh doanh. Ngoài ra công ty Kinh Đô cũng rất cần một số những u đãi khác trong quá trình hoạt động của mình.
Chú ý đến công tác thẩm định tài chính dự án tại các doanh nghiệp. Tạo điều kiện để bồi dỡng cán bộ thẩm định, phổ biến những quy định mới trong công tác thẩm định nói chung. Việc tổ chức các lớp đào tạo ngắn hạn về thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng là rất cần thiết, bởi lẽ nh thế sẽ có một thống nhất chung
trong công tác thẩm định tài chính dự án. Ban hành một hệ thống chuẩn mực, các phơng pháp, chỉ tiêu thống nhất để các doanh nghiệp tiến hành theo một khuôn mẫu chung đồng thời các cơ quan quản lý cũng dễ dàng hơn trong việc quản lý, ngân hàng cũng dễ đánh giá các dự án hơn.
Trên đây em đã trình bày xong ba phần chính trong chuyên đề thực tâp tốt nghiệp của em. Và sau đây sẽ là phần kết luận cho bản chuyên đề này.
Kết luận.
Từ khi chuyển sang cơ chế thị trờng, thực hiện mở cửa nền kinh tế, các doanh nghiệp phải tự chủ trong kinh doanh, tự tìm chỗ đứng cho mình trong nền kinh tế. Hết thời bao cấp, các doanh nghiệp chỉ có duy nhất một cách đứng trong nền kinh tế đó là đứng bằng chính đôi chân của mình. Nền kinh tế Việt Nam đã đạt đợc nhiều kết quả đáng mừng trong thời gian qua không thể không kể tới hiệu quả đầu t của các doanh nghiệp. Nền kinh tế nhiều thành phần nên các lĩnh vực đầu t cũng đợc đa dạng theo và quay lại phục vụ chính nó. Các chủ thể trong nền kinh tế đang dần thấy vai trò ngày càng lớn của các dự án và từ đó càng coi trọng hơn công tác thẩm định dự án nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng.Các doanh nghịêp Việt Nam hiện nay, đây là khâu đang còn yếu vì đây là vấn đề khá mới mẻ cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn. Đối với công ty Kinh Đô, dự án là nguồn sống của công ty vì thế nên chất lợng dự án cũng nh chất lợng công tác thẩm định dự án là một vấn đề quan trọng của công ty.Mặc dù còn nhiều khó khăn xong công ty đã và đang dần dần hoàn thiện công tác thẩm định tài chính dự án của mình để góp phần vào công cuộc xây dựng nền kinh tế Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn, năng động hơn, bền vững hơn.
Do thẩm định tài chính dự án là một vấn đề khá phức tạp và còn khá mới mẻ ở Việt Nam, cha có nhiều tài liệu viết về vấn đề này chính vì thế mà trong quá trình làm chuyên đề tốt nghiệp này em không tránh khỏi việc mắc những sai xót, khâu trình bày cũng có nhiều khuyết điểm. Em xin chân thành cảm ơn cô giáo Trần Thị Thanh Tú đã nhiệt tình giúp đỡ em trong việc hoàn thành bản chuyên đề này. Em rất mong nhận đợc những ý kiến đóng góp, lời khuyên để em có thể hoàn thiện hơn nữa bản chuyên đề này.
em xin cảm ơn!
1. Giáo trình tài chính doanh nghiệp. Chủ biên: TS Lu Thị Hơng ĐH KTQD NXB Giáo dục.
2. Giáo trình Quản trị tài chính . Tiến sĩ Nguyễn Văn Nam - ĐHKTQD chủ biên.
3. Giáo trình Quản lý dự án: Georges Hirsch.
4. Giáo trình Lập và quản lý dự án đầu t: NXB TK. ĐHKTQD.
5. Giáo trình Lập và quản lý dự án đầu t: GS. TS Bùi Xuân Phong, Nguyễn Đăng Quang, Hà Văn Hợi.
6. Giáo trình Quản trị dự án đầu t: TS Nguyễn Trờng Sơn; Ths Đào Hữu Hoà.
7. Tạp chí Thị trờng tài chính tiền tệ, tạp chí Tài chính, tạp chí ngân hàng…
8. Các báo cáo tài chính của Công ty Kinh Đô.
Lời mở đầu...1 Phần 1: Những vấn đề cơ bản về dự án và thẩm định dự án...3 1.1 Dự án...3 1.1.1 Khái niệm dự án...3 1.1.2 Vai trò của dự án...3
1.1.2.1 Đối với nhà đầu t...4
1.1.2.2 Đối với Nhà nớc...5
1.1.2.3 Đối với các tổ chức tài trợ vốn...5
1.1.3 Phân loại dự án...5
1.1.4 Các giai đoạn của dự án...7
1.1.4.1 Xác định dự án...7
1.1.4.2 Phân tích và lập dự án...8
1.1.4.3 Duyệt dự án...9
1.1.4.4 Triển khai thực hiện...9
1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể...11
1.2 Thẩm định dự án...11 1.2.1 Khái niệm...11 1.2.2 Nội dung thẩm định dự án...12 1.2.2.1 Thẩm định thị trờng...12 1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật...13 1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự án...15 1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xã hội dự án...16 1.2.2.5 Thẩm định tài chính dự án ...17 1.3 Thẩm định tài chính dự án...18
1.3.1 Mục đích, ý nghĩa của thẩm định tài chính dự án...18
1.3.2.1 Dự tính số vốn đầu t cần cho dự án trong từng giai đoạn