Công tác thẩm định tài chính dự án tại Kinh Đô đợc tiến hành theo sơ đồ khái quát sau:
Khởi đầu N g h i ê n c ứ u t h ị t r ờ n g Hình thành dự án Hình thành dự án Xác định nguồn vốn cho dự án Lập các BCTC Tính toán các chỉ tiêu Trình GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự án
Khi công tác nghiên cứu thị trờng đợc tiến hành, công ty đã xác định đợc nhu cầu của thị trờng hay nói cụ thể hơn là đã tìm đợc khách hàng thì công ty tiến hành công tác thẩm định tài chính dự án.
-Bằng các nghiệp vụ cụ thể của mình cùng với kinh nghiệm công tác cũng nh căn cứ tình hình thực tế nhu cầu của thị trờng về cấp độ văn phòng, đội ngũ thẩm định đã có thể hoạch định ra dự án, xác định quy mô của dự án cũng nh các phơng án kinh doanh. Xem xét tổng giá trị đầu t của dự án là bao nhiêu, giá trị đi thuê, giá trị đầu t thêm là bao nhiêu… Đặc điểm kinh doanh chính của công ty là đầu t vào các dự án cho thuê văn phòng do đó vấn đề đầu tiên sẽ là địa điểm của dự án. Để có đợc địa điểm cho dự án, công ty có thể huy động từ các phơng án nh sẽ đầu t thêm vào một địa điểm và cho thuê lại, hoặc thuê đất của Uỷ ban nhân dân thành phố thông qua Tổng Liên đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chính vì vậy mà trong các báo cáo tài chính của dự án có một khoản mục là "trả tiền thuê đất".
-Vấn đề nguồn vốn cho dự án, công ty và đội ngũ thẩm định xem xét từ nhiều nguồn. Có thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trớc hay đi vay ngân hàng…Một trong các đặc điểm của các dự án của công ty cũng nh đặc điểm kinh doanh của loại hình cho thuê văn phòng là công ty sẽ nhận đợc tiền thuê trớc vào đầu năm. Do đó ngay đầu năm công ty đã có một khoản tiền và công ty lấy đó là một phần tài chính đóng góp cho các dự án.
Kinh Đô áp dụng nguyên tắc khấu hao nhanh, mặc dù có thể làm giảm lợi nhuận của công ty nhng trái lại nó lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đó công ty có một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống nh những doanh nghịêp khác, lợi nhuận năm trớc cũng là một nguồn đầu t tài chính cho dự án. Ngoài ra trong tr-
ờng hợp vẫn thiếu về vốn, công ty có thể nhờ đến nguồn vốn vay ngân hàng.
-Một công việc rất quan trọng trong các dự án cho thuê văn phòng của công ty là lập các báo cáo tài chính cho dự án trong đó có dự tính các mức đơn giá cho thuê. Đặc điểm của cho thuê văn phòng là đơn giá cho thuê tính theo đơn vị USD/m2. Cán bộ thẩm định lập một bảng các đơn giá của dự án với các mức đơn giá khác nhau rồi từ đó tính ra các chỉ tiêu cần thiết để đánh giá lợi nhuận cuả dự án. Việc tính toán đơn giá này không phải chỉ đơn thuần là tính ra tổng số doanh thu thu về mà cán bộ thẩm định phải căn cứ vào đó lựa chọn mức giá nào đó để thoả thuận với khách hàng. Với mức giá đợc thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự án ( ở đây có tính đến cả mức độ rủi ro của dự án đó là cho thuê đợc 100% diện tích thì đơn giá sẽ là bao nhiêu, nếu chỉ thuê một phần thì đơn giá sẽ là bao nhiêu…) Cán bộ thẩm định dự án có nhiệm vụ kiểm tra rà soát lại các báo cáo tài chính của dự án, kiểm tra xem doanh thu có đúng không, tại sao lại đạt đ ợc các mức doanh thu đó. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự án, xem độ chắc chắn của dự án là nh thế nào. Mức độ rủi ro của dự án ở đây chính là phần diện tích văn phòng đợc đầu t mà không cho thuê đợc… (Công ty chỉ chấp nhận dự án có độ rủi ro <=15% tức là chỉ có <= 15% diện tích không cho thuê đợc) Đồng thời cán bộ thẩm định cũng phải so sánh đối chiếu doanh thu của dự án với chi phí để xem doanh thu có bù đ ợc với các chi phí đã bỏ ra hoặc so sánh chi phí cơ hội của dự án. Trong các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định liệt kê không chỉ doanh thu của dự án mà cả chi phí của dự án. Các chi phí của dự án cũng bao gồm các khoản chi trực tiếp, chi gián tiếp, chi lơng…
- Từ các báo cáo tài chính đã lập cho dự án, cán bộ thẩm định tính toán các chỉ tiêu cho dự án. Công ty thờng áp dụng các chỉ tiêu về tỷ suất lợi nhuận nh tỷ suất lợi nhuận trên doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trên vốn bỏ ra. Ngoài ra còn dùng phụ thêm một số chỉ tiêu khác nh chỉ số lao
động, xét tốc độ trợt của doanh thu, chi phí, lợi nhuận, tỷ giá.Vì đơn giá cho thuê tính bằng USD nên yếu tố trợt giá của đồng tiền cũng đợc xem xét. Việc tính đến yếu tố trợt giá của doanh thu và chi phí là một dạng biến tớng của yếu tố giá trị thời gian của tiền. Công ty so sánh giữa doanh thu và chi phí thu về và bỏ hàng năm xét về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngân hàng hởng lợi tức. Đó cũng chính là xét chi phí cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu t ban đầu rất lớn nên tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vì nếu đầu t xây dựng mà không cho thuê đợc thì sẽ dẫn đến lãng phí vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà công ty thờng lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lên thì mới khả thi.
-Sau khi đã có các báo cáo tài chính của dự án, cán bộ thẩm định trình lên giám đốc duyệt. Giám đốc xem xét, đánh giá rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đa dự án cho ban quản lý duyệt và quyết định dự án.
Để minh họa cho công tác thẩm định tài chính dự án vừa nói trên, ta hãy xem xét một số minh họa sau:
Đây là một dự án đi thuê và cho thuê lại, thời gian trong 8 năm, tỷ giá áp dụng là 1$ = 15400 đồng. Công ty đã đa ra các phơng án khác nhau. Mỗi phơng án là một mức giá cho thuê lại khác nhau từ mức độ rất thấp -> thấp
-> trung bình -> rất cao cùng với sự lựa chọn về rủi ro... Công ty đã lập ra hơn 10 phơng án nh thế. ở đây em xin minh họa bằng 4 phơng án với giá cho thuê lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bình và rất cao.
Phơng án 1: Giá cho thuê lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trù rủi ro 5% và không lập quỹ chênh lệch nên giá mua vào là: 2920 và 3980
Giá đi thuê/ tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán (5% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ: 02 căn 2.920x2 căn 3.500x2căn 5.840 555.040 15.200 7.000 672.000 33.600 68.160 Nhà to:01 căn 3.980x1 căn 4.600x1 căn 3.980 378.380 13.300 4.600 441.600 22.080 27.840 933.420 28.500 11.600 1.113.60 0 55.680 96.000 (Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.113.600 17.149.440.000 2.143.680.000 Tổng chi phí 989.100 15.232.140.000 1.904.017.500 Tổng LNTT: 124.500 1.917.300.000 239.662.500 Thuế: 39.840 613.536.000 76.692.000 TổngLNST: 84.660 1.303.764.000 162.970.500
Phơng án 2: Giá cho thuê lại thấp (3800 và 4800) dự trù rủi ro 10% tổng doanh thu (tơng đơng 10 tháng / 8 năm).
thuê/Tháng thuê để thuê dự tính bán để bán(10% giá bán) nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 3.800x2 6.600 628.000 15.200 7.600 729.600 72960 13.440 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 4.800x1 4.200 399.500 13.300 4.800 460.800 46.080 1.920 1.027.500 28.500 12.400 1.190.400 119.040 15.360 (Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.190.400 18.332.160.000 2.291.520.000 Tổng chi phí 1.146.540 17.656.716.000 2.207.089.500 Tổng LNTT 43.860 675.444.000 84.430.500 Thuế 14.035 216.142.180 27.017.760 Tổng LNST 29.825 459.301.920 57.412.740
Phơng án 3: Giá cho thuê lại trung bình ( 4000 và 5000) dự trù rủi ro 15% tổng doanh thu (tơng đơng 16 tháng/ 8 năm)
Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(15% Lợi nhuận
giá bán) Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.000x2 6.600 628.000 15.200 8.000 768.000 115.200 24.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.000x1 4.200 399.500 13.300 5.000 480.000 72.000 8.500 1.027.500 28.500 13.000 1.248.000 187.200 33.300 (Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.248.000 19.219.200.000 2.402.400.000 Tổng chi phí 1.214.700 18.706.380.000 2.338.297.500 Tổng LNTT 33.300 512.820.000 64.102.500 Thuế 10.656 164.102.400 20.512.800 Tổng LNST 22.644 348.717.600 43.589.700
Phơng án 4: Giá cho thuê lại rất cao (4500 và 5500) dự trù rủi ro chỉ 5% tơng đơng với 5 tháng thuê
Giá đi thuê/Tháng Tổng giá thuê Chi phí để thuê Giá bán dự tính Tổng giá bán Chi phí để bán(15% giá bán) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.500x2
6.600 628.000 15.200 9.000 864.000 43.200 192.800 Nhà to: 01 căn
4.200x1. 5.500x1
4.200 399.500 13.300 5.500 528.000 26.400 102.100 1.027.500 28.500 14.500 1.392.000 69.600 294.900 (Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT)
Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.392.000 21.436.800.000 2.679.600.000 Tổng chi phí 1.097.100 16.895.340.000 2.111.917.500 Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500 Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000 Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 386.024.100
Từ các phơng án tơng tự nh thế, công ty cân nhắc và lựa chọn cho mình một phơng án hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro.
Ta xét dự án 292 Tây Sơn (là dự án đã và đang hoạt động hiệu quả nhất của công ty) ta hãy xem xét công tác thẩm định đã đợc tiến hành nh thế nào.
Trong báo cáo nghiên cứu khả thi của dự án 292 Tây Sơn, có đầy đủ các công tác từ thẩm định thị trờng, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mô hình tòa nhà. Ta xem xét phần thẩm định tài chính của dự án này.
Tên dự án: Tòa nhà Kinh Đô
Địa điểm: 292 Tây Sơn- Hà Nội. Diện tích đất: 1350 m2
Diện tích sàn xây dựng: 4830 m2
Số tầng: 5 tầng.
Diện tích đất lu không: 384 m2
Tổng vốn đầu t: 8.000.000.000 đồng.
Tỷ lệ nguồn vốn của công ty: 62%( 4.960.000.000 đồng) Vay ngân hàng: 38% (3.040.000.000 đồng)
Phần vốn của công ty đợc lấy từ các nguồn nh:
Đền bù giải phóng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng
Đền bù của liên doanh 31 Hai Bà Trng: 500.000.000 đồng
Quỹ khấu hao: 250.000.000 đồng
Vốn công ty tự có: 2.710.000.000 đồng
Dự án đợc tiến hành từ quý I năm 1998 đến quý IV năm 1999 thì hoàn thành và đa vào sử dụng.
Bảng 1:Bảng vốn đầu t của dự án Đơn vị: đồng Tổng vốn đầu t ...8.000.000.000 1.Phần xây lắp ...6.670.000.000 Móng ...2.370.000.000 Xây thô ...3.500.000.000 Hoàn thiện ...300.000.000 Điện nớc ...500.000.000 2.Phần thiết bị ...400.000.000
Máy điều hòa ...250.000.000
Thiết bị văn phòng ...100.000.000
Thiết bị khác ...50.000.000 3.Kinh phí thiết kế cơ bản khác ...600.000.000 4.Dự phòng phí ...330.000.000
Bảng 2:Bảng kế hoạch vốn vay và trả nợ
Đơn vị: Đô la($)
Chỉ tiêu Năm XD1 Năm XD2 Năm 1 Năm 2 Năm 3
Vốn vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi suất - 6.6% 13.2% 13.2% 13.2% Gốc vay - 200.000 243.200 163.000 80.200 Lãi - 13.200 32.102,4 21.516 10.586,4 Gốc và lãi - 213.200 275.302,4 184.516 90.786,4 Hoàn trả - 80.200 82.800 80.200
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Giải trình bảng trên: Trong năm xây dựng đầu, công ty đầu t vào dự án bằng nguồn vốn tự có của mình. Năm xây dựng thứ hai, công ty bắt đầu đi vay ngân hàng và vay lần đầu 200.000 $ để hoàn thành công trình. Trong năm đầu thực hiện dự án, công ty vay số tiền còn lại là 43.200 $ để hoàn thiện công trình. Cuối năm thứ nhất thực hiện dự án, công ty bắt đầu trả nợ ngân hàng. Lần trả 1 trả 80.200 $, năm 2 trả 82.800 $ và năm thứ 3 trả hết số nợ là 80.200 $.
Cũng trong năm đầu mà công ty đi vay, ngân hàng tạo điều kiện cho công ty trong việc thực hiện dự án nên ngân hàng chỉ áp dụng mứclãi suất là 6.6%, còn các năm sau ngân hàng áp dụng mức lãi suất là 13.2%.
Bảng 3:Bảng dự kiến doanh thu và chi phí của dự án
Đơn vị: Đô la ($)
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Diện tích cho thuê
(m2)
3.820 3.820 3.820 3.820 3.820 3.820 Giá cho thuê: $/m2 10 10 10 10 10 10
Hiệu suất cho thuê %
50 60 70 80 80 90 Thu từ cho thuê
văn phòng 195.000 240.000 275.000 314.000 314.000 350.000 Thu từ các phí dịch vụ khác 27.500 33.000 38.500 44.000 44.000 49.500 Tổng thu 222.500 273.000 313.500 358.000 358.000 399.500 Thuế DT( 10%) 22.250 27.300 31.350 35.800 35.800 39.950
Doanh thu sau thuế 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 Chi phí CP điện nớc công cộng 22.430 26.916 32.000 35.000 35.000 40.000 Chi phí tiền lơng 27.600 29.000 30.000 32.000 33.500 35.000 Chi phí BHXH 4.140 7.347 4.564 4.792 5.032 5.283
Khấu hao
KH xây dựng (5%) 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 25.653,23 KH thiết bị (15%) 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 12.817,01 Cộng 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24
CP duy tu bảo d- ỡng 1.121,5 1.345 1.570 1.794,4 1.794,4 2.018 CP sửa chữa lớn 0 0 0 0 0 11.215 CP khác 2.243 2.691 3.140 3.588 3.588 4.037 Trả lãi vay 32.102,4 21.516 10.586,4 Tồng chi phí 128.107,1 4 124.285,2 4 120.330,64 115.644,6 4 117.384,64 136.023,24
Bảng 4:Bảng dự kiến lãi lỗ của dự án
Đơn vị: Đô la ($)
Chỉ tiêu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Doanh thu sau thuế 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 Tổng chi phí 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24 Lợi tức trớc thuế 72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76 Thuế (32%) 23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6 Lợi nhuận sau thuế 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16 Trả gốc 80.200 82.800 80.200 Lãi ròng (31.142,86) (237,96) 29.837,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16
(Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 5:Bảng dự kiến chi phí tiền lơng
Chức danh Số lợng Lơng tháng Lơng năm Trởng ban quản lý 1 170 2.040 Phó ban quản lý 1 140 1.680 Kế toán 2 100 1.200 Lễ tân 2 80 960 Bảo vệ 4 60 720
Nhân viên kỹ thuật 3 80 960
Nhân viên tạp vụ 3 60 720
Thởng 6000
Cộng 16 14.280
( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Bảng 6:Các chỉ tiêu kinh tế Đơn vị: Đô la ($) Lợi nhuận sau 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,1 6
thuế Khấu hao 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 38.470,24 Cộng 87.527,38 121.032,28 148.507,4 178.927,9 177.744,68 190.468,4 Thời hạn hoàn vốn 552.472,62 431.440,34 282.932,94 104.004,04 (73.739,64) Tổng vốn đầu t 640.000 Tỷ suất lợi nhuận 8% 13% 17% 22% 22% 24%
( Nguồn: Báo cáo nghiên cứu khả thi dự án Tòa nhà Kinh Đô)
Cán bộ thẩm định cũng nh Ban lãnh đạo công ty xem xét các báo cáo này xét thấy hợp lý và khả thi nên đã quyết định thực hiện dự án. Thực tế cho thấy đây là một dự án có chất lợng tốt. Cụ thể doanh thu của nó mang về cho công ty qua các năm nh sau:
Năm 2001: 416.908.000 đồng Năm 2002: 4.596.655.000 đồng
Năm 2003: 4.688.071.000 đồng Năm 2004: 5.193.041.000 đồng
Trong đó doanh thu năm 2002 và năm 2003 chỉ là doanh thu của 11 tháng cho thuê vì công ty thu tiền một lần vào đầu năm nên công ty cho khách hàng hởng ân hạn một tháng.
Từ sự phân tích trên cùng với các kết quả đó ta có thể kết luận công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty Kinh Đô nói chung là tốt. Để thấy rõ hơn ta hãy xem xét phần đánh giá hiệu quả hoạt động sau:
2.2.4 Đánh giá hiệu quả hoạt động của công tác thẩm định tài chính dự án tại công ty.