sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa
2.1. Về cán bộ thẩm định
Chi nhánh cần phải có phòng thẩm định riêng, cần sắp xếp lại đội ngũ cán bộ tín dụng, cử người đi học các lớp chuyên sâu về thẩm định giá, thẩm định và phân tích tài chính, các lớp luật về cho vay có tài sản đảm bảo, thế chấp, về định giá BĐS…nhằm nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng. Thực hiện đào tạo chuyên môn hóa để đáp ứng nhanh nhất nhu cầu của khách hàng.
2.2. Về quy trình và phương pháp định giá
- Về quy trình định giá:
Về cơ bản, Chi nhánh đã xây dựng được quy trình định giá khoa học. Trong quy trình định giá có sự thỏa thuận với khách hàng về giá trị BĐS, đây là điểm mới trong công tác định giá BĐS. Thể hiện sự tôn trọng của Ngân hàng đối với khách hàng, thực hiện mục tiêu vì sự phát triển bền vững của cả Ngân hàng và khách hàng. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện, ở bước thu thập tài liệu thì hầu hết tài liệu thu thập được là do khách hàng cung cấp, do đó kết quả định giá mang nhiều tính chủ quan và không thuyết phục. Để việc định giá thực sự mang lại kết quả tốt, Chi nhánh nên tiếp tục thực hiên tốt hơn nữa quy trình đình định giá và đặc biệt cần chú trọng đến bước thu thập tài liệu và ước tính giá trị tài sản, đảm bảo tài liệu thu thập được mang tính khách quan, phản ánh đúng tình hình thực tế thị trường đối với tài sản giao dịch.
- Về phương pháp định giá:
Ở chi nhánh, phương pháp định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm chủ yếu là dựa vào khung giá đất do UBND Thành phố Hà Nội quy định, các cán bộ định giá tiến hành so sánh các đặc điểm của mảnh đất với các vị trí dược quy định trong khung giá để từ đó xác định giá 1m2 đất, đây chính là hình thức của phương pháp so sánh. Tuy nhiên, ở Chi nhánh, phương pháp này được thực hiện không triệt để, không đúng với ý nghĩa thực của nó. Trong phương pháp so sánh, người ta tiến hành so sánh TS cần định giá với các TS tương tự khác được giao dịch trên thị trường gần với thời điểm định giá. Việc xác định giá trị tăng thêm như vậy không chính xác vì khung giá đất được xây dựng nhằm mục đích tính thuế chứ không phải sử dụng để tính giá trị quyền sử đất. Mức giá quy định trong khung giá đất thường thấp hơn rất nhiều lần so với giá thực tế trao đổi, chuyển nhượng. Mặt khác, việc khống chế giá trị tăng thêm là 70% rất chủ quan và cảm tính, không có căn cứ khoa học nào để đưa ra con số 70% đó.
Do đó, để việc định giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm một cách tương đối chính xác nên bỏ mức khống chế 70%, không áp dụng theo khung giá mà nên sử dụng giá thị trường.
+ Phương pháp định giá tài sản gắn liền với đất:
Việc định giá tài sản gắn liền với đất ở Chi nhánh được tiến hành dựa trên cơ sở Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc. Theo cách tính này, kết quả định giá phụ thuộc vào mức độ trung thực của khách hàng khi cung cấp các tài liệu này. Nếu khách hàng cố ý gian lận thì kết quả định giá là không phù hợp. Do đó, giải pháp đặt ra là các cán bộ định giá nên sử dụng phương pháp chi phí khi tiến hành định giá tài sản gắn liền với đất. Theo phương pháp này, cán bộ định giá phải xác định được mức độ hao mòn các kết cấu chính, tỷ lệ hao mòn trung bình của các kết cấu chính, tỷ lệ mất giá của công trình ước tính theo kết cấu chính, mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng, chi phí xây dựng công trình mới có kết cấu tương tự, từ đó ước tính giá trị công trình xây dựng trên đất bằng cách lấy chi phí xây dựng công trình mới trừ đi mức độ mất giá ước tính của công trình xây dựng.
Định giá là một công việc vô cùng phức tạp đòi hỏi kỹ năng và kiến thức sâu rộng. Phương pháp định giá của Chi nhánh sử dụng là phương pháp đơn giản nhất, mang nhiều tính chủ quan, áp đặt, do đó chứa đựng nhiều rủi ro.Bởi vậy vấn đề cần thiết và cấp bách hiện nay của Chi nhánh là nghiên cứu về thẩm định giá và áp dụng các phương pháp khoa học trong định giá.
Để công tác định giá có chất lượng cao, Ngân hàng nên đánh giá giá trị TSBĐ dựa trên những thông tin xác thực, có căn cứ khoa học, nên đánh giá giá trị tài sản theo giá trị thị trường. Các trường hợp áp dụng theo khung giá hay dựa vào giá trị còn lại chỉ là những giải pháp cuối cùng khi mà không thể tìm được các thông tin, tài liệu để có thể sử dụng các phương pháp khác.
Phòng tín dụng của Chi nhánh nên kết hợp với các tổ chức chuyên về định giá. Việc kết hợp này không chỉ đem lại kết quả chính xác hơn mà còn góp phần nâng cao kiên thức cho cán bộ tiến hành thẩm định, bổ sung nguồn tư liệu phong phú, đa dạng.
2.3. Về dữ liệu và lưu trữ dữ liệu
Hiện nay với sự phát triển không ngừng của Khoa học công nghệ, ngành Ngân hàng đã và đang ứng dụng công nghệ thông tin tiên tiến, hiện đại để đơn giản hóa hoạt động. Việc ứng dụng công nghệ thông tin trong các khâu đặc biệt là trong việc thu thập thông tin được Ngân hàng rất chú trọng. Công nghệ hiện đại cho phép truy cập thông tin nhanh và lưu trữ được các dữ liệu nhiều hơn. Để phục vụ cho công tác định giá BĐS cũng như các tài sản đảm bảo khác Chi nhánh nên mở một Webside nội bộ Ngân hàng trong đó chứa đựng các thông tin về thị trường nhà đất, thị trường giá cả các loại máy, thiết bị, thông tin về xu hướng phát triển Khoa hoc công nghệ.
2.4. Các giải pháp khác
- Thực hiện đa dạng hóa các loại tài sản đảm bảo, thế chấp. Ở Chi nhánh hầu hết chỉ là những tài sản thông dụng như kỳ phiếu, trái phiếu, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất…Các TSBĐ khác như: hàng hóa, các khoản phải thu, quyền tác
giả, quyền sở hữu công nghiệp, quyền được nhận số tiền bảo hiểm…hầu như không có. Do đó sẽ mở rộng tài trợ tín dụng cho Ngân hàng.
- Chi nhánh nên tham gia mua bảo hiểm tín dụng hoặc yêu cầu khách hàng mua bảo hiểm cho tài sản của mình và thực hiện chế độ ưu tiên đối với những khách hàng này. Việc làm này không những khuyến khích mở rộng quan hệ khách hàng mà còn dễ dàng xác định mức cho vay và đảm bảo an toàn tín dụng.
- Thường xuyên theo dõi, giám sát hoạt động sản xuất, cường độ sử dụng BĐS của khách hàng vay để có những đánh giá thích hợp, kịp thời, yêu cầu khách hàng bổ sung them tài sản đảm bảo để đảm bảo an toàn tín dụng.