2. Thực trạng định giá Bất động sản tại Chi nhánh NHCT Đống Đa
2.3. Quy trình định giá bất động sản tại Chi nhánh
Sau khi kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ vay vốn, Ngân hàng đã chấp nhận cho khách hàng vay vốn, Cán bộ tín dụng tiến hành xác định giá trị BĐS để xác định mức cho vay. Tại chi nhành NHCT Đống Đa quy trình định giá BĐS trong tài sản đảm bảo cho vay được tiến hành qua các bước sau:
- Bước 1: Thành lập tổ định giá
+ Thành phần của tổ định giá do Giám đốc NHCT quyết định nhưng tối thiểu phải có 2 cán bộ.
Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 500 triệu đồng: Ngoài thành phần nêu trên,tổ định giá BĐS phải có thêm 1 lãnh đạo phòng tín dụng/Phòng khách hàng.
Trường hợp BĐS cho khoản vay có giá trị trên 2 tỷ đồng hoặc đối với BĐS phức tạp: Ngoài các thành phần nêu trên, tổ định giá BĐS phải có thêm 1 người trong Ban giám đốc (không phải là người quyết định cho vay và nhận BĐS).
+ NHCV thuê cơ quan có chức năng thẩm định giá để định giá BĐS trong trường hợp:
Việc định giá BĐS vượt khả năng của ngân hàng. Các bên không thỏa thuận được giá trị BĐS
Các cơ quan này phải chịu trách nhiệm về kết quả thẩm định giá của mình.
- Bước 2: Xác định BĐS cần xác định giá trị là loại BĐS nào? Xác định các quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với BĐS cần định giá.
- Bước 3: Lên kế hoạch định giá
Xác định các loại tài liệu cần thu thập để phục vụ cho việc định giá BĐS
+ Các tài liệu về BĐS như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định cho thuê đất của cơ quan NN có thẩm quyền, giấy phép xây dựng, trích lục bản đồ thửa đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà xưởng, máy, thiết bị…
+ Các văn bản pháp luật có liên quan.
+ Thông tin giao dịch về các loại BĐS tương tự BĐS cần định giá. + Tình hình cung - cầu loại BĐS đó trên thị trường.
- Bước 4: Khảo sát thực tế
Xác định vị trí của BĐS : Gần những đoạn đường nào? ở vị trí thuận tiện hay bất lợi? Quang cảnh môi trường xung quanh? Tổng diện tích đất được phép sử dụng? Tổng diện tích sàn xây dựng? Tổng diện tích đã sử dụng, chưa sử dụng? BĐS mới
xây dựng hay đã xây dựng được nhiều năm? Mức độ hao mòn? Có hay không có tranh chấp? (Điều này thể hiện trong văn bản xác nhận của những người đang sống trong cùng khu vực đó) . Xu hướng phát triển của khu vực có BĐS đó trong tương lai…
- Bước 5: Phân tích tài liệu đã thu thập được và ước tính giá trị của BĐS. + Đối với BĐS là đất: Sau khi tiến hành khảo sát thực tế, từ các tài liệu thu thập được cán bộ thẩm định tiến hành đối chiếu so sánh với các BĐS khác(Các BĐS có đặc điểm tương đồng với BĐS cần định giá, được giao dịch gần với thời gian định giá nhất) và có đối chiếu với khung giá đất do UBND Thành phố quy định.
+ Đối với BĐS là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất: Dựa vào các tài liệu thu thập được tiến hành đánh giá lại để xác định giá trị còn lại, giá trị của BĐS chính là giá trị còn lại.
- Bước 6: Hai bên (Khách hàng vay và ngân hàng cho vay) thỏa thuận về giá trị ước tính của BĐS đã định giá. Khi hai bên không còn mâu thuẫn thì tiến hành kí hợp đồng.
- Bước 7: Cán bộ định giá lập văn bản xác định kết quả định giá trong đó nêu rõ thời gian tiến hành thẩm định, tên của cán bộ thẩm định, các căn cứ để tiến hành thẩm định, giá trị của BĐS đã thẩm định.
Quy trình định giá tại Chi nhánh NHCT Đống Đa được các cán bộ tín dụng tuân thủ nghiêm ngặt, thực hiện một cách bài bản, khoa học các thông tin, tài liệu thu thập được đã đáp ứng được nhu cầu định giá BĐS kịp thời và tương đối chính xác. Tuy nhiên, trên thực tế sự tác biệt giữa quyến sở hữu và quyền sử dụng không rõ ràng, nhiều trường hợp quyền sở hữu không gắn liền với quyền sử dụng đã gây ra nhiều khó khăn cho cán bộ tín dụng trong việc thu thập tài liệu thẩm định giá trị BĐS.
Tài sản bảo đảm là BĐS được thế chấp tại Chi nhánh chủ yếu là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Để định giá những tài sản này các bộ thẩm định của Chi nhánh đã tuân thủ theo đúng quy trình và phương pháp định giá BĐS.
Cán bộ thẩm định sẽ kiểm tra và giữ các giấy tờ về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất, sơ đồ thửa đất, Giấy xác nhận của UBND phường về việc thực hiện nghĩa vụ nộp thuế sử dụng đất, tiền thuê đất.
Tiếp theo đó cán bộ thẩm định tìm hiểu các thông tin liên quan đến mảnh đất đó như: vị trí, kích thước, mục đích sử dụng, có thuộc hay không thuộc diện quy hoạch, có hay không có tranh chấp, môi trường tự nhiên và môi trường xã hội xung quanh…
Sau khi xác định diện tích hợp lệ ghi trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyết định cấp đất, cho thuê đất cán bộ thẩm định căn cứ theo khung giá đất do UBND Thành Phố Hà Nội đưa ra theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND về giá các loại đất trên địa bàn Hà Nội và căn cứ vào thông tin thị trường thu thập được để xác định giá trị của đất.
Để thấy rõ quy trình cũng như phương pháp cụ thể khi thẩm định giá trị quyền sử dụng đất xét ví dụ sau:
Tài sản đem thế chấp là toàn bộ cơ sở hạ tầng, nhà làm việc, nhà kho khung thếp tường gạch bao che, mái lợp tôn, sân bãi trên khu đất có diện tích 29.599 m2 tại thôn Huỳnh Cung – xã Tam Hiệp – huyện Thanh Trì – TP.Hà Nội.
Hồ sơ gồm có:
- Quyết định số 8250/QĐ-UB ngày 02/12/2002 của UBND Thành phố Hà Nội về việc: cho phép Công ty Kim Khí Hà Nội (Tổng công ty Thép Việt Nam) thuê 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội để tiếp tục sử dụng làm kho, xưởng sản xuất kim khí.
- Quyết định số 7390/QĐ-UB ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội về việc cấp giấy chững nhận quyền sử dụng đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội cho Công ty Kim khí.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X112342 ngày 08/12/2003 của UBND Thành phố Hà Nội, chứng nhận cho Công ty Kim khí Hà Nội được quyền sử dụng 29.599 m2 đất tại thôn Huỳnh Cung, xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì, Hà Nội trong thời hạn từ 1/1/1996 đến 1/1/2026 (thuê 30 năm).
- Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm 31/12/2007.
- Giấy nộp tiền vào Ngân sách Nhà nước.
Đặc điểm chính của tài sản:
Quyền sử dụng đất: Đất thuê 30 năm, thời hạn thuê đất là thuê hàng năm, tổng diện tích 29.599 m2, trong đó 28.107,7 m2 làm kho xưởng sản xuất kim khí và 1.491,5 m2 để mở đường theo quy hoạch của Thành phố và hành lang bảo vệ tuyến điện cao thế, không được xây dựng công trình, khi Thành phố yêu cầu phải trả lại không điều kiện. Khu đất này có diện tích rộng, nằm trong khu vực đang quy hoạch mở rộng, một mặt tiếp giáp với đường giao thông sang khu đô thị mới Linh Đàm, mặt còn lại trên đường 70, Văn Điển, Thanh Trì rất thuận tiện giao thông. Phù hợp xây dựng khu đô thị, phù hợp xây dựng khu sản xuất, nhà kho cho thuê. Hiện nay, Xí nghiệp 1 thuộc Công ty Kim khí Hà Nội đóng trụ sở giao dịch, văn phòng và kho bãi chứa hàng tại khu đất này. Ngoài ra, Xí nghiệp 1 còn cho 18 doanh nghiệp khác thuê kho bãi chứa hàng, xưởng sản xuất và văn phòng giao dịch.
Tài sản trên đất: 2/3 diện tích khu đất được Công ty Kim Khí Hà Nội cho các doanh nghiệp khác thuê. Phần còn lại của khu đất được sử dụng làm địa điểm giao dịch và khu nhà kho chứa hàng của Công ty. Diện tích này đã được đầu tư xây dựng. Bao gồm: tường rào, cổng; trạm biến thế, bể nước, hệ thống cấp thoát nước; kho bãi để hàng, đường giao thông quanh kho, 1 khu nhà làm việc 2 tầng, 1 khu nhà làm việc
Bảng 2: Bảng giá đất tại thị trấn thuộc huyện Thanh Trì
Đơn vị tính : triệu đồng/m2
STT Tên đường phố Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp
Đường Ngọc Hồi VT1 VT2 VT3 VT4
1 + Phía đối diện đường tàu 5 000 3 500 2 200 1 750 + Phía đi qua đường cầu 3 900 2 900 1 900 1 450 2 Đường Phan Trọng Tuệ 4 230 3 100 2 000 1 550 3 Đường vào Công An huyên
Thanh Trì
3 510 2 700 1 800 1 350
4 Đường đôi từ đường Ngọc Hồi đi qua cổng sau UBND huyện Thanh Trì rẽ ra đường vào Công An huyện và rẽ ra đường Ngọc Hồi-Tứ Hiệp-Đê Sông Hồng
4 230 3 100 2 000 1 550
5 Đường Tựu Liệt(đoạn thị trấn Văn Điển)
4 230 3 100 2 000 1 550
6 Đường Tứ Hiệp 4 230 3 100 2 000 1 550
7 Đường từ Phan Trọng Tuệ đi Vĩnh Quỳnh-Đại áng
3 510 2 700 1 800 1 350
( Nguồn: Theo khung giá đất thành phố Hà Nội, kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố)
Trong đó:
- Vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng lớn hơn hoặc bằng 3,5m
- Vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng từ 2 - 3,5m
- Vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất có mặt tiếp giáp với ngõ có chiều rộng nhỏ hơn 2m.
Căn cứ và phương pháp tính giá:
Quyền sử dụng đất: Đất thuê hàng năm: Không tính.
Tài sản gắn liền với đất:
Căn cứ giá trị còn lại theo Bảng kê chi tiết tài sản vật kiến trúc tại Xí nghiệp 1 tại thời điểm 31/12/2007, giá trị tài sản trên đất là 2574,343551 triệu đồng.
Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm:
Theo khung giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà Nội ban hành kèm theo quyết định số 150/2007/QĐ-UBND ngày 28/12/2007 của UBND Thành phố Hà Nội, vị trí của khu đất tại xã Tam Hiệp, huyện Thanh Trì nằm ở vị trí 1, 2, 3 thuộc loại giá đất tại các thị trấn, thống nhất chọn vị trí 2 có giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là 3,1 triệu đồng/m2.
Thống nhất đánh giá giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm bằng 70% giá trị diện tích đất, tính trên phần đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ.
Giá trị tăng thêm của tài sản do lợi thế địa điểm:
28 107,7 m2 * 3,1 triệu đồng / m2 * 70% = 60 993,709 triệu đồng.
Tổng giá trị tài sản tại thời điểm định giá ngày 18/03/2008:
2 574,343551 + 60 993,709 = 63 568,052551 (triệu đồng).
Làm tròn: 63 568 triệu đồng.
Như vậy Ngân hàng đã sử dụng phương pháp Định giá đất để định giá BĐS trên, phương pháp này hoàn toàn phù hợp với tài sản thế chấp do toàn bộ tài sản phần lớn bao gồm là quyền sử dụng đất.
Để thấy rõ hơn về phương pháp định giá của chi nhánh ta xét tiếp ví dụ về thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay sau:
Tài sản đã được hình thành từ vốn vay nằm trên thửa đất theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số X114532 ngày 28/4/2002 của UBND Thành Phố Hà Nội, cụ thể như sau:
- Tên người sử dụng đất: Công ty Cổ phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên
- Diện tích: 2.120 m2 (bằng chữ: hai nghìn một trăm hai mươi mét vuông)
- Hình thức sử dụng:
+ Sử dụng riêng: 2.120 m2
+ Sử dụng chung: 0 m2 - Mục đích sử dụng: Đất xây dựng cơ bản
- Thời hạn sử dụng: lâu dài
Tài sản gắn liền trên đất: Nhà cửa, vật kiến trúc khác đã hình thành
Căn cứ theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên cung cấp, Cán bộ thẩm định tiến hành định giá tài sản gắn liền trên đất như sau:
Bảng 3 : Bảng giá các hạng mục công trình trên đất
Đơn vị: triệu đồng ST T Hạng mục Quy cách Số lượng Đơn giá Thành tiền Giá trị TSTC HTTVV 1 Nhà 4 tầng bên phải, nhà C m2 1.310 1,8 2.358 1000
2 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A2, 3 tầng m2 678 1,5 1.017 500 3 Nhà ăn, nghỉ chính giữa A1, 3 tầng m2 646 1,5 969 50
4 Nhà 3 tầng phía bên trái, nhà B
m2 725 1,2 870 255
5 Nhà trưng bày, giới thiệu sản phẩm, 3 tầng
m2 40 3 120 50
6 Vật kiến trúc khác, sân vườn, hàng rào, bể phun nước.
m2 50
Tổng 5.384 1.855
( Nguồn theo đơn giá hạch toán do Công ty Cổ Phần ăn uống nhà nghỉ Mai Liên) Tổng giá trị tài sản thế chấp: 5.384.000.000 đồng (năm tỷ ba trăm tám mươi tư triệu đồng), trong đó:
- Tài sản đã hình thành từ vốn vay: 1.855.000.000 đồng Tài sản hình thành từ vốn chủ sở hữu: 3.529.000.000 đồng
Nhận xét:
Chi nhánh NHCTĐĐ định giá BĐS tính theo giá thị trường có đối chiếu với khung giá đất của Thành phố. Tuy rằng Chi nhánh có sự tham khảo giá đất trên thị trường nhưng khi tiến hành định giá Chi nhánh lại không tính theo giá thị trường mà căn cứ chủ yếu vào khung giá đất của Thành Phố. Qua các ví dụ trên có thể thấy rằng đối với giá trị quyền sử dụng đất Chi nhánh không định giá mà định giá giá trị lợi thế thương mại của mảnh đất. Còn đối với tài sản trên đất căn cứ định giá dựa trên giá trị còn lại của tài sản (đối với tài sản đã qua sử dụng) và theo giá trị mới xây dựng căn cứ trên bản quyết toán xây dựng của khách hàng (đối với tài sản mới hình thành).
Như vậy có thể thấy rằng phương pháp mà Chi nhánh áp dụng thường đơn giản rất dễ dẫn đến việc định giá không chính xác. Bên cạnh đó, do Chi nhánh định giá BĐS theo thông tin mà khách hàng cung cấp nên có những trường hợp khách hàng có sự gian lận để nhằm đạt được mục đích vay vốn của khách hàng, trong những trường hợp như vậy Chi nhánh có thể sẽ gặp phải những rủi ro nhất định.