III. Tình hình thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo & PTNT huyện
4. Một số khó khăn trong thế chấp, bảo lãnh bất động sản tại NHNo &
PTNT huyện Gia Lộc.
Sự phong phú và đa dạng của tài sản cũng đủ nói lên rằng chúng ta rất khó lòng thẩm định giá trị của chúng một cách chính xác, nếu chúng ta không đợc khả năng chuyên môn trong ngành thẩm định giá và sự thông thạo trong nhóm hoặc loại tài sản cần thẩm định. Chỉ trong lĩnh vực bất động sản, chúng ta cũng khó có thể xác định giá trị thị trờng chính xác của chúng theo từng khu vực hoặc địa ph- ơng tại một thời điểm nhất định. Đối với các tổ chức tín dụng đã có Phòng thẩm định giá trị tài sản thì những cán bộ thẩm định có chuyên nghiệp hơn, nhng cũng cha đợc đào tạo bài bản.
Nh vậy, để thẩm định giá bất động sản đáp ứng đợc yêu cầu chính xác quả là khó thực hiện.
Trong quá trình thực tập tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc đợc tìm hiểu hồ sơ, tài liệu và khảo sát thực tế em nhận thấy trong công tác thế chấp, bảo lãnh bất động sản có một số khó khăn sau:
4.1. Bất cập về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong quan hệ tín dụng tại NHNo & PTNT huyện Gia Lộc.
4.1.1.Về tranh chấp đất đai.
Trong quá trình cho vay trung dài hạn với mục đích đầu t sản xuất đã xảy ra sự việc nh sau:
Ngày 13/03/1998 Ngân hàng có nhận đợc giấy đề nghị vay vốn trung dài hạn để phục vụ đầu t sản xuất của hộ gia đình do anh Nguyễn Văn Lô là chủ hộ, ngụ tại thôn Lơng Nham, xã Gia Hòa, Huyện Gia Lộc, Hải Dơng. Đề nghị vay vốn với tổng nhu cầu là: 58.000.000 VNĐ, vốn tự có là: 28.000.000 VNĐ, mức xin vay là: 30.000.000 VNĐ. Tài sản bảo đảm là ngôi nhà của gia đình anh, và thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Sau khi xem xét hồ sơ và giấy tờ vay vốn, Trởng phòng kinh doanh cử cán bộ thẩm định tới nơi có bất động sản để định giá. Với ngôi nhà mái bằng còn khá khang trang kiên cố, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mang tên chủ hộ, sử dụng đúng mục đích, đợc cán bộ thâm định đồng ý phê duyệt nên anh đợc Ngân hàng đồng ý cho vay mức vốn trên. Ngày vay, ngày duyệt là 20/03/1998, hạn trả là 20/03/2001. Trong quá trình sử dụng vốn đã xảy ra biến cố nh sau:
Ngày 15/05/1999, Anh Phạm Xuân Hòa có vị trí đất liền kề với hộ gia đình anh Nguyễn Văn Lô, thực hiện xây dựng bể nớc ăn và đào giếng tại chỗ giáp ranh của hai hộ gia đình. Anh Nguyễn Văn Lô không đồng ý cho anh Phạm Xuân Hòa xây dựng với lý do: Phần đất xây dựng đó là của gia đình anh. Hai bên không thỏa thuận đợc, tranh chấp xảy ra. A Phạm Xuân Hòa cố tình xây dựng công trình trong khi hai bên cha dàn xếp đợc, Anh Nguyễn Văn Lô cho ngời dỡ bỏ công trình, sô sát xảy ra, anh Nguyễn Văn Lô mời cán bộ địa chính đến đo đạc và giải quyết vấn đề. Phòng tài nguyên và môi trờng huyện không giải quyết vấn đề và chuyển cho tòa án nhân dân huyện với lý do đây là tranh chấp dân sự, không thuộc thẩm quyền giải quyết của phòng. Sau 06 tháng điều tra, xác minh và giải quyết kéo dài cuối cùng TAND và UBND huyện Gia Lộc đa ra một quyết định thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của cả hai gia đình anh Nguyễn Văn Lô và anh Phạm Xuân Hòa. Và nh vậy quyền sử dụng đất từ chỗ có giấy tờ hợp pháp trở thành đất không có giấy tờ. Sự việc chỉ dừng ở đó thì không có gì đáng nói, nhng sau 02 năm anh Nguyễn Văn Lô đã không trả đợc nợ vay Ngân hàng theo đúng quy định. Và nh vậy hình thức vay của anh Nguyễn Văn Lô từ vay có bảo đảm bằng tài sản, thế chấp bằng quyền sử dụng đất đến chỗ vay không có bảo đảm
bằng tài sản do giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị vô hiệu hóa. Cho đến bây giờ Ngân hàng vẫn cha thu hồi đựơc nợ và anh Nguyễn Văn Lô đa vào Nợ khó đòi. Qua ví dụ thực tế nêu ở trên ta thấy Ngân hàng phải gánh chịu khi ngời thế chấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thực hiện việc thế chấp quyền sử dụng đất đó để vay vốn. Từ chỗ cho vay có bảo đảm bằng tài sản là giá trị quyền sử dụng đất thành cho vay không có bảo đảm, cho dù thủ tục thế chấp đã đợc công chứng nhà nớc chứng thực thì hợp đồng thế chấp đơng nhiên bị vô hiệu hóa. Rủi ro này không những ngời vay phải gánh chịu mà bên cho vay rất khó xử lý thu hồi đ- ợc nợ. Do vậy việc xác định đất đai không có tranh chấp là một vấn đề vô cùng nan giải không chỉ cho bộ phận thẩm định nói riêng mà cho các Ngân hàng thơng mại nói chung.
4.2. Giá trị bất động sản không đảm bảo giá trị trong tơng lai.
Để thấy rõ khó khăn trong vấn đề này em xin đa ra ví dụ nhỏ thực tiễn tại địa phơng nh sau để làm sáng tỏ quan điểm trên.
Ngày 20/09/2000 cán bộ thẩm định của NHNo & PTNT huyện Gia Lộc có thẩm định 01 dự án vợt quyền của Ngân hàng trạm Bóng gửi lên để thẩm định ngôi nhà của anh Nguyễn Mạnh Cờng tại cụm 3, Trạm bóng, Gia lộc, Hải Dơng, đợc dùng làm tài sản đảm bảo, thế chấp để vay số tiền là 500.000.000 VNĐ
Ngôi nhà của anh gồm
Bảng 8:
đơn vị VNĐ
danh mục bất động sản diện tích/số lợng giá trị đợc định giá
đất ở 320m2 350.000.000
nhà ở bốn tầng 200.000.000
tài sản gắn liền với nhà: TV, điều hòa nhiệt độ...
15 chiếc 50.000.000
ôtô 01 chiếc 150.000.000
xe máy 01 01 chiếc 25.000.000
tổng cộng 875.000.000
Với sự định giá nh trên và theo quy định mức cho vay của tài sản đảm bảo là: Mức đợc vay tối đa = 875tr x 75% = 656,25tr
Căn cứ vào mức thẩm định ở trên Ngân Hàng trạm Bóng đã cho phép anh Nguyễn mạnh cờng vay số tiền là 500.000.000
Nhng đến hạn thanh toán nợ với Ngân hàng anh Nguyễn Mạnh Cờng đã không đủ khả năng thanh toán nợ với ngân hàng, buộc Ngân hàng phải xử lý nợ thế chấp theo quy định của luật tín dụng và luật pháp Việt Nam. Nhng một nghịch lý là sau khi sử lý tài sản thế chấp và thanh toán các khoản chi phí cho việc xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng vẫn bị thiệt hại 92.000.000 VNĐ .
Qua trên ta thấy việc định giá bất động sản thế chấp nói riêng và tài sản thế chấp nói chung một cách chính xác, giá trị tài sản thế chấp phản ánh đúng giá trị thị trờng đồng thời vẫn đảm bảo lợi ích trong tơng lai là một điều rất khó khăn. Nếu Ngân hàng định giá tài sản thế chấp quá thấp khách hàng không hài lòng, còn nếu Ngân hàng định giá bất động sản quá cao thì rủi ro tín dụng là rất lớn. Đây chính là khó khăn cố hữu trong Ngân hàng mà không phải Ngân hàng nào cũng khắc phục đợc.
4.3. Cấp giấy chứng nhận diễn ra còn chậm
Theo quy đinh hiện hành, để thực hiện quyền thế chấp giá trị quyền sử dụng đất, tổ chức hộ gia đình, cá nhân phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Quy định này nhằm tránh việc thế chấp một bất động sản ở nhiều nơi. Tuy nhiên, tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất ở diễn ra rất chậm mặc dù Nhà nớc đã có nhiều chính sách tạo điều kiện. Hiện nay tại địa bàn huyện Gia Lộc mới cấp khoảng 49%, và đất cha sang tên đổi chủ trong quá trình chuyển nhợng là rất lớn. Do vậy, đã ảnh hởng không nhỏ tới việc thực hiện quyền thế chấp của ngời sử dụng đất.
Chơng III
Giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong
NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
I.Giải pháp nhằm hoàn thiện công tác bảo đảm bằng thế chấp, bảo lãnh bằng bất động sản trong NHNo & PTNT huyện Gia Lộc
1.Giải pháp đẩy mạnh việc thế chấp giá trị quyền sử dụng đất.
Một là: Đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất
ở, nhất là tại các vùng có nhu cầu vốn lớn cho sản xuất kinh doanh nh: đất thị trấn, đất khu dân c ven đờng giao thông, đất tại các vùng mới đô thị hóa, đất tại các làng nghề...Đối với những vùng có điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, Nhà nớc cần có chính sách hỗ trợ kinh phí để hoàn thành việc cấp giấy chứng nhân quyền sử dụng đất .
Hai là: Giá đất sử dụng để xác định giá trị thế chấp trong trờng hợp đất đợc
giao, đất nhận chuyển nhợng do ngời thế chấp và tổ chức tín dụng thỏa thuận trên cơ sở giá đất thực tế chuyển nhợng và hệ số điều chỉnh. Sở dĩ có hệ số điều chỉnh là do giá đất chịu ảnh hởng của các yếu tố tâm lý, nên khi phát mại tài sản, thờng thì giá trị thu hồi thấp hơn giá đất thực tế chuyển nhợng trong điều kiện bình th- ờng.
2.Giải pháp về phát mại tài sản.
Quy định cụ thể về quyền phát mại tài sản trong trờng hợp ngời vay vốn thế chấp bằng bất động sản không trả đợc nợ theo hớng dẫn đất có đủ điều kiện đợc chuyển nhợng, nhằm tránh rủi ro cho các tổ chức tín dụng. Việc phát mại quyền sử dụng đất không chịu sự ràng buộc về điều kiện chuyển nhợng nh chuyển nhợng trong điều kiện bình thờng.
Trong trờng hợp ngời sử dụng bất động sản để thế chấp hoặc ngời đồng sở hữu bỏ trốn, tổ chức tín dụng có thể thông báo cáo trên các phơng tiện thông tin đại chúng trong một thời gian nhất định chủ sở hữu bất động sản không có mặt tại
địa phơng để giải quyết nợ thì cho phép các tổ chức tín dụng đợc bán tài sản để thu hồi nợ.