án mẫu (Dự án Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc công ty
TNHH Ngọc Khánh)
Dự án Đầu tư xây dựng Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc công ty
TNHH Ngọc Khánh do chính công ty TNHH Ngọc Khánh làm chủ đầu tư.
A, Thông tin chung về khách hàng:
Tên công ty Công ty TNHH Ngọc Khánh
Tên giao dịch quốc tế Ngoc Khanh Company Limited
Địa chỉ 37 Nguyễn Sơn, phường Ngọc Lâm, Quận Long Biên, Hà Nội
Email goldcup@hn.vnn.vn
Đăng ký kinh doanh số 044200, do sở kế hoạch và đầu tư Hà Nội cấp ngày 18/06/1994, Loại hình doanh nghiệp Công ty trách nhiệm hữu hạn hai thành viên
Ngành nghề kinh doanh Sản xuất sản phẩm phục vụ mạng lưới điện (dây điện và cáp
điện);
Mua bán vật tư, nguyên liệu phục vụ cho ngành sản xuất dây và
cáp điện;
Kinh doanh khách sạn, cho thuê văn phòng;
Sản xuất các loại sản phẩm phục vụ ngành nhựa, dây và cáp
điện (dây đồng, nhôm, hạt nhựa các loại, chất dẻo, cao su, chất
phụ gia).
Vốn điều lệ 70.300.000.000 VND
B, Giới thiệu chung về dự án:
o Tên dự án : Trụ sở làm việc và văn phòng làm việc công ty
TNHH Ngọc Khánh
o Địa điểm thực hiện dự án: 37 Nguyễn Sơn – Long Biên – Hà Nội
o Hình thức đầu tư : Nhà đầu tư cấp 1
o Thời gian thi công : Dự án sẽ được thực hiện trong vòng 01 năm,
dự kiến hoàn thiện vào tháng 12/2010.
o Ngày khởi công: 09/2009.
KHOẢN MỤC VỐN ĐẦU TƯ
A. Vốn cố định 51,635,150,807 I. Chi phí quản lý dự án 3,197,892,488 Chi phí quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình 2,623,911,785 Chi phí thẩm tra thiết kế kỹ thuật, thiết kế bản vẽ thi
công 67,916,908
Chi phí thẩm tra dự toán, tổng dự toán công trình 66,674,527 Chi phí lựa chọn nhà thầu thi công công trình 129,207,777 Chi phí lập dự án xây dựng công trình 27,746,542 Chi phí lập báo cáo kinh tế kỹ thuật xây dựng công trình 282,434,949 II. Chi phí thiết kế kiến trúc 1,453,587,494 Thiết kế kiến trúc và hoàn thiện 539,621,161 Thiết kế tầng hầm và thân tòa nhà 442,014,533 Thiết kế móng nhà 151,488,800 Thiết kế các hạng mục điện nước 320,463,000 III. Chi phí giám sát 827,012,600 Chi phí giám sát thi công xây dựng 827,012,600 IV. Các hạng mục xây dựng 32,282,749,128 Xây dựng phần móng nhà 4,315,920,242 Xây dựng tầng hầm và thân tòa nhà 15,373,822,240 Xây dựng thi công hoàn thiện và kiến trúc cảnh quan 12,593,006,646 V. Chi phí thiết bị công trình 9,130,000,000 Hệ thống điện nước hoàn chỉnh 9,130,000,000 VI. Chi phí dự phòng 4,743,909,097 B. Vốn lưu động 500,000,000 Tổng vốn đầu tư 52,135,150,807 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
o Nguồn vốn đầu tư
Cơ cấu vốn Tỷ lệ Giá trị
Vốn tự có của doanh nghiệp 30%
15,640,545,242 Vốn vay ngân hàng 70% 36,494,605,565 Tổng cộng 100% 52,135,150,807 - Phân tích thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm đầu ra của dự án:
o Sản phẩm, đặc tính sản phẩm đầu ra của dự án là văn phòng và trung tâm
Tổng diện tích sàn thương mại, văn phòng cho thuê (bao gồm cả giao
thông và kỹ thuật): 5.200 m2
Tổng diện tích sàn thương mại kinh doanh được: 3.529 m2 ~ 67% diện tích sàn thương mại
o Nhu cầu đầu tư, thị trường mục tiêu, khả năng cạnh tranh của sản phẩm
Nhu cầu đầu tư
Sự cần thiết của dự án với bản thân Chủ đầu tư, cũng như với sự phát
triển của Hà Nội
- Đáp ứng nhu cầu về văn phòng, trung tâm giới thiệu và bán hàng của
công ty, cùng với nhu cầu của thị trường về văn phòng và diện tích thương mại tại khu vực quận Long Biên, thành phố Hà Nội sẽ tăng
lên.
- Dự án ra đời cũng để đáp ứng một phần nhu cầu có thực tại khu vực
phố Nguyễn Sơn, Long Biên, Hà Nội. Đây là khu vực chưa có một
dự án xây dựng văn phòng cho thuê hoàn chỉnh nào, cũng như chưa
có một trung tâm thương mại nào để phục vụ nhu cầu bán lẻ hàng hóa.
Việc thực hiện Dự án trụ sở giao dịch và văn phòng làm việc sẽ mang
lại lợi ích về rất nhiều mặt.
- Đối với chủ đầu tư : Thu lợi nhuận thông qua việc cho thuê phần diện tích làm văn phòng, trung tâm thương mại.
- Đối với Nhà nước : góp phần tăng thu cho Ngân sách Nhà nước bằng
các khoản thuế như: thuế VAT, thuế thu nhập doanh nghiệp.
Sự cần thiết của dự án với nhu cầu thị trường nói chung :
- Theo CBRE, sự trì trệ của nền kinh tế toàn cầu, lạm phát ở Việt Nam
và lãi suất ngân hàng cao ở thời điểm cuối năm 2008 đã làm giảm
nhiệt thị trường bất động sản Hà Nội. Đồng thời, việc thắt chặt các
nguồn tài chính từ ngân hàng thương mại thông qua các khoản vay đã
gây tác động xấu lên những nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản và những người mua nhà Việt Nam. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, cùng với sự phục hồi của nền kinh
tế toàn cầu và của nền kinh tế Việt Nam, các Ngân hàng thương mại đã dần nới lỏng các chính sách tín dụng của mình. Tạo điều kiện
thuận lợi cho các nhà đầu tư bất động sản và nhất là những người tiêu dùng trực tiếp có thể tiếp cận các nguồn vốn vay để thanh toán cho
các hợp đồng mua nhà của mình
Thị trường mục tiêu
Phân loại với phần diện tích trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê:
- Đơn giá cho thuê diện tích trung tâm thương mại: 15
USD/m2/tháng
- Đơn giá cho thuê văn phòng, khách sạn, căn hộ: 12 USD/m2/tháng. Như vậy, đối với phần văn phòng cho thuê, Công ty sẽ tập trung
mạnh vào phân khúc tương đương với giá văn phòng hạng C
o Phương thức tiêu thụ, mạng lưới phân phối, khả năng tiêu thụ sản phẩm
Phương thức tiêu thụ và mạng lưới phân phối
Đối với phần diện tích sàn kinh doanh thương mại và văn phòng cho thuê, Công ty sẽ thực hiện quảng cáo trên trang Web của Công ty cổ
phần Bất động sản Việt Nam. Đồng thời, Công ty sẽ tận dụng thêm mối quan hệ của Ban lãnh đạo Công ty trong quá trình tiếp thị sản
phẩm này ra thị trường.
Khả năng tiêu thụ sản phẩm: việc tiêu thụ sản phẩm văn phòng cho thuê và khu vực kinh doanh, thương mại: (1)Giá của sản phẩm; (2) vị
trí của dự án; (3) nhu cầu của thị trường; (4) Chất lượng của sản
phẩm;
Giá cho thuê của sản phẩm: Công ty xác định thị trường mục tiêu văn
phòng hạng C (giá dao động từ 12 – 15 USD/m2), đây là mức gía
thuê phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng.
Vị trí của dự án: Dự án nằm trên đường Nguyễn Sơn – Long Biên – Hà Nội, tại khu vực phát triển kinh tế Đông Bắc, khu vực tiếp nối
của các dự án phát triển cao tốc Hà Nội – Lạng Sơn, Hà Nội – Lào Cai, Hà Nội – Hải Phòng, đây là vị trí tiểm năng về phát triển kinh tế và giao thương trong những năm tới.
Chất lượng của sản phẩm: Với dự án lần này, Công ty đã thuê đơn vị tư vấn thiết kế là công ty cổ phần thiết kế kiến trúc kỹ thuật cao. Đây là các đơn vị có uy tín và kinh nghiệm trong lĩnh vực tư vấn thiết kế
các tòa nhà. Đối với phần thi công công trình, Công ty Ngọc Khánh đã thuê công ty cổ phần và địa ốc và xây dựng Lancom => Điều này
đảm bảo cho dự án được thực hiện theo đúng thiết kế và yêu cầu về
chất lượng.
Do vậy, có thể yên tâm về chất lượng của sản phẩm đầu tư lần
này.
Nhu cầu của thị trường: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Theo như phân tích ở trên, sau giai đoạn thoái trào, thị trường bất động sản đã sôi động trở lại, đặc biệt là phân khúc thị trường nhà
ở. Đồng thời, tại các đô thị lớn như Hà Nội và Hồ Chí Minh, sự
mất cân đối giữa cung và cầu về nhà ở là rất lớn.
- CBRE cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam hiện đang tăng trưởng và sẽ còn tiếp tục tăng trong khoảng 50 năm nữa. Tuy vậy, điểm nhấn của thị trường lại nằm trong vòng 10 năm tới với mức tăng trưởng dự báo khoảng 50 - 100%.
Theo đánh giá của Trung tâm giao dịch Chi nhánh Hà Nội, với nhu cầu thị trường cao, và với những thuận lợi của dự án, khả năng tiêu thụ của dự án là
khá đảm bảo
- Đánh giá hồ sơ pháp lý của dự án.
o Hợp đồng thuê đất số 44-99/ĐCNĐ-HĐTĐTN ngày 22 tháng 12 năm
1999 giữa Sở địa chính nhà đất Hà Nội và công ty TNHH Ngọc Khánh.
o Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00320/QSDD do UNND Thành phố Hà Nội cấp cho công ty TNHH Ngọc Khánh ngày 26 tháng 05 năm
2000.
o Giấy phép xây dựng số 786/GPXD do UBND quận Long Biên cấp cho
công ty TNHH Ngọc Khánh được phép xây dựng tòa nhà văn phòng tại
số 37 – Phố Nguyễn Sơn – Phường Ngọc Lâm – quận Long Biên – Tp Hà Nội.
o Công văn số 414/UBND-QLĐT của UBND quận Long Biên v/v phê duyệt tổng mặt bằng và phương án kiến trúc sơ bộ dự án xây dựng nhà làm việc số 37 Nguyễn Sơn, phường Ngọc Lâm của công ty TNHH
Tóm lại: đến thời điểm hiện tại, dự án đã hoàn toàn đủ tính pháp lý để đi vào xây dựng và khai thác.
- Đánh giá tiến độ dự án đến thời điểm báo cáo:
o Tiến độ thi công
Công trình được khởi công từ ngày 28/09/2009.
Đến thời điểm hiện tại, bên thi công đã triển khai đóng hoàn thiện cọc
nhồi để thi công phần móng
o Tiến độ góp vốn đã tham gia của chủ đầu tư
Tổng giá trị đầu tư cho toàn bộ dự án ~ 52 tỷ đồng.
Công ty đã hoàn thành thanh toán ~ 12 tỷ đồng cho công ty cổ phần địa ốc và xây dựng Lancom để tạm ứng 15% giá trị hợp đồng thi
công xây dựng công trình và thanh toán tiền mua thép cho công trình. C, Thẩm định tài chính dự án
- Đánh giá về dự toán vốn đầu tư
o Tổng diện tích sàn của dự án: 5.200 m2
o Tổng diện tích kinh doanh của dự án: 3.529 m2
o Suất đầu tư cho 1m sàn xây dựng: 551 USD/m2 ~ 9,807,000 đồng/m2
o Suất đầu tư cho 1m sàn kinh doanh (văn phòng, thương mại, nhà ở): ~ 10,000,000 đồng/m2 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
o Theo tìm hiểu của Trung tâm giao dịch HO, suất đầu tư của dự án như
trên ở mức trung bình của các dự án đang thực hiện :
Dự án Linh Đàm (chủ đầu tư là Tổng Hud) : suất đầu tư ~ 10,000,000 đồng/m2 (tính 1 USD = 18, 000 VNĐ)
Dự án Văn Quán (chủ đầu tư Tổng Hud): suất đầu tư ~ 9,900,000 đồng/m2
Định mức đầu tư như trên là hoàn toàn ở mức hợp lý.
- Đánh giá nguồn vốn của dự án
Cơ cấu vốn Tỷ lệ Giá trị
Vốn tự có của doanh nghiệp 30% 15,640,545,242 Vốn vay ngân hàng 70% 36,494,605,565 Tổng cộng 100% 52,135,150,807
Nguồn vốn vay ngân hàng 36,5 tỷ đồng. Với tính khả thi và hấp dẫn
của dự án, khả năng huy động vốn vay từ các tổ chức tín dụng là đảm
bảo.
Nguồn vốn tự có : tổng nguồn vốn tự có Công ty tham gia vào dự án
lần này 15 tỷ đồng.:
Vốn điều lệ của Công ty trên đăng ký kinh doanh đến thời điểm
hiện tại ~ 71 tỷ đồng.
=> nguồn vốn tự có là bảo đảm.
- Đánh giá các rủi ro khác của dự án:
o Rủi ro môi trường, xã hội: Dự án văn phòng làm việc công ty TNHH
Ngọc Khánh. Đây là dự án ít tác động đến môi trường
o Rủi ro về chính sách, chính trị liên quan đến dự án: dự án đã hoàn thiện
về tính chất pháp lý và được xây dựng trên khu vực có quy hoạch ổn định
và có tính chất chiến lược của thành phố Hà Nội. Rủi ro về chính sách và chính trị thấp
o Rủi ro về biến động giá: Theo đánh giá ở trên, giá bán sản phẩm dự kiến
của dự án ở mức trung bình thấp trên thị trường. Đồng thời, nhu cầu của
thị trường với sản phẩm của dự án còn rất lớn. Rủi ro về việc giảm giá
hoàn toàn có thể kiểm soát
- Thẩm định dòng tiền dự án.
a, Thông số cơ bản của dự án.
STT Số tầng Diện tích xây dựng (m2) Hệ số sử dụng (%) Diện tích khai thác (m2) 1 Tầng 1 520 78% 406 2 Tầng 2 520 78% 406 3 Tầng 3 520 78% 406 4 Tầng 4 520 78% 406 5 Tầng 5 520 73% 381 6 Tầng 6 520 73% 381 7 Tầng 7 520 73% 381 8 Tầng 8 520 73% 381 9 Tầng 9 520 73% 381
Thông số tính doanh thu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1 Diện tích khai thác m2 3,529 2 Tăng trưởng giá cho
thuê % 5%
3 Doanh thu dịch vụ % 5% Doanh thu VP 4 Hệ số cho thuê Năm 2 Năm 3 Năm 4 trở đi
65% 75% 80%
5 Giá cho thuê triệu
đồng/m2/năm 3.11
USD/m2/tháng 14 Thông số tính chi phí
1 Quản lý DT 10.00% 2 Điện nước DT 5.00% 3 Bảo trì, bảo dưỡng DT 0.05% 4 Bảo hiểm DT 0.50% 5 Tiếp thị DT 1.00% 6 Dự phòng DT 1.00% 7 Sửa chữa lớn TMĐT 0.50% b, Hệ số quyết định của dự án NPV 7,209.546 Triệu đồng IRR 24.98% %
Thời gian hoàn vốn (năm) 6.69 năm
Dự án có hiệu quả.
c, Cân đối nguồn trả nợ: Đơn vị: triệu
Giải ngân 1 (2010) 2 3 4 5
Số dư đầu kỳ - 30,000 22,500 12,500 2,500 Lãi vay phải trả 3,600 2,700 1,500
300 Vốn gốc phải trả 7,500 10,000 10,000 2,500 Tổng vốn phải trả - 11,100 12,700 11,500 2,800 Số dư cuối kỳ 30,000 22,500 12,500 2,500 0
o Nhu cầu vay vốn của công ty theo đề nghị vay vốn là hợp lý
o Kế hoạch thu nợ dự kiến:
- Thu nợ gốc theo quý, bắt đầu từ năm 2011.
- Nguồn thu nợ: Từ hoạt động cho thuê văn phòng và hoạt động kinh doanh của công ty.
Đánh giá chung về chất lượng công tác thẩm định
- Thời gian thẩm định
Dự án được thẩm định trong thời gian 12 ngày, theo như quy định chung thì
không được giữ hồ sơ ở phòng thẩm định quá 10 ngày thì thời gian này là chưa đảm bảo. Tuy nhiên, đây là một dự án khá lớn, cần rất nhiều thông tin từ thị trường và một số thông tin do chủ đầu tư cung cấp là còn thiếu, thông tin chưa rõ
rang. Do đó, xét về tổng thể, mức thời gian này là hợp lý để đảm bảo chất lượng
thẩm định.
- Chi phí thẩmđịnh
Hiện nay, Ngân hàng Techcombank Chi nhánh Hà Nội đã xây dựng được
một bảng chi phí thẩm định, tuy nhiên trong dự án này vấn đề chi phí chưa được
tính toán và chú trọng đến. Thông thường, dự án chỉ được tính toán chi phí rõ ràng khi khách hàng phải trả phí thẩm định. Đối với các hồ sơ vay vốn, ngân hàng không thu phí này. Tuy nhiên, như đã nói, chi phí này có thể được tính dựa trên chi phí thu thập thông tin, chi phí cho cán bộ thẩm định… Nguồn thông tin về
doanh nghiệp cũng như ngành hiện nay trên thị trường còn hạn chế, chưa có con
số chính xác, do đó việc thu thập thông tin còn khó khăn, gây chi phí cao. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Nội dung báo cáo thẩm định
Báo cáo thẩm định đã có đầy đử các thông số cần thiết, việc thẩm định là
hoàn toàn khách quan. Do đây là một dự án khá lớn, nên việc thẩm định đã được
chú trọng, chuyên viên thẩm định là người có năng lực, kinh nghiệm. Báo cáo tái
thẩm định gần như nhất trí hoàn toàn với báo cáo đã được đưa ra.
- Kết quả hoạt động cho vay theo dự án
Cho đến nay, dự án đang trên đà xây dựng và hoàn thiện, vốn đã được giải