- Diện tích (m2)
2. Chi phí duy tu bảo dưỡng công trình
387,000 387,000 387,000 425,700 425,700 425,700 504,570 504,570 504,570 555,027 555,027
a. Chi phí tiền lương
Giám đốc (mức lương 4.000.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1)
1 48,000 48,000 48,000 52,800 52,800 52,800 58,080 58,080 58,080 63,888 63,888
Phó giám đốc (mức lương 3.500.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1)
1 42,000 42,000 42,000 46,200 46,200 46,200 50,820 50,820 50,820 55,902 55,902
Cán bộ gián tiếp (mức lương 2.500.000đ/tháng) (hệ số lương sau 3 năm tăng k=1.1)
3 90,000 90,000 90,000 99,000 99,000 99,000 108,900 108,900 108,900 119,790 119,790
Công nhân trực tiếp (mức lương 2.000.000đ/tháng, hệ số
lương sau 3 năm tăng k=1.1)
5 120,000 120,000 120,000 132,000 132,000 132,000 145,200 145,200 145,200 159,720 159,720
- Cộngg chi a 300,000 300,000 300,000 330,000 330,000 330,000 363,000 363,000 363,000 399,300 399,300b. Chi phí BHXH, BHYT Bằng 19% tiền lương 57,000 57,000 57,000 62,700 62,700 62,700 68,970 68,970 68,970 75,867 75,867 b. Chi phí BHXH, BHYT Bằng 19% tiền lương 57,000 57,000 57,000 62,700 62,700 62,700 68,970 68,970 68,970 75,867 75,867 c. Chi phí khác cho bộ máy tạm tính bằng 10% tiền lương 30,000 30,000 30,000 33,000 33,000 33,000 72,600 72,600 72,600 79,860 79,860
2. Chi phí duy tu bảo dưỡng công trình công trình
Tính 0.2% (XL +TB), sau mỗi năm tăng 5%
410,124 430,630 452,161 474,770 498,508 523,433 549,605 577,085 605,940 636,237 668,0483. Khấu hao 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 0 3. Khấu hao 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 3,249,297 0
Chi phí chưa bao gồm khấu hao
797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264 1,223,075
● Kiểm tra tính khấu hao:
Thiết bị tính khấu hao trong 10 năm; văn phòng cho thuê, khu thương mại sẽ được tính khấu hao trong vòng 20 năm.
Phương pháp tính khấu hao là phương pháp tuyến tính (hay phương pháp khấu hao đường thẳng).
Cụ thể về tính toán khấu hao bảng 1.16 phần phụ lục. ● Kiểm tra kế hoạch trả nợ ngân hàng:
Thời gian ân hạn trả nợ gốc là 24 tháng. Lãi vay ngân hàng 15.6% năm 2008, năm 2009 và 2010 là 16%.
Bảng 1.17: Kế hoạch trả nợ ngân hàng.
ĐVT: đồng
Thời gian xây dựng
Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010
Nợ đầu kỳ 0 50,000,000,000 50,000,000,000 Vay trong kỳ 50,000,000,000 0 0 Trả nợ gốc trong kỳ 0 0 50,000,000,000 Lãi vay phải trả trong
kỳ
6,500,000,000 8,000,000,000 8,000,000,000 Lãi vay tính vào
CPHĐ
0 0 8,000,000,000
Dư nợ cuối kỳ 50,000,000,000 50,000,000,000 0
Nguồn: hồ sơ vay vốn của khách hàng
● Kiểm tra lợi nhuận:
Theo kết quả thẩm định thì dự án này hoạt động cho đến năm 2019, bắt đầu từ năm 2010 dự án đã có lợi nhuận. Như phân tích ở trên, tuy dự án xây dựng trong 2 năm nhưng hạng mục nào xong sẽ được đưa vào khai thác sử dụng luôn, do vậy đến năm 2010 dự án này đã có lãi. Trong đó tỷ lệ thuế VAT đầu vào được khấu trừ và tỷ lệ VAT đầu ra là 10% nên tổng VAT phải nộp của dự án này là 10,861,242,000 đồng, thuế thu nhập doanh nghiệp là
28% tính từ năm 2010.
Bảng 1.18 là tính toán chênh lệch VAT và bảng 1.19 là tổng hợp kết quả kinh doanh của dự án (phần phụ lục).
● Kiểm tra xác định dòng tiền:
Dự án này huy động từ 3 nguồn vốn là vốn tự có chiếm 18% tổng vốn đầu tư và chi phí vốn là 25%/năm, vốn vay ngân hàng chiếm 17% với mức lãi suất là 16%/năm, và vốn huy động từ nguồn khác chiếm 65% có chi phí sử dụng vốn bằng 0%. Với cơ cấu nguồn vốn và chi phí sử dụng vốn như trên, thì chi phí sử dụng vốn trung bình là 7.31%/năm.
Bảng 1.20: Dòng tiền hàng năm của dự án ĐVT: 1000 đồng N¨m 2008 N¨m 2009 N¨m 2010 N¨m 2011 N¨m 2012 N¨m 2013 N¨m 2014 N¨m 2015 N¨m 2016 N¨m 2017 N¨m 2018 N¨m 2019 Doanh thu 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 17,001,118 Giá trị thanh lý TSCD 19,473,448 Dòng tiền vào 74,319,000 110,908,000 79,469,198 11,609,891 10,938,331 12,085,872 13,320,821 13,986,862 14,686,205 15,420,515 16,191,541 36,474,566
Đầu tư tài sản cố định 137,004,018 150,187,629 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Chi phí vận hành 0 0 797,124 817,630 839,161 900,470 924,208 949,133 1,054,175 1,081,655 1,110,510 1,191,264
Chi phí lãi vay 0 0 8,000,000 0 0 0 0 0 0 0 0 0
Chênh lệch VAT phải nộp 0 0 281,883 981,115 918,106 1,016,855 1,126,965 1,185,248 1,239,275 1,303,533 1,371,003 1,437,259
Dòng tiền ra 137,004,018 150,187,629 9,079,007 1,798,745 1,757,268 1,917,324 2,051,173 2,134,381 2,293,451 2,385,188 2,481,512 2,628,523 Dòng tiền thuần trước thuế -62,685,018 -39,279,629 70,390,192 9,811,146 9,181,063 10,168,547 11,269,648 11,852,480 12,392,754 13,035,327 13,710,028 33,846,043
Thuế thu nhập 0 0 18,799,450 1,837,318 1,660,895 1,937,390 2,245,698 2,408,891 2,560,168 2,740,088 2,929,005 3,114,523
Dòng tiền thuần sau thuế -62,685,018 -39,279,629 51,590,741 7,973,829 7,520,169 8,231,157 9,023,950 9,443,589 9,832,586 10,295,239 10,781,023 30,731,519
Dòng tiền thuần tích luỹ -62,685,018 -101,964,647 -50,373,906 -42,400,077 -34,879,909 -26,648,751 -17,624,802 -8,181,213 1,651,373 11,946,612 22,727,635 53,459,155
Bảng 1.21: Dòng tiền chiết khấu
ĐVT: 1000 đồng
Năm đầu tư 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
Lãi suất bình quân 7.31%
Hệ số chiết khấu 1.00 0.93 0.87 0.81 0.75 0.70 0.65 0.61 0.57 0.53 0.49 0.46
Dòng tiền chiết khấu -62,685,018 -36,604,188 44,802,119 6,452,932 5,671,281 5,784,661 5,909,858 5,763,428 5,592,100 5,456,410 5,324,685 14,144,297 Dòng tiền chiết khấu tích lũy -62,685,018 -99,289,206 -54,487,087 -48,034,155 -42,362,874 -36,578,213 -30,668,355 -24,904,928 -19,312,828 -13,856,418 -8,531,733 5,612,564
● Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính:
Theo như tính toán dòng tiền chiết khấu ở trên thì: NPV = 5 612 564,47 nghìn đồng.
IRR = 8,57%.
Thời gian hoàn vốn đầu tư là 10.6 năm. Đến năm cuối cùng dự án thu được lãi.
NPV > 0 dự án này có lãi, sau khi trừ đi chi phí lãi vay ngân hàng cùng chi phí cơ hội của vốn tự có, chủ đầu tư thu về được khoản tiền là 5 612 564,47 nghìn đồng, tỷ suất hoàn vốn nội bộ lớn hơn chi phí vốn bình quân. Như vậy có thể kết luận nếu chủ đầu tư thực hiện dự án này là có lãi. Tuy nhiên thì thời gian thu hồi vốn của dự án này là rất lâu, sẽ gây ra một số rủi ro nhất định cho chủ đầu tư cũng như ngân hàng.
g. Phân tích độ nhạy:
Xem xét sự thay đổi của NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo 2 trường hợp sau:
● Trường hợp 1: khi giá bán căn hộ chung cư giảm xuống
Chỉ tiêu Giá bán nhà chung cư
12,000,000 11,500,000 11,332,000
NPV (nghìn đồng) 8,821,680,000 2,221,350,000 0
IRR 12.3% 7.16% 5.6%
Thời gian hoàn vốn 4.4 10.6 13.0 ● Trường hợp 2: phần trăm thu tiền nhà chung cư của khách hàng thay đổi theo năm.
Chỉ tiêu % thu tiền nhà chung cư
30%:50%:15%:5% 5%:7%:45%:43%
NPV 8,821,680,000 0.0
IRR 12.3% 5.6%
Trường hợp tốt nhất là là giá bán nhà chung cư ở mức 12 triệu đồng/m2, và năm thứ nhất thu 30% giá trị căn nhà, năm thứ 2 là 50%, năm thứ 2 là 15% và năm thứ 4 là 5%.
Trường hợp bất lợi nhất là khi giá bán nhà chung cư xuống mức 11332000 VNĐ/m2, và năm thứ nhất chỉ thu về từ khách hàng mua nhà 5% giá trị căn nhà, năm thứ 2 là 7%, năm thứ 3 là 45%, năm thứ 4 là 43%.
d. Phân tích rủi ro và đề xuất biện pháp quản trị rủi ro:
Theo đánh giá của cán bộ quản lý rủi ro, dự án đầu tư của khách hàng có rủi ro như sau:
- Giá các mặt hàng vật liệu xây dựng luôn diễn biến phức tạp. trong vòng 3 tháng đầu năm, một số lợai vật liệu xây dựng như sắt thép, gạch, cát,.. đã tăng gần 50% so với thời điểm năm 2007. Vì vậy, việc xây dựng nhất là những công trình có tổng mức đầu tư lớn nếu không được tính toán kỹ có thể dẫn tới thua lỗ.
- Các công trình xây dựng không đạt tiến độ về thời gian đã đề ra do: trục trặc về mặt kỹ thuật thi công, tai nạn lao động,.. Điều này có thể ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng.
- Các căn hộ chung cư, nguồn thu chính để trả nợ ngân hàng không bán được hoặc không được giá như dự kiến do nhiều nguyên nhân như: thiết kế hay chất lượng không đạt nhu cầu khách hàng, chính sách của nhà nước về quản lý bất động sản,… có tác dụng tâm lý không tốt tới bộ phận người dân, làm giảm sức mua, dẫn đến doanh thu của dự án không đạt được như dự kiến. Một số rủi ro chủ yếu có thể gặp phải dẫn đến việc chậm trả nợ cho ngân hàng và một số đề xuất biện pháp quản trị rủi ro để hạn chế tối đa rủi ro:
- Yêu cầu khách hàng mở tài khoản tiền gửi tại MHB Hà Nội và luôn dùng tài khoản này làm tài khoản duy nhất trong các hoạt động giao dịch liên quan tới dự án.
- Đôn đốc khách hàng lập kế hoạch quảng cáo, tiếp thị dự án. - Giám sát chặt tình hình thi công, phương thức quản lý dự án, kể từ khi thi công cho tới khi hoàn thàh và đưa vào khai thác sử dụng.
- Theo dõi sự biến động về tình hình giá cả, để kịp thời điều chỉnh tính toán hiệu quả đầu tư của dự án. Từ đó đề xuất những phương án kịp thời cho ban Giám đốc khi có diễn biến bất lợi.
- Liên kết với xí nghiệp Chín Thái Bình để cho vay đối với những khách hàng có nhu cầu mua căn hộ.
e. Kết quả xếp hạng tín dụng khách hàng:
-Quy mô doanh nghiệp: vừa.
-Lĩnh vực hoạt động: xây dựng công trình.
-Xếp hạng: A
-Mức độ rủi ro: thấp.
-Xếp hạng: nợ nhóm 1.
f.Dự kiến lợi ích của MHB Hà Nội nếu cho vay:
-Góp phần tăng trưởng dư nợ và lợi nhuận từ hoạt động tín dụng nói chung của MHB Hà Nội và đẩy mạnh hoạt động tín dụng hướng tới đối tượng khách hàng là doanh nghiệp.
-Tăng thu phí từ hoạt động giao dịch liên quan tới tài khoản tiền gửi của khách hàng đã mở làm tài khoản giao dịch thường xuyên với khách hàng. Đặc biệt tăng doanh số thu phí.
-Góp phần quảng bá thương hiệu và hình ảnh của ngân hàng.
-Hiệu quả kinh doanh thẻ E – cash. Tăng thêm số lượng thẻ phát hành của MHB Hà Nội khi CBCNV của đơn vị tham gia mở thẻ thanh toán và trả lương qua tài khoản thẻ.
1.2.3.3. Kết luận:
-Số tiền cho vay tối đa: 50,000,000,000 đồng.
-Mục đích cho vay: nộp tiền sử dụng đất và thanh toán tiền mua nguyên vật liệu xây dựng cho dự án: “tòa nhà chung cư văn phòng và dịch vụ tại địa chỉ số 200 đường Quang Trung, phường Quang Trung, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây.
-Thời hạn cho vay tối đa: 33 tháng kể từ ngày giải ngân đầu tiên.
- Lãi suất cho vay: 1.3%/ tháng. Lãi suất thả nổi, điều chỉnh 3 tháng/lần theo nguyên tắc: lãi suất cho vay = lãi suất tiết kiệm VNĐ kỳ hạn 12 tháng trả lãi sau của MHB Hà Nội + biên độ 0.35%/ tháng.
- Phương thức trả nợ: + Nợ lãi trả hàng tháng.
+ Gốc trả một lần khi đến hạn, ngày trả nợ cuối cùng căn cứ vào giấy nhận nợ.
- Phương thức giải ngân: chuyển khoản hoặc tiền mặt.
-Lãi suất quá hạn bằng 150% lãi suất cho vay trong hạn.
1.2.3.4. Đánh giá công tác thẩm định dự án đầu tư xây dựng tòa nhà
chung cư – văn phòng và dịch vụ tại địa chỉ 200 đường Quang trung, phường Quang Trung, TP Hà Đông, tỉnh Hà Tây