Nguồn: CBRE Đà Nẵng
Sau khi hoàn thành, quan hệ kinh doanh của cỏc dự ỏn này chủ yếu là cộng hưởng tớch cực nhiều hơn là cạnh tranh do khi đú cỏc dự ỏn sẽ cựng nhau tạo nờn sức hỳt đối với cỏc tầng lớp khỏch du lịch nước ngoài khỏc nhau. Điều này là hoàn toàn cú thể khi xem xột chờnh lệch về khỏch du lịch nước ngoài giữa Việt Nam và Thailand, khoảng 10 triệu lượt người, trong khi Việt Nam khụng hề thua kộm Thailand về tiềm năng du lịch, thẩm chớ cú mạnh hơn do cỏc tiềm năng này vẫn cũn chưa được khai thỏc.
So sỏnh với cỏc dự ỏn này, bờn cạnh lợi thế cạnh tranh về Casino, quan hệ ràng buộc giữa việc đến vui chơi cú thưởng và nhu cầu nghỉ lại khỏch sạn của khỏch hàng
nước ngoài, Silver Shore Hoàng Đạt cũn cú lợi thế về thời gian hoàn thành xõy dựng sớm hơn.
Đối với hoạt động kinh doanh khỏch sạn và biệt thự của Silver Shore Hoàng Đạt, nhà thầu quản lý sẽ cú trỏch nhiệm quảng cỏo và phỏt triển khỏch hàng. Trước ngày khai trương, nhà thầu Quản lý sẽ tuyển dụng Giỏn đốc quản lý, lập kế hoạch khai trương và thực hiện tất cả cỏc bước cần thiết để khai trương khỏch sạn ban gồm cả việc quảng cỏo về khỏch sạn trờn phạm vi toàn cầu. Theo hợp đồng quản lý, ngõn quỹ dự kiến để khai trương khu khỏch sạn 9 tầng tiờu chuẩn 5 sao là 2.000.000 USD và để khai trương khu biệt thự cao cấp là 1.350.000 USD. Cỏc hoạt động khai trương khỏch sạn theo chương trỡnh do Nhà thầu Quản lý thiết kế là nhằm quảng bỏ cho một khỏch sạn mới nằm trong hệ thống cỏc khỏch sạn mang thương hiệu Crowne Plaza của tập đoàn quản lý khỏch sạn này tới cỏc khỏch hàng tiềm năng. Khi đó mang thương hiệu Crowne Plazza, Silver Shore Hoàng Đạt sẽ được nhà thầu Quản lý tư vần trờn tất cả cỏc phương diện từ tư vấn thiết kế, tư vấn trang trớ nội thất, lựa chọn thiết kế nội thất, cỏc hệ thống phụ trợ nhằm đảm bảo cho khỏch sạn và biệt thự đạt điều kiện về tiện nghi tương đương với cỏc khỏch sạn khỏc cựng mang thương hiệu Crowne Plaza. Đồng thời, Silver Shore Hoàng Đạt sẽ cú tờn trong hệ thống bỏn hàng trực tuyến toàn cầu của InterContinental Hotel Group và là một trong những điểm đến tại Việt Nam để khỏch hàng lựa chọn. Hiện tại cụng suất cho thuờ phũng của cỏc khỏch sạn do InterContinental Hotel Group quản lý đạt khoảng 64,04%. Bờn cạnh nguồn khach do Nhà thầu Quản lý phỏt triển, Silver Shore Hoàng Đạt cũn cú nguồn khỏch là khỏch hàng đến vỡ mục đớch vui chơi cú thưởng, những khỏch này thụng thường sẽ nghỉ lại dài ngày ở khỏch sạn để tham gia chơi Casino.
Bờn cạnh những hoạt động phỏt triển khỏch hàng, mức giỏ dự kiến của Silver Shore Hoàng Đạt đặt ra cũng cú khả năng cạnh tranh với cỏc khu nghỉ dưỡng ven biển khỏc, cụ thể:
Khỏch sạn Giỏ (USD/ngày) NHA TRANG
Ana Mandara Resort (Khỏch sạn) 190 đến 495 Vinpearl & Spa (Khỏch sạn) 90 đến 300 Sunrise Beach Resort (Khỏch sạn) 125 đến 535 Evason Hideaway (Biệt thự) 667 đến 1.324 ĐÀ NẴNG
Furama Resort (Khỏch sạn) 199 đến 356
The Hai Nam (Khỏch sạn) 400
The Hai Nam (Biệt thự) 725 đến 1.200
Silver Shore Hoàng Đạt (Khỏch sạn) 160 Silver Shore Hoàng Đạt (Biệt thự) 350 HỘI AN
Le Domaine De Tamhai Hotel 128
Golden Sand Resort 85
Nguồn: www.furamavietnam.com, www.sunrisenhatrang.com.vn,
www.vinpearlresort.com, www.vietnamstay.com, www.evasonhideaways.com
Mức giỏ trung bỡnh năm của cỏc khỏch sạn và khu nghỉ dưỡng trong bảng trờn sẽ cú giỏ trị thức tế sỏt với mức giỏ cao nhất, nguyờn nhõn là mặc dự mức giỏ thấp – ưu đói được ỏp dụng cho những thời gian vắng khỏch nhưng cũng thường tương ứng với số lượng khỏch nhỏ cũn mức giỏ cao thường tương ứng với số lượng khỏch lớn vào những thời gian nhu cầu nghỉ tăng cao.
Từ những phõn tớch ở trờn cú thể thấy rằng thị trường của dự ỏn cũn rất rộng do nhu cầu về khu nghỉ dưỡng cao cấp ngày càng lớn mà cung thỡ cũn rất hạn chế. Bờn cạnh đú, giỏ dịch vụ mà Silver Shores Hoàng Đạt mang tớnh cạnh tranh cao, chắc chắn sẽ được thị trường chấp nhận. Điều này chứng tỏ quyết định đầu tư dự ỏn của Silver Shores Hoàng Đạt là cú cơ sử vững chắc.
d. Thẩm định về phương diện kỹ thuật
• Địa điểm xõy dựng dự ỏn
Dự ỏn được đầu tư tại Lụ số 8 đường Sơn Trà - Điện Ngọc – thành phố Đà Nẵng nằm trờn bói biển bắc Mỹ An, bói biển này là toàn bộ bói biển dài hơn 30km dọc theo tuyến đường Sơn Trà - Điện Ngọc được thành phố Đà Nẵng quy hoạch xõy dựng một khu du lịch biển lớn, hiện đại đạt tiờu chuẩn từ 4 sao trở lờn để phục vụ khỏch du lịch quốc tế và trong nước. Dự ỏn nằm trờn mảnh đất hỡnh chữ nhật diện
tớch 200.000 m2, nằm cạnh dự ỏn Eden Resort (chưa xõy dựng), cỏch khỏch sạn Furama khoảng 800m về phớa Hội An, nằm cỏch trung tõm thành phố khoảng 4km, đõy là một vị trớ đẹp và nhiều thuận lợi hơn so với nhiều dự ỏn khỏc trờn cựng tuyến đường.
Ngày 04/08/2005, Thủ tướng Chớnh phủ đó cú quyết định số 194/2005/QĐ – Ttg về Phờ duyệt Đề ỏn phương hướng và giải phỏp đẩy mạnh phỏt triển du lịch khu vực miền Trung – Tõy Nguyờn, trong đú trung tõm du lịch sẽ là tỉnh Thừa Thiờn Huế, thành phố Đà Nẵng, đụ thị cổ Hội An và khu di tớch Mỹ Sơn. So sỏnh tương quan trong 4 địa danh, thành phố Đà Nẵng cú nhiều thuận lợ hơn cả trong việc thu hỳt khỏch du lịch. Về kinh tế, Đà Nẵng là cửa ngừ và là trung tõm kinh tế của Miền Trung. Về du lịch, thành phố cú bói biển Bắc Mỹ An đó được tạp chớ Forbes xếp hạng là một trong 6 bói biển hấp dẫn nhất hành tinh, nằm cỏch trung tõm thành phố khoảng 5km về phớa Đụng Nam (Nguồn: Bỏo Thanh Niờn ngày 11/10/2005), bờn cạnh đú Đà Nẵng cú hệ thống giao thụng thuận lợi hơn và từ Đà Nẵng cú thể đẽ dàng di chuyển tới cỏc trung tõm du lịch khỏc của miền Trung.
Trờn địa bàn Đà Nẵng hiện nay cú 42 dự ỏn đầu tư du lịch được UBND Thành phố cú chủ trương cho phộp đầu tư gồm 16 dự ỏn được cấp phộp đầu tư với tổng vốn10.808 tỷ đồng và 26 dự ỏn khỏc đó ký bản ghi nhớ và thoả thuận nguyờn tắc với tổng vốn 15.585 tỷ đồng. Khi cỏc dự ỏn này hoàn thành một cỏch đồng bộ sẽ biến Đà Nẵng trở thành một trung tõm du lịch chất lượng cấúnh ngang với đảo Bali ở Indonesia hay Phukhet ở ThaiLand. So sỏnh với những quốc gia này, Việt Nam cú lợi thế ở tiềm năng du lịch rất lớn và mụi trường kinh tế - chớnh trị ổn định hơn.
• Nhà thầu thiết kế
Nhà thầu thiết kế chớnh là Huazhu Design and Consultant Ltd.co (Shenzhen Huazhu Engineering Design Ltd.co), trụ sở tại 2201 - tầng 22 – Tairan Cangsong Plaza – Khu cụng nghiệp Gongmiao – Futian – Shenzen – Trung Quốc, đó được Sở xõy dựng thỏnh phố Đó Nẵng chấp thuận làm nhà thấu thiết kế dự ỏn tại Giấy phộp thầu số 613/SXD – GPT ngày 18/06/2007. Đõy là cụng ty được thành lập ngày 13/04/1994, cú doanh thu đạt 23,963 tỷ VND và lợi nhuận sau thuế đạt 1,975 tỷ VND
năm 2006. Nhà thầu nhận thực hiện thiết kế chớnh toàn bộ cỏc phần xõy dựng theo hợp đồng ký với Silver Shore Hoàng Đạt ngày 23/11/2006, giỏ trị dự kiến khoảng 1.110.000 USD. Tuy nhiờn do yờu cầu về tiến độ của Silver Shore Hoàng Đạt, đối với hạng mục Casino nhà thầu chỉ thực hiện bước thiết kế cơ sở, phần thiết kế thi cụng được giao cho Beijing Dongfang Gouxing Architecture Design Co, Ltd với giỏ trị hợp đồng khoảng 200.000 USD. Bỏo cỏo tài chớnh đó kiểm toỏn năm tài chớnh 2005 và 2006 của nhà thầu thiết kế chớnh cho thấy cụng ty này kinh doanh cú hiệu quả.
Nhà thầu thiết kế trang trớ nội thất Casino là Beijing Quingshang Envỉomental Art & Architecture Design Institude Co,Ltd, giỏ trị hợp đồng dự kiến khoảng 120.000USD.
Theo Cụng ty bỏo cỏo Huazhu (Thuộc tập đoàn thiết kế Thõm Quyến) sau khi được Sở XD Đà Nẵng chấp thuận và ký hớp đồng thiết kế với Cụng ty đó cho ra mặt bằng và phối cảnh dự ỏn. Sau đú Huazhu và Silver Shore Hoàng Đạt phải mang phối cảnh và mặt bằng gặp Intercon để Intercon bổ sung ý tưởng cho phần mặt bằng và phối cảnh, cỏc giai đoạn tiếp theo cho việc chọn nhà thiết kế nào hoặc Huazhu tiếp tục thiết kế đối với từng hạng mục đều phải được Intercon đồng ý hoặc giới thiệu.
• Tổng thầu xõy dựng
Tổng thầu xõy dựng là cụng ty TNHH Xõy dựng cụng trỡnh số 5 thuộc Tập đoàn xõy dựng Quảng Tõy – Trung Quốc, trụ sở chớnh tại số 4 đường YouYi – thành phố Liuzhou – Guangxi, đó được Sở XD Tp. Đà Nẵng chấp thuận làm tổng thầu tại Giấy phộp thầu số 175/SXD – GPT bgày 02/02/2007. Nhà thầu chớnh cú phạm vi năng lực phự hợp, cú vốn phỏp định quy VND khoảng 645 tỷ, theo giấy chứng nhận tư cỏch doanh nghiệp xõy dựng do Bộ xõy dựng Trung Quốc cấp Cụng ty này được nhận thầu xõy dựng cụng trỡnh cú giỏ trị lớn tới 5 lần vốn phỏp định – tương đương 3.227 tỷ VND. Silver Shore Hoàng Đạt đó xem xột năng lực hoạt động của Cụng ty TNHH xõy dựng cụng trỡnh số 5; Cụng ty này đó tham gia xõy dựng nhiều cụng trỡnh lớn, trong đú cú một khỏch sạn tiờu chuẩn 5 sao tại Múng Cỏi - Việt Nam. Một số cụng trỡnh tiờu biểu gồm: Trung tõm thương mại Quốc tế Gubu – Liuzhou – Trung Quốc,
chủ đầu tư Cụng ty TNHH tập đoàn Zhenghe - Liễu Chõu, giỏ trị hợp đồng tổng thầu 50.000.000 USD, Toà nhà Zhuangcheng – Liuzhou, chủ đầu tư Cụng ty TNHH phỏt triển địa ốc Zhuangcheng – Liuzhou, giỏ trị hợp đồng tổng thầu 37.872.000 USD; Khu thương mại Yuzui – Liuzhou, chủ đầu tư Cụng ty phỏt triển địa ốc Huanqui – Liuzhou, giỏ trị hợp đồng tổng thầu 30.000.000 USD.
Theo điều khoản Hợp đồng thầu chớnh ký giữa Cụng ty TNHH Xõy dựng cụng trỡnh số 5 và Silver Shore Hoàng Đạt, để đủ điều kiện làm nhà thầu chớnh Cụng ty này phải xuất trỡnh chứng thư, bảo lónh thực hiện hợp đồng và cỏc hợp đồng bảo hiểm bắt buộc; Cụng ty này phải tự mua sắm thiết bị mỏy múc phục vụ thi cụng, tuyển dụng và trả lương cụng nhõn khi xõy dựng dự ỏn. Bỏo cỏo tài chớnh năm tài chớnh 2004 và 2005 cho thấy cụng ty này làm kinh doanh cú hiệu quả, doanh thu năm 2005 đạt khoảng 3.709 tỷ VND. Giỏ trị tạm tớnh hợp đồng tổng thầu xõy dựng là 20.096.153 USD.
• Nhà thầu quản lý
Nhà thầu quản lý khỏch sạn của Dự ỏn là Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd cú trụ sở tại 230 Victoria Street, #13-00 Gugis Junction Towers, Singapore 188024; thuộc tập đoàn Inter Continental Hotel Group, tập đoàn quản lý khỏch sạn lớn nhất thế giới về số lượng phũng (đứng trờn Wyndham Worldwide, Mariott International, Hilton Hotel Corp và Accor), cú cổ phiếu niờm yết trờn sàn Giao dịch chứng khoàn London và sàn Giao giao dịch chứng khoỏn New York. Cụng ty này đang quản lý hơn 3.800 khỏch sạn gồm khoảng 563.676 phũng ở trờn 100 quốc gia trờn thế giới; lượng khỏch nghỉ đạt khoảng 130.000.000 lượt hàng năm tương đương với cụng suất cho thuờ phũng khoảng 64,06%. Cụng ty quản lý 7 thương hiệu khỏch sạn gồm:
- Inter Continental (hotel & resort): 147 hotels tương đương 49.132 phũng
- Crown Plaza (hotel & resort): 238 hotels tương đương 78.004 phũng
- Indigo (hotel): 8 hotels tương đương 1.125 phũng
- Holiday Inn (hotel & resort): 1.384 hotels tương đương 256.600 phũng
- Holiday Inn Express: 1.741 hotels tương đương 150.004 phũng
- Staybridge (suite): 112 hotels tương đương 12.417 phũng
- Candlewood (suite): 142 hotels tương đương 14.426 phũng
Bản thõn Tổng Giỏm đốc Silver Shore Hoàng Đạt, ụng Huang Hai đó từng làm viếc 4 năm tại 2 khỏch sạn tiờu chuẩn 4 sao và sao mang thương hiệu Holiday Inn thuộc tập đoang này.
Silver Shore Hoàng Đạt đó ký 2 hợp đồng quản lý với Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd, một hợp đồng cho khu khỏch sạn 9 tầng tiờu chuẩn 5 sao và một hợp đồng cho khu biệt thự cao cấp; theo đú Inter Continental sẽ được hưởng phớ quản lý cơ bản là 2% doanh thu thuần từ hoạt động kinh doanh khỏch sạn - biệt thự và Phớ quản lý thưởng là 6% của Lợi nhuận hoạt động trừ Phớ quản lý cơ bản. Bờn cạnh đú theo điều khoản của 2 hợp đồng này, Cụng ty cũng ký 2 hợp đồng phụ với 2 cụng ty con trong tập đoàn Inter Continental Hotels Group về dịch vụ khai trương hoạt động và dịch vụ tư vấn trước hoạt động.
• Nguồn nhõn lực
Theo Hợp đồng Quản lý khu Khỏch sạn và khu Biệt thự ký giữa Inter Continental Hotels Group (Greater China) Ltd và Silver Shore Hoàng Đạt, cụng ty quản lý sẽ cú trỏch nhiệm giỏm sỏt mọi thủ tục liờn quan đến việc tuyển dụng và quản lý toàn bộ nhõn sự khỏch sạn. Giỏm đốc quản lý khỏch sạn và cỏc nhõn sự chớnh người nước ngoài sẽ do cụng ty quản lý lựa chọn. Theo Hợp đồng Hệ thống nhúm hỗ trợ Quốc tế ký giữa Six Continents Hotels Inc – cụng ty thành viờn của tập đoàn Inter Continental Hotels Group và Silver Shore Hoàng Đạt, cụng ty này sẽ hỗ trợ Silver
Shore Hoàng Đạt trong việc đào tạo nhõn viờn, nghiờn cứu mức độ hài lũng của nhõn viờn với vị trớ tuyển dụng. Số lượng nhõn viờn cần tuyển dụng để vận hành dự ỏn theo ước tớnh là 861 người. Dự ỏn sẽ ưu tiờn tuyển dụng và đào tạo lao động tại địa phương.
Đỏnh giỏ: Nhà thầu thiết kế chớnh, tổng thầu xõy dựng và nhà thầu quản lý do của dự ỏn đều là những nhà thầu nước ngoài, cú đầy đủ năng lực cũng như khả năng để thực hiện dự ỏn. Tuy nhiờn, chủ đầu tư cần phải bổ sung thờm vào hồ sơ những thụng tin như giải phỏp xõy dựng, thiết kế kiến trỳc, thiết kế nội thất, giải phỏp về nguồn nhõn lực của nhà thầu quản lý.
e. Thẩm định về hiệu quả tài chớnh
• Tổng mức đầu tư:
Tổng mức đầu tư cố định dự kiến gồm cả lói vay trong TGXD:
Đơn vị: USD Khoản mục Tổng cộng Dự kiến giai đoạn I (Khỏch sạn + Casino) Khỏch sạn Chi phớ thuờ đất 3.600.000 Chi phớ xõy dựng 22.728.072 18.631.734 13.790.433 Chi phớ thiết bị 40.833.094 33.473.641 17.696.720 Tổng Cộng 67.161.167 52.105.375 31.487.153 Chi phớ khỏc 3.611.228 Dự phũng phớ 2.712.851 Vốn lưu động hoạt động thử nghiệm 1.156.928 Lói vay trong TGXD 6.490.112
Tổng mức đầu tư tớnh khấu
hao 81.132.285
Cơ cấu tài trợ vốn dự kiến như sau:
Khoản mục Giỏ trị (USD) % TMĐT (cú lói vay
TGXD và VAT) TMĐT khụng VAT, chưa lói vay 74.642.174
Vốn tự cú (chưa gồm vốn tự cú trả lói
vay, VAT) 21.642.174
Vốn vay ngắn hạn 53.000.000
VAT 6.527.654
Tổng MĐT gồm lói vay và VAT 87.659.939 100% Tổng VTC tham gia vào dự ỏn 34.659.939 39,54%
Bảng so sỏnh chi phớ đầu tư cố định một số Khu nghỉ mỏt tại khu vực Quảng Nam – Đà Nẵng:
Tờn dự ỏn Diện
tớch XD Tổng vốn ĐT Số phũng
Suất ĐT/Phũng
Furama Resort 3 ha 39.500.000 USD 200 197.500USD
Victoria Hội An 3 ha 5.900.000 USD 100 59.000 USD Sơn Trà Resort 14,5 ha 600 tỷ VND - Khỏch sạn: 220 tỷ VND - Biệt thự: 333 tỷ VND - Bungalow: 25 tỷ VND 94 193 12 145.600USD 107.800USD 127.300USD Nam Hải 32 ha 47.432.435 USD -Khỏch sạn: 24.307.700 USD Biệt thự: 23.124.735 USD 60 40 405.128 USD 578.118 USD Silver Shore Hoàng Đạt 20 ha 57.798.666USD(*) -Khỏch sạn: 44.449.258 USD -Biệt thự: 13.349.408 USD 550 98 80.817 USD 136.218 USD
(*) Ghi chỳ: Tổng đầu tư chỉ gồm phần khỏch sạn và biệt thự, khụng bao gồm phần Casino và 3.168.000 USD tiền thuờ đất trả và phõn bổ trong 10 năm kể từ 2009
Tổng đầu tư thực tế cú thể tăng hoặc giảm theo yờu cầu về thiết bị của Nhà thầu quản lý để đỏp ứng thương hiệu của Crowne Plaza.
Đỏnh giỏ: Suất đầu tư khỏi toỏn của dự ỏn theo bảng trờn là ở mức trung bỡnh