CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠ
4.3.1 Đánh giá lại khoản vay và cơ cấu lại nợ:
Ngân hàng cần đánh giá lại tồn bộ khoản vay bất động sản trong tồn hệ thống ngân hàng. Việc xem chừng đơn giản nhưng khơng phải tất cả các ngân hàng đều làm tốt, mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây :
- Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, cơng nhân viên, hộ kinh doanh cá thể…)
- Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh...)
- Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. - Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai - Lịch sử trả nợ.
Sau khi đánh giá xong, Ngân hàng nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhĩm và tương ứng với mỗi nhĩm sẽ cĩ các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhĩm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và cĩ thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay:
Thứ 1, cơ cấu lại đối tượng cho vay: chuyển mĩn vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng cĩ nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đĩ cĩ nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để cĩ thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần cĩ các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại cĩ thể hiệu quả sẽ khơng đạt như mong muốn.
Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng như đơn giản và ai cũng cĩ thể sử dụng. Mặc dù vậy, các Ngân hàng đều khơng dám áp dụng biện pháp này. Lý do là việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhĩm nợ sang nhĩm III với tỷ lệ trích dự phịng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với các khoản vay ngắn hạn) mĩn vay chuyển sang lại nhĩm nợ đủ tiêu chuNn là nhĩm 1 nếu khách hàng thanh tốn nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. Cần lưu ý khi sử dụng biện pháp này đối tượng vay vốn phải cĩ uy tín trong thanh tốn nợ vay và khả năng tài chính tốt cũng như tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ khơng được thì mĩn vay sẽ chuyển sang nhĩm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phịng cao hơn.
Thứ 3, xử lý đối với các mĩn vay khơng cĩ khả năng thanh tốn: đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay khơng ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại
xuống mức thấp nhất. Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, nếu trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay thì yêu cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản. Việc xử lý tài sản đảm bảo tuy khơng đơn giản nhưng đến thời điểm này, các khoản vay mất khả năng thanh tốn khơng phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng. Vì vậy, cần phải cĩ một biện pháp tồn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng cĩ thể thành lập hoặc liên kết với cơng ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngồi nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản.