CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM
3.1.2Những rủi ro tiềm n từ biến dạng của thị trường bất động sản:
Sự chuyển động nhanh và mạnh của giá bất động sản được xem là lý do các ngân hàng quá sốt sắng cho vay bất động sản khi cĩ trong tay quá nhiều tiền thanh khoản. Điểm đáng chú ý là giá bất động sản đạt đỉnh điểm vào tháng 1/2008, cũng là thời điểm đỉnh điểm giải ngân nợ vay. Điều này gián tiếp cho thấy khả năng rất nhiều nhà đầu cơ đã vay tiền để mua bất động sản đúng vào lúc thị trường lên cơn sốt cao độ. Cơn sốt của thị trường bất động sản cĩ yếu tố đầu cơ, thì nay, thị trường chững lại cũng chính từ nguyên nhân này.
Nợ quá hạn tăng cao: việc ban hành các chính sách thắt chặt tín dụng nĩi chung và bất động sản nĩi riêng của nhà nước đã khiến giao dịch thị trường bất động sản trầm lắng. Điều này lập tức ảnh hưởng tới nhà đầu tư, buộc họ phải bán tháo căn hộ lấy tiền trả nợ. Cịn bản thân người mua thì vẫn cịn tâm lý nghe ngĩng, chờ đợi xem thị trường sẽ diễn biến theo chiều hướng nào. Đây thật sự là nguy cơ đNy nợ quá hạn của Ngân hàng lên cao khi mà thị trường bất động sản vẫn tiếp tục đĩng băng
Nguy cơ giá trị bất động sản thấp hơn mức ngân hàng cho vay: việc đánh giá tài sản theo giá thị trường hồn tồn là do chủ quan của nhân viên mà người quản lý khơng phải lúc nào cũng theo sát. Đĩ là chưa nĩi đến việc thị trường sụt giảm, chuyện bất động sản mất giá hơn 50% hiện đang diễn ra khá phổ biến. Trong khi các ngân hàng đã cho vay 70% đến 80% giá trị bất động sản, nhiều đối tượng vay nợ đang tiến gần đến hoặc đã gánh chịu giá trị rịng âm của bất động sản. Nhiều người trong số họ sẽ cĩ khả năng “bỏ của chạy lấy người” khỏi các khoản vay “hồn tồn đổi chiều”.
Khi thị trường ngưng trệ, khách hàng khơng cĩ khả năng thanh tốn nợ, các ngân hàng thương mại phải phát mại nhà, đất, căn hộ,… để thu hồi vốn. Tình hình này càng đNy cung nhà đất tăng mạnh, cầu lại rất ít, giá lại càng giảm. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng bất động sản, cĩ thể liên hệ phần nào với tình trạng tương tự xảy ra cuộc khủng hoảng tín dụng thứ cấp nhà ở tại Mỹ hiện nay.
Nguy cơ sụp đổ hệ thống ngân hàng: tại Mỹ, bong bĩng nhà đất chỉ vượt giá trị thực 10-11%, mà chính phủ Mỹ đã mất cả 1,000 tỷ USD để cứu thị trường tài chính. Tại Anh, theo dự đốn bong bĩng nhà đất tầm khoảng 30%, cụ thể Hà Lan là 25% và Pháp là 20%. Nhưng nguy cơ bong bĩng bất động sản ở châu Âu lớn hơn Mỹ, bởi các ngân hàng châu Âu đã mua rất nhiều chứng khốn được phát hành bởi tiền nợ tín dụng. Thời điểm này, khủng hoảng vẫn chưa nổ ra, nhưng vẫn đang tiềm Nn như quả bom hẹn giờ. Việt Nam đang trong tình cảnh tương tự các nước châu Âu, nhưng cịn khủng khiếp hơn rất nhiều lần, bởi bong bĩng bất động sản khơng chỉ tăng vài chục % mà đã tăng ảo lên gấp đơi, gấp ba thậm chí gấp năm giá trị trước khi tăng. Trong khi năng lực tài chính để “cứu” thị trường của Nhà nước thì cĩ hạn, nếu thị trường bất động sản sập, hệ thống ngân hàng sẽ khĩ tránh khỏi những hệ luỵ nặng nề.
Ngồi ra, trên danh nghĩa, cho vay kinh doanh bất động sản chỉ bằng 10% tổng tài sản ngân hàng trong năm 2008, nhưng thực chất việc dùng bất động sản để thế chấp vay đã chiếm tới 50% - 60% tài sản ngân hàng, bằng cả GDP của cả Việt Nam. Vì vậy, nếu xảy ra khủng hoảng, khơng Nhà nước nào cĩ thể cứu vãn được, cịn để sụp đổ thì cĩ thể tiêu tan tồn bộ hệ thống tài chính của cả nước. Đây thực sự là những rủi ro tiềm Nn của tình trạng bong bĩng bất động sản trong thời gian qua.