II. MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ
5. Về cơ chế quản lí
Bản thân lãnh đạo của chi nhánh cần thường xuyên và trực tiếp chỉ đạo, giám sát, kiểm tra hoạt động của các cán bộ chi nhánh, từ đó mới có thể thấy được những khó khăn mà các cán bộ gặp phải khi thực hiện nhiệm vụ. Sau đó đưa ra các cơ chế hợp lí cho các cán bộ áp dụng trong công việc.
Cần có các chính sách cụ thể để các cán bộ thực hiện đúng nghĩa vụ và trách nhiệm của mình, không gây phiền hà cho khách hàng.
Tại ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai hiện nay, chưa có bộ phận định giá riêng mà vẫn còn thuộc phòng tín dụng, các cán bộ định giá kiêm nhiệm thêm các nghiệp vụ tín dụng khác nên hoạt động định giá không có hiệu quả cao. Vì vậy chi nhánh có thể xem xét trình với Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam việc hình thành riêng bộ phận định giá để nâng cao hiệu quả hoạt động.
Thường xuyên đưa ra các chính sách khen thưởng hợp lí với các nhân viên trong chi nhánh để khuyến khích nhân viên làm việc.
III. KIẾN NGHỊ
1. Kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền
Bất động sản là lĩnh vực nhạy cảm, có ảnh hưởng rất lớn đến nền kinh tế. Do đó nó đòi hỏi cần có sự quan tâm chặt chẽ của Nhà nước.
• Đầu tiên phải kể đến là cần nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật có liên quan. Vấn đề đang được quan tâm rất nhiều hiện nay là việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Một thực trạng đang diễn ra tại Hà Nội hiện nay là tình trạng sổ đỏ bị “lưu kho”. Xảy ra tình trạng này có rất nhiều lí do có thể kể đến như:
+ Hà Nội hiện có tới 65.000 trường hợp người dân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không đến lấy vì chưa thể thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính.Người sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong 2 năm 2006-2007 phải nộp lệ phí trước bạ theo giá đất mới cao hơn từ 8-15 lần so với năm 2004-2005. Nhiều hộ gia đình, đặc biệt là các hộ ngoại thành chưa đủ khả năng nộp lệ phí, thuế chuyển quyền sử dụng để được nhận giấy theo quy định.
+ Cơ quan công quyền gây phiền hà, sách nhiễu cho người dân khi tiếp cận với việc xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Vì những khó khăn đó khiến cho việc mua bán, trao đổi bất động sản trên thị trường khó khăn hơn. Ngay cả việc thế chấp vay ngân hàng cũng không thuận lợi vì nếu không có sổ đỏ hay sổ hồng thì việc thế chấp là không thể xảy ra.
• Tiếp đó là sự chồng chéo trong hệ thống pháp luật về đất đai, bất động sản. Trên thực tế hiện nay, hệ thống luật đang gây cho người dân nhiều lúng túng khi muốn chuyển quyền sử dụng đất. Các loại sổ đỏ, sổ hồng đang gây khó khăn cho người dân trong quá trình chuyển quyền sử dụng, giao
đỏ) khi giao dịch nhưng Luật Nhà ở của Bộ Xây dựng lại yêu cầu phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ hồng). Do vậy vấn đề đặt ra là Nhà nước cần sớm tiến hành sửa đổi luật cho phù hợp, tạo điều kiện cho thị trường phát triển.
• Quản lí thị trường bất động sản chặt chẽ hơn, từng bước đưa thị trường tiến tới minh bạch. Ở nước ta hiện nay, vai trò của Nhà nước trong quản lí thị trương bất động sản còn rất mờ nhạt. Chính vì vậy, thị trường còn rất nhiều “sạn”. Để có thể quản lí tốt hơn thị trường nhạy cảm này, Nhà nước nên tham gia nhiều hơn, khẳng định vai trò chủ chốt của mình trong cung bất động sản ra thị trường. Cần có chính sách điều tiết cung hợp lí, lấy đó làm cơ sở để quản lí và điều tiết thị trường. Một khi thị trường lành mạnh và minh bạch, thì công tác định giá sẽ tiến hành thuận lợi hơn rất nhiều.
• Hiện nay giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường đang chênh lệch quá nhiều. ví dụ như tại vị trí 1 đất ở trên đường Vũ Ngọc Phan theo khung giá ban hành là 25.000.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 100.000.000 đồng/ m2; hay tại vị trí 4 đất ở trên phố Pháo Đài Láng theo khung giá là 9.400.000 đồng/ m2, nhưng qua khảo sát thực tế là 41.000.000 đồng/ m2.
Qua đó ta có thể thấy được giá đất do Nhà nước ban hành và giá thực tế trên thị trường là khác xa nhau.Nếu ngân hàng định giá bất động sản thế chấp theo khung giá mà Nhà nước ban hành thì sẽ thấp hơn so với giá trị thị trường của bất động sản đó rất nhiều. Như đó gây thiệt thòi cho khách hàng vay, đây là điều mà cả khách hàng vay và ngân hàng đều không muốn. Do đó khi định giá các cán bộ định giá của ngân hàng buộc phải có hệ số điều chỉnh cho phù hợp. Do đó việc thay đổi trong cách xác định khung giá đất của Nhà nước là điều cần được quan tâm.
•Hiện nay, các ngân hàng vẫn tự định giá và cho vay trên cơ sở định giá. Đó được ví như hiện tượng “vừa đá bóng vừa thổi còi”. Khi không có cơ quan
định giá độc lập, thì khách hàng vay vẫn là những người chịu thiệt thòi khi đi thế chấp tài sản trong đó có bất động sản. Ngân hàng sẽ định giá và cho vay ở một mức độ an toàn, giá trị thật của bất động sản sẽ không được đánh giá đúng. Trong thời gian tới cần có một cơ quan định giá độc lập, hay Nhà nước cần có quy định cụ thể hơn nữa về vấn đề định giá tại các ngân hàng để đảm bảo đầy đủ quyền lợi cho khách hàng vay.
2. Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước
Với vai trò điều tiết chung cho toàn bộ hệ thống Ngân hàng trong cả nước, ngân hàng Nhà nước cần có các chính sách hỗ trợ để giúp cho hệ thống Ngân hàng phát triển đúng theo định hướng của Đảng và Nhà nước. Để tạo điều kiện cho Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam nói chung và Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai nói riêng thực hiện tốt việc định giá bất động sản thế chấp cần quan tâm đến các vấn đề sau:
•Ngân hàng Nhà nước cần tạo ra môi trường hành lang pháp lí thông thoáng, đồng bộ và linh hoạt, nhanh chóng hoàn thiện các văn bản dưới luật, đặc biệt là các văn bản hướng dẫn về tài sản đảm bảo, cầm cố, thế chấp giúp cho các ngân hàng cấp dưới thực hiện đúng, góp phần nâng cao chất lượng hoạt động.
•Nâng cao chất lượng thông tin để cung cấp cho các ngân hàng, giúp cho các ngân hàng có cơ sở để mở rộng tín dụng một cách có hiệu quả hơn bởi thông tin càng chính xác thì mở rộng tín dụng càng dễ dàng. Chính vì lẽ đó mà Ngân hàng Nhà nước cần tich cực cải thiện chất lượng thông tin của trung tâm thông tin tín dụng và phát huy hiệu quả hoạt động của trung tâm này.
•Thiết lập các chính sách nhằm hỗ trợ hoạt động định giá bất động sản thế chấp cho các cán bộ định giá của các ngân hàng.
3. Kiến nghị với Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam
Chi nhánh Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai là một trong những mắt xích của hệ thống Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam. Bởi thế, để Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai thực hiện tốt hoạt động định giá bất động sản thế chấp thì cần thực hiện một số biện pháp sau:
•Ban hành kịp thời các văn bản hướng dẫn về tài sản thế chấp, cầm cốđể các chi nhánh cấp dưới thực hiện đúng với bộ luật dân sự, các bộ luật có liên quan và các nghị định, thông tư hướng dẫn của chính phủ và các bộ, ngành.
•Áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá, xếp loại khách hàng theo sổ tay tín dụng, đảm bảo chính xác, khách quan trong việc đánh giá, lựa chọn khách hàng nhằm nâng cao độ an toàn và chất lượng tín dụng.
•Hỗ trợ tích cực về mọi mặt cho chi nhánh trong hoạt động kinh doanh và trong việc đào tạo lại các nghiệp vụ cho các cán bộ của chi nhánh.
KẾT LUẬN
Mặc dù được thành lập chưa lâu, tuy nhiên toàn thể ban lãnh đạo và nhân viên tại ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai đã hết sức cố gắng và đạt được nhiều chỉ tiêu của ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam giao cho. Trong thời gian tới, mặc dù nền kinh tế thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đang gặp nhiều khó khăn, song chi nhánh Hoàng Mai với những chính sách hợp lí của mình sẽ vượt qua được những khó khăn đó, với mục tiêu mà ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam đã đưa ra đó là “ Mang lại sự phồn thịnh cho khách hàng ”.
Trong thời gian được thực tập tại phòng tín dụng Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai, em đã học hỏi được rất nhiều về cung cách làm việc, cũng như được tham gia vào các nghiệp vụ thực tế của phòng tín dụng. Qua đó giúp cho em có cái nhìn toàn cảnh và hiểu sâu hơn về kiến thức định giá đã có được trên lớp.
Chuyên đề đã giới thiệu cơ sở lí luận về định giá bất động sản thế chấp, trên cơ sở đó phân tích thực trạng hoạt động định giá tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai và đưa ra một số giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện hoạt động định giá thế chấp tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai.
Mặc dù em đã cố gắng tìm hiểu và nghiên cứu, song do hạn chế về mặt thời gian và kiến thức lí luận cũng như kiến thức thực tiễn nên chuyên đề không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất mong nhận được sự góp ý của các thầy cô, các cô chú cán bộ tín dụng tại Ngân hàng Nông nghiệp và phát triển nông thôn chi nhánh Hoàng Mai để em có được cái nhìn toàn diện và sâu sắc hơn về vấn đề em đang nghiên cứu.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bài giảng môn định giá bất động sản.
2. Đoàn Văn Trường (2000) “Các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản”, NXB Khoa học kĩ thuật.
3. Bộ luật Dân sự năm 2005. 4. Luật Đất đai 2003.
5. Thông tư 145/2007/TT-BTC ban hành ngày 06/12/2007 Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP
6. Quyết định số 1300/QĐ-HĐQT-NHNo-TDHo ngày 03/12/2007 “Về việc ban hành Quy định thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống Ngân hàng nông nghiệp và phát triển nông thôn Việt Nam”.
7. Báo cáo kết quả kinh doanh của chi nhánh Hoàng Mai năm 2006, 2007, 2008.
8. Báo cáo định giá tại địa chỉ: Số 11 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, Q.Ba Đình, Hà Nội.
9. http://www.metvuong.com/ 10.http://www.horea.org.vn/
11.http://cafef.vn/bat-dong-san.chn 12.http://batdongsanhanoi.com/