- Luật s và kế toán: do tính chất phức tạp và số lợng thủ tục pháp lý trong giao
2. Đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch tổng thể về phát triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã
triển và sử dụng đất đai hiệu quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nớc
Nghiên cứu phát triển thị trờng BĐS – nhà đất đòi hỏi phải xém xét đến quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội vì:
Quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội ngoài việc nêu ra các quan điểm, mục tiêu, phơng hớng và các giải pháp phát triển các ngành các lĩnh vực, còn đa ra các phơng án sử dung quỹ đất cũng nh danh mục các công trình và dự án đầu t cụ thể cho từng ngành (công nghiệp, nông nghiệp, kết cấu hạ tầng…) mà công trình, dự án đầu t trong này chính là những bất động sản trong tơng lai chính chúng là những đối tợng chính của thị trờng nhà đất.
Nhà nớc khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia nghiên cứu và thực hiện các quy hoạch phát triển. Điều này cũng có nghĩa là các chủ thể giao dịch nhà đất trong tơng lai sẽ rất đa dạng và phong phú, vai trò của các chủ thể thay đổi rất nhiều trong quá trình tham gia lập và thực hiện quy hoạch. Đó chính là vấn đề xã hội hoá đối với thị trờng nhà đất.
Thực tế cho thấy quy mô, chất lợng của các giao dịch nhà đất phụ thuộc rất lớn vào các BĐS – nhà đất đã đợc quy hoạch cha. Nh vậy quy họach có tác động trực tiếp đến chất lợng của thị trờng BĐS – nhà đất.
BĐS - nhà đất có đặc điểm khác biệt so với hàng hoá khác đó là tính cố định, ít có khả năng di dời. Do vậy, việc phân bố các ngành các lĩnh vực trong cả n- ớc, trên các vùng trong chiến lợc và quy hoạch phát triển đất nớc là nhân tố quan trọng tác động quyết định đến tính sôi động của thị trờng BĐS – nhà đất tại các vùng đất nớc. Mặt khác, xã hội chúng ta lựa chọn là xã hội chủ nghĩa, chiến lợc và quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của đát nớc là tài liệu vạch ra mục tiêu cụ thể, các giải pháp cơ bản để đa đất nớc chúng ta từng bớc thực hiện thành công con đờng đã lựa chọn. Một trong những nhiệm vụ mà chiến lợc quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã lựa chọn là phải giải quyết là hớng tới xây dựng một xã hội công bằng và điều này đợc thể hiện
trong các mục tiêu cụ thể nh mức chênh lệch giàu nghèo, mức chênh lệch vùng… mà các chiến lợc quy hoạch đã đề ra. BĐS – nhà đất là một hiện tợng kinh tế – xã hội, quá trình thực hiện các giao dịch BĐS thể hiện mối quan hệ giữa ngời với ngời trong xã hội. Đối với Việt nam, quá trình phát triển thị tr- ờng BĐS phải mang đặc tính xã hội chủ nghĩa, đó là phải bảo đảm nguyên tắc công bằng, tiến bộ, không chênh lệch gìau nghèo, bất bình đẳng trong bất động sản quá lớn. Chính vì vậy để thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS – nhà đất phải đa ra các định hớng, khung chính sách và các chính sách cụ thể nhằm đảm bảo cho thị trờng BĐS – nhà đất không chỉ phát triển không ngừng mà còn đảm bảo công bằng trong thụ nhập, giảm bớt chênh lệch giữa các tầng lớp dân c, giữa các vùng lãnh thổ. Điều này chỉ có thể thực hiện đợc khi chúng ta gắn thị trờng BĐS – nhà đất với các chiến lợc và quy hoạch phát triển.
Hiện nay công tác quy hoạch mới chỉ chú trọng vào quy hoạch tổng thể mà cha chú trọng đến quy hoạch chi tiết do vậy khi đi vào thực hiện các đơn vị thiếu căn cứ thực hiện dẫn đến quy hoạch lộn xộn không đúng. Trình độ của các nhà quy họach Việt Nam còn kém nên khi thực hiện mới thấy nhiều thiếu xót, ngời dân không đợc tham gia vào quy họach vì vậy nguyện vọng và nhu cầu của ngời dân không đợc đáp ứng dẫn đến những khiếu kiện đặc biệt là vấn đề đền bù giải phóng đất đai dẫn đến nhiều quy hoạch thực hiện không đúng tiến độ, tình trạng khiếu kiện kéo dài. Quy họach nhiều lần cha có sự gắn kết của các ngành có liên quan giữa nhà ở, giao thông, xây dựng nên cha tạo ra sự đồng bộ trong quy hoạch. Quy hoạch mới chỉ chú trọng tới các khu dân c tập trung mà không chú trọng tới các phát triển cơ sở hạ tầng xã hội kèm theo.
Năm 2001 UBND thành phố Hà Nội đã công bố quy hoạch chi tiết các quận huyện trong thành phố. Theo bản công bố này thì quận nội thành nào cũng có hàng chục đờng phố cần mở rộng. Cả thành phố sẽ có trên trăm con đờng nằm trong diện quy hoạch. Do vậy số hộ dân cần di dời lên đến hành chục ngàn hộ. Trong khi đó có
Còn các khu di dân khác hoặc ra đời sớm hơn đã kín ngời hoặc mới xây dựng cơ sở hạ tầng thì khó có thể đáp ứng đủ nhu cầu tăng lên không ngừng của ngời dân.
Theo quy định quy hoạch chi tiết từng quận, huyện không chỉ đợc công bố mà theo quy định còn phải đợc thông báo đến từng ngời dân, tuy nhiên không thể ai cũng tiếp cận đầy đủ chính xác thông tin quy hoạch này bởi lẽ không mấy ai có đủ trình độ chuyên môn về quy hoạch, địa chính và thẩm quyền giải thích cặn kẽ cho ngời dân hiểu khi mà đa phần cán bộ địa chính cấp phờng chuyên môn cha cao. Hơn nữa mặc dù đã có quy hoạch chi tiết từng quận huyện nhng việc xác định chỉ giới, cắm mốc các dự án mở đờng, các khu đô thị mới còn rất chậm nên ngời dân không xác định đợc rõ con đờng đợc mở rộng quy hoạch đến đâu. Thời điểm triển khai dự án còn không xác định. Những bất cập này làm cho ngời dân cảm thấy bất ổn, bán không dám bán, xây không dám xây vì sợ đập bỏ.
Trong quy hoạch đất đai và chiến lợc phát triển đất đai, điều quan trọng là Nhà n- ớc xác định rõ mục đích của việc sử dụng đất khi Nhà nớc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo yêu cầu phát triển kinh tế xã hội thì cần phải có kế hoạch phù hợp thu hồi lại đất đã giao hoặc cho thuê theo mục đích sử dụng cũ (có bồi thờng hoặc không có bồi thờng) để tiến hành việc giao và cho thuê đất theo mục đích sử dụng mới. Ngoài ra điều không kém phần quan trọng là Nhà nớc phải giám sát việc thực hiện các quy hoạch, kế hoạch đất đai ra sao tránh tình trạng để “quy hoạch treo” nh trong thời gian qua tại một số địa phơng.
Quy hoạch kinh tế – xã hội là một trong những yếu tố có tác động toàn diện, sâu sắc tới thị trờng BĐS – nhà đất trong tơng lai. Phát triển thị trờng BĐS – nhà đất phải có tầm nhìn dài và ở tổng thể. Muốn có tầm nhìn dài và tổng thể đòi hỏi phải có tầm nhìn dài và toàn diện các yếu tố cấu thành thị trờng BĐS – nhà đất:
- Các BĐS nh: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất… - Các chủ thể tham gia thị trờng BĐS – nhà đất
- Các quan hệ giao dịch về BĐS – nhà đất nh: chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ nh môi giới, t vấn… giữa các chủ thể.
Trong xây dựng quy hoạch cần:
• Hình thành hệ thống văn bản quy hoạch nh một công cụ để Nhà nớc quản lý đất đai và xây dựng.
• Sửa đổi, bổ sung quy trình lập, thông qua các loại văn bản quy hoạch, xác lập một cơ quan đầu mối chịu trách nhiệm về tính thống nhất trong hệ thống văn bản quy hoạch và quản lý việc thực hiện quy hoạch.
• Nghiên cứu áp dụng phơng pháp quy hoạch mới theo hớng vừa đáp ứng đ- ợc nhu cầu về đầu t kinh doanh BĐS ngày càng tăng ở các đô thị vừa tạo đủ điều kiện cho việc tăng cờng quản lý đầu t và phát triển các đô thị. • Nâng cao tính pháp lý, tính khả thi của hệ thống các văn bản qua hoạch
nhất là các văn bản quy hoạch không do Thủ tớng Chính phủ phê duyệt. • Ban hành cơ chế để những công dân và tổ chức có lợi ích và trách nhiệm
trong vùng quy hoạch đợc tham gia thiết thực vào việc xây dựng, thẩm định, điều chỉnh quy hoạch.
• Quy định các hình thức phù hợp để phổ biến công khai, minh bạch, đầy đủ các thông tin cần thiết về quy hoạch cho mọi ngời biết và tuân thủ.
• Tăng cờng và củng cố chức năng quản lý và thanh tra việc tuân thủ quy hoạch và có biện pháp kiên quyết cỡng chế…
Để quy hoạch hợp lý trớc tiên ta phải có kế họach phân phối đất đai xây dựng đô thị, điều này dựa trên việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dạng hoạt động khác nhau.
• Hàm định giá thuê đất cho các doanh nghiệp sản xuất công nghiệp
Để tiến hành các hoạt động sản xuất của mình, các doanh nghiệp công nghiệp cần đất để thiết đặt máy móc thiết bị sản xuất, xây dựng nhà kho, nhà làm việc, bãi đậu xe. Ngoài ra, các doanh nghiệp còn cần lao động, nguyên vật liệu. Để có đất, các doanh nghiệp phải thuê mớn. Giá thuê đất hay chi phí thuê đất là một hàm số phụ thuộc nhiều yếu tố. Các yếu tố đó sắp xếp tạo thành một hàm gọi là hàm định giá thuê đất của các doanh nghiệp.
Lợi nhuận của công ty nói chung là chênh lệch giữa giá bán sản phẩm với các chi phí sản xuất, vận chuyển và thuê đất, lợi nhuận đợc tính nh sau:
LN =Q∗p−C−t∗Q∗u−G∗D 3.1
Vì thị trờng cạnh tranh hoàn hảo, lợi nhuận kinh tế tại điểm cân bằng của mỗi công ty bằng 0 nên: Q∗p−C−t∗Q∗u−G∗D=0 3.2 Suy ra G=Q∗p−cD−t∗Q∗u 3.3 Trong đó G: giá thuê đất Q: khối lợng sản phẩm p: giá bán 1 đơn vị sản phẩm
c: Chi phí kinh tế (bao gồm tất cả các chi phí đầu vào mức sinh lợi liên quan, không kể đất đai) trong thời gian sản xuất ra Q khối lợng sản phẩm.
t: Cớc phí vận chuyển
u: khoảng cách tới trung tâm D: quy mô diện tích đất sử dụng
• Hàm định giá thuê đất cho khu vực sự nghiệp (công sở)
Các công sở có đặc trng:
- Họ phải thu thập, xử lý và phân phối các thông tin một cách trung thực sẽ không có hiệu quả, không kịp thời sẽ bị ế, không đầy đủ sẽ giảm gía trị.
- Cần thiết phải quan hệ trực tiếp với khách hàng để có thể đánh giá thái độ của họ, thẩm tra lại thông tin và cho ra các quyết định t vấn đúng đắn.
- Sản phẩm của hãng là những cuộc t vấn, giả sử mỗi hãng trong năm thực hiện đợc A cuộc t vấn. Tổng chi phí thờng xuyên không phải là đất là C.
- Các nhà t vấn phải đi từ công sở của mình đến trung tâm thành phố để t vấn cho khách. Thời gian đi 1 km t phút/km. Cho phí đi lại cơ hội của các nhà t vấn đợc xác định bằng tiền lơng cho 1 phút và bằng W đ/km. Nếu công sở
cách trung tâm thành phố k km thì chi phí đi lại của hãng là TC đợc xác định bởi công thức: