III. Các chính sách Tài chính, thông tin.
6.Học tập kinh nghiệm củamột số nớc trên thế giới.
Trong vấn đề quản lí và điều tiết thị trờng BĐSNĐ rõ ràng chúng ta là những ngời đi sau do đó cần phải học tập các nớc đã thành công trong lĩnh vực này từ đó tìm ra những điểm phù hợp với đặc thù của Việt Nam để xây dựng đ- ợc một thể chế quản lí tốt.
Nhìn vào các nớc Trung Quốc, Hàn Quốc ta thấy rõ ràng họ đã thành công trong việc xây dựng đợc một cơ chế phù hợp vừa tôn trọng các qui luật kinh tế vừa kiềm chế đợc nạn đầu cơ, lũng đoạn thị trờng.
ở Hàn Quốc ngời mua nhà đất phải khai báo họ tên với tổ chức quản lí của nhà nớc và nhà nớc sẽ thực hiện đánh thuế theo hình thức luỹ tiến ví dụ, Hàn Quốc đánh thế sở hữu đất d thừa từ 660 m2 đất ở trở lên với mức 7-11% năm. Nh vậy, những ngời có nhiều bất động sản sẽ chịu thuế cao và ngời ta buộc phải bán sớm những bất động sản vợt diện tích trần, tạo nguồn cung rất lớn cho thị trờng, hơn nữa những giao dịch BĐSNĐ trong một thời gian quá ngắn sẽ chịu thêm thuế ngoài thuế chuyển quyền sở hữu thông thờng. Những qui chế đó sẽ điều tiết làm hạn chế mua bán nhiều lần làm tăng giá ảo trên thị trờng.
ở các nớc nh Trung Quốc, Singapor pháp luật qui định chế độ quỹ công tích, bắt buộc ngời dân khi có lơng đạt đến mức nhất định thì phải trích một khoản tiền tiết kiệm
dành mua căn hộ chung c do nhà nớc xây dựng.
Khống chế tiêu chuẩn nhà ở, qui định tỉ lệ giá nhà rẻ cũng là một việc cần thiết, chẳng hạn thành phố Jakarta của Indonexia qui định khi t nhân đầu t phát triển nhà ở thì tỉ lệ các căn hộ cho ngời giàu, ngời trung lu và ngời thu nhập thấp là 1:3:6. Thành phố Hà Nội cũng qui định điều này trong các dự án nhng quản lí cha tốt nên cha mang lại hiệu quả, vấn đề này chúng ta cần học tập Trung Quốc việc bán nhà cho các đối tợng thu nhập thập đợc duyệt trớc danh sách và niêm yết công khai cho nhân dân biết để phát hiện các tiêu cực trong quá trình phân phối nhà.
Trên đây là một số kinh nghiệm mà tôi thấy phù hợp và dễ vận dụng vào nền kinh tế của Việt Nam,tất nhiên mỗi nớc có một đặc thù kinh tế – xã hội riêng nhng học tập các thành công của nớc bạn để vận dụng vào nớc mình biến cái của ngời ta thành của mình cũng là việc nên và cần làm .
Kết luận
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trờng BĐSNĐ ngày càng hình thành một bộ phận không thể thiếu của hệ thống các loại thị trờng trong nền kinh tế, quốc dân và đã có đóng góp đáng kể, vào việc ổn địnhvà phát triển kinh tế ở nớc ta trong thời gian qua.
của chúng ta đối với thị trờng này còn nhiều hạn chế. Do đó trong thực tế nảy sinh nhiều vấn đề phức tạp. Vấn đề đặt ra, là làm thế nào để hiểu đúng và hiểu đủ về thị trờng này trên cả ba phơng diện ngời thụ hởng, ngời kinh doanh, ngời quản lý.
Từ đó chúng ta mới có thể xây dựng đợc một cơ chế chính sách phù hợp phục vụ cho công tác quản lý Nhà nớc cùng giúp nhân dân có thể tham gia rộng rãi.
Hớng tới một thị trờng BĐSNĐ lành mạnh phát triển, là nhân tố thúc đẩy tăng trởng kinh tế Nhà nớc đã, đang và sẽ là ngời đóng vai trò chủ đạo trong việc điều tiết định hớng thị trờng phục vụ mục đích kinh tế cũng nh xã hội.
Trong giai đoạn hiện nay thị trờng BĐSNĐ đang bộc lộ những điểm yếu, khuyết tật của một thị trờng sơ khai, tính tự phát cao, sự quản lý của Nhà nớc cha triệt để , tỉ lệ tham gia của thành phần phi chính quy còn lớn. Những điều đó đang chứa đựng nhiều nguy cơ cho một đô thị đang trong giai đoạn đô thị hóa. Đó là nguy cơ về ngân hàng tài chính bảo đảm vốn phục vụ cho sản xuất và phát triển. Nguy cơ sẽ phá huỷ bề mặt kiến trúc đô thị quy hoạch không đợc chấp hành là những tiền đề cản trở cho sự phát triển đô thị bền vững sau này. Sắp xếp, tổ chức lại các thành phần tổ chức tham gia vào thị trờng một cách trật tự xây dựng các quy chế, chính sách dần tiến tới hình thành các văn bản về luật tạo hành lang pháp lý để quản lý có khoa học, triệt để là chủ trơng của Đảng và Nhà nớc trong giai đoạn hiện nay, phát triển một thị trờng BĐSNĐ phục vụ cho tăng trởng kinh tế nhng cũng phải đảm bảo công bằng xã hội, không chạy theo lợi nhuận đơn thuần, không để bị lũng đoạn. Những điều đó chỉ có thể làm đợc nhờ "bàn tay” của Nhà nớc bằng các cơ chế chính sách.
Nh vậy trên quan điểm xây dựng nền kinh tế thị trờng định hớng và xã hội chủ nghĩa, có sự quản lý của Nhà nớc. Việc xây dựng một thị trờng BĐSNĐ trong giai đoạn hiện nay quả là đang bề bộn và có nhiều việc phải làm. Nhà nớc phải vừa là ngời dẫn đờng, vừa là ngời nâng đỡ, trợ giúp nhng “ngời can thiệp của Nhà nớc” phải đảm bảo không vi phạm các qui luật kinh tế.
Theo quan điểm của tôi việc làm cơ bản cần thiết hiện nay và cũng là mấu chốt của mọi vấn đề là đào tạo nhân sự. Cần phải tạo ra một đội ngũ cán bộ quản lý có tâm huyết nhng cũng phải có năng lực, đó là chìa khoá của vấn đề, con ngời giỏi sẽ tạo ra cơ chế tốt, hữu ích, và ngợc lại. Vì vậy Nhà nớc cần hỗ trợ đào tạo các cán bộ chuyên môn về bất động sản nh các ngành định giá, t vấn, môi giới... và đào tạo phải có hệ thống và đến nơi đến chốn.
Bên cạnh đó phải kiên quyết xử lý các vi phạm thiếu giấy cấp phép xây dựng, đăng ký nhà đất, và đăng ký biến động đó là những việc làm không khó nhng đòi hỏi sự kiên quyết của đội ngữ cán bội cơ sở, và là những tiền đề thiết lập trật tự thị trờng nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Việc xây dựng có quy hoạch là tổ chức thị trờng BĐSNĐ là cần thiết. Nh- ng xây dựng quản lý nh thế nào là vấn đề đáng quan tâm. Để làm đợc điều đó đòi hỏi phải xuất phát từ đặc thù của nền kinh tế nớc ta và học tập các kinh nghiệm quản lý của các nớc bạn, phụ thuộc vào năng lực của các bộ và sự tự
giác của ngời dân. Đó là những tiền đề cần thiết cho cho quá trình phát triển một đô thị bền vững, văn minh, hiện đại.
Danh mục tài liệu tham khảo
1.Chơng trình quản lí xây dựng và phát triển đô thị thành phố Hà nội 2. Báo cáo hội thảo phát triển thị trờng bất động sản
3. Báo Kinh tế đô thị các năm 2003-2004 4. Niên giám thống kê các năm 1998-2003 5. Giáo trình Nguyên lí thị trờng Nhà đất
6. Giáo trình kinh tế đô thị 7. Giáo trình quản lí đô thị
8. Tạp chí điện tử Việt Nam net :WWW. VNN.VN
9. Tạp chí Xây dựng các số 8+3 năm 2003 và các số 1+2 năm 2004 10. Tạp chí địa chính số 5+6+7+8 năm 2003