II. Giải pháp xây dựng thể chế cho thị trờng bất động sản nhà đất.
3. Định giá bất động sản nhà đất.
Qua mấy năm thực hiện giá đất theo bảng định giá của Nhà nớc, Hà nội đã đạt đợc một số mục tiêu. Nhng nhìn chung, bảng giá đất này vẫn còn có nhiều hạn chế, gây khó khăn trong việc triển khai sử dụng nó. Để dần dần khắc phục đợc những hạn chế của nó Nhà nớc cần phải tiến hành một số biện pháp sau :
- Để tiến hành định giá đất một cách dễ dàng và kết quả đạt đợc chính xác, có thể sử dụng trong thực tiễn, Nhà nớc cần có cơ quan chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có nh vậy mới xây dựng đợc bảng giá đất và kịp thời điều chỉnh đợc giá đất cho sát thực tế theo cơ chế của kinh tế thị trờng có sự quản lí của Nhà nớc.
- Đối với giá đất của các tỉnh và thành phố, Nhà nớc nên xây dựng trên cơ chế giá thị trờng ( hiện đã soạn thảo trong luật đất đai sửa đổi). Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãm việc chuyển đổi mà Nhà nớc sẽ xác định giá đất ở một mức nào đó của giá thị trờng cho những mục đích sử dụng đất nhất định.
- Nhà nớc cần xây dựng qui trình định giá đất, hớng dẫn áp dụng thống nhất trong cả nớc bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phơng pháp tiến hành. Không nên áp dụng giá trần đối với đất đô thị mà chỉ nên lập nên giá chuẩn và điều tiết hệ số theo thị trờng.
- Qua tham khảo một số phơng pháp định giá đất, tôi xin đa ra một phơng pháp định giá đất đô thị đợc đánh giá tốt. Phơng pháp này đợc sự giúp đỡ của các chuyên gia Thụy Điển và là 1 trong 5 dự án nằm trong chơng trình hợp tác
Việt Nam – Thuỵ Điển về đổi mới hệ thống địa chính.
Nội dung của dự án là so sánh các vụ mua bán BĐSNĐ tơng đối giống nhau (bao gồm nhà và đất) trên thị trờng vào thời điểm định giá, sau đó tách giá trị của nhà để còn lại giá trị đất. Đây là phơng pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đã đợc thử nghiệm tại thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của phơng pháp là so sánh giá thị trờng của các lô đất có điều kiện tơng tự nhau. Vì vậy cần phải có nhiều thông tin chính xác, các thông tin này phải đợc thu thập thờng xuyên và có hệ thống. Cán bộ làm công tác định giá phải có trình độ, đợc đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thị trờng. Đây là những nhân tố có ảnh h- ởng rất lớn đến độ chính xác của các kết quả đợc tính ra từ phơng pháp trên.
Việc định giá BĐSNĐ phải tiến hành theo những nguyên tắc đồng bộ, hợp lí. Việc định giá BĐSNĐ phải chỉ ra đợc BĐSNĐ có khả năng đóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra đợc là những BĐSNĐ nào mà ngời chỉ sở hữu sẽ phải đóng thuế. Những BĐSNĐ không có khả năng đóng thuế không phải định giá.
Có rất nhiều mô hình định giá BĐSNĐ, một trong những mô hình đợc đánh gía chính xác là mô hình định giá BĐSNĐ của Thụy Điện. Đối với Việt Nam, việc áp dụng mô hình này là rất có tính khả thi. Nội dung của mô hình này là :
- Cách tính giá trị khi định giá - Những căn cứ để định giá + Chu kì định giá là 6 năm 1 lần. + Các đơn vị đóng thuế.
+ Giá trị định giá phải đạt 75% giá thị trờng.
+ Giá thị trờng là giá có khả năng xảy ra nhất trong thị trờng mở.
Định giá phải dựa trên cơ sở những điều kiện cho thuê trung bình của năm thứ hai trớc năm định gía. Giá thị trờng đợc tính trớc hết phải có sự giúp đỡ của việc mua bán những BĐSNĐ tơng tự dùng để so sánh. Những BĐSNĐ có những yếu tố khác nhau không dùng để so sánh. Khi việc mua bán không đủ sức để so sánh rút ra gía thị trờng thì sẽ định gía theo phơng pháp thu thập và sự định giá phải dựa trên cơ sở khác nh thời gian còn lại có ích của ngôi nhà, lợi tức thu đợc trong điều kiện đầu t bình thờng Nếu ph… ơng pháp thu thập không đủ sức để xem xét, giá thị trờng sẽ đợc tính theo phơng pháp giá thành. Giá
thành hiện tại đợc tính bằng gía thay thế đối với ngôi nhà và sự cải tạo đất rồi lấy kết quả nhân với yếu tố giảm giá. Yếu tố này đợc tính bằng % gía trị từ giữa năm xây dựng đến năm thứ hai định giá.
Những nguyên tắc chung về định giá :
- Định gía phải dựa trên những yếu tố quyết định về giá trị. Yếu tố quyết định giá trị là những đặc điểm có ý nghĩa của BĐSNĐ có tác động tới giá trị cả thị trờng.
- Toàn quốc đợc chia thành nhiều vùng giá trị phù hợp với nhà và đất. Những điều kiện liên quan tới giá trị trong vùng phải thống nhất. Trong mỗi vùng giá trị lại có thể phân chia thành tiểu vùng để các điều kiện tác động tới giá trị đợc tính toán với những nguyên tắc thống nhất.
- Giá trị cơ sở sẽ đợc tính cho từng vùng dựa trên toàn bộ các yếu tố có tác động quyết định tới giá trị.
- Nếu có những yếu tố tác động quyết định tới giá trị mà đã không đợc tính đến khi xác định giá trị cơ sở. Giá trị cơ sở đợc xác định dựa trên giá trị tiêu chuẩn của từng yếu tố. Trờng hợp này giá trị tiêu chuẩn phải đợc điều chỉnh, sự điều chỉnh này gọi là sự điều chỉnh vì những điều kiện đặc biệt.
- Phải xác định giá trị cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho vùng.
- Đất cha sử dụng, khi định giá phải sử dụng những nguyên tắc về sử dụng đất.
- Khi xây dựng lại một ngôi nhà với kích thớc nh cũ phải cân nhắc trớc hết là mảnh đất có thể chia nhỏ nữa hay không.
- Giá trị của ngôi nhà đang xây dựng đựơc tính bằng một nửa giá thành khi xây dựng xong. Gía thành tính theo mức giá của năm thứ hai trớc năm định giá. Nếu nhà bỏ hoang không dùng, đất nên đợc giảm.
Định giá nhà là một yếu tố quan trọng không thể thiếu đợc trong công tác định giá tài sản nói chung. Nó giúp cho nhà nớc có thể đánh giá đúng đợc giá trị tài sản để thực hiện thu đúng, đủ thuế, góp phần làm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nớc.