Trước hết, cĩ thể kết luận Lehman là nạn nhân của chính mình chứ khơng phải ai khác. NHĐT là một định chế tài chính cĩ mức độ rủi ro rất cao và kiếm tiền thơng qua quản trị rủi ro. Rủi ro cao đối với lĩnh vực bất động sản trong bối cảnh một cuộc khủng hoảng tín dụng tồn diện và khốc liệt trong lịch sử là nguyên nhân chính dẫn đến sự sụp đổ của một đế chế tài chính già cỗi. Lehman - cũng như các ngân hàng đầu tư khác - đã sử dụng nghiệp vụ chứng khốn hĩa (securitisation) để biến các khoản cho vay mua bất động sản thành các gĩi trái phiếu cĩ gốc bất động sản (MBS, MBO, CDO) đầy rủi ro cung cấp cho thị trường. Khi nền kinh tế đi xuống, người vay tiền mua nhà khơng trả được các khoản vay mua nhà thì rủi ro tín dụng được chuyển sang các gĩi trái phiếu cĩ các danh mục tín dụng bất động sản làm tài sản đảm bảo. Khủng hoảng càng gia tăng thì việc phát mại tài sản càng tăng làm giá bất động sản càng giảm. Điều này cĩ nghĩa giá trị tài sản đảm bảo của trái phiếu càng giảm và rủi ro tín dụng càng tăng. Vịng
xốy khủng hoảng cứ tiếp tục như vậy, làm cho giá chứng khốn sụt giảm mạnh. Các ngân hàng đầu tư mặc dù khơng nắm giữ tồn bộ rủi ro nhưng cũng trực tiếp hoặc gián tiếp duy trì một số danh mục chứng khốn liên quan đến bất động sản. Hậu quả là hàng loạt ngân hàng đầu tư lần lượt báo cáo các khoản lỗ kinh doanh.
Ngồi các gĩi trái phiếu liên quan đến bất động sản, Lehman cịn đầu tư trực tiếp hoặc gián tiếp vào bất động sản thương mại. Lehman cĩ thể cấu trúc các giao dịch này thơng qua cung cấp vốn nợ hoặc vốn chủ sở hữu cho các cơng ty con hoặc liên doanh đầu tư bất động sản. Khi thị
trường bất động sản đi xuống thì các giá trị bất động sản thương mại này cũng giảm theo. Tại thời điểm cuối tháng 8, Lehman nắm danh mục khoảng 52 tỷ USD liên quan đến bất động sản, trong đĩ 24 tỷ USD chứng khốn bất động sản nhà ở, 17 tỷ USD chứng khốn bất động sản thương mại và 11 tỷ đầu tư trực tiếp. So với tương quan tổng tài sản khoảng 600 tỷ USD và vốn chủ khoảng 20 tỷ USD thì đây là một danh mục lớn.