III. Quản lý và sử lý bất động sản thế chấp A Quản lý bất động sản thế chấp.
2. Hình thức quản lý bất động sản thế chấp.
Nh ta đã biết việc quản lý và bảo quản bất động sản thế chấp là việc làm rất cần thiết, nó giúp cho ngân hàng ngăn chặn và phòng tránh đợc những những rủi ro, khiến cho bên vay vốn phải nghiêm chỉnh thực hiện các cam kết của mình trong thời gian hợp đồng tín dụng còn hiệu lực.
Việc quản lý bất động sản thế chấp đã đợc quy định trong các văn bản pháp luật của nhà nớc nh : NĐ 178/1999/ NĐ-CP ngày 29/12/1999 của chính phủ về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng, thông t số 06/2000/TT-NHNN ngày 4/4/ 2000;NĐ08/2000/NĐ -CP ngày 10/3 /2000 của chính phủ về đăng ký giao dịch bảo đảm, Nghị định số165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/2000/TT-NHNN-BTP- BTC-TCĐC ngày 22/11/2000 hớng dẫn thực hiện một số giải pháp về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng Theo đó, quản lý bất động sản thế chấp là một số… công việc cần phải thực hiện nối tiếp nhau nh : Tổ chức tín dụng giữ giấy tờ sở hữu của tài sản, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nớc có thẩm quyền và việc kiểm tra trong thời gian thế chấp, bảo hiểm tài sản thế chấp.
Trong các văn bản pháp luật hiện hành cũng nh các công văn trong hệ thống ngân hàng đều qui định rằng đối với hợp đồng tín dụng có tài sản thế chấp thì trớc
tiên là tổ chức tín dụng kiểm tra tính pháp lý của tài sản thế chấp và giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cũng nh các giấy tờ tài sản khác. Đây là việc làm hết sức cần thiết điều này sẽ ngăn chặn đợc các hành vi nh : chuyển nhợng, cho, tặng tài sản thế chấp trong thời hạn thế chấp, phòng ngừa… những vớng mắc trong xử lý tài sản thế chấp trong trờng hợp phải xử lý …
Tóm lại việc giữ giấy tờ tài sản thế chấp tạo cho tổ chức tín dụng ở thế “nắm đằng chuôi” đối với bất động sản thế chấp trong thời gian thế chấp.
Bớc tiếp theo là việc đăng ký thế chấp, đây là hành vi quản lý có sự phối hợp của cơ quan nhà nớc có thẩm quyền là UBND cấp xã và sở Địa Chính hoặc sở Địa Chính –Nhà Đất. Đây là việc bổ sung cho việc giữ tài sản thế chấp của tổ chức tín dụng trong trờng hợp ngời thế chấp cố tình không giữ đúng những điều đã cam kết với tổ chức tín dụng trong hợp đồng thế chấp mà tổ chức tín dụng không kiểm soát đợc. Khi có đăng ký thế chấp tại UBND phờng thì UBND phờng sẽ quản lý và thông báo kịp thời cho tổ chức tín dụng để giải quyết, ngăn chặn sự giảm giá trị của tài sản thế chấp.
Cùng với việc giữ giấy tờ về tài sản thế chấp và đăng ký thế chấp thì tổ chức tín dụng còn tổ chức kiểm tra, giám sát trong thời hạn thế chấp bất động sản. Việc kiểm tra bao gồm kiểm tra định kỳ và kiểm tra đột xuất. Kiểm tra định kỳ là việc tổ chức tín dụng tổ chức tín dụng tiến hành xuống kiểm tra tình hình bất động sản thế chấp cũng nh sản xuất kinh doanh, tiêu thụ sản phẩm, sử dụng vốn vay của… ngời đi vay. Kiểm tra định kỳ thờng đợc tiến hành trong khoản thời gian là hàng quí, sáu tháng hoặc một năm. Bên cạnh việc kiểm tra định kỳ, tổ chức tín dụng còn tiến hành kiểm tra đột xuất, không thông báo trớc để tránh tình trạng nguỵ biện, đối phó của ngời vay vốn trong các đợt kiểm tra định kỳ.